30.09.2025
Recht
Mietausfallversicherung in Österreich: Schutz für Vermieter erklärt
Wie schützt dich eine Mietausfallversicherung in Österreich vor Zahlungsausfällen? Infos zu Kosten, Leistungen und Alternativen für Vermieter.
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Mieten sind für dich als Vermieter:in die wichtigste und oft einzige Einnahmequelle deiner Immobilie. Doch was, wenn die Mieter:innen plötzlich nicht mehr zahlen? Gründe dafür gibt es viele, einfach vergessen, Jobverlust, Überschuldung, private Probleme oder im schlimmsten Fall sogar Mietnomaden, die die Wohnung nicht nur unbezahlt nutzen, sondern auch in schlechtem Zustand zurücklassen. Für dich bedeutet das nicht nur entgangene Einnahmen, sondern oft auch zusätzliche Kosten für Rechtsstreit, Räumung oder Renovierung.
Genau hier setzt die Mietausfallversicherung an. Sie soll dich als Vermieter:in vor den finanziellen Folgen schützen, wenn deine Mieter:innen nicht mehr zahlen oder die Wohnung nach einer Räumung erst aufwendig instand gesetzt werden muss. Dieses Thema ist zunehmend wichtig, da der Mietmarkt angespannt ist und die rechtlichen Verfahren im Fall von Zahlungsrückständen oft Monate oder länger dauern können.
In diesem Artikel erfährst du, was eine Mietausfallversicherung konkret abdeckt, welche Bedingungen du kennen solltest, wie hoch die Kosten sind und welche Alternativen es gibt. So kannst du entscheiden, ob dieser Versicherungsschutz für dich und deine Immobilie sinnvoll ist.
Was genau deckt eine Mietausfallversicherung ab?
Eine Mietausfallversicherung ist kein „Alles-ist-abgedeckt“-Paket, sondern ein spezieller Schutz gegen bestimmte Risiken. Je nach Anbieter können die Leistungen variieren, aber im Kern geht es immer um den Ersatz von Mietzahlungen, die du als Vermieter:in verlierst.
Typische Leistungen
Ausfall von Mietzahlungen: Wenn deine Mieter:in den vereinbarten Mietzins nicht mehr überweist, springt die Versicherung ein. Meist gibt es hier eine zeitliche Begrenzung, z. B. bis zu 6, 12 oder 24 Monate.
Kosten für Räumung und Rechtsstreit: Einige Versicherungen übernehmen auch die Gerichtskosten, Anwaltskosten oder die Kosten für die zwangsweise Räumung.
Schäden durch Mietnomaden: Falls deine Mieter:in nicht nur nicht zahlt, sondern auch Schäden an der Wohnung hinterlässt, können diese (bis zu einem festgelegten Höchstbetrag) mitversichert sein.
Einschränkungen und Bedingungen
Damit die Versicherung im Ernstfall zahlt, musst du bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss: Viele Anbieter verlangen, dass du die Zahlungsfähigkeit deiner Mieter:innen nachweist (z. B. durch Einkommensnachweise oder KSV-Auskunft).
Selbstbehalte: Üblich sind Selbstbehalte von 1–2 Monatsmieten, die du im Schadensfall selbst tragen musst.
Maximale Deckungssumme: Versicherer legen Obergrenzen fest, etwa 12 Monatsmieten oder einen fixen Euro-Betrag.
Damit ist klar: Die Mietausfallversicherung ersetzt nicht jedes Risiko, sie kann aber eine wertvolle Absicherung sein, vor allem, wenn du auf regelmäßige Mieteinnahmen angewiesen bist, um Kredite zu bedienen oder laufende Kosten zu decken.
Wichtige Bedingungen und Ausschlüsse
Eine Mietausfallversicherung klingt nach einer unkomplizierten Lösung, ganz so leicht ist es aber nicht. Damit die Versicherung tatsächlich zahlt, musst du als Vermieter:in bestimmte Spielregeln einhalten. Gleichzeitig gibt es auch klare Grenzen, was nicht versichert ist.
Typische Bedingungen für die Leistungspflicht
Aktives Mietverhältnis: Die Versicherung greift nur, wenn ein gültiger Mietvertrag besteht. Leerstehende Wohnungen sind nicht abgesichert.
Nachweis der Schritte gegen säumige Mieter:innen: Bevor die Versicherung einspringt, musst du deine Pflichten erfüllen, also Mahnungen verschicken, eine Kündigung aussprechen und gegebenenfalls eine Räumungsklage einleiten.
Fristen und Formalitäten: Alle rechtlichen Schritte müssen korrekt und nachweisbar erfolgen. Ein Formfehler bei der Kündigung kann dazu führen, dass die Versicherung die Leistung verweigert.
Alternativen und Ergänzungen
Eine Mietausfallversicherung klingt nach einer unkomplizierten Lösung, ganz so leicht ist es aber nicht. Damit die Versicherung tatsächlich zahlt, musst du als Vermieter:in bestimmte Spielregeln einhalten. Gleichzeitig gibt es auch klare Grenzen, was nicht versichert ist.
Typische Bedingungen für die Leistungspflicht
Die Versicherung greift nur, wenn ein aktives Mietverhältnis besteht. Leerstehende Wohnungen sind demnach nicht abgesichert. Bevor die Versicherung einspringt, müssen die notwendigen Schritte gegen säumige Mieter:innen nachweisbar durchgeführt werden. Dazu zählen unter anderem das Versenden von Mahnungen, das Aussprechen einer Kündigung und gegebenenfalls das Einleiten einer Räumungsklage. Zudem müssen alle rechtlichen Schritte frist- und formgerecht erfolgen, da bereits ein Formfehler bei der Kündigung dazu führen kann, dass die Versicherung die Leistung verweigert.
Ausschlüsse, wo also kein Schutz besteht
Die Versicherung zahlt nicht, wenn du selbst Pflichten verletzt hast, etwa indem du bei der Wohnungsvermietung auf eine Bonitätsprüfung verzichtet hast. Auch Schäden, die Mieter:innen oder sogenannte „Mietnomaden“ verursachen, sind in der Regel nicht automatisch abgedeckt, hierfür ist meist eine spezielle Zusatzversicherung erforderlich. Darüber hinaus gelten bestimmte Ausnahmesituationen, wie Eigenbedarfskündigungen oder einvernehmliche Auflösungen des Mietverhältnisses, nicht als Leistungsfall.
Finanzielle Rahmenbedingungen
Deckungshöhen: Versicherer setzen klare Grenzen, z. B. maximal 12 Monatsmieten oder einen fixen Betrag (etwa 20.000 €).
Wartezeiten: In vielen Tarifen gilt eine Wartezeit, häufig 3 Monate nach Vertragsabschluss, bevor der Schutz aktiv wird.
Selbstbehalte: Meist musst du 1–2 Monatsmieten selbst tragen, bevor die Versicherung einspringt.
Damit wird deutlich, dass eine Mietausfallversicherung kein Rundum-sorglos-Paket ist. Sie verlangt aktives Handeln und korrekte Abläufe von dir als Vermieter:in und sie deckt nur klar definierte Risiken in einem engen Korridor ab.
Kosten und Beitrag vs. Nutzen
Eine der häufigsten Fragen lautet: Was kostet mich so eine Mietausfallversicherung eigentlich und zahlt sich das aus?
Typische Kostenrahmen
Die Prämien hängen stark von Wohnort, Miethöhe, Vertragsdetails und Zusatzdeckungen ab. Als grober Richtwert gilt:
ca. 3–5 % der Jahresnettomiete
oder ab etwa 10–20 € pro Monat pro Wohnung bei einfachen Tarifen (ohne zusätzliche Deckungen)
Premiumprodukte (inklusive Rechtsschutz oder Sachschäden durch Mietnomaden) liegen spürbar höher
Beispiel: Bei einer monatlichen Miete von 800 € kostet der Schutz zwischen 300 und 500 € pro Jahr.
Lohnt sich das? – Eine Kalkulation
Ob sich eine Mietausfallversicherung für dich lohnt, hängt stark von deiner individuellen Vermietungssituation ab. Überlege zunächst, wie hoch dein Mietausfallrisiko tatsächlich ist: Wie oft wechseln die Mieter:innen, wie zuverlässig ist deren Bonität, und bedienst du ein eher risikoreiches Mieterklientel? Ein weiterer wichtiger Punkt sind deine Rücklagen: Kannst du mehrere Monate Mietausfall finanziell selbst abfedern, ohne dass deine Liquidität darunter leidet? Schließlich solltest du die langfristige Kalkulation berücksichtigen. Schon ein einziger Totalausfall über mehrere Monate kann unter Umständen deutlich teurer werden als die Versicherungsprämien für mehrere Jahre..
Situationen, in denen der Schutz besonders sinnvoll ist
Höhere Mietpreise: Je höher die Miete, desto größer der finanzielle Schaden schon nach wenigen Monaten Ausfall.
Fremdfinanzierte Objekte: Wenn laufende Kreditraten bedient werden müssen, bringt eine Versicherung Sicherheit.
Mehrere Objekte im Portfolio: Auch wenn sich Risiken streuen, können gleichzeitige Ausfälle (z. B. in Krisenzeiten) sehr belastend sein.
Schwankende Mietermärkte: In Regionen mit unsicherer Nachfrage kann ein Ausfall schneller eintreten als in gefragten Innenstadtlagen.
Unterm Strich gilt, eine Mietausfallversicherung ist kein Muss, aber ein strategisches Instrument. Sie lohnt sich besonders dort, wo Liquidität knapp ist oder ein einzelner Zahlungsausfall dein Finanzierungskonzept gefährden könnte.
Alternativen und Ergänzungen
Eine Mietausfallversicherung ist nicht die einzige Möglichkeit, dich als Vermieter:in gegen finanzielle Risiken abzusichern. Oft lohnt sich ein Blick auf ergänzende oder alternative Instrumente:
Vermieter-Rechtsschutz
Während die Mietausfallversicherung „nur“ den entgangenen Mietzins ersetzt, brauchst du im Konfliktfall mit zahlungsunwilligen Mieter:innen meist auch rechtliche Unterstützung. Ein Vermieter-Rechtsschutz deckt die Kosten für Anwälte, Gerichtsverfahren oder Exekutionen ab, ein wichtiger Baustein, wenn es tatsächlich zum Räumungsverfahren kommt.
Bonitätsprüfung und Sicherheiten
Der beste Schutz vor Mietausfällen ist immer noch die Auswahl verlässlicher Mieter:innen. Bonitätsauskünfte, Einkommensnachweise oder Referenzen helfen dir, die Risiken von vornherein zu senken. Dazu kommen vertragliche Sicherheiten wie Kautionen, Bankgarantien oder eine Bürgschaft. Diese sind zwar begrenzt, bieten dir aber im Ernstfall eine erste Absicherung, die dir schnell zur Verfügung steht.
Kombination von Versicherungsbausteinen
Viele Versicherer bieten Pakete, bei denen du Mietausfall, Rechtsschutz und sogar Gebäudeversicherung kombinieren kannst. Das spart nicht nur Verwaltungsaufwand, sondern oft auch Prämien. Wichtig ist, dass du die Schnittstellen zwischen den einzelnen Bausteinen verstehst, also welcher Versicherer wofür zahlt und wo Ausschlüsse bestehen. Das solltest du immer genau abklären um im tatsächlich Schadenfall nicht ohne Deckung dazustehen.
Lesetipp: Mehr dazu findest du im Artikel Versicherungen für Vermieter.
Fazit
Eine Mietausfallversicherung kann für dich als Vermieter:in eine wertvolle Absicherung sein, besonders bei kurzfristig ausbleibenden Mieten und laufenden Krediten, rechtlichen Auseinandersetzungen oder schwierigen Lagen und Mieter:innen mir niedriger Zahlungsmoral. Sie ersetzt zwar nicht die Pflicht zur sorgfältigen Auswahl deiner Mieter:innen oder die klassische Bonitätsprüfung, minimiert aber finanzielle Risiken und sorgt für Planungssicherheit. Achte auf die Vertragsbedingungen, prüfe Deckungshöhe, Wartezeiten und Ausschlüsse und kombiniere die Polizze sinnvoll mit weiteren Absicherungen wie Vermieter-Rechtsschutz oder Kautionen.
Richtig eingesetzt, ist die Mietausfallversicherung ein praktisches Instrument, um deinen Cashflow zu sichern und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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