09.12.2025
Recht
5. MILG - Was Vermieter:innen jetzt wissen müssen
Neues Mietrecht 2026: Das 5. MILG und das MieWeG regeln Wertsicherung, Mietzinsanpassungen und Befristungen neu. Erfahre, was sich für Vermieter:innen ändert.
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Was ist das 5. MILG und das MieWeG?
Mit dem 5. MILG tritt ein neues Kapitel im österreichischen Mietrecht in Kraft, mit weitreichenden Folgen für Mietzinsanpassungen, Wertsicherung und Vertragsgestaltung. Für Vermieter:innen ist es deshalb wichtig, die Änderungen frühzeitig zu kennen, vorbereitet zu sein und bestehende Mietverträge entsprechend zu prüfen. Bitte bedenke, dass sich aufgrund der Aktualität des Themas noch Änderungen ergeben können.
Kern des Gesetzes: neues Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)
Im Zentrum des 5. MILG steht das neue MieWeG, das die bisher weitgehend unregulierte Anwendung von Wertsicherungsklauseln bei Mietverträgen neu ordnet sowie vereinfachen soll. Inwiefern sich dies in der Praxis bewährt und bewahrheite, wird sich im Laufe der Zeit zeigen müssen.
Die Neuregelung gilt sowohl für Haupt- als auch Untermietverträge. Ab 1. Jänner 2026 können Mietzinserhöhungen aufgrund einer vereinbarten Wertsicherung nur noch einmal pro Jahr, jeweils zum 1. April, erfolgen. Dabei wird die Anpassung an die Inflation gebunden, mit klar definierten Grenzen. Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (VPI) des Vorjahres, steigt der VPI um mehr als drei Prozent, wird nur der übersteigende Teil zur Hälfte angerechnet.
Für Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG), also Mietverträge die der Mietzinsbeschränkungen unterliegen (Richtwert- und Kategoriemieten), kommen zusätzliche Begrenzungen hinzu. Für 2026 ist eine Erhöhung auf maximal 1 %, für 2027 auf maximal 2 % gedeckelt. Erst ab 2028 soll die generelle Drei-Prozent-/Hälfteregel greifen.
Gültigkeit und Anwendung des neuen Berechnungsmodells nach MieWeG
Diese Regelung gilt nicht nur für neue Verträge, sondern auch für bestehende Mietverhältnisse mit wirksam vereinbarter Wertsicherung. Das neue Gesetz sieht dabei eine sogenannte Parallelrechnung vor. Jede künftige Mietzinsanpassung muss im Fall von bestehenden Mietverträgen beide Berechnungsmodelle, also bestehende Vertragsklausel und das des MieWeG, berücksichtigen. Eine Anpassung ist dann nur möglich, wenn sowohl die vertragliche Klausel als auch die neuen gesetzlichen Grenzen erfüllt sind und ausschließlich zum nächsten 1. April. Bei einem unterjährigen Abschluss findet die erste Anpassung frühestens zum 1. April des Folgejahres statt, wobei die Indexänderungen anteilig berücksichtigt werden. Das neue Berechnungsmodell kann von dir auch direkt als Wertsicherungssystem in deinen Mietverträgen verwendet werden. Dies gilt allgemein für Raummieten, also sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieten.
Wer ist betroffen — Voll-, Teil- und Nichtanwendungsbereich
Das MieWeG sich vorrangig an Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Das bedeutet, dass klassische Altbau- und Mietwohnungen besonders im Fokus stehen. Auch Wohnverträge mit Wertsicherungsklauseln außerhalb von MRG-Beschränkungen können unter das neue System, sofern die Wertsicherung vertraglich vereinbart ist, fallen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten die neuen Regeln in der Regel nicht, dort bleibt die Mietzinsgestaltung weitgehend frei. Auch für Richtwert- und Kategoriemieten ändert sich die Valorisierung. Die Richt- und Kategoriebeträge werden ab 2026 mit 1 % erhöht, 2027 mit 2 % und ab 2028 gilt dann die reguläre Inflations- und Hälfteregelung des neuen MieWeG.
Änderung der Mindestbefristung
Wenn du als Vermieter:in als Unternehmer:in im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) giltst, wird die Mindestbefristung für Wohnraummieten ab 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre verlängert. Von dieser Änderung sind aber nur neue Mietverträge sowie Verlängerungen betroffen. Dies solltest du aber unbedingt genau und mit fachlicher Unterstützung prüfen, bevor du eine Befristung vereinbarst.
Wichtiger Hinweis: Hierbei gilt in der Praxis häufig die Faustregel, dass du mit einer Vermietung von weniger als fünf Objekten noch nicht als Unternehmer:in zu sehen bist, also in weiter Folge die Erhöhung der Mindestbefristung nicht gilt. Entscheidend ist jedoch immer eine individuelle Gesamtbetrachtung.
Beschränkung von Rückforderungen
Das 5. MILG reguliert zudem die Rückforderung überhöhter Wohnraummieten bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Sollte das Mietverhältnis bereits beendet sein, so werden Rückforderungen auf Zahlungen begrenzt, die in den letzten fünf Jahre vor Vertragsende geleistet wurden. Bei noch laufenden Mietverhältnissen, können von deinen Mieter:innen nur Überzahlungen geltend gemacht werden, die in den letzen fünf Jahren vor der Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruches getätigt wurden. Der Anspruch deiner Mieter:innen verjährt in beiden Fällen drei Jahre nach Kenntnis. Außerdem wichtig ist der Umstand, dass Rückforderungen, die bereits vor dem 01.01.2026 gerichtlich geltend gemacht worden sind, davon unberührt bleiben. Damit soll eine klare zeitliche Grenze gesetzt werden.
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Hintergrund und Ziele des MieWeG
Die Reform reagiert auf jahrelange Unsicherheiten und ein Flickwerk unterschiedlicher Wertsicherungsklauseln, teils rechtlich umstritten oder unklar in der Berechnung. Mit dem MieWeG wird eine einheitliche, nachvollziehbare Regelung geschaffen, die sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen Planungssicherheit und klare Grenzen bietet. Ziel ist, Mietzinssteigerungen in Zeiten hoher Inflation zu dämpfen und gleichzeitig faire Bedingungen für alle Beteiligten sicherzustellen.
Was bedeuten die Änderungen konkret für dich als Vermieter:in?
Prüfe alle bestehenden Mietverträge mit Wertsicherung oder Indexklausel sorgfältig. Bei Anpassungen ab 2026 musst du die neue Regelung bzw. eine Parallelberechnung anwenden, auch bei Altverträgen.
Überarbeite die Prozesse deiner Verwaltung, denn Mietzinsanpassungen sind künftig nur noch einmal jährlich am 1. April zulässig. Damit fallen häufigere oder individuelle Anpassungstermine weitgehend weg. Eine langfristige Planung, besonders bei neuen unbefristeten Mietverhältnissen rückt in den Vordergrund.
Kalkuliere vorausschauend und konservativer, da die neue rechtliche Höchstgrenze bei einer Inflation von über 3 % nicht mehr die volle Überwälzung der Teuerung zulässt. Plane Mietzinsanpassungen und Renditechancen daher realistischer, besonderes bei wichtigen und umfangreichen Investitionen.
Solltest du als Vermieter:in laut KSchG als Neuvermietungen mit Unternehmern gelten, achte bei der Neuvermietung besonders auf die gültigen Regelungen zur Befristung, da sich die Mindestbefristung in diesem Fall auf fünf Jahre verlängert.
Dokumentation & Transparenz sind wichtiger denn je. Jede Valorisierung muss sauber berechnet und nachvollziehbar dokumentiert werden, das schützt dich besser vor rechtlichen Problemen.
Fazit
Das 5. MILG mit dem neuen MieWeG stellt einen tiefgreifenden Einschnitt im österreichischen Mietrecht dar, denn erstmals gibt es klare, einheitliche Grenzen für Wertsicherungen und Mietzinsanpassungen. Für dich als Vermieter:inn heißt das, mehr Planungssicherheit, gleichzeitig aber auch eine aktuelle noch unsere Rechtslage, weitgehende Einschränkungen bei Erhöhungen und damit weniger Flexibilität, das Risiko einer nicht voll abgegoltenen Inflationsrate sowie neue Pflichten bei Anpassung, Dokumentation und Vertragsverwaltung. Daher solltest du als Vermieter:in deine bestehenden Verträge prüfen, Prozesse anpassen, Kalkulationen überarbeiten und Vorbereitungen treffen. Lasse dich allenfalls fachlich beraten, um individuelle rechtliche Risiken richtig einschätzen zu können.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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