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Vermietung
Untervermietung in Österreich
Was Vermieter wissen müssen
Untervermietung in Österreich verständlich erklärt. Erfahre, wann du untervermieten darfst, was Vermieter verbieten können und wie hoch der Mietzins sein darf.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
Mit KI zusammenfassen
Einleitung
Eine Wohnung untervermieten, obwohl der eigene Mietvertrag noch läuft, kann in Österreich eine praktische Lösung sein. Das kommt etwa vor, wenn du für einige Monate beruflich ins Ausland gehst, vorübergehend bei deiner Partner:in wohnst oder ein Zimmer in deiner Wohnung weitergibst. Auch für Vermieter:innen ist das Thema wichtig, weil sich durch eine Untervermietung die Person ändert, die tatsächlich in der Wohnung lebt.
Rechtlich ist die Untervermietung in Österreich nicht mit einer einfachen Zustimmung oder Ablehnung erledigt. Entscheidend ist zunächst, ob das Mietrechtsgesetz, kurz MRG, auf das Hauptmietverhältnis vollständig, teilweise oder gar nicht anwendbar ist. Denn die Regeln unterscheiden sich deutlich: Die Beschränkungen für vertragliche Untermietverbote nach § 11 MRG und die besonderen Grenzen des Untermietzinses nach § 26 MRG gelten grundsätzlich nur im Vollanwendungsbereich. Die Befristungs- und Kündigungsbestimmungen der §§ 29 und 30 MRG gelten dagegen auch im Teilanwendungsbereich.
Bei einer Untervermietung bestehen außerdem zwei getrennte Vertragsverhältnisse. Die Hauptmieter:innen bleiben an den ursprünglichen Mietvertrag mit dir als Vermieter:in gebunden. Gleichzeitig schließt er oder sie mit der Untermieter:in einen eigenen Untermietvertrag ab. Du als Vermieter:innen wirst dadurch grundsätzlich nicht zum Vertragspartner der Untermieter:in.
Für beide Seiten ist es daher wichtig, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten. Im Untermietvertrag sollten unter anderem die vermieteten Räume, die Dauer, der Untermietzins, die Nutzung und die Pflichten der Beteiligten geregelt werden. Zusätzlich müssen Hauptmieter:innen darauf achten, dass durch die Untervermietung kein Kündigungsgrund entsteht.
In diesem Ratgeber erfährst du, wann Mieter:innen in Österreich untervermieten dürfen, wann du als Vermieter:innen die Untervermietung untersagen kannst und welche Grenzen für den Untermietzins gelten. Außerdem erklären wir den richtigen Aufbau des Untermietvertrags, die Besonderheiten bei kurzfristiger Vermietung und die steuerliche Behandlung der Einnahmen.
Lesetipp: Mietvertrag richtig aufsetzen und Probleme als Vermieter:in vermeiden
Was bedeutet Untervermietung
Eine Untervermietung liegt vor, wenn eine Hauptmieter:in die gemietete Wohnung oder einen Teil davon gegen Entgelt einer anderen Person zur Nutzung überlässt und mit dieser einen eigenen Untermietvertrag abschließt. Die Person, die die Wohnung oder einen Teil davon nutzt, wird dadurch grundsätzlich nicht zur Hauptmieter:in. Ihr Vertrag besteht mit der Hauptmieter:in als Untervermieter:in.
Wichtiger Hinweis: Untervermietung und Weitergabe sind nicht dasselbe. Für bestimmte mietrechtliche Fragen ist der Begriff der Weitergabe weiter als jener der Untervermietung. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung ist zwar kein klassischer Untermietvertrag, kann aber etwa für den Kündigungsgrund relevant sein. Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie die Beteiligten ihre Vereinbarung bezeichnen, sondern auch, wer die Wohnung tatsächlich nutzt.
Es bestehen daher zwei voneinander getrennte Vertragsverhältnisse:
Vertragsverhältnis | Beteiligte | Inhalt |
|---|---|---|
Hauptmietvertrag | Vermieter:in und Hauptmieter:in | Nutzung der Wohnung durch die Hauptmieter:in |
Untermietvertrag | Hauptmieter:in und Untermieter:in | Überlassung der gesamten Wohnung oder einzelner Räume |
Im Vollanwendungsbereich des MRG kann eine vermeintliche Untermiete unter bestimmten Voraussetzungen als Umgehungskonstruktion beurteilt werden. Wurde ein Hauptmietvertrag nur abgeschlossen, um anschließend unterzuvermieten und dadurch die Rechte einer Hauptmieter:in zu umgehen, kann die Untermieter:in unter den Voraussetzungen des MRG die Anerkennung als Hauptmieter:in verlangen.
Die Hauptmieter:in bleibt gegenüber dir als Vermieter:in für die Wohnung verantwortlich. Das gilt auch dann, wenn sie selbst nicht mehr dort wohnt. Wird die Wohnung durch die Untermieter:in beschädigt, die Hausordnung verletzt oder der vereinbarte Mietzins nicht bezahlt, kann sich die Vermieter:in weiterhin an die Hauptmieter:in halten.
Eine Untervermietung kann die gesamte Wohnung oder nur einzelne Räume betreffen. Wer ein Schlafzimmer an eine Student:in vermietet und selbst in der Wohnung bleibt, schließt in der Regel ebenfalls einen Untermietvertrag ab. Das gilt auch für eine Wohngemeinschaft, wenn eine Hauptmieter:in ein Zimmer gegen Entgelt an eine weitere Person überlässt.
Wann darfst du untervermieten
Ob eine Untervermietung zulässig ist, hängt wesentlich davon ab, welches Mietrecht auf den Hauptmietvertrag anwendbar ist und was darin vereinbart wurde.
Im Vollanwendungsbereich des MRG schränkt § 11 MRG ein vertragliches Untermietverbot ein. Die Vermieter:in kann sich darauf grundsätzlich nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Das Gesetz nennt insbesondere die beabsichtigte gänzliche Untervermietung, einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins, eine Überbelegung sowie die begründete Gefahr, dass die Untermieter:in den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird.
Im Teilanwendungsbereich des MRG gilt § 11 dagegen grundsätzlich nicht. Hier richtet sich die Zulässigkeit der Untervermietung insbesondere nach dem Hauptmietvertrag und § 1098 ABGB. Danach ist eine Untervermietung grundsätzlich möglich, wenn sie ohne Nachteil für die Eigentümer:in erfolgt und im Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde. Ein ausdrücklich vereinbartes Untermietverbot kann deshalb im Teilanwendungsbereich wesentlich weiter greifen als im Voll-MRG.
Außerhalb des MRG sind ebenfalls insbesondere das ABGB und die konkrete vertragliche Vereinbarung maßgeblich.
Davon getrennt ist die Frage, ob eine bereits erfolgte Weitergabe einen Kündigungsgrund für das Hauptmietverhältnis bildet. Die Kündigungsbestimmungen des § 30 MRG gelten auch im Teilanwendungsbereich.
Auch die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen ist wichtig. Durch eine zusätzliche Untermieter:in darf keine Überbelegung entstehen. Ebenso darf der verlangte Untermietzins nicht unverhältnismäßig hoch sein. Eine bloße Abneigung oder ein pauschales Misstrauen gegenüber Untermieter:innen reicht dafür nicht ohne Weiteres aus.
Wann kann die Vermieter:in die Untervermietung untersagen
Im Vollanwendungsbereich des MRG kann sich die Vermieter:in auf ein vertragliches Verbot der Untervermietung grundsätzlich nur berufen, wenn ein wichtiger Grund im Sinn des § 11 MRG vorliegt. Das Gesetz nennt insbesondere vier Fälle:
Gänzliche Untervermietung: Soll der gesamte Mietgegenstand untervermietet werden, kann sich die Vermieter:in grundsätzlich auf ein vereinbartes Untermietverbot berufen.
Unverhältnismäßig hohe Gegenleistung: Problematisch ist auch ein Untermietzins, der im Verhältnis zum eigenen Mietzins und zu den Leistungen der Hauptmieter:in unverhältnismäßig hoch ist.
Überbelegung: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn die Zahl der Bewohner:innen die Zahl der Wohnräume übersteigt oder nach Aufnahme der Untermieter:in übersteigen würde.
Gefahr einer Störung des Hausfriedens: Auch eine konkret begründete Gefahr, dass die Untermieter:in den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird, kann einen wichtigen Grund darstellen.
Diese Regeln des § 11 gelten grundsätzlich nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Im Teilanwendungsbereich und außerhalb des MRG kommt dem Hauptmietvertrag und § 1098 ABGB größere Bedeutung zu.Die rechtliche Beurteilung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine vorübergehende Abwesenheit wegen eines befristeten beruflichen Einsatzes ist nicht automatisch mit einer dauerhaften Übersiedlung gleichzusetzen. Ebenso ist die Aufnahme einer einzelnen Person in eine weiterhin selbst bewohnte Wohnung nicht ohne Weiteres mit der vollständigen Weitergabe einer Wohnung vergleichbar.
Wichtig: Ein Untermietverbot ist in Österreich weder immer unwirksam noch immer durchsetzbar. Entscheidend sind der Anwendungsbereich des MRG, der Inhalt des Hauptmietvertrags und der konkrete Grund, aus dem die Untervermietung abgelehnt wird.
Besondere Regelungen können außerdem bei bestimmten gemeinnützigen Bauvereinigungen und Genossenschaftswohnungen gelten. Wenn du unsicher bist, solltest du daher nicht nur den Mietvertrag lesen, sondern auch klären, ob das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich, der Teilanwendung oder keinem Anwendungsbereich des MRG unterliegt.
Teilweise oder vollständige Untervermietung
Bei einer teilweisen Untervermietung bleibt die Hauptmieter:in normalerweise selbst in der Wohnung. Sie überlässt nur einen abgrenzbaren Teil, etwa ein Schlafzimmer, ein möbliertes Zimmer oder einen bestimmten Wohnbereich. Die gemeinschaftlich genutzten Räume werden häufig weiterhin von beiden Personen verwendet.
Bei einer vollständigen Untervermietung wird die gesamte Wohnung überlassen. Die Hauptmieter:in nutzt sie während dieser Zeit nicht oder nur in einem sehr eingeschränkten Umfang. Diese Form ist für dich als Vermieter:in besonders relevant, weil die vollständige Weitergabe unter bestimmten Voraussetzungen einen Kündigungsgrund bilden kann. Das gilt insbesondere, wenn die Hauptmieter:in die Wohnung offenbar nicht mehr benötigt.
Eine zeitlich begrenzte Untervermietung ist deshalb nicht automatisch unzulässig. Maßgeblich ist, ob die Hauptmieter:in weiterhin einen nachvollziehbaren Bezug zur Wohnung hat und ob die Nutzung tatsächlich nur vorübergehend weitergegeben wird. Bei einer dauerhaften Übersiedlung in eine andere Wohnung kann die Situation hingegen anders zu beurteilen sein.
Zustimmung der Vermieter:in
Ob eine ausdrückliche Zustimmung erforderlich ist, hängt vom Hauptmietvertrag und vom anwendbaren Recht ab. Eine allgemeine gesetzliche Regel, wonach jede Untervermietung vorab von der Vermieter:in genehmigt werden muss, gibt es nicht.
Im Vollanwendungsbereich des MRG kann ein vertragliches Untermietverbot oder ein Zustimmungsvorbehalt nur innerhalb der Grenzen des § 11 MRG durchgesetzt werden. Im Teilanwendungsbereich und außerhalb des MRG kann eine ausdrücklich vereinbarte Beschränkung dagegen größere Bedeutung haben. Auch wenn keine ausdrückliche Zustimmung erforderlich ist, kann es praktisch sinnvoll sein, eine geplante Untervermietung vorab schriftlich mitzuteilen oder eine Zustimmung einzuholen. Damit lassen sich insbesondere Umfang, Person, Dauer und vereinbarter Untermietzins dokumentieren.
Wird eine Zustimmung erteilt, sollte klar festgehalten werden, ob sie nur für eine bestimmte Person, einen bestimmten Zeitraum oder einen bestimmten Teil der Wohnung gilt.
Du als Vermieter:in kannst die Untervermietung nicht allein deshalb ablehnen, weil du eine Weitergabe grundsätzlich nicht möchtest, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Untermietvertrag sollte außerdem klarstellen, dass die Hauptmieter:innen weiterhin für die Einhaltung des Hauptmietvertrags verantwortlich bleiben.
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Wie hoch darf der Untermietzins sein
Die besonderen Mietzinsgrenzen des § 26 MRG gelten grundsätzlich im Vollanwendungsbereich des MRG. Im Teilanwendungsbereich gehört § 26 nicht zu den anwendbaren Bestimmungen. Dort und außerhalb des MRG kann der Untermietzins daher grundsätzlich freier vereinbart werden, wobei insbesondere der Hauptmietvertrag sowie allgemeine zivil- und gegebenenfalls konsumentenschutzrechtliche Grenzen zu beachten sind.
Wird die gesamte Wohnung untervermietet, darf der Untermietzins nach § 26 Abs. 1 MRG, abgesehen von bestimmten zusätzlich überwälzbaren Mietzinsbestandteilen und der Umsatzsteuer, den von der Untervermieter:in zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins um höchstens 50 Prozent übersteigen. Zusätzlich können bestimmte Mietzinsbestandteile, etwa überwälzbare Betriebskosten und Umsatzsteuer, weitergegeben werden. Auch Aufwendungen für Verbesserungen der Wohnung oder eine angemessene Abgeltung für mitvermietete Einrichtungsgegenstände können berücksichtigt werden, wenn sie für die Untermieter:in objektiv von Nutzen sind.
Bei einer teilweisen Untervermietung wird nicht der gesamte Hauptmietzins als Ausgangspunkt herangezogen. Maßgeblich ist vielmehr jener Anteil, der auf den untervermieteten Teil entfällt. Dabei kommt es nicht ausschließlich auf die Quadratmeterzahl an. Auch die alleinige Nutzung eines Zimmers, die Mitbenutzung von Küche und Bad, die Ausstattung und die konkrete Wohnsituation können für die angemessene Aufteilung relevant sein.
Rechenbeispiel für eine vollständige Untervermietung in der Vollanwendung
Angenommen, die Hauptmieter:in bezahlt für eine Wohnung einen zulässigen Hauptmietzins von 800 Euro. Die Wohnung wird vollständig untervermietet. Nach § 26 MRG darf der Untermietzins in diesem Beispiel grundsätzlich um höchstens 50 Prozent über dem zulässigen Hauptmietzins liegen.
Berechnung | Betrag |
|---|---|
Zulässiger Hauptmietzins | 800 Euro |
Höchstens 50 Prozent Zuschlag | 400 Euro |
Höchstzulässiger Untermietzins ohne weitere Bestandteile | 1.200 Euro |
Weitergabe zulässiger Mietzinsbestandteile | zusätzlich möglich |
Möglicher Gesamtbetrag | abhängig von den tatsächlichen Bestandteilen |
Die 1.200 Euro bilden in diesem vereinfachten Beispiel den höchstzulässigen Betrag auf Basis des Hauptmietzinses. Bestimmte nach § 26 MRG zusätzlich zulässige Mietzinsbestandteile, eine allfällige Umsatzsteuer sowie angemessen zu berücksichtigende Verbesserungen oder mitvermietete Einrichtungsgegenstände können den insgesamt zulässigen Zahlbetrag verändern.
Ein Gesamtbetrag von beispielsweise 1.500 Euro ist daher nicht allein deshalb zulässig, weil eine vergleichbare Wohnung am freien Markt um diesen Betrag vermietet werden könnte. Entscheidend ist die gesetzliche Berechnung nach § 26 MRG und die tatsächlich zulässigen Zusatzbestandteile.
Rechenbeispiel für ein untervermietetes Zimmer
Bei einer teilweisen Untervermietung wird zuerst ein angemessener Anteil des Hauptmietzinses ermittelt. Nehmen wir an, die Wohnung hat 80 Quadratmeter und der zulässige Hauptmietzins beträgt 800 Euro. Ein 20 Quadratmeter großes Zimmer wird allein genutzt. Küche, Bad und Vorraum werden gemeinsam verwendet.
Eine rein rechnerische Aufteilung nach Fläche würde für das Zimmer zunächst 200 Euro ergeben. Weil die Untermieter:in zusätzlich Gemeinschaftsflächen mitbenutzt, kann ein angemessener Anteil darüber liegen. Eine schematische Berechnung ausschließlich nach Quadratmetern wäre daher zu kurz gegriffen.
Berechnungsschritt | Beispiel |
|---|---|
Wohnungsgröße | 80 m² |
Hauptmietzins | 800 Euro |
Allein genutztes Zimmer | 20 m² |
Rechnerischer Flächenanteil | 25 Prozent |
Rechnerischer Ausgangswert | 200 Euro |
Mitbenutzung gemeinsamer Räume | angemessen zusätzlich zu berücksichtigen |
Zulässiger Untermietzins | abhängig von der konkreten Nutzung |
Anmerkung: Die folgende Flächenrechnung dient nur als Ausgangspunkt zur Veranschaulichung und sind ledgilich eine Orientierungshilfe
Das Beispiel zeigt, warum es bei einer Teiluntervermietung keinen einheitlichen Betrag pro Quadratmeter gibt. Eine möblierte Zimmervermietung mit Nutzung von Küche, Bad, Internet und weiteren Einrichtungen ist anders zu beurteilen als die isolierte Überlassung eines unmöblierten Raums.
Befristete Untermietverträge
Bei befristeten Untermietverträgen über Wohnungen sind zwei unterschiedliche Regelungsbereiche auseinanderzuhalten: die Befristung des Vertrags und, im Vollanwendungsbereich des MRG, die Höhe des Untermietzinses.
Für seit 1. Jänner 2026 abgeschlossene oder erneuerte befristete Wohnungsuntermietverträge gilt § 29 MRG im Voll- und Teilanwendungsbereich. Die Befristung muss schriftlich vereinbart werden. Die Vertragsdauer muss grundsätzlich mindestens fünf Jahre betragen. War die Untervermieter:in im Zeitpunkt der Befristung kein Unternehmer im Sinn des KSchG, genügt eine Mindestdauer von drei Jahren. Für bereits vor dem 1. Jänner 2026 vereinbarte Befristungen bleibt grundsätzlich die bisherige Rechtslage maßgeblich.
Außerdem hat die Untermieter:in bei einem wirksam befristeten Wohnungsuntermietvertrag nach Ablauf eines Jahres grundsätzlich das unverzichtbare Recht, den Vertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten vorzeitig zu kündigen.
Nur im Vollanwendungsbereich des MRG kommt zusätzlich § 26 Abs. 3 MRG zur Anwendung. Danach vermindert sich der nach § 26 Abs. 1 und 2 höchstzulässige Untermietzins bei einem befristeten Untermietvertrag grundsätzlich um 25 Prozent, bestimmte überwälzte Mietzinsbestandteile sind von dieser Reduktion ausgenommen.
Für das vorherige Beispiel würde das bedeuten:
Berechnung | Betrag |
|---|---|
Höchstbetrag bei unbefristeter Untervermietung | 1.200 Euro |
Abzug von 25 Prozent bei Befristung | 300 Euro |
Höchstbetrag bei befristeter Untervermietung | 900 Euro |
Zulässige weitere Bestandteile | gesondert zu prüfen |
Anmerkung: Es handelt sich um ein vereinfachtes Beispiel als Orientierungshilfe.
Die Befristung muss im Untermietvertrag klar festgehalten werden. Wird ein befristeter Vertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, kann die Reduktion unter bestimmten Voraussetzungen entfallen. Dafür muss der Vertrag den Unterschied zwischen dem zulässigen Betrag bei einem unbefristeten Vertrag und dem tatsächlich vereinbarten Betrag nachvollziehbar, schriftlich und ziffernmäßig gegenübergestellt ausweisen.
Was bei einem zu hohen Untermietzins passiert
Eine Vereinbarung über den Untermietzins ist insoweit unwirksam, als sie den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Untermieter:in kann den überhöhten Teil daher grundsätzlich zurückfordern. Im MRG ist dafür eine Frist vorgesehen. Bei befristeten Untermietverträgen gelten außerdem besondere Regeln für den Beginn und die Dauer dieser Frist.
Für Hauptmieter:innen ist ein überhöhter Untermietzins auch deshalb riskant, weil er einen wichtigen Grund gegen die Untervermietung darstellen kann. Die Vermieter:in kann sich auf die Unzulässigkeit der Weitergabe berufen, wenn die Hauptmieter:in aus der Untervermietung einen unverhältnismäßigen Vorteil zieht.
Wichtig: Vergleiche den Untermietzins nicht einfach mit Angeboten auf Immobilienplattformen. Im Vollanwendungsbereich des MRG kommt es auf den zulässigen Hauptmietzins, die untervermietete Fläche, die mitbenutzten Räume, die Befristung und die tatsächlich weitergegebenen Kosten an.
Was in der Teilanwendung und außerhalb des MRG gilt
Im Teilanwendungsbereich des MRG gelten die besonderen Untermietzinsgrenzen des § 26 grundsätzlich nicht. Gleiches gilt bei vollständiger Ausnahme vom MRG. Der Untermietzins kann dort daher grundsätzlich freier vereinbart werden.
Vollkommen schrankenlos ist die Vertragsgestaltung dennoch nicht. Zu beachten sind insbesondere das ABGB, der Hauptmietvertrag und allgemeine zivilrechtliche Grenzen wie Sittenwidrigkeit und Wucher. Handelt eine Vertragspartei als Unternehmer:in gegenüber einer Verbraucher:in, können zusätzlich konsumentenschutzrechtliche Vorgaben relevant werden.
Auch ein im Hauptmietvertrag wirksam vereinbartes Untermietverbot oder ein Zustimmungsvorbehalt kann die Möglichkeit zur Untervermietung begrenzen. Fehlt ein ausdrückliches Verbot, ist insbesondere § 1098 ABGB zu beachten.
Lesetipp: Mietzins in Österreich und die wichtigsten Grenzen
Was Vermieter:innen bei einer Untervermietung beachten müssen
Für Vermieter:innen ist zunächst wichtig, zwischen dem Hauptmietverhältnis und dem Untermietverhältnis zu unterscheiden. Die Untermieter:in schließt den Vertrag nicht mit der Eigentümer:in, sondern mit der Hauptmieter:in. Dadurch entsteht kein direkter Anspruch der Untermieter:in auf einen neuen Mietvertrag mit der Vermieter:in.
Die Hauptmieter:in bleibt trotzdem für die Wohnung verantwortlich. Sie muss den vereinbarten Hauptmietzins weiter bezahlen, für Schäden einstehen und dafür sorgen, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird. Auch das Verhalten der Untermieter:in kann daher für das Hauptmietverhältnis relevant werden. Werden etwa Nachbar:innen erheblich gestört oder wird die Wohnung entgegen dem Mietvertrag genutzt, kann sich das Problem nicht nur zwischen Hauptmieter:in und Untermieter:in stellen.
Eine Zustimmung zur Untervermietung bedeutet außerdem nicht, dass die Vermieter:in auf alle Rechte aus dem Hauptmietvertrag verzichtet. Wenn die Zustimmung nur für einen bestimmten Zeitraum, eine bestimmte Person oder einen bestimmten Teil der Wohnung erteilt wurde, sollte das schriftlich festgehalten werden.
Das Kündigungsrisiko bei vollständiger Weitergabe
Ein wichtiger Punkt für Vermieter:innen findet sich in § 30 Abs. 2 Z 4 MRG. Danach kann die gänzliche Weitergabe einer Wohnung einen Kündigungsgrund bilden, wenn die Hauptmieter:in die Wohnung offenbar nicht mehr benötigt.
Das ist vor allem dann relevant, wenn die Hauptmieter:in dauerhaft in eine andere Wohnung zieht und die bisherige Wohnung vollständig einer Untermieter:in überlässt. Die bloße Bezeichnung als „Untervermietung“ schützt nicht automatisch vor diesem Risiko. Entscheidend ist, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wird und ob die Hauptmieter:in noch einen nachvollziehbaren eigenen Bedarf daran hat.
Eine vorübergehende Abwesenheit ist nicht automatisch gleichzusetzen mit einer dauerhaften Aufgabe der Wohnung. Wer beispielsweise für einige Monate beruflich im Ausland arbeitet und danach zurückkehren möchte, befindet sich in einer anderen Situation als eine Person, die dauerhaft übersiedelt ist und keinen eigenen Bezug zur Wohnung mehr hat.
Auch eine teilweise Weitergabe kann rechtlich problematisch werden. Sie kann einer gänzlichen Weitergabe gleichkommen, wenn die Hauptmieter:in die nicht untervermieteten Räume nicht mehr zur Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses benötigt. Eine bloße formale Zurückbehaltung eines kleinen Raums reicht daher nicht immer aus.
Wichtig: Eine vollständige Untervermietung kann im Anwendungsbereich des MRG ein Kündigungsrisiko darstellen, wenn die Hauptmieter:in die Wohnung offenbar nicht mehr benötigt. Prüfe daher nicht nur, ob ein Untermietvertrag vorliegt, sondern auch, wie die Wohnung tatsächlich genutzt wird.
Den Untermietvertrag richtig aufsetzen
Ein Untermietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Das schützt zwar nicht vor jedem Streit, schafft aber eine klare Grundlage für die Nutzung der Wohnung und die Zahlung des Untermietzinses.
Der Vertrag sollte die wichtigsten Punkte eindeutig festhalten:
Regelungsbereich | Was im Vertrag stehen sollte |
|---|---|
Vertragsparteien | vollständige Namen und Kontaktdaten der Hauptmieter:in und Untermieter:in |
Mietgegenstand | gesamte Wohnung oder genaue Bezeichnung der untervermieteten Räume |
Nutzung | Wohnzweck, Mitbenutzung von Küche, Bad, Keller oder Garten |
Beginn und Dauer | unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis |
Untermietzins | Betrag, Fälligkeit und enthaltene Bestandteile |
Betriebskosten | welche Kosten enthalten sind und welche weitergegeben werden |
Kaution | Höhe, Übergabe und Rückzahlung |
Inventar | mitvermietete Möbel und Zustand bei Übergabe |
Pflichten | Reinigung, Lüften, Rücksichtnahme und Schadensmeldung |
Beendigung | Kündigungsregelungen und Rückgabe der Räume |
Bei einer möblierten Untervermietung empfiehlt sich zusätzlich ein Übergabeprotokoll. Darin können der Zustand der Räume, vorhandene Möbel und bereits bestehende Schäden festgehalten werden. Fotos können die Dokumentation ergänzen.
Wenn nur ein Zimmer untervermietet wird, sollte der Vertrag außerdem klar zwischen alleiniger Nutzung und gemeinsamer Nutzung unterscheiden. Aus der Vereinbarung sollte hervorgehen, welches Zimmer ausschließlich der Untermieter:in zur Verfügung steht und welche Räume gemeinsam verwendet werden.
Die Dauer des Untermietvertrags sollte zum Hauptmietvertrag passen. Ein Untermietvertrag kann der Hauptmieter:in kein längeres Nutzungsrecht verschaffen, als sie selbst besitzt. Endet der Hauptmietvertrag, kann das daher auch Auswirkungen auf das Untermietverhältnis haben. Dieser Punkt sollte im Vertrag verständlich erklärt werden.
Haftung und Schäden
Die Hauptmieter:in bleibt auch bei einer Untervermietung die zentrale Ansprechperson der Vermieter:in. Entsteht durch die Untermieter:in ein Schaden an der Wohnung, muss die Vermieter:in nicht zuerst versuchen, diesen direkt bei der Untermieter:in geltend zu machen. Sie kann sich grundsätzlich an die Hauptmieter:in aus dem Hauptmietvertrag halten.
Das Verhältnis zwischen Hauptmieter:in und Untermieter:in wird dadurch nicht bedeutungslos. Die Hauptmieter:in kann Ansprüche wegen Schäden oder Vertragsverletzungen unter Umständen an die Untermieter:in weitergeben. Dafür ist es hilfreich, wenn der Untermietvertrag klare Pflichten enthält und die Übergabe dokumentiert wurde.
Auch die Hausordnung sollte der Untermieter:in übergeben werden. Die Hauptmieter:in sollte außerdem klären, ob die private Haftpflichtversicherung Schäden aus einer Untervermietung deckt. Bei einer gewerblichen oder regelmäßig wechselnden Vermietung können andere Versicherungsbedingungen gelten.
Kurzzeitvermietung und Airbnb als eigene Frage
Eine kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb kann ebenfalls eine Untervermietung oder sonstige Weitergabe des Mietgegenstands darstellen. Zusätzlich können jedoch, abhängig von Standort, Gebäude und konkreter Ausgestaltung, wohnungseigentumsrechtliche, baurechtliche, raumordnungsrechtliche, gewerberechtliche, tourismusrechtliche und steuerliche Vorschriften relevant werden.
Bei solchen Modellen können zusätzlich gewerberechtliche und baurechtliche Fragen entstehen. In einer Wohnungseigentumsanlage ist außerdem die Widmung des Objekts relevant. Eine touristische Kurzzeitvermietung kann von der vorgesehenen Wohnnutzung abweichen und nach § 16 WEG eine gesonderte Prüfung erfordern.
Auch die Flächenwidmung und landesrechtliche Vorschriften können eine Rolle spielen. Diese Fragen gehen über die klassische Untervermietung nach dem MRG hinaus und sollten vor Beginn einer kurzfristigen Vermietung gesondert geprüft werden.
Lesetipp: Befristeter Mietvertrag in Österreich und wichtige Regeln für Vermieter:innen
Einnahmen aus Untervermietung versteuern
Einnahmen aus einer Untervermietung können für die Hauptmieter:in steuerlich relevant sein. Sie gelten grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen i.d.R. in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden.
Maßgeblich ist nicht automatisch der gesamte Betrag, den die Untermieter:in überweist. Für die steuerliche Beurteilung kommt es auf die Einnahmen und die damit verbundenen abzugsfähigen Aufwendungen an. Dazu können unter bestimmten Voraussetzungen etwa der anteilige Hauptmietzins, Betriebskosten oder Aufwendungen für die untervermieteten Räume gehören.
Bei einer teilweisen Untervermietung muss der Aufwand sachgerecht aufgeteilt werden. Wenn nur ein Zimmer vermietet wird, kann nicht ohne Weiteres der gesamte Hauptmietzins als Ausgabe angesetzt werden. Entscheidend ist, welcher Anteil der Wohnung tatsächlich zur Erzielung der Einnahmen genutzt wird.
Auch bei einer möblierten Untervermietung können zusätzliche Fragen entstehen. Werden Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände mitvermietet, kann eine angemessene Abgeltung dafür Bestandteil des Untermietzinses sein. Steuerlich sollte trotzdem nachvollziehbar bleiben, wie sich die Einnahmen und Ausgaben zusammensetzen.
Tipp: Führe für die Untervermietung eine einfache Einnahmen-Ausgaben-Aufstellung. Bewahre den Untermietvertrag, Zahlungsnachweise, Betriebskostenabrechnungen und Belege für relevante Aufwendungen auf. Bei höheren Einnahmen oder einer längerfristigen Untervermietung ist eine steuerliche Beratung sinnvoll.
Eine kurzfristige oder nur gelegentliche Untervermietung ist nicht automatisch steuerfrei. Auch eine private Vermietung kann steuerpflichtige Einkünfte auslösen. Ob tatsächlich Einkommensteuer anfällt, hängt unter anderem von der Höhe der Einkünfte, den abzugsfähigen Aufwendungen und der persönlichen steuerlichen Situation ab.
Bei einer touristischen Vermietung über Plattformen können zusätzlich umsatzsteuerliche, gewerberechtliche und landesrechtliche Fragen entstehen. Eine regelmäßige Vermietung an wechselnde Gäste sollte daher nicht einfach wie die klassische Untervermietung eines Zimmers behandelt werden.
Was Vermieter:innen dokumentieren sollten
Vermieter:innen sollten eine Untervermietung nicht nur mündlich besprechen. Wenn die Weitergabe erlaubt wird, sollte schriftlich festgehalten werden, auf welche Person, welche Räume und welchen Zeitraum sich die Zustimmung bezieht.
Bei einer teilweisen Untervermietung sollte außerdem dokumentiert werden, welche Räume ausschließlich genutzt werden und welche Bereiche gemeinsam verwendet werden. Bei einer vollständigen Untervermietung ist zusätzlich wichtig, ob die Hauptmieter:in weiterhin einen eigenen Wohnbedarf an der Wohnung hat.
Eine Zustimmung sollte nicht ungewollt weiter reichen als beabsichtigt. Wenn die Vermieter:in nur einer bestimmten Untermieter:in zustimmt, sollte im Schreiben klar stehen, dass daraus keine allgemeine Erlaubnis für spätere weitere Untervermietungen entsteht.
Die Unterlagen sollten gemeinsam mit dem Hauptmietvertrag aufbewahrt werden. Dazu gehören die Anfrage der Hauptmieter:in, die Zustimmung oder begründete Ablehnung, der Untermietvertrag, allfällige Übergabeprotokolle und relevante Korrespondenz.
Lesetipp: Mieteinnahmen in Österreich versteuern
Schluss
Untervermietung ist in Österreich möglich, aber nicht in jedem Mietverhältnis nach denselben Regeln. Der wichtigste erste Schritt besteht deshalb darin, den Anwendungsbereich des MRG und den Hauptmietvertrag zu prüfen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG kann sich die Vermieter:in auf ein vertragliches Untermietverbot grundsätzlich nur innerhalb der Grenzen des § 11 MRG berufen. Dort gelten auch die besonderen Grenzen des Untermietzinses nach § 26 MRG. Im Teilanwendungsbereich gelten diese beiden Bestimmungen dagegen grundsätzlich nicht; hier kommt insbesondere dem Hauptmietvertrag und § 1098 ABGB größere Bedeutung zu.
Die Befristungs- und Kündigungsbestimmungen sind davon zu unterscheiden. § 29 und § 30 MRG gelten auch im Teilanwendungsbereich. Eine gänzliche Weitergabe kann daher zum Kündigungsgrund werden, wenn die Hauptmieter:in die Wohnung in naher Zeit weder selbst noch für eintrittsberechtigte Personen dringend benötigt. Auch eine unverhältnismäßig hohe Verwertung kann kündigungsrechtlich relevant sein.
Bei befristeten Wohnungsuntermietverträgen ist seit 1. Jänner 2026 außerdem die neue Mindestbefristung zu beachten: Grundsätzlich sind fünf Jahre erforderlich; ist die Untervermieter:in kein Unternehmer im Sinn des KSchG, bleiben mindestens drei Jahre ausreichend.
Hauptmieter:innen sollten die geplante Untervermietung daher nicht nur wirtschaftlich betrachten, sondern auch Hauptmietvertrag, Rechtsregime, Umfang der Weitergabe, Untermietzins und Vertragsdauer prüfen. Vermieter:innen wiederum sollten eine Zustimmung oder Ablehnung möglichst klar dokumentieren und zwischen einem vertraglichen Untermietverbot und einem möglichen Kündigungsgrund unterscheiden.
Der Untermietzins darf im Vollanwendungsbereich des MRG nicht beliebig hoch angesetzt werden. Bei einer vollständigen Untervermietung gilt grundsätzlich die Grenze von 50 Prozent über dem zulässigen Hauptmietzins. Bei einer teilweisen Untervermietung muss der angemessene Anteil für die tatsächlich überlassenen Räume und die mitbenutzten Flächen ermittelt werden. Befristete Untermietverträge unterliegen einer zusätzlichen Reduktion des höchstzulässigen Untermietzinses.
Eine kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb ist gesondert zu betrachten. Hier können zusätzlich wohnungseigentumsrechtliche, baurechtliche und gewerberechtliche Vorgaben gelten. Auch die Einnahmen aus einer klassischen Untervermietung können steuerlich relevant sein und sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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Kann die Vermieter:in eine Untervermietung verbieten?
Wie hoch darf der Untermietzins sein?
Kann eine vollständige Untervermietung zur Kündigung führen?
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Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte wende dich bei rechtlichen Fragen oder individuellen Anliegen an eine qualifizierte Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus der Nutzung der Informationen entstehen, ist, soweit zulässig, ausgeschlossen. Weitere Hinweise und der vollständige Haftungsausschluss sind im Impressum einsehbar.
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