Vertragsform - Schriftlich ist oberstes Gebot

Zwar ist ein Mietvertrag in Österreich formfrei und daher grundsätzlich auch mündlich gültig, doch ein schriftlicher Vertrag ist insbesondere als Vermieter in deinem Interesse. So lassen sich wesentliche Punkte wie Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietdauer, Mietzins, Betriebskosten und Übergabe am besten rechtsverbindlich festhalten. Insbesondere bei befristeten Verträgen gemäß Teil- und Vollanwendung des Mietrechtsgesetz (MRG - typischerweise bei Altbauwohnungen in Gebäuden mit Errichtung vor 1953) und des WGG ist die Schriftform Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung.

Mietzins und Betriebskosten korrekt ausweisen

Der Mietzins muss transparent und vollständig im Vertrag ausgewiesen sein. In Vollanwendungsbereichen des MRG gelten die Vorschriften zur Richtwertmiete, wobei Lagezuschläge und wohnwertmindernde Merkmale zu berücksichtigen sind. Die Höhe dieser Richtwertmietzinses kannst du der dafür vorgesehen Tabelle entnehmen. Betriebskosten laut MRG z. B. Müllabfuhr, Hausreinigung, Versicherung sind gesondert anzuführen. Dabei soll im Mietvertrag auch festgehalten werden ob die Betriebskosten pauschal abgegolten werden oder ob ein Akkonto geleistet werden muss.

Kaution und ihre rechtssichere Handhabung

Die Vereinbarung einer Kaution ist gesetzlich zulässig und dient der Absicherung allfälliger Ansprüche aus dem Mietverhältnis. In der Praxis haben sich zwei bis drei Bruttomonatsmieten als gängige Höhe etabliert. Dein Vertrag sollte die konkrete Summe, die Form der Veranlagung z. B. Sparbuch auf den Namen des Mieters sowie klare Regelungen zur Rückzahlung enthalten. Solltest du als Kaution eine Bankgarantie akzeptieren, so ist aus dies im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten. Die Kaution darf nur bei berechtigten Forderungen z. B. ausstehende Miete, Schäden über normale Abnutzung hinaus einbehalten werden. Dazu ist ein ordentliches Übergrabeprotokoll besonders empfehlenswert. 

Mietdauer, Kündigungsfristen und Verlängerung

Bei Mietverträgen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG ist eine befristete Vermietung nur mit einer Mindestdauer von drei Jahren zulässig. Eine schriftliche Verlängerung ist möglich und muss – wie auch die ursprüngliche Befristung – mindestens drei Jahre betragen. Der Mieter kann einen befristeten Vertrag frühestens nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Als Vermieter hingegen kannst du einen befristeten Vertrag nur aus wichtigem Grund gemäß § 30 MRG kündigen – eine ordentliche Kündigung ist während der Befristung grundsätzlich ausgeschlossen. Für unbefristete Mietverhältnisse gelten die im Gesetz oder im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen und -gründe. Auch hier ist die ordentliche Kündigung durch den Vermieter in der Regel nur bei Vorliegen eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes zulässig. Eine wichtige Ausnahme betrifft unter gegeben Umständen klassische Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser. Hier besteht unter Umständen keine gesetzliche Mindestbefristung. Der Vertrag kann hier also auch für kürzere Zeiträume abgeschlossen werden. Gleichzeitig gilt: Ein vorzeitiger Ausstieg aus einem befristeten Vertrag ist für beide Seiten nur dann möglich, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde oder ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt.

Zustand der Wohnung und Übergabeprotokoll

Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist bei Mietbeginn unerlässlich. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung und gegebenenfalls mitvermietete Gegenstände. Dieses Protokoll schützt dich im Streitfall und dient als Grundlage bei der Endabrechnung. Fotos als Beilage zum Protokoll erhöhen die Beweissicherheit zusätzlich.

Instandhaltung - Wer ist wofür zuständig?

Du bist als Vermieter weitestgehend zur Erhaltung des Mietgegenstands (§3 MRG, § 1096 ABGB) verpflichtet – insbesondere zur Behebung ernster Schäden am Gebäude und zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Gebrauchstauglichkeit. Kleinreparaturen in der Wohnung kannst du dem Mieter meist nur dann verantworten, wenn das im Vertrag ausdrücklich und eindeutig geregelt ist. Pauschale Überwälzungen aller Instandhaltungsmaßnahmen sind unzulässig und können rechtlich angefochten werden, achte daher genau darauf, welche Leistungen du in den Betriebskosten überwälzt. 

Versicherungen – Absicherung für Vermieter und Mieter

Während Mieter meist eine Haushaltsversicherung abschließen, solltest du als Vermieter zumindest über eine Gebäudeversicherung verfügen (inkl. Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden). Zusätzlich kann eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein – etwa zur Abwehr unberechtigter Ansprüche oder zur Durchsetzung einer Kündigung. Der Mietvertrag sollte klarstellen, dass der Mieter für Schäden an seinem Eigentum selbst verantwortlich ist und welche Versicherungen in welchem Umfang von deiner Seite bestehen.  

Hausordnung – verbindlich machen

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Gebäude und ergänzt den Mietvertrag in praktischen Belangen. Typische Inhalte sind Ruhezeiten, Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen oder Haustierhaltung. Du solltest die Hausordnung dem Vertrag beilegen und ausdrücklich als verbindlichen Bestandteil erklären. Ohne vertragliche Einbindung hat sie lediglich informativen Charakter. Achte auch bei der Hausordnung auf eine rechtskonforme Errichtung. 

Weitergabe des Mietvertrags – Untervermietung und Eintrittsrechte

Die Weitergabe der Wohnung – etwa durch Untervermietung – ist grundsätzlich nur mit deiner Zustimmung zulässig (§ 12 MRG). Es ist empfehlenswert, dies im Vertrag zu regeln und allenfalls einzuschränken. Ausnahmen bestehen bei Eintrittsrechten naher Angehöriger nach dem Tod des Mieters (§ 14 MRG). Dein Mietvertrag sollte klar festhalten, unter welchen Voraussetzungen ein Wechsel in der Mieterschaft zulässig ist und ob eine Zustimmung erforderlich ist. Regle auch in einem solchen Fall alles schriftlich.