05.12.2025
Vermietung
Vermieten mit oder ohne Möbel. Wie du die richtige Entscheidung triffst
Nicht, teil- oder vollmöbliert. Erfahre als Vermieter:in in Österreich, welche Variante zu deiner Zielgruppe passt und wie sie Miete und Aufwand beeinflusst.
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Ob du eine Wohnung leer, teilmöbliert oder vollständig eingerichtet vermietest, hat spürbare Auswirkungen auf Miete, Zielgruppe und Aufwand. Jede Variante hat ihre Stärken, aber auch klare Grenzen. Manche Wohnungen lassen sich möbliert deutlich schneller vermieten, andere funktionieren leer besser, weil sich Langzeitmieter:innen eigenes Mobiliar wünschen. Dazu kommen Themen wie Möbelmiete, Abschreibung, Verschleiß und die Frage, ob sich eine Vollmöblierung eher für Kurzzeitvermietungen lohnt.
Damit du eine fundierte Entscheidung triffst, lohnt es sich, die Unterschiede genau anzusehen. In diesem Artikel erfährst du, welche Vor- und Nachteile die einzelnen Möblierungsformen haben, wie sie sich auf die Mietgestaltung auswirken und für welche Zielgruppen sie besonders geeignet sind.
Was bedeuten nicht möbliert, teilmöbliert und vollmöbliert?
Die Begriffe werden oft unterschiedlich verwendet, deshalb ist eine klare Abgrenzung sinnvoll. Sie beeinflussen nicht nur die Erwartungen der Mieter:innen, sondern auch Aufwand, Haftung und Ertrag für Vermieter:innen.
Nicht möbliert
Eine nicht möblierte Wohnung enthält keine Möbel und in der Regel auch keine losen Einrichtungsgegenstände. Übliche Grundausstattung wie Küche, Sanitäranlagen und Bodenbeläge zählt nicht als Möblierung. Diese Variante ist in Österreich der Standard und spricht vor allem Langzeitmieter:innen an, die ihren eigenen Haushalt mitbringen möchten.
Der Vorteil liegt im geringen Verwaltungsaufwand. Vermieter:innen müssen keine Möbel warten oder ersetzen, und das Haftungsrisiko ist deutlich kleiner. Gleichzeitig ist die Zielgruppe groß und stabil. Nachteilig kann sein, dass bestimmte Gruppen, etwa Studierende oder Expats, eine leere Wohnung als weniger attraktiv empfinden und sich eher für möblierte Alternativen entscheiden.
Teilmöbliert
Teilmöbliert bedeutet, dass einzelne Möbelstücke vorhanden sind, ohne eine vollständige Einrichtung zu bieten. Typische Beispiele sind Bett, Kleiderschrank, Sofa oder eine kompakte Küchenzeile. Insbesondere Küchen stellen für viele Mieter:innen einen wesentlichen Entscheidungsfaktor dar.
Diese Variante kann die Vermietbarkeit erhöhen, besonders bei kleineren Wohnungen oder in Stadtlagen. Sie schafft einen gewissen Komfort, ohne die Nachteile einer Vollmöblierung. Gleichzeitig bleibt der Aufwand überschaubar. Allerdings müssen Vermieter:innen genau definieren, welche Möbel zur Ausstattung gehören, denn für deren Zustand und Funktionsfähigkeit sind sie verantwortlich. Unklarheiten führen hier häufig zu Missverständnissen.
Vollmöbliert
Eine vollmöblierte Wohnung ist sofort beziehbar und enthält alles, was man zum Wohnen braucht. Dazu gehören Möbel, Beleuchtung, Geschirr, Geräte und oft auch kleinere Haushaltsgegenstände. Das macht diese Variante besonders attraktiv für Kurzzeitmieter:innen, Pendler, Praktikant:innen oder Expats.
Der große Vorteil liegt in der hohen Flexibilität und den potenziell höheren Mieteinnahmen. Eine Vollmöblierung erleichtert die Vermietung im Kurzzeitbereich und macht die Wohnung sofort nutzbar. Auf der anderen Seite steigen Investitionskosten, Pflegeaufwand und das Risiko für Schäden und Abnutzung. Zudem sind Mieterwechsel oft häufiger, was zu mehr organisatorischem Aufwand führt. Außerdem gilt es den gebotenen rechtlichen Rahmen einzuhalten, wie die erlaubte Höhe der "Möbelmiete".
Wie beeinflussen die Varianten die Miete?
Die Möblierungsform wirkt sich direkt auf die Miethöhe, die Zielgruppe und die Zusammensetzung des Mietzinses aus. In Österreich wird zwischen Hauptmietzins und zusätzlichen Entgeltbestandteilen unterschieden. Möbel gehören nicht zum Hauptmietzins und dürfen daher nur als separate Möbelmiete verrechnet werden.
Hauptmietzins bleibt unabhängig von der Möblierung gleich
Ob die Wohnung leer oder vollständig ausgestattet vermietet wird, ändert nichts am gesetzlichen Rahmen des Hauptmietzinses. Der Wert der Möblierung darf nicht im Hauptmietzins versteckt werden. Er muss nachvollziehbar als Möbelmiete oder Benützungsentgelt ausgewiesen werden, sofern die Ausstattung einen echten Nutzen hat und nicht bloß dekorativ ist.
Möbelmiete: realistisch, nachvollziehbar und schriftlich festgehalten
Wenn Vermieter:innen Möbelmiete verrechnen möchten, muss diese begründbar sein. Meist orientiert man sich am Zeitwert der Möbel und einer angemessenen Nutzungsdauer. Die Möbelmiete wird monatlich berechnet und muss im Mietvertrag detailliert und separat ausgewiesen aufscheinen. Überhöhte Möbelmieten sind anfechtbar, daher ist Transparenz entscheidend.
Lesetipp: Wie du die Möbelmiete genau handhaben kannst, erfährst du in unserem Artikel "Mietzinsbildung"
Höhere Gesamtmiete bei vollmöblierten Wohnungen
Vollmöblierte Wohnungen erzielen häufig eine deutlich höhere Gesamtmiete, da Mieter:innen für Komfort und Flexibilität zahlen. Besonders bei Kurzzeitmieten spielt das eine große Rolle. Zielgruppen wie Expats, Pendler:innen, Studierende oder Mitarbeiter:innen auf Zeit suchen fast ausschließlich voll ausgestattete Wohnungen. Die Zahlungsbereitschaft ist höher, weil kein eigener Hausstand angeschafft werden muss.
Lesetipp: Beachte aber die geltende Regelungen hinsichtlich der Befristung, einen genauen Einblick erhältst du in unserem Artikel zum Thema Befristung.
Teilmöblierung als Mittelweg
Teilmöblierte Wohnungen liegen preislich zwischen leer und vollmöbliert. Sie bieten zusätzliches Komfortniveau, ohne dass der Vermieter einen vollständigen Haushalt bereitstellen muss. Ein paar gut ausgewählte Möbelstücke, typischerweise Schrank, Bett, Sofa oder eine moderne Küche, können den wahrgenommenen Wert erhöhen und zu einer leicht höheren Gesamtmiete führen.
Kurzzeitvermietung und Möblierung
Die Mietdauer hat großen Einfluss darauf, welche Möblierungsform wirtschaftlich sinnvoll ist. Vollmöblierung ist bei Kurzzeitvermietungen praktisch Voraussetzung, da diese Zielgruppen auf sofort nutzbare Wohnungen angewiesen sind. Der höhere Verschleiß und die häufigeren Mieterwechsel werden meist durch höhere Erträge kompensiert. Teilmöblierungen können attraktiv sein, wenn Mieter:innen mittelfristig bleiben und nur grundlegende Ausstattung benötigen. Für klassische Langzeitmietverhältnisse ist hingegen oft die nicht möblierte Variante die stabilste und aufwandsärmste Lösung.
Wichtig: Achte bei einer regelmäßigen Kurzzeitvermietung auf rechtliche Vorgaben wie gewerbliche Aspekte, lokale Verordnungen (z.B. Zweckwidmung) und Meldepflichten.
Für welche Zielgruppe eignet sich welche Variante?
Die Möblierungsform entscheidet oft darüber, welche Art von Mieter:innen sich angesprochen fühlt. Eine klare Ausrichtung auf die passende Zielgruppe erhöht die Vermietbarkeit und reduziert Leerstand.
Nicht möbliert: Stabilität und langfristige Mieter:innen
Nicht möblierte Wohnungen sprechen vor allem Personen an, die längerfristig bleiben möchten. Dazu zählen Familien, Paare, berufstätige Einzelpersonen und alle, die ihre eigene Einrichtung mitbringen wollen. Die Wohnung wird als persönlicher Wohnraum gestaltet, was zu längeren Mietverhältnissen und geringerer Fluktuation führt. Für Vermieter:innen bedeutet das planbarere Einnahmen und weniger organisatorischen Aufwand.
Teilmöbliert: Praktisch für Pendler:innen und kleinere Haushalte
Teilmöblierte Wohnungen sind besonders für Mieter:innen interessant, die Komfort schätzen, aber nicht den gesamten Haushalt vorgegeben haben möchten. Dazu zählen Pendler:innen, Singles, Studierende oder Personen in Übergangsphasen. Sie profitieren von einer Grundausstattung, ohne auf vollständige Flexibilität verzichten zu müssen. Für Vermieter:innen ist das eine gute Möglichkeit, den Wert der Wohnung zu steigern, ohne die Nachteile einer Vollmöblierung zu übernehmen.
Vollmöbliert: Ideal für Expats, Projektarbeiter:innen und Kurzzeitmieten
Vollmöblierte Wohnungen sind die erste Wahl bei Kurzzeit- und Übergangsmieten. Zielgruppen wie Expats, Trainees, internationale Studierende, Projektmitarbeiter:innen oder Personen, die nur wenige Monate in Österreich leben, suchen ausschließlich vollständig ausgestattete Wohnungen. Die Zahlungsbereitschaft ist höher, gleichzeitig ist die Fluktuation größer. Für Vermieter:innen bedeutet das mehr Ertrag, aber auch höheren Pflege- und Verwaltungsaufwand.
Praktische Empfehlungen für Vermieter:innen
Die Wahl zwischen nicht möbliert, teilmöbliert oder vollmöbliert sollte sich an Zielgruppe, Lage und Vermietungsstrategie orientieren. Mit ein paar Überlegungen können Vermieter:innen schnell feststellen, welche Option am besten passt.
Ein guter erster Schritt ist, den lokalen Markt zu beobachten. In städtischen Lagen mit vielen Studierenden, Expats oder Pendler:innen funktionieren vor allem vollmöblierte Wohnungen deutlich besser als in ländlichen Regionen. Dort bevorzugen viele Mieter:innen eine leere Wohnung, die sie nach eigenen Vorstellungen gestalten können.
Auch der Zustand der Wohnung spielt eine Rolle. Neu sanierte oder kleine Apartments eignen sich eher für eine hochwertige Teil- oder Vollmöblierung. Große Familienwohnungen funktionieren meist besser unmöbliert, da die meisten Haushalte ihre eigenen Möbel mitbringen. Wichtig ist, dass die Möblierung zur Qualität der Wohnung passt. Eine günstige Vollmöblierung in einem hochwertigen Objekt wirkt schnell unharmonisch, genauso wie hochwertige Möbel in einer veralteten Wohnung selten wirtschaftlich sinnvoll sind.
Wenn du dich für eine Möblierung entscheidest, sollte der Möbelbestand klar dokumentiert werden. Eine genaue Liste mit Zustand und Fotos minimiert spätere Diskussionen. Bei teil- oder vollmöblierten Wohnungen empfiehlt es sich außerdem, robuste und pflegeleichte Möbel auszuwählen, die im täglichen Gebrauch standhalten.
Schließlich lohnt sich ein Blick auf die Finanzierung. Hochwertige Möbel bedeuten eine höhere Anfangsinvestition, die jedoch über Möbelmiete oder höhere Gesamtmieten langfristig wieder eingebracht werden kann. Entscheidend ist, dass die Miete nachvollziehbar kalkuliert und im Vertrag transparent ausgewiesen wird.
Fazit
Ob eine Wohnung leer, teilmöbliert oder vollmöbliert vermietet wird, hängt stark von Zielgruppe, Lage und Vermietungsstrategie ab. Jede Variante hat ihren eigenen Nutzen. Nicht möblierte Wohnungen bieten Stabilität und geringsten Aufwand. Teilmöblierungen schaffen zusätzlichen Komfort und steigern oft die Vermietbarkeit, ohne den Verwaltungsaufwand stark zu erhöhen. Vollmöblierungen richten sich an mobile oder kurzzeitige Mietergruppen und ermöglichen höhere Erträge, bringen aber auch mehr Pflege und Investitionen mit sich.
Für Vermieter:innen lohnt es sich, die Entscheidung bewusst zu treffen und nicht nur auf den ersten Eindruck zu reagieren. Eine klare Dokumentation, transparente Möbelmieten und eine Ausstattung, die zur Wohnung passt, sorgen für ein ruhiges Mietverhältnis und solide Rendite. Mit einer fortlaufenden Marktbeobachtung lässt sich die Möblierungsstrategie außerdem flexibel anpassen, sodass die Wohnung langfristig attraktiv bleibt und Auslastung wie Ertrag stimmen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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