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Vermietung
Thermenwartung in der Mietwohnung
Wer zahlt?
Thermenwartung in der Mietwohnung: Wer in Österreich für Wartung und Reparatur der Therme zuständig ist, was sie kostet und was im Mietvertrag gilt.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
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Einleitung
Eine funktionierende Therme ist für Heizung und Warmwasser in vielen Mietwohnungen unverzichtbar. Wenn eine Wartung ansteht, stellt sich deshalb schnell die Frage, wer den Termin vereinbaren und die Kosten übernehmen muss. Besonders häufig wird dabei die laufende Wartung mit einer Reparatur oder einem Austausch verwechselt.
Für Mietverhältnisse in Österreich gilt grundsätzlich eine wichtige Unterscheidung. Die regelmäßige Wartung einer mitvermieteten Therme kann Aufgabe der Mieter:in sein. Wird die Therme jedoch aufgrund eines Defekts reparaturbedürftig oder muss sie ausgetauscht werden, ist dafür in vielen Mietverhältnissen die Vermieter:in zuständig.
Welche Regel genau gilt, hängt vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, von der Art des Mietobjekts und vom Inhalt des Mietvertrags ab. Eine mitvermietete Therme ist außerdem anders zu beurteilen als ein Gerät, das die Mieter:in erst während des Mietverhältnisses auf eigene Kosten eingebaut hat.
In diesem Ratgeber erfährst du, was zur Thermenwartung gehört, wer die Wartung beauftragt und bezahlt und wann du als Vermieter:in für Reparatur oder Austausch aufkommen musst. Außerdem geht es darum, was bei einem Wartungsprotokoll, einer defekten Therme und unklaren Vertragsklauseln zu beachten ist.
Was gehört zur Thermenwartung?
Bei der Thermenwartung wird das Gerät regelmäßig überprüft, gereinigt und auf seine Funktionstüchtigkeit kontrolliert. Die Fachperson prüft dabei unter anderem, ob die Therme sicher arbeitet, ob Brenner und Leitungen sauber sind und ob Verschleißteile oder Dichtungen ausgetauscht werden müssen.
Die Wartung soll verhindern, dass aus kleinen Problemen ein größerer Schaden entsteht. Sie ist daher etwas anderes als eine Reparatur. Bei der Wartung funktioniert die Therme grundsätzlich noch. Bei einer Reparatur liegt bereits ein Defekt vor, der behoben werden muss.
Auch eine Abgasmessung oder eine sicherheitstechnische Kontrolle kann Teil des Servicetermins sein. Welche Arbeiten konkret durchgeführt werden, hängt vom Gerät, vom Hersteller und von den technischen Vorgaben ab. Bitte deine Mieter:in, sich nach dem Termin ein Wartungsprotokoll oder eine Servicebestätigung geben zu lassen.
Wer zahlt die Thermenwartung in der Mietwohnung?
Bei einer mitvermieteten Therme ist grundsätzlich die Mieter:in für die laufende Wartung zuständig. Das gilt im Vollanwendungsbereich des MRG und bei Genossenschaftswohnungen bzw. dem WGG. Deine Mieter:in muss daher normalerweise den Wartungstermin organisieren und die Kosten dafür tragen. Im Teilanwendungsbereich des MRG ist die Rechtslage differenzierter, denn dort gehört die Wartungspflicht zunächst zu den Aufgaben von dir als Vermieter:in. Wartungspflichten können jedoch vertraglich auf die Mieter:in übertragen werden, wobei insbesondere bei vorformulierten Verbraucherverträgen die Grenzen des Konsumentenschutz- und Klauselrechts zu beachten sind.
Mitvermietet ist eine Therme in der Regel dann, wenn sie bereits bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung vorhanden war und gemeinsam mit der Wohnung überlassen wurde. Entscheidend ist, ob die Therme als Teil des Mietgegenstands überlassen wurde. Dass sie im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt wird, schließt das nicht aus. Laut OGH betrifft die Erhaltungspflicht aber nur Geräte, die die Vermieter:in entgeltlich bereitgestellt hat (5 Ob 201/16v). Entscheidend ist nicht allein, wer das konkrete Gerät gekauft oder eingebaut hat. Ersetzt eine Mieter:in lediglich eine ursprünglich mitvermietete Therme durch ein entsprechendes Ersatzgerät, kann auch die neue Therme weiterhin als mitvermietet gelten. Eine erstmals auf eigene Kosten geschaffene oder grundlegend neue Heizungsanlage kann dagegen anders zu beurteilen sein.
Wichtig: Die Pflicht zur laufenden Wartung bedeutet nicht, dass deine Mieter:in auch eine defekte Therme reparieren oder austauschen muss. Wartung und Erhaltung sind rechtlich unterschiedliche Aufgaben.
Lesetipp: Wichtige Wartungs- und Prüffristen für Vermieter:innen in Österreich
Wer zahlt die Reparatur der Therme?
Funktioniert eine mitvermietete Therme nicht mehr, musst du als Vermieter:in im Anwendungsbereich des MRG grundsätzlich für die Reparatur oder den Austausch aufkommen. Das gilt auch dann, wenn das Gerät wegen Alterserscheinungen ausfällt und nicht mehr wirtschaftlich repariert werden kann.
Die gesetzliche Erhaltungspflicht betrifft nicht nur die Therme selbst. § 3 MRG nennt mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte. Auch der Oberste Gerichtshof hat in der Vollanwendung des MRG klargestellt, dass die Erhaltungspflicht bei einer mitvermieteten Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage weitere Bestandteile wie Heizkörper, Rohre und Ventile umfassen kann.
Eine Vertragsklausel, nach der die Mieter:in jede Reparatur oder den Austausch der mitvermieteten Therme selbst bezahlen muss, ist im geschützten Anwendungsbereich des MRG grundsätzlich nicht wirksam. Du kannst die gesetzliche Erhaltungspflicht nicht einfach durch eine pauschale Vereinbarung auf die Mieter:in übertragen.
Wann haften Mieter für einen Schaden?
Eine defekte Therme musst du zunächst grundsätzlich reparieren oder austauschen lassen. Das bedeutet aber nicht, dass Mieter:innen nie für einen Schaden verantwortlich sind.
Hat die Mieter:in die Therme unsachgemäß bedient, einen Schaden verursacht oder die vorgeschriebene Wartung trotz entsprechender Pflicht über längere Zeit unterlassen, kann eine Ersatzpflicht entstehen. Dafür musst du aber grundsätzlich nachweisen können, dass die Mieter:in den Schaden schuldhaft verursacht oder durch die fehlende Wartung verschlimmert hat.
Die bloße Tatsache, dass eine Therme alt ist oder während des Mietverhältnisses kaputtgeht, reicht dafür nicht aus. Eine normale Abnutzung fällt grundsätzlich in den Bereich der Erhaltung. Auch die Kosten eines neuen Geräts können nicht automatisch vollständig der Mieter:in verrechnet werden.
Was gilt, wenn bei der Wartung ein Defekt festgestellt wird?
Bei einer Wartung kann sich herausstellen, dass die Therme nicht nur gewartet, sondern repariert werden muss. Soweit dies technisch und sicher möglich ist, sollte die gewöhnliche Wartung abgeschlossen und der festgestellte Defekt schriftlich dokumentiert werden.
Anschließend sollte deine Mieter:in dich oder die Hausverwaltung rasch informieren und das Wartungsprotokoll mitschicken. So ist klar, welcher Defekt festgestellt wurde und welche Reparatur empfohlen wird.
Eine größere Reparatur sollte deine Mieter:in nicht ohne vorherige Abstimmung mit dir selbst beauftragen. Anders kann die Situation bei akuter Gefahr oder einem dringenden Ausfall während der Heizperiode sein. Bist du nicht rechtzeitig erreichbar und besteht eine unmittelbare Gefahr, kann ein rasches Handeln notwendig werden. Sorge daher dafür, dass du oder die Hausverwaltung im Notfall erreichbar seid, und dokumentiere die Kommunikation sorgfältig.
Lesetipp: Heizkörper entlüften in der Mietwohnung und die Zuständigkeit von Mieter:innen und Vermieter:innen
Was gilt bei verschiedenen Mietverhältnissen?
Die Zuständigkeit hängt auch davon ab, welchem rechtlichen Bereich das Mietverhältnis zugeordnet ist. Im Vollanwendungsbereich des MRG sowie bei Genossenschaftswohnungen ist die Rechtslage für mitvermietete Thermen seit der Wohnrechtsnovelle 2015 weitgehend geklärt. Die Mieter:in trägt grundsätzlich die laufende Wartung. Für Reparatur und Austausch der mitvermieteten Therme ist die Vermieter:in zuständig.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienwohnungen und bestimmten Dienstwohnungen kann das MRG nicht oder nur eingeschränkt gelten. Hier kommt es stärker auf den Mietvertrag und die allgemeinen Regeln des ABGB an. Eine Vertragsklausel kann die Wartungspflicht anders regeln. Sie darf aber nicht automatisch jede Erhaltungs- und Reparaturpflicht pauschal auf die Mieter:in übertragen.
Auch bei einer frei finanzierten Wohnung oder einem Mietobjekt außerhalb des MRG solltest du eine Klausel daher genau prüfen. Eine Formulierung wie „Die Mieter:in trägt sämtliche Kosten für die Therme“ kann zu weit gehen. Entscheidend ist, ob damit nur die regelmäßige Wartung oder auch die Reparatur und der Austausch gemeint sind.
Lesetipp: Mietvertrag richtig aufsetzen und unwirksame Klauseln vermeiden
Wer beauftragt die Wartung?
In der Praxis beauftragt meistens die Mieter:in den Installationsbetrieb, weil sie die Therme nutzt und für die laufende Wartung verantwortlich ist. Das bedeutet aber nicht, dass du keinen Einfluss auf den Termin oder den Fachbetrieb nehmen darfst.
Du kannst etwa darum ersuchen, dass ein qualifizierter Installationsbetrieb beauftragt und ein Wartungsnachweis übermittelt wird. Du darfst die Wartung aber nicht ohne sachlichen Grund verzögern oder von einem bestimmten Unternehmen abhängig machen, wenn dadurch die ordnungsgemäße Wartung erschwert wird.
Sinnvoll ist außerdem, bei Beginn des Mietverhältnisses das Alter der Therme, die Bedienungsanleitung und das letzte Wartungsprotokoll zu dokumentieren. So lässt sich später besser feststellen, ob ein Schaden auf normale Abnutzung, einen technischen Defekt oder eine unsachgemäße Behandlung zurückzuführen ist.
Gibt es eine gesetzliche jährliche Wartungspflicht?
Eine allgemeine Regel, nach der jede Therme in Österreich jedes Jahr gewartet werden muss, gibt es nicht. Das notwendige Intervall hängt vom Gerät, seinem Alter, dem Zustand und den Herstellerangaben ab. In der Praxis werden häufig Wartungen im Abstand von ein bis zwei Jahren empfohlen.
Zusätzliche Vorgaben können sich aus landesrechtlichen Vorschriften oder aus technischen Sicherheitsbestimmungen ergeben. Auch die Bedienungsanleitung des Herstellers kann ein bestimmtes Serviceintervall vorsehen. Eine pauschale Vertragsklausel, die unabhängig von Gerätetyp, Alter und Herstellerangaben jedes Jahr eine Wartung verlangt, kann rechtlich problematisch sein.
Für dich als Vermieter:in ist es daher besser, keine starre jährliche Wartung in den Mietvertrag zu schreiben. Verweise stattdessen auf die Angaben des Herstellers und auf die für das konkrete Gerät geltenden Sicherheitsvorgaben. Bitte deine Mieter:in, diese Unterlagen aufzubewahren und die Wartung nicht erst dann zu organisieren, wenn die Therme bereits ausfällt.
Was kostet eine Thermenwartung?
Die Kosten einer Thermenwartung hängen vom Gerät, vom Umfang des Services und vom regionalen Fachbetrieb ab. Für eine einfache Wartung einer Gastherme werden in Österreich häufig ungefähr 120 bis 250 Euro verrechnet. Muss zusätzlich eine Abgasmessung durchgeführt werden oder ist die Therme schwer zugänglich, kann der Betrag höher liegen.
Werden bei der Wartung Verschleißteile, Dichtungen oder andere Komponenten ausgetauscht, kommen Material- und Arbeitskosten hinzu. Eine Reparatur ist dann nicht mehr mit den Kosten für das reine Service gleichzusetzen. Auch eine verpflichtende Messung durch den Rauchfangkehrerbetrieb oder eine behördlich vorgeschriebene Überprüfung kann gesondert verrechnet werden.
Leistung | Grober Richtwert |
|---|---|
Einfache Thermenwartung | etwa 120 bis 250 Euro |
Wartung mit Abgasmessung | etwa 180 bis 350 Euro |
Austausch von Verschleißteilen (z. B. Dichtungen, Zündelektrode) | zusätzlich etwa 50 bis 300 Euro |
Reparatur eines Defekts (z. B. Pumpe, Platine, Wärmetauscher) | etwa 200 bis 2.000 Euro |
Austausch der gesamten Therme inklusive Installation | etwa 2.500 bis 8.000 Euro |
Diese Beträge sind nur eine Orientierung (Stand: Oktober 2026) und kein fixer österreichischer Tarif. Je nach Region, Gerät und Aufwand, etwa wenn beim Thermentausch auch die Abgasanlage angepasst werden muss, können die Kosten darüber liegen. Vor der Beauftragung lohnt es sich zu klären, welche Arbeiten im Preis enthalten sind. Ein günstiges Serviceangebot kann etwa nur eine kurze Funktionskontrolle umfassen, während Reinigung, Abgasmessung oder der Austausch bestimmter Dichtungen extra verrechnet werden.
Tipp: Bitte deine Mieter:in, sich vom Installationsbetrieb eine Rechnung mit getrennten Positionen für Wartung, Messung, Material und Reparatur ausstellen zu lassen. Dadurch lässt sich später leichter feststellen, welcher Teil auf die laufende Wartung und welcher auf einen Defekt entfällt, den du als Vermieter:in trägst.
Was sollten Vermieter dokumentieren?
Halte bei jeder vermieteten Therme den Zustand und die Wartung nachvollziehbar fest. Dazu gehören das Baujahr oder die Gerätebezeichnung, das letzte Service, bekannte Mängel und die Frage, ob die Therme bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war.
Wenn deine Mieter:in ein Wartungsprotokoll übermittelt, lege es gemeinsam mit den übrigen Unterlagen zur Wohnung ab. Wird bei der Wartung ein Defekt festgestellt, bestätige schriftlich, wie weiter vorgegangen wird.
Auch die Beauftragung einer Reparatur sollte dokumentiert werden. So lässt sich vermeiden, dass später unklar ist, ob die Mieter:in nur eine Wartung oder bereits eine kostenpflichtige Reparatur beauftragt hat. Eine klare Kommunikation schützt beide Seiten.
Was passiert, wenn eine Reparatur verweigert wird?
Fällt eine mitvermietete Therme aus, wird deine Mieter:in dich oder die Hausverwaltung in der Regel schriftlich informieren. Eine solche Meldung enthält idealerweise das Datum, die Art des Defekts und die Auswirkungen auf Heizung oder Warmwasser. Bei einer akuten Gefahr, etwa Gasgeruch oder austretenden Abgasen, muss sofort gehandelt und gegebenenfalls der Notdienst verständigt werden.
Reagierst du nicht, kann deine Mieter:in je nach Anwendungsbereich des MRG weitere Schritte setzen. Dazu gehören eine formelle Aufforderung, ein Antrag bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder ein gerichtliches Verfahren.
Außerdem kann sie eine Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB geltend machen. Diese tritt kraft Gesetzes für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigung ein, ohne dass du zustimmen musst. Wie hoch die Minderung im Einzelfall ist, ist allerdings oft strittig. Behält eine Mieter:in zu viel ein, riskiert sie, mit der Miete in Rückstand zu geraten.
Verschiebe eine gemeldete Störung nicht auf die nächste planmäßige Wartung, wenn die Therme nicht mehr funktioniert. Die laufende Wartung ist etwas anderes als die Behebung eines bereits eingetretenen Defekts. Bei einem vollständigen Ausfall kann daher eine zeitnahe Reparatur oder ein Austausch notwendig sein.
Lesetipp: Mietzinsminderung bei Mängeln und wie viel Abzug gerechtfertigt ist
Schluss
Bei der Thermenwartung musst du zwischen laufendem Service und Reparatur unterscheiden. Im Vollanwendungsbereich des MRG und bei Wohnungen nach dem WGG ist die regelmäßige Wartung grundsätzlich Aufgabe der Mieter:innen. Im Teilanwendungsbereich hängt die Wartungspflicht dagegen insbesondere vom ABGB und einer zulässigen vertraglichen Vereinbarung ab.
Fällt die Therme aus oder muss sie wegen eines technischen Defekts repariert oder ausgetauscht werden, bist im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG grundsätzlich du als Vermieter:in zuständig. Das gilt auch dann, wenn die Therme bereits älter ist und ihre Lebensdauer erreicht hat. Eine Vertragsklausel kann diese gesetzliche Erhaltungspflicht nicht einfach auf die Mieter:in übertragen.
Anders kann die Situation bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienwohnungen oder anderen Mietverhältnissen außerhalb des MRG aussehen. Dort muss der Mietvertrag genauer geprüft werden. Eine pauschale Vereinbarung, wonach die Mieter:in sämtliche Kosten der Therme übernimmt, ist aber nicht automatisch wirksam.
Dokumentiere das Alter und den Zustand der Therme bei der Übergabe und bewahre Wartungsprotokolle und Rechnungen auf. Weise deine Mieter:innen darauf hin, die Wartung rechtzeitig durchführen zu lassen und einen festgestellten Defekt sofort schriftlich zu melden.
Besonders wichtig ist die Abgrenzung bei einer Wartung. Auch kleinere typische Wartungsarbeiten, etwa der Austausch bestimmter Dichtungen, können noch Teil des Services sein. Muss hingegen ein defektes technisches Bauteil ersetzt werden, kann bereits eine Reparatur vorliegen. Wird ein größerer technischer Defekt behoben oder die gesamte Therme ersetzt, handelt es sich im Regelfall immer um eine Reparatur oder Erhaltungsarbeit. Dafür bist grundsätzlich du als Vermieter:in verantwortlich, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Wer muss die Thermenwartung in der Mietwohnung bezahlen?
Wie oft muss eine Therme gewartet werden?
Wer zahlt die Reparatur einer mitvermieteten Therme?
Was gilt bei einer Therme in einem Ein- oder Zweifamilienhaus?
Ist eine vom Vormieter eingebaute Therme automatisch nicht mitvermietet?
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