Grundbuch verstehen: Einfache Anleitung für Vermieter:innen in Österreich

Warum Vermieter das Grundbuch verstehen sollten

Als Vermieter:in ist man rechtlich gesehen oft besser informiert, als man denkt, zumindest dann, wenn man weiß, wo man hinschauen muss. Und genau hier kommt das Grundbuch ins Spiel. Es ist mehr als nur ein amtliches Dokument: Es liefert dir zentrale Informationen über deine Immobilie, dein Eigentum und mögliche Belastungen oder Rechte Dritter.

Geführt wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten, es ist öffentlich einsehbar und spielt eine Schlüsselrolle bei allen rechtlichen Fragen rund um Grundstücke, Wohnungseigentum, Pfandrechte oder Dienstbarkeiten. Wer ein Mietobjekt besitzt, sollte zumindest die Grundlagen des Grundbuchs kennen. Wer das Grundbuch versteht, kann es auch sinnvoll nutzen, etwa zur Klärung von Eigentumsverhältnissen, bei der Betriebskostenabrechnung oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen. Erweitert wird es durch das Hilfsverzeichnis und die Urkundensammlung.

In diesem Artikel zeigen wir dir, wie du als Vermieter:in einen Grundbuchauszug richtig liest. Verständlich erklärt, mit Beispielen und praktischen Tipps.

Was ist das Grundbuch – kurz erklärt

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Es enthält alle Grundstücke eines bestimmten Gebiets inklusive der dazugehörigen Rechte und Belastungen. Dazu zählen unter anderem:

• Eigentum und Wohnungseigentum sowie Eigentumsanteile

• Pfandrechte und Hypotheken

• Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte)

• Persönliche Dienstbarkeiten (z.B. Woh- und Gebrauchsrechte)

• Baurechte und Reallasten

Diese Eintragungen sind rechtsverbindlich, was bedeutet: Ein dingliches Recht (z. B. Eigentum) entsteht erst durch die Eintragung im Grundbuch. Das nennt man Eintragungsgrundsatz.

Ein weiteres wichtiges Prinzip ist der Vertrauensgrundsatz: Wer das Grundbuch einsieht, darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die Angaben vollständig und korrekt sind, vorausgesetzt, sie stehen im Einklang mit der sogenannten Urkundensammlung.

Das Grundbuch basiert auf Daten aus dem Kataster, also dem amtlichen Verzeichnis der Grundstücke mit ihrer Lage, Fläche und Nutzung. Seit der Einführung der Grundstücksdatenbank sind Kataster- und Grundbuchdaten elektronisch miteinander verknüpft – das macht die Einsicht und Recherche deutlich einfacher.

So liest du einen Grundbuchauszug richtig

Ein Grundbuchauszug wirkt auf den ersten Blick oft verwirrend – viele Abkürzungen, Fachbegriffe und Paragrafen. Aber keine Sorge: Wenn du weißt, worauf du achten musst, wird aus dem Amtsdeutsch ein wertvoller Informationsschatz. Ein Grundbuchauszug enthält zahlreiche Abkürzungen, die auf den ersten Blick verwirrend wirken können – von EZ (Einlagezahl) über TZ (Tagebuchzahl) bis W (Wohnung). Diese Kürzel sind standardisiert und ziehen sich durch alle Blätter (A, B, C). Bevor wir die Bestandteile des Auszuges näher erläutern, soll eine Legende mit den wichtigsten Begriffen helfen, vor allem für Vermieter:innen, die sich zum ersten Mal mit dem Grundbuch beschäftigen.

Der Kopf

Ein Grundbuchauszug beginnt mit dem Kopfbereich, auch "Kopf" genannt. Er enthält Angaben zur Einlagezahl (EZ), zur Katastralgemeinde (KG) sowie zum zuständigen Bezirksgericht. Zusätzlich steht hier, wie viele Blätter im jeweiligen Auszug enthalten sind. Diese Angaben helfen dir, den Auszug korrekt zuzuordnen, besonders wenn du mehrere Objekte verwaltest oder mit Behörden und Banken kommunizierst, besonders wichtig, wenn du mehrere Auszüge vergleichst oder abspeicherst.

Hinweis

Der Hinweis gibt Auskunft über sogenannte "besondere Abschriften" und über das Abfragedatum des gegenständlichen Auszuges.

Die Aufschrift

Direkt unter dem Kopfbereich findest du die Aufschrift des Grundbuchauszugs. Sie enthält Angaben wie die letze Tagbuchzahl (TZ), vorläufige Plombe und Plombe. Die Plombe gibt Auskunft darüber, das ein Antrag zur Änderung eingelangt ist, aber noch nicht durchgeführt wurde. Also weist dich dieser Vermerk auf ein laufendes Verfahren hin und zeigt an, das möglicherweise zeitnahe eine Änderung vorgenommen wird. Weiters findest du Hinweise zu bestehendem Wohnungseigentum und öffentlichem Gut.

Tipp: Achte genau auf bevorstehende Änderungen, also Plomben, des Grundbuches, besonders wenn du vor hast, die Liegenschaft zur Vermietung zu erwerben.

Anschließend gliedert sich der Auszug in drei Hauptbereiche – das sogenannte A-, B- und C-Blatt.

A-Blatt: Die Liegenschaft

Das A-Blatt enthält die grundlegenden Informationen zur physischen Liegenschaft, also dem Grundstück oder den Grundstücken, auf denen deine Immobilie steht. Es ist in A1- und A2-Blatt unterteilt:

A1-Blatt – Grundstücksdaten

Hier findest du:

• Die Grundstücksnummer(n) – wichtig, wenn mehrere Grundstücke zu einer Einheit gehören

• Die Fläche (in m²)

• Die Benützungsart und Benützungsabschnitte (BA) – z. B. Baufläche, Garten, Verkehrsfläche

• Die Adresse der zum Bestand gehörenden Grundstücke

• Bei "Überlandgrundstücken" auch die KG-Nummer

• Zugehörigkeit zum Grenzkataster bzw. Grundsteuerkataster

Diese Daten geben dir Auskunft darüber, wie groß und welchem Zweck das Grundstück oder die Grundstücke gewidmet sind. Der Zweck ist für dich als Vermieter schon beim Kauf der Liegenschaft wichtig, da dies z. B. für zukünftige bauliche Veränderungen oder zusätzliche Nutzungen (Parkplatzvermietung, Gartenmitbenutzung etc.) entscheidend sein kann.

A2-Blatt – rechtliche Hinweise (Gutsbestandsbaltt)

Das A2-Blatt listet besondere rechtliche Umstände und Lasten, wie dingliche Berechtigungen, die direkt mit der Liegenschaft verbunden sind, z. B.:

• Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Weiderecht, Leitungsrecht)

• Öffentlich-rechtliche Auflagen und Verpflichtungen (Baubeschränkungen)

• Anmerkungen zur Nutzung

• Änderungen am Grundbuchskörper

Teilweise haben diese Informationen haben im A2-Blatt nur einen deklarative Wirkung und sind im C-Blatt einsehbar. Allerdings können sie direkten Einfluss darauf haben, was du mit deinem Objekt machen darfst oder eben nicht bzw. gibt das A2-Blatt (sowie das C-Blatt) Auskunft welche Verpflichtungen daraus für dich erwachsen.

Beispiel: So sieht ein Kopf, die Aufschrift und das A-Blatt in einem Grundbuchauszug aus.

Im unten gezeigten Beispiel erkennst du im oberen Bereich zunächst den Kopf des Auszugs mit Angaben zur Katastralgemeinde, Einlagezahl, zum Grundbuchgericht sowie dem Abfragedatum. Direkt darunter folgt der Hinweis sowie die Aufschrift, die den formalen Rahmen des Auszugs vorgibt, also etwa, wie viele Blätter (A, B, C) im Dokument enthalten sind und welcher Teilabschnitt als Nächstes folgt.

Darunter beginnt das eigentliche A1-Blatt, in dem die Grundstücksnummern, deren Nutzung (z. B. Baufläche oder Garten) sowie die jeweiligen Flächenangaben in Quadratmetern aufgeführt sind. Ein A2-Blatt ist in diesem Fall nicht vorhanden, was bedeutet, dass aktuell keine zusätzlichen Hinweise oder Dienstbarkeiten für diese Liegenschaft in diesem Abschnitt eingetragen sind. Solche Informationen würden ansonsten unter dem Vermerk „A2“ erscheinen.