Badlüfter defekt? Wer zahlt in der Mietwohnung

Badlüfter defekt – Wer zahlt in der Mietwohnung in Österreich

Ob du als Vermieter:in für einen defekten Badlüfter zahlen musst, hängt im Mietrecht nicht von der Größe oder dem Preis des Geräts ab, sondern von seiner Funktion und Ursache des Defekts und dem Anwendungsgebiet ab. In der Regel bist du als Vermieter:in verpflichtet, die Mietwohnung in einem Zustand zu erhalten, der eine ordnungsgemäße Nutzung ermöglicht. Dazu zählen alle fest mit der Wohnung verbundenen Einrichtungen, die für den üblichen Gebrauch notwendig sind.

Ein Badlüfter ist in vielen Wohnungen eben fixer Bestandteil der Ausstattung. Besonders in Badezimmern ohne Fenster ist er oft die einzige Möglichkeit zur Entlüftung. Fällt ein solcher Lüfter aus, kann Feuchtigkeit nicht mehr ausreichend abgeführt werden. Das erhöht nicht nur das Risiko von Schimmel, sondern schränkt auch die Nutzung des Badezimmers ein. Daher fällt der Badlüfter üblicherweise unter deine Erhaltungspflicht als Vermieter:in.

Anders kann die Situation aussehen, wenn der Defekt nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen ist. Wird der Lüfter etwa durch unsachgemäße Nutzung beschädigt, zum Beispiel durch blockierte Luftschlitze, falsche Reinigung oder mutwillige Eingriffe, kann die Kostenpflicht auf die Mieter:innen übergehen. Wichtig ist hier immer die Ursache. Altersbedingter Verschleiß fällt grundsätzlich nicht in den Verantwortungsbereich der Mieter:innen.

Sollte im betroffenen Mietverhältnis das MRG nicht zur Anwendung kommen, können deine Pflichten als Vermieter:in abweichen. Hier zählen auch wesentlich die im Mietvertrag vereinbarten Bedingungen die regeln, ob du als Vermieter:in oder deiner Mieter:innen zuständig sind. Ohne genaue Regelung fällt auch hier der Badlüfter als fixer Bestandteil in deine Verantwortlichkeit.

Wichtig: Pürfe unter welches Anwendungsgebiet bzw. in die Nichtanwendung das Mietverhältnis fällt, da sich dadurch Abweichungen ergeben können.

Welche Rolle der Mietvertrag bei einem defekten Badlüfter spielt

Viele Vermieter:innen hoffen, dass eine einfache Klausel im Mietvertrag sie vor Reparaturkosten schützt. Doch dem ist nicht so, denn in der Vermietung ist der Vertrag nicht das alleinige Gesetz. Es kommt entscheidend darauf an, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nicht.

Unterliegt die Wohnung der Vollanwendung des MRG, können die gesetzlichen Erhaltungspflichten von dir Vermieter:in vertraglich kaum eingeschränkt werden. Klauseln, die den Mieter:innen pauschal alle Reparaturen auferlegen, sind hier unwirksam.

Auch in der Nichtanwendung des MRG, sprich bei Verträgen, in denen das ABGB gilt, hast du als Vermieter:in keinen Freibrief. In vorgefertigten Standardverträgen sind Klauseln, die dem Mieter pauschal die Instandhaltung von Geräten (wie dem Badlüfter) zuschieben, oft rechtlich wertlos. Die Gerichte werten das häufig als ‚grobe Benachteiligung‘ von Mieter:innen. Die Klausel wird im Ernstfall einfach gestrichen, und die Reparaturkosten landen am Ende doch wieder auf deinem Schreibtisch. Eine Vereinbarung ist nur in sachlich gerechtfertigten Fällen zulässig und haltbar.

Lesetipp: Mietvertrag richtig aufsetzen

Muss der Mieter einen defekten Badlüfter melden?

Ein oft unterschätzter Aspekt ist die Meldepflicht der Mieter:innen. Auch wenn die Reparatur eines defekten Badlüfters grundsätzlich in deinen Verantwortungsbereich fällt, haben Mieter:innen eine klare Pflicht: Sie müssen den Mangel zeitnah melden, sobald sie ihn bemerken.

Wird ein Defekt nicht gemeldet und entsteht dadurch ein größerer Schaden, etwa durch anhaltende Feuchtigkeit oder Schimmelbildung, kann sich die Verantwortung verschieben. In solchen Fällen kann dem Mieter ein Mitverschulden angelastet werden, weil er den Schaden durch rechtzeitige Meldung hätte begrenzen können.

Für dich als Vermieter:in ist diese Abgrenzung wichtig. Wenn ein Badlüfter seit Monaten nicht funktioniert und du davon nichts wusstest, liegt die Verantwortung nicht automatisch vollständig bei dir. Voraussetzung ist allerdings, dass du nach der Meldung auch zeitnah reagierst und die Reparatur in angemessener Frist veranlasst.

Wichtig: Eine verspätete oder unterlassene Mängelmeldung kann dazu führen, dass Mieter:innen für Folgeschäden zumindest teilweise haften.

Darf der Mieter bei einem defekten Badlüfter die Miete mindern

Ein defekter Badlüfter kann unter bestimmten Umständen zu einer Mietzinsminderung führen. Entscheidend ist dabei nicht der Defekt an sich, sondern die Frage, ob die Nutzung der Wohnung dadurch wesentlich beeinträchtigt ist. Genau hier wird der Badlüfter rechtlich relevant.

Ist das Badezimmer ohne funktionierenden Lüfter nur eingeschränkt nutzbar, etwa weil sich Feuchtigkeit staut oder Schimmelgefahr besteht, kann das einen sogenannten Mietmangel darstellen. Besonders in Wohnungen ohne Fenster im Bad wird ein defekter Lüfter oft als erhebliche Einschränkung gewertet. In solchen Fällen kann eine Mietzinsminderung gerechtfertigt sein.

Wichtig ist dabei der Ablauf. Mieter:innen sollten die Miete nicht einfach eigenmächtig kürzen, ohne den Defekt zu melden. Wie hoch eine allfällige Mietzinsminderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht pauschal festlegen.

Als Vermieter:in solltest du zügig auf gemeldete Defekte reagieren. Eine rasche Reparatur ist oft günstiger und stressfreier als eine spätere Auseinandersetzung über Mietzinsminderungen.

Tipp: Dokumentiere Meldungen und Reparaturschritte schriftlich. Das schafft Klarheit, falls es später zu Diskussionen kommt.