05.08.2025
Recht
Energieausweis einfach erklärt: HWB, fGEE & Energieklassen in Österreich
Was ist ein Energieausweis? Erfahre alles über HWB, fGEE, Energieklassen, rechtliche Pflichten & worauf du als Vermieter in Österreich achten musst.
Was ist ein Energieausweis?
Was ist ein Energieausweis eigentlich und warum ist er für dich als Vermieter:in unverzichtbar? Kurz gesagt, der Energieausweis ist der „Energie-Steckbrief“ deiner Immobilie. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes oder auch einer einzelnen Wohnung und zeigt anhand wichtiger Kennzahlen wie dem Heizwärmebedarf (HWB) oder dem Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE), wie viel Energie ein Gebäude durchschnittlich für Heizung und Warmwasser benötigt. Ähnlich wie das EU-Energielabel bei Elektrogeräten teilt er die Energieeffizienz in Klassen von A++ bis G ein.
Für dich als Vermieter:in ist der Energieausweis ein nützliches Dokument, um die Attraktivität deiner Immobilie zu belegen. Bestimmte Werte und Kennzahlen aus dem Energieausweis müssen in Inseraten angegeben werden, egal ob du privat vermietest oder über einen Makler inserierst. Der Energieausweis ist damit ein entscheidendes Kriterium für potenzielle Mieter:innen und kann direkten Einfluss auf Vermarktungsdauer, Preisgestaltung und den späteren Wert deiner Immobilie und damit den Mietzins haben.
In diesem Artikel erfährst du alles, was du als Vermieter:in über den Energieausweis wissen musst, von der rechtlichen Grundlage und der Frage, wer ihn ausstellen darf, über die wichtigsten Kennzahlen wie HWB-Wert, fGEE-Wert oder Primärenergiebedarf, bis hin zu praktischen Tipps für die Einordnung der Werte und die richtige Handhabung bei Mietverträgen. Wir zeigen dir außerdem, welche Konsequenzen es hat, wenn du keinen gültigen Energieausweis vorlegst, und warum sich ein guter Energieausweis für dich langfristig lohnt.
Rechtsgrundlage und Erforderlichkeit des Energieausweis
Die Pflicht zur Erstellung und Vorlage eines Energieausweises ergibt sich in Österreich aus dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG). Dieses Gesetz schreibt seit 2009 (für Wohn- und Nicht-Wohngebäude) bzw. bereits seit 2006 (für Neubauten) vor, dass bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf einer Immobilie ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden muss. Ohne diesen Nachweis dürfen Verträge zwar formal abgeschlossen werden, aber es drohen hohe Strafen und im schlimmsten Fall zivilrechtliche Ansprüche auf Gewährleistung oder Rückabwicklung.
Besonders wichtig, schon in Immobilieninseraten, egal ob Print oder Online, müssen die wesentlichen Kennzahlen des Energieausweises genannt werden. Das sind laut Gesetz vor allem der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE). Diese Pflicht zur Angabe gilt auch für Makler:innen und umfasst Inserate in Zeitungen, auf Plattformen oder auf der eigenen Website.
Die Gültigkeit eines Energieausweises beträgt maximal zehn Jahre. Wird das Gebäude oder die Wohnung vor Ablauf dieses Zeitraums umfassend saniert (mehr als 25 % der Gebäudehülle oder der technischen Anlagen werden erneuert), musst du jedoch einen neuen Ausweis erstellen lassen.
Was passiert, wenn du keinen gültigen Energieausweis vorlegen kannst? Dann drohen dir als Vermieter:in Geldstrafen von bis zu ca. 1.450 Euro und es können zusätzlich zivilrechtliche Konsequenzen entstehen. Mieter:innen oder Käufer:innen könnten Anspruch auf Schadenersatz oder Minderung des Kauf-/Mietpreises geltend machen. Zudem besteht die Möglichkeit, dass du später wegen arglistiger Täuschung haftest, wenn du Kennzahlen vorsätzlich nicht angegeben hast.
Ausnahmen – Wann kein Energieausweis erforderlich ist
Auch wenn der Energieausweis bei Vermietung und Verkauf grundsätzlich verpflichtend ist, gibt es einige gesetzlich definierte Ausnahmen, bei denen du als Vermieter:in keinen Ausweis vorlegen musst. Diese Ausnahmen sind im Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) geregelt.
Kein Energieausweis ist erforderlich bei:
→ Gebäuden mit weniger als 50 m² Nutzfläche, etwa kleine Gartenhäuser oder Kleinstbetriebe
→ Provisorisch errichteten Gebäuden, die maximal zwei Jahre genutzt werden
→ Religiösen Einrichtungen, wie Kirchen oder Kapellen
→ Gebäuden, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, z. B. einfache Lagerhallen ohne Haustechnik
→ Frostfrei gehaltenen Gebäuden, etwa unbeheizte Garagen oder Scheunen
→ Gebäuden, die abgerissen werden sollen, sofern dies nachweislich vorgesehen ist
Diese Ausnahmefälle betreffen im Regelfall Spezialobjekte oder Einzelfälle, bei denen die Erstellung eines Energieausweises keine sinnvolle Information liefern würde. Für typische Wohn- oder Gewerbeimmobilien gilt die Ausweispflicht jedoch in nahezu allen Fällen.
Wichtig: Wenn du unsicher bist, ob deine Liegenschaft unter eine Ausnahme fällt, lohnt sich die Rücksprache mit einem qualifizierten Energieausweis-Ersteller oder einem fachkundigen Steuerberater. Fehler bei der Einschätzung können sonst zu Bußgeldern oder Verzögerungen beim Miet- oder Verkaufsprozess führen.
Wer stellt den Energieausweis und Kosten
Den Energieausweis darfst du nicht selbst erstellen – er muss von qualifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Dazu zählen in Österreich u. a.:
→ Baumeister:innen
→ Ziviltechniker:innen (z. B. Architekt:innen)
→ Ingenieurbüros mit entsprechender Befugnis
→ Haustechniker:innen und Energieberater:innen mit Sachverständigenqualifikation
Wichtig: Achte darauf, dass die ausstellende Person im jeweiligen Bundesland zur Erstellung berechtigt ist.
Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Gebäudegröße, Objektart und vorhandener Dokumentation:
→ Wohnung (Eigentum/Miete): ca. 50–250 €
→ Einfamilienhaus: ca. 150–500 €
→ Mehrparteienhaus: individuell, oft im Rahmen einer Sanierung oder Planung mitkalkuliert
In manchen Bundesländern oder im Zuge von Sanierungsmaßnahmen kann es Förderungen für die Erstellung des Energieausweises geben, das kann die Kosten erheblich senken.
Damit ein Energieausweis korrekt erstellt werden kann, solltest du dem beauftragten Fachunternehmen möglichst vollständige Unterlagen übergeben. Dazu zählen typischerweise:
→ Grundrisse oder Baupläne
→ Beschreibung der Bauweise und Dämmung (z. B. Wand-, Fenster-, Dachaufbau)
→ Angaben zum Heizsystem (z. B. Gastherme, Fernwärme, Wärmepumpe)
→ Warmwasserbereitung
→ Etwaige Sanierungsnachweise (z. B. Fenstertausch, Dämmmaßnahmen)
Tipp: Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer (und günstiger) die Berechnung, denn aufwendige Vor-Ort-Erhebungen kosten meist mehr.
Kennzahlen und Aufbau des Energieausweises
Der Energieausweis enthält eine Vielzahl technischer Kennwerte. Diese geben detailliert Auskunft über den energetischen Zustand einer Immobilie. Als Vermieter:in solltest du die wichtigsten Kennzahlen nicht nur kennen, sondern auch einordnen können, sie beeinflussen den Marktwert deiner Immobilie, die Vermietbarkeit und mitunter auch Förderungen. Im Folgenden findest du alle wesentlichen Kennzahlen, geordnet und kompakt erklärt.
HWB – Heizwärmebedarf (kWh/m²·a)
Der HWB Zeigt, wie viel Heizenergie pro Jahr und pro Quadratmeter erforderlich ist, um ein behagliches Raumklima zu halten. Dieser ist maßgeblich für die Energieklasse. Dabei gibt es zwei Varianten:
→ HWBsk (spezifischer Heizwärmebedarf – bezogen auf Bruttogrundfläche)
→ HWBref (Referenzwert – Vergleich mit Normgebäude)
Zur Einordnung für dich als Vermieter gelten Werte unter 50 kWh/m²·a als gut (Klasse B), unter 25 sogar als sehr gut (Klasse A).
Wir haben drei Beispielrechnungen für eine Wohnung mit einer Wohnnutzfläche von 70m² mit einer BGF von 87,5 m² (70 m² × 1,25) vorgenommen, um zu veranschaulichen wie sich die Energiekennzahlen auf die Kosten auswirken. Angenommen wurde dabei ein Strompreis von 0,19 €/kWh und ein Gaspreis von 0,09 €/kWh HWB
fGEE – Gesamtenergieeffizienz-Faktor
Der fGEE-Wert gibt das Verhältnis des tatsächlichen Energiebedarfs zum Bedarf eines Referenzgebäudes an. Er ist besonders relevant bei Förderanträgen und Inseraten sowie eine Pflichtangabe in Medieninseraten. Dabei zeigt ein Wert < 1,0 eine überdurchschnittlich gute Energieeffizienz an, sprich ein fGEE von 0,85 bedeutet, dass das Gebäude 15 % besser als ein vergleichbares Normgebäude.
PEB – Primärenergiebedarf
Der PEB umfasst die gesamte Energiemenge, die für Heizung, Warmwasser und Stromversorgung nötig ist, inklusive Verluste in der Bereitstellungskette. Er dient der ökologischen Bewertung und besagt vereinfacht, je niedriger, desto nachhaltiger.Der Pad wird in kWh/m²a angegeben. Aus dem PEB wird die dementsprechende Energieklasse abgeleitet. Werte unter 80 kWh//m²a gelten als sehr gut.
CO₂-Emissionen
Die Emission wird in kg CO₂ pro m² und Jahr angeben und ist ein Maß für die Klimawirkung deiner Immobilie.Sie ist besonders relevant bei Förderungen und nachhaltigen Investitionen. Je niedriger die CO₂-Emission, desto besser ist das für dich, Werte unter 20 kg CO₂/m²·a gelten als sehr gut.
WWWB – Warmwasser-Wärmebedarf und THEB - Heiztechnikenergiebedarf
Der WWWB gibt den Energiebedarf zur Warmwasserbereitung an, der THEB den Energiebedarf für die Verluste der Heizungsanlage. Diese Kennzahlen sind wichtig bei zentralen Versorgungssystemen und werden ebenfalls in kWh/m²a. angegeben.
U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)
Der U-Wert beschreibt den Temperaturunterschied des Gebäudes zwischen Innen und Außen. Er gibt also an, wie gut Bauteile (z. B. Fenster, Wände, Dach) gedämmt sind und wird mit W/m²·K bemessen. Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmung deiner Immobilien und Werte unter 0,24 gelten für Außenwände als gut.
SK - Standortklima
Im Energieausweis wird das Klima am Standort des Gebäudes, das sogenannte Standortklima, miteinbezogen, um regionale klimatische Unterschiede im Energiebedarf zu berücksichtigen. Dadurch kann der tatsächliche Energiebedarf präziser ermittelt werden.
Bruttogrundfläche und Bruttogeschossfläche
Die BGF ist die zentrale Bezugsgröße für viele Berechnungen (z. B. HWB, PEB) im Energieausweis und wird aus der gesamte Fläche inklusive Mauern, Trennwänden und Schächten berechnet. Die Bruttogrundfläche ist die gesamte verbaute Grundfläche deiner Immobilie.
Aufbau
Die wesentlichen Angaben wie die Einordnung der Klassen oder Grundlegende Angaben zur Immobilien also Adresse, Nutzung, GNR aber auch die Seehöhe und Angaben zur letzen baulichen Veränderung findest du in der Regel direkt auf der ersten Seite des Energieausweises. Hier bekommst du also bereits einen klaren Überblick. In den weiteren Seiten wird meist im Detail auf die zuvor erläuterten Kennzahlen und Daten eingegangen. Dabei werden die Gebäudeeckdaten inkl. aller Flächen etc. genau aufgelistet und eine umfangreiche Analyse des Wärme- und Energiebedarfs nach Referenzklima und Standortklima getrennt angehängt. Dort findest du alle Angaben genau und ausführlich dargestellt.
Informationspflicht in Medien
Wenn du deine Wohnung oder dein Haus vermieten oder verkaufen willst, bist du gesetzlich verpflichtet, bereits in Inseraten bestimmte Energiekennzahlen aus dem Energieausweis anzuführen. Diese Pflicht betrifft alle Medienformen, also Onlineplattformen, Printanzeigen oder Schilder am Objekt. Konkret verpflichtend anzugeben sind:
→ HWB (Heizwärmebedarf) in kWh/m²a
→ fGEE (Gesamtenergieeffizienzfaktor)
Diese Angaben müssen deutlich erkennbar gemacht werden, sobald du ein Inserat veröffentlichst und zwar unabhängig davon, ob du privat oder gewerblich vermietest. Auch Makler:innen sind daran gebunden. Achtung bei alten Ausweisen, denn Fehlen die genannten Kennzahlen auf älteren Energieausweisen, darfst du sie nicht einfach weglassen. Es ist in diesem Fall ein neuer, gültiger Ausweis zu erstellen, der alle geforderten Informationen enthält.
Vorlagepflicht und Aushändigung des Energieausweises
Die bloße Erwähnung in einem Inserat reicht allerdings nicht, du musst als Vermieter:in oder aber auch als Verkäufer:in den Energieausweis vorlegen und später übergeben.
Vorlage des Energieausweises
Vor Vertragsabschluss, also der vollständige Energieausweis (nicht nur ein Auszug) muss Interessent:innen rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Einsicht übermittelt oder ausgehändigt werden z. B. per PDF. Es genügt nicht, diesen erst beim Unterzeichnen vorzulegen.
Übergabe des Energieausweises
Spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss musst du dem Mieter oder Käufer eine Kopie (digital oder gedruckt) des Energieausweises dauerhaft zur Verfügung stellen. Achte dabei darauf, dass alle Seiten vollständig sind.
Verstößen gegen die gesetzlichen Vorgaben
Wer der Verpflichtung zur Vorlage und Übergabe eines gültigen Energieausweises nicht nachkommt, muss mit Konsequenzen rechnen. Es drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro sowie zivilrechtliche Folgen, etwa in Form von Gewährleistungsansprüchen aufgrund fehlender Informationen. Zudem können Käufer:innen oder Mieter:innen unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder eine Minderung des Kauf- bzw. Mietpreises verlangen. Wichtig zu wissen ist, dass die Verantwortung für die ordnungsgemäße Vorlage und Übergabe des Energieausweises stets bei der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer liegt, auch dann, wenn die Immobilie über eine:n Makler:in vermarktet wird.
Tipp: Versende den Energieausweis schon bei der ersten Anfrage als PDF, so erfüllst du die Vorlagepflicht unkompliziert und kontrolliere regelmäßig, ob dein Ausweis noch gültig ist. (maximal 10 Jahre)
Energieausweis für das gesamte Gebäude oder für die einzelne Einheit
Ob du für deine vermietete Immobilie einen gebäudeweiten Energieausweis brauchst oder ob auch ein Energieausweis für eine einzelne Wohnung zulässig ist, hängt vom konkreten Fall ab , aber auch von der Art und Größe des Gebäudes sowie der Verfügbarkeit vergleichbarer Einheiten.
Ausstellung für ein Gebäude
Grundsätzlich kann ein Energieausweis entweder für das gesamte Gebäude oder für eine einzelne Wohnung bzw. Nutzungseinheit ausgestellt werden, vorausgesetzt, diese ist repräsentativ für das Gesamtobjekt. Das bedeutet, dass die energetischen Eigenschaften der einzelnen Einheit stellvertretend für das gesamte Gebäude gelten können.
Im Fall von Wohnungseigentum, etwa bei Eigentumswohnungen in Mehrparteienhäusern, ist es zulässig, einen Energieausweis nur für die betreffende Wohnung erstellen zu lassen. Dies ist insbesondere dann relevant, wenn du die Wohnung vermieten oder verkaufen möchtest. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass alle nötigen Daten der einzelnen Wohnung zur Berechnung vorliegen, beispielsweise Grundrisse, Baubeschreibungen, Angaben zum verwendeten Heizsystem oder Informationen zur Bauweise und Dämmung. Nur wenn diese Informationen vollständig und verlässlich verfügbar sind, kann ein aussagekräftiger Ausweis für die einzelne Einheit erstellt werden.
Hinweis: In vielen Fällen, insbesondere bei größeren Wohngebäuden mit mehreren Einheiten, ist es jedoch praktikabler, einen Energieausweis für das gesamte Gebäude zu beschaffen. Einzelne Ausweise sind nur sinnvoll, wenn der Baustandard einzelner Einheiten innerhalb eines Gebäudes tatsächlich abweichend ist.
Ausstellung durch eine vergleichbare Nutzungseinheit (Wohnung)
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) erlaubt in bestimmten Fällen die Ausstellung eines Energieausweises für eine vergleichbare Nutzungseinheit, anstatt für das konkrete zu vermietende oder zu verkaufende Objekt. Dies ist zulässig, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:
→ die Nutzung
→ die Größe
→ das Heiz- und Warmwassersystem
→ der energetische Zustand
Diese Werte müssen mit der betreffenden Einheit vergleichbar sein. Solche Konstellationen finden sich häufig bei Reihenhäusern oder standardisierten Wohnungen innerhalb desselben Gebäudes, bei denen baugleiche Bedingungen vorliegen.
Ausstellung eines eigenen Energieausweis für eine Einheit
Auch wenn ein vergleichbarer Ausweis grundsätzlich zulässig ist, kann es in bestimmten Fällen ratsam sein, einen individuellen Energieausweis für die konkrete Wohnung oder Nutzungseinheit erstellen zu lassen. Das betrifft insbesondere folgende Situationen:
→ Wenn das Gebäude zwar umfassend saniert wurde, deine Einheit dabei jedoch nicht berücksichtigt wurde.
→ Wenn du selbst nachträglich energetische Verbesserungen vorgenommen hast, wie den Einbau neuer Fenster oder einer modernen Therme.
→ Wenn du die Wohnung eigenständig vermarktest und keinen Zugriff auf den Gebäudeausweis von größeren Komplexen hast, etwa bei einem Privatverkauf oder Vermietung.
Ein eigener, aktueller Energieausweis stellt in solchen Fällen sicher, dass du keine ungenauen oder veralteten Angaben machst. Zudem kann er dir bei Miet- oder Kaufpreisverhandlungen einen Vorteil verschaffen, da du verlässliche und transparente Effizienzwerte vorlegen kannst.
Ein Energieausweis kann für das ganze Gebäude oder für deine einzelne Einheit gelten, wichtig ist, dass die zugrundeliegenden Daten korrekt und aktuell sind. Du bist für die Vorlage in jedem Fall verantwortlich, auch wenn du nur einen Teil des Hauses vermietest.
Praxistipps für dich als Vermieter:in
Der Energieausweis ist nicht nur ein formaler Pflichtnachweis, bei richtiger Handhabung kann er dir auch rechtliche Sicherheit, Vermarktungsvorteile und sogar steuerliche Effekte bringen. Damit du bestmöglich vorbereitet bist, hier die wichtigsten Tipps aus der Praxis.
So erkennst du einen guten Energieausweis
Ein qualitativ hochwertiger Energieausweis ist nicht nur vollständig, sondern auch nachvollziehbar aufgebaut:
→ Plausible Werte (z. B. kein unrealistisch niedriger HWB bei Altbauten)
→ Grafisch aufbereitete Energieklassen
→ Verständliche Darstellung der wichtigsten Kennzahlen
→ Ausstellungsdatum, Name des Ausstellers, Gültigkeit klar ersichtlich
Lass dir den Entwurf vorab digital übermitteln, damit du Unklarheiten noch klären kannst.
Richtig mit dem Energieausweis werben
Ein günstiger HWB-Wert z. B. 35 kWh/m²a = Klasse B, kann ein echtes Vermarktungsargument sein, gerade bei energieeffizienten oder sanierten Objekten. Erwähne im Inserat oder Exposé aktiv:
→ „Energieklasse B – HWB 35 kWh/m²a“
→ „fGEE 0,85 – gute Gesamtenergieeffizienz“
→ „Aktueller Energieausweis vorhanden“
Das signalisiert potenziellen Interessenten, dass dein Objekt wirtschaftlich zu betreiben ist, das ist in Zeiten hoher Energiekosten ein klarer Pluspunkt und wirkt sich auch positiv auf deinen Mietertrag aus.
Achtung bei älteren Ausweisen
Falls du noch einen alten Energieausweis verwendest, etwa aus dem Jahr 2013, überprüfe rechtzeitig, ob die 10-Jahres-Gültigkeit abläuft. Auch vor Ablauf dieser Frist ist nach einer umfangreichen Sanierung (mehr als 25% der Anlagen/des Gebäudes betroffen) ein neuer Ausweis gesetzlich verpflichtend.
Fazit - Warum sich ein guter Energieausweis für dich lohnt
Der Energieausweis ist weit mehr als nur eine gesetzliche Verpflichtung, er ist ein zentrales Instrument zur Bewertung, Vermarktung und rechtssicheren Übergabe deiner Immobilie. Für dich als Vermieter:in bringt er eine Reihe konkreter Vorteile mit sich. Du schaffst Transparenz für potenzielle Mieter:innen, insbesondere in Bezug auf den zu erwartenden Energieverbrauch und die damit verbundenen laufenden Kosten. Ein günstiger Heizwärmebedarf (HWB) oder ein guter Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) kann die Attraktivität deiner Immobilie deutlich steigern und dir bei der Vermarktung einen echten Wettbewerbsvorteil verschaffen.
Zudem bietet dir der Energieausweis rechtliche Absicherung, den die vorgeschriebene Vorlage des Ausweises schützt dich besser vor zivilrechtlichen Konsequenzen, etwa bei Rücktrittsrechten oder Gewährleistungsansprüchen aufgrund fehlender Informationen.
Achte deshalb darauf, dass alle Angaben korrekt sind, die relevanten Werte in Inseraten angegeben werden und dass du alle gesetzlichen Fristen und Vorgaben einhältst.
Wenn du diese Punkte berücksichtigst, handelst du nicht nur rechtssicher, sondern zeigst auch, dass du verantwortungsvoll mit deiner Immobilie umgehst, ein Zeichen von Transparenz und Verlässlichkeit gegenüber potenziellen Interessent:innen und zukünftigen Mieter:innen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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