Vermietung
Mietzinsminderung bei Mängeln: Wie viel Abzug ist wirklich gerechtfertigt?
Mietzinsminderung bei Mängeln in Österreich: Welche Kürzung ist zulässig, welche Prozentsätze gelten und wie sich Vermieter:innen vor Abzügen schützen können.
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Der Konfliktfall Mietzinsminderung
Ein Wasserschaden an der Decke, die Heizung, die am kältesten Wochenende des Jahres streikt, oder Schimmelbildung im Schlafzimmer, Mängel an der Mietwohnung sind für beide Seiten eine Belastungsprobe. Während Mieter:innen eine schnelle Behebung fordern, fürchtest du als Vermieter:in den finanziellen Verlust durch Mietzinsminderungen.
Oft kürzen Mieter:innen die Miete eigenmächtig und nach eigenem Gutdünken. Doch was ist rechtlich zulässig? In diesem Artikel erfährst du im Überblick, wie das Recht auf Mietzinsminderung funktioniert, welche Reduktionen die Gerichte anwenden und wie du dich als Vermieter:in vor ungerechtfertigten Kürzungen schützt.
Was genau ist eine Mietzinsminderung?
Grundsätzlich schuldest du deinen Mieter:innen die Übergabe und Erhaltung eines Mietobjekts in einem „brauchbaren Zustand“. Ist dieser Zustand durch einen Mangel beeinträchtigt, sieht das österreichische Recht einen Ausgleich vor, sprich die Miete wird gemindert.
Die gesetzliche Basis - § 1096 ABGB
Die zentrale Bestimmung findet sich im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1096 ABGB). In Österreich tritt die Mietzinsminderung „kraft Gesetzes“ ein. Das bedeutet, dass Mieter:innen theoretisch keinen Antrag stellen müssen. Voraussetzung ist, dass der Mangel nicht vom Mieter selbst verursacht wurde und die Brauchbarkeit der Wohnung objektiv beeinträchtigt ist. Dann reduziert sich die Mietzinsverpflichtung sozusagen automatisch.
Wichtig: Dieses Recht auf Mietzinsminderung kann im Mietvertrag in der Regel nicht einfach im Voraus ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Solche Klauseln sind meist, besonders in der Vollanwendung des MRG, schlichtweg unwirksam.
Die Mängelanzeige
Auch wenn die Minderung automatisch eintritt, ist der/die betroffene Mieter:in angehalten eine Mängelanzeige zu tätigen. Mieter:innen müssen dich unverzüglich über den Schaden informieren.
Warum ist das für dich so wichtig?
Schadensbegrenzung: Du musst die Chance haben, den Mangel zu beheben, bevor Folgeschäden entstehen.
Beweissicherung: Die Mietzinsminderung entsteht zwar bereits mit dem Auftreten des Mangels, ohne rechtzeitige Mängelanzeige trägt der Mieter jedoch erhebliche Beweis- und Haftungsrisiken.
Unterlässt ein Mieter die Anzeige und verschlimmert sich der Schaden (z. B. aus einem kleinen feuchten Fleck wird großflächiger Schimmel), macht er sich selbst schadenersatzpflichtig. In diesem Fall kann der Anspruch auf Mietzinsminderung für den betroffenen Zeitraum sogar verfallen und es können sich weitere Konsequenzen ergeben.
Lesetipp: Wie du im Falle bestimmter Mängel verfahren kannst, erfährt du in unseren Artikel Badlüfter defekt? Wer zahlt in der Mietwohnung oder Undichte Fugen in Bad oder Dusche: Wer haftet bei Wasserschäden?
Wie viel Abzug ist angemessen?
Das Gesetz spricht nur von einer „angemessenen“ Minderung. Da es keine starren Tabellen mit genauen Sätzen für bestimmte Schäden gibt, orientiert sich die Praxis an der bisherigen Rechtsprechung der Gerichte. Wichtig ist, die Höhe der Minderung hängt immer vom Grad der Beeinträchtigung ab. Die Höhe der Mietzinsminderung ist immer eine Einzelfallentscheidung, die Prozentwerte aus der Rechtsprechung sind nur grobe Orientierungswerte, keine verbindlichen Obergrenzen.
Hier sind typische Richtwerte für vermieteten Wohnungen (bezogen auf die Bruttomiete inkl. Betriebskosten):
Mangel | Ungefährer Richtwert der Minderung | Bemerkung |
|---|---|---|
Totalausfall der Heizung | bis zu 100 % (im Winter) | Die Wohnung ist faktisch unbewohnbar. |
Erheblicher Schimmelbefall | 20 % – 50 % | Abhängig von der Gesundheitsgefährdung und Raumauswahl. |
Lärm durch Großbaustelle | 10 % – 25 % | Stark abhängig von der Intensität und Dauer (auch bei Nachbarobjekten). |
Defekter Lift | 5 % – 10 % | Gilt meist erst ab dem 2. Stockwerk; abhängig von der Etage. |
Kein Warmwasser | 10 % – 15 % | Wesentliche Einschränkung der Hygiene. |
Undichtes Fenster (Zugluft) | 5 % – 10 % | Abhängig von der Jahreszeit und dem Wärmeverlust. |
Knarrender Parkettboden | bis zu 3 % | Wenn durch den Boden eine besonders starke Geräuschübertragung stattfindet |
Die 100 %-Falle
Eine Minderung von 100 % (vollständiger Mietzinsausfall) ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Objekt absolut unbrauchbar ist z. B. nach einem schweren Brand oder totalem Heizungsausfall bei Minusgraden ohne Ersatzmöglichkeit. Dies ist nur in besonderen Ausnahmefällen gegeben und in der Regel bleibt ein gewisser Restnutzwert bestehen. Dies kann beispielsweise durch einen mitgemieteten Garten oder bestimmte Nebenflächen der Fall sein, weshalb derartige Kürzungen in dieser Höhe nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt sind. Hierzu solltest du dich als Vermieter:in unbedingt rechtlich beraten lassen.
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Was tun, wenn die Miete unangekündigt gekürzt wird?
Wenn du eine Mietzinsminderung im Eingang deiner Zahlungen bemerkst, solltest du besonnen, aber konsequent reagieren.
1. Kontakt, Sofortige Besichtigung und Dokumentation
Nimmt mit den betroffenen Mieter:innen umgehend Kontakt auf und kläre den Grund der Minderung ab. Mache dir anschließend selbst ein Bild der Lage und nimm eine Kamera oder ein Smartphone mit um den Zustand mit Bildern zu dokumentieren. Kläre, ob es sich um einen „echten“ Mangel oder um ein Fehlverhalten der Mieter:innen handelt (z. B. falsches Lüften bei Schimmel).
2. Schriftliche Kommunikation
Sollte tatsächlich ein Mangel vorliegen, lass dir dies schriftlich melden. Bestätige den Erhalt der Mängelanzeige ebenso schriftlich und setze einen realistischen Zeitrahmen für die Behebung fest.
3. Zahlung "unter Vorbehalt" verlangen
Wenn Uneinigkeit über die Höhe der Kürzung besteht, ist es oft ratsam, den/die Mieter:in aufzufordern, die Miete zunächst voll weiterzuzahlen, jedoch „unter Vorbehalt der rechtlichen Klärung“. So vermeidet wird eine Mietzinsrückstand vermieden und du hast erst einmal die Liquidität. Bedenke aber, dass Mieter:innen dazu nicht verpflichte sind.
Was passiert bei Uneinigkeit?
Wenn Mieter:innen 50 % kürzen, du aber nur 10 % für angemessen hältst, gibt es zwei Wege:
Das Schlichtungsverfahren: In Städten wie Wien, Graz oder Linz gibt es Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten. Diese können oft kostengünstig und ohne Anwalt eine Lösung herbeiführen.
Der Rechtsweg: Du kannst den fehlenden Mietzins einklagen. Das Gericht entscheidet dann unter Beiziehung von Sachverständigen, welche Minderungshöhe tatsächlich angemessen war.
Wichtig: Es gibt für dich als Vermieter:in ein Risiko, denn verlierst du den Prozess, trägst du die Verfahrenskosten. Daher ist ein außergerichtlicher Vergleich fast immer die wirtschaftlichere Lösung.
So schützt du dich als Vermieter:in
Vorsorge ist der beste Schutz gegen finanzielle Einbußen durch Mängel.
Rasche Behebung ist günstiger als jeder Prozess
Jeder Tag, an dem ein berechtigter Mangel besteht, kostet dich Geld. Baue dir ein Netzwerk aus zuverlässigen Handwerkern auf, die im Notfall schnell reagieren. Eine Reparatur für 500 Euro ist oft günstiger als drei Monate Mietminderung um 300 Euro samt Streitereien und eine womöglich beschädigte Beziehung zu deinen Mieter:innen.
Dokumentation bei Übergabe
Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos ist dein wichtigster Beweis. Es dokumentiert, dass die Wohnung zu Beginn mängelfrei (oder mit bekannten Mängeln) übergeben wurde. Hierzu kannst du unser Übergabeprotokoll verwenden und dabei gleich nachlesen, wie du eine Übergabe am besten reibungslos gestaltest.
Lesetipp: Wie du ein Übergabeprotokoll aufbereiten musst erfährst du im Artikel Übergabeprotokoll für Vermieter – inkl. kostenloser Vorlage
Wartungsverträge abschließen
Regelmäßige Wartungen der Therme oder der Fenster können teure Folgeschäden verhindern. Auch wenn vereinbart wurde, dass dies von deinen Mieter:innen übernommen wird, solltest du die Durchführung kontrollieren und prüfen.
Versicherungen prüfen
Prüfe, ob deine Gebäude- oder Rechtsschutzversicherung Mietverdienstausfälle durch Leitungswasserschäden oder Brandschäden abdeckt. Das nimmt den finanziellen Druck bei großen Schäden.
Lesetipp: Genauere Informationen erhältst du rund um das Thema Versicherungen in unseren Artikeln Mietausfallversicherung in Österreich: Schutz für Vermieter erklärt und Versicherungen für Vermieter in Österreich: Was du wirklich brauchst
Fazit
Das Recht auf Mietzinsminderung ist ein starkes Instrument der Mieter:innen, um die Brauchbarkeit der Wohnung einzufordern. Für dich als Vermieter:in bedeutet es vor allem eines: Handlungsbedarf.
Reagiere schnell auf Mängelanzeigen, dokumentiere den Zustand akribisch und suche das Gespräch. Oft lassen sich Mieter:innen auf einen fairen Kompromiss ein (z. B. eine Einmalzahlung oder ein Erlass eines geringen Betrages für den Zeitraum der Störung), wenn sie sehen, dass du dich ernsthaft um die Behebung kümmerst.
Rechtssicherheit gewinnst du nicht durch das Ignorieren von Mängeln, sondern durch eine proaktive Erhaltung deiner Immobilie und klare, schriftliche Absprachen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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