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Mietzins in Österreich: Übersicht zu Richtwert, Kategoriemiete, Indexanpassung & Co.
Mietzinsbildung in Österreich verständlich erklärt: Überblick über Mietzinsarten, Zusammensetzung, Indexierung & häufige Fehler – speziell für Vermieter.
DATE
20.05.2025
CATEGORY
Vermietung
News
Artikel geschrieben von
Edwin Schneider
Warum die Mietzinsbildung für Vermieter entscheidend ist
Die Mietzinsbildung ist ein zentrales und auch heikles Thema für Vermieter. Sie bestimmt nicht nur, wie hoch der Mietzins angesetzt werden darf, sondern auch, welche gesetzlichen Vorgaben dabei zu beachten sind und welche wirtschaftlichen Faktoren einen Einfluss ausüben. Ein korrekt berechneter Mietzins schützt vor rechtlichen Auseinandersetzungen und sichert langfristig stabile Mietverhältnisse.
Die rechtlichen Grundlagen für die Mietzinsbildung finden sich hauptsächlich im Mietrechtsgesetz (MRG) und ergänzend im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Je nachdem, ob ein Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder gar nicht dem MRG unterliegt, gelten unterschiedliche Regelungen für die Mietzinsbildung. Daher ist es für Vermieter essenziell, den Anwendungsbereich des MRG für ihr Objekt korrekt zu bestimmen.
Ziel dieses Artikels ist es, dir als Vermietern einen klaren und verständlichen Überblick über die Mietzinsbildung und den Begriff „Miete“ zu geben. Dabei werden die verschiedenen Mietzinsarten, die Zusammensetzung des Mietzinses, Wertsicherungsmöglichkeiten sowie rechtliche Fallstricke beleuchtet. Praktische Tipps und Hinweise sollen dir bei einer sicheren Handhabung dieses sensiblen Thema helfen.
Anwendungsbereich und Rechtsgrundlagen
Die Mietzinsbildung richtet sich maßgeblich danach, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist. Das MRG unterscheidet dabei zwischen drei Anwendungsbereichen.
Vollanwendungsbereich des MRG
Das MRT findet wolle Anwendung bei Mietwohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietobjekten, errichtet vor dem 1.7.1953, sowie vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Mietobjekten, errichtet vor dem 9.5.1945.
Im Vollanwendungsbereich gelten sämtliche Bestimmungen des MRG uneingeschränkt. Dies betrifft insbesondere:
Mietzinsbeschränkungen (z. B. Richtwertmietzins, Kategoriemietzins)
Kündigungsschutz
Erhaltungspflichten des Vermieters
Befristungsregelungen
Teilanwendungsbereich des MRG
Das MRG wird nur in Teilen angewandt bei Mietgegenständen, die durch Dachbodenausbau oder Aufbau nach einer Baubewilligung ab dem 31.12.2001 neu entstanden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräume, die nach diesem Datum mit der Vereinbarung vermietet wurden, dass der/die Hauptmieterin dort ganz oder teilweise Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten errichtet. Ebenso für Mietgegenstände durch Zubauten mit Baubewilligung ab dem 30.9.2006, Mietgegenstände in frei finanzierten Gebäuden mit Baubewilligung ab dem 30.6.1953 sowie vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung ab dem 8.5.1945, unabhängig von Wohnbauförderung. Im Teilanwendungsbereich gelten nur bestimmte Bestimmungen des MRG, insbesondere
Kündigungsschutz
Regelungen über Befristungen
Eintrittsrechte bei Todesfall
Nicht anwendbar sind hingegen die Mietzinsbeschränkungen.
Nichtanwendungsbereich - Vollausnahme vom MRG
In bestimmten Fällen findet das MRG keine Anwendung.Dies ist bei Einfamilienhäuser sowie Dienst- und Ferienwohungen der Fall. In solchen Objekten gelten ausschließlich die ABGB. In diesen Fällen können Mietzins, Kündigungsfristen und andere Vertragsbedingungen weitgehend frei vereinbart werden, wobei jedoch die allgemeinen zivilrechtlichen Schranken, wie z. B. das Verbot des Wuchers, zu beachten sind.
Verschiedene Arten der Mietzinsberechnung im Überblick
In Österreich gibt es verschiedene Arten der Mietzinsbildung, die sich nach dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), dem Zustand des Mietobjekts und dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses richten. Im Folgenden werden die wichtigsten Mietzinsarten erläutert.
Kategoriemietzins
Das MRG beschreibt vier Kategorien von Wohnungen:
Ausstattungskategorie A: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand und mindestens 30m2 groß sein. Sie muss über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Eine Zentral- oder Etagenheizung muss vorhanden sein.
Ausstattungskategorie B: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit müssen vorhanden sein.
Ausstattungskategorie C: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren der Wohnung haben.
Ausstattungskategorie D: Die Wohnung hat kein WC oder keine Wasserentnahmenstelle im Inneren der Wohnung.
Eine Wohnung kann auch dann einer höheren Ausstattungskategorie zugeordnet werden, wenn ein einzelnes Ausstattungsmerkmal fehlt – vorausgesetzt, dieses Defizit wird durch ein oder mehrere Merkmale einer höheren Kategorie in angemessener Weise ausgeglichen. Das fehlende Merkmal darf jedoch nicht die Badegelegenheit betreffen.
Der Kategoriemietzins ist heute in der Regel nur noch bei bestehenden Mietverhältnissen relevant. Voraussetzung dafür ist, dass der Hauptmietvertrag im Zeitraum vom 1. Januar 1982 bis zum 28. Februar 1994 im Vollanwendungsbereich des MRG abgeschlossen wurde. In diesem Fall gelten folgende wertgesicherte Kategoriebeträge (Erhöhung lt. MRG bei Überschreiten der 5 % Schwelle) pro Quadratmeter und Monat – sofern nicht ein angemessener Mietzins vereinbart wurde:
Sonderfall Kategorie C - Wohnungen
Für Hauptmietverträge, die nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden, gilt im Vollanwendungsbereich des MRG der Kategoriemietzins ausschließlich für die Kategorie D. Für die Kategorien A, B und C findet der Richtwertmietzins oder ein angemessener Mietzins Anwendung.
Wichtiger Hinweis: Am 7. März 2025 wurde das 4. MILG (4. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) beschlossen, das die für den 1. April 2025 vorgesehene Anpassung der Kategoriebeträge und Richtwertmietzinse aussetzt. Die nächste planmäßige Anpassung ist nun für den 1. April 2026 vorgesehen, mit einer maximalen Erhöhung von 5 % gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt. Diese Änderung betrifft dich als Vermieter nur bei Verträgen in der Vollanwendung des MRG und gelten nicht für freie oder angemessene Mietzinsen. Wir gehen nochmals genauer im weiteren Verlauf des Artikels auf dieses Thema ein.
Angemessener Hauptmietzins
Der sogenannte angemessene Hauptmietzins liegt meist in etwa in der Höhe des freien Mietzinses und bietet innerhalb des MRG wohl die meisten „Freiheiten“ für Vermieter. Wichtig zu dessen Festsetzung und auch Angemessenheit sind Kriterien wie Art des Objektes, Größe, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungsstandard sowie Zustand. In der Vollanwendung des MRG kannst du als Vermieter einen angemessenen Hauptmietzins unter Berücksichtigung folgender Kriterien einheben:
Die Wohnung ist nach dem 8. Mai 1945 (Stichtag Baubewilligung) neu errichtet worden.
Die Wohnung wurde nach dem 8. Mai 1945 (Stichtag Baubewilligung) durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen.
Die Wohnung liegt in denkmalgeschützten Gebäuden, sofern der Eigentümer nach dem 8. Mai 1945 nachweislich erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung des Objektes aufgebracht hat.
Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Nutzfläche von mehr als 130 m², sofern die Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des letzten Mieters neu vermietet wird (diese Frist verlängert sich um weitere 12 Monate wenn du in diesem Zeitraum Arbeiten durchführst).
Für die Wohnung wurde eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Laufzeit eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.
Standardanhebungen von Wohnungen der ursprünglichen Kategorie B, C oder D auf A, B oder C, sofern diese nach dem 31. Dezember 1967 und vor dem 1. Oktober 1993 erfolgt sind, sowie entsprechende Anhebungen durch Zusammenlegung unter bestimmten Voraussetzungen.
Vermietung von ausschlichen Geschäftsflächen (Ladenlokal etc.)
Achtung: Hier solltest du als Vermieter genau arbeiten, denn Mieter:innen können auf Antrag von einer Schlichtungsstelle oder einem Gericht die Angemessenheit des Mietzinses prüfen lassen. Dies kann schlimmstenfalls in einer Herabsetzung münden.
Richtwertmietzins
Der Richtwertmietzins gilt für Hauptmietverträge über Wohnungen, die nach dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden, der Ausstattungskategorie A, B oder C zuzuordnen sind, eine Nutzfläche zwischen 30 m² und 130 m² aufweisen und sich in einem gut erhaltenen Gebäude befinden, das vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurde. In diesen Fällen kann weder ein freier noch ein angemessener Mietzins verlangt werden, und auch der Kategoriemietzins findet keine Anwendung.
Der Richtwertmietzins stellt keine exakt begrenzte „Höchstgrenze“ dar, sondern bezeichnet einen gesetzlich festgelegten Ausgangswert für die sogenannte „mietrechtliche Normwohnung“. Die tatsächliche Miethöhe kann – abhängig von Zu- oder Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung – variieren. Der Richtwert wird alle zwei Jahre valorisiert und ist bundeslandspezifisch:
Wichtiger Hinweis: Entspricht die Wohnungsausstattung nicht der Kategorie A, ist bei Kategorie-B-Wohnungen ein Abschlag von 25 % und bei Kategorie-C-Wohnungen (kein eigenes WC, keine Wasserleitung innerhalb der Wohnung - aktuelle 2025 weniger als 6.000 Wohnungen) ein Abschlag von 50 % vom Richtwert vorzunehmen.
Zum Richtwert können Zu- oder Abschläge hinzukommen. Diese müssen sachlich gerechtfertigt und nachvollziehbar sein. Einige dieser Zuschläge sind:
Lage der Wohnung im Gebäude
Zustand der Wohnung
Ausstattung der Wohnung (Küche, Böden etc.)
Erhaltungszustand des Hauses
Die Umgebung und er sich das Gebäude befindet
Zur Verfügung stehende Gemeinschaftseinrichtung (Waschraum, Radraum, Paketstation etc.)
Verminderter Hauptmietzins durch Befristung
Bei befristeten Mietverträgen über Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist der Hauptmietzins um 25 % zu vermindern. Diese Regelung soll den Nachteil der Befristung für die Mieterschaft ausgleichen.
Unterliegt die Wohnung dem Teil- oder Nichtanwendungsgebiet muss du als Vermieter keinen Abschlag für eine Befristung in Kauf nehmen.
Lesetipp: Genauere Infos rund um das Thema Befristung aus der Sicht von Vermietern findest du hier: Befristeter Mietvertrag in Österreich: Alles, was Vermieter wissen müssen
Wertbeständiger Mietzins (Altmietzins und Friedenskronzins)
Der sogenannte Friedenskronenzins geht auf Mietverträge zurück, die vor dem 1. August 1914 – also vor Beginn des Ersten Weltkriegs – abgeschlossen wurden. Dieser Begriff stammt aus der Zeit der österreichisch-ungarischen Krone („Friedenskrone“) als Währung. Obwohl der Ausdruck heute nicht mehr offiziell verwendet wird, bestehen solche Mietverhältnisse vereinzelt noch fort. Die daraus resultierenden Mietzinse sind meist äußerst niedrig und unterliegen eigenständigen gesetzlichen Regelungen, insbesondere im Hinblick auf Anpassungen und Kündigungsschutz auf die hier nur am Rande eingegangen wird.
Neben dem Friedenskronenzins gibt es weitere sogenannte Altmietzinse, die auf früheren gesetzlichen Mietzinsregelungen beruhen.
Bei Hauptmietverträgen, die vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, darf der Mietzins pro m²-Nutzfläche je Monat durch dein schriftliches Verlangen (z.B. in Form eines Forderungsschreibens) auf folgende gesetzlich festgelegte Kategoriebeträge angehoben werden – sofern der bisher bezahlte Mietzins darunter liegt.
Mietzins durch förderungsrechtlicher Vorschriften
Bei Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, ist der Mietzins oft gesetzlich geregelt. Während der Förderungsdauer darf der Mietzins bestimmte Grenzen nicht überschreiten und muss kostendeckend sein. Nach Ablauf der Förderung können andere Regelungen zur Anwendung kommen, wobei bestehende vertragliche Vereinbarungen zu beachten sind.
Zeitlich erhöhter Mietzins
Der zeitlich erhöhte Mietzins bezeichnet eine vorübergehende Erhöhung des Mietzinses, die für einen begrenzten Zeitraum gilt. Solche Erhöhungen können etwa dann zulässig sein, wenn nach dem MRG bauliche Verbesserungen oder Modernisierungen an der Mietwohnung durchgeführt wurden. In diesem Fall darf der Vermieter den Mietzins vorübergehend anheben, um die Kosten der Investition teilweise abzudecken. Die zeitliche Begrenzung dieser Erhöhung ist gesetzlich geregelt, sodass der erhöhte Mietzins nur für die Dauer einer bestimmten Frist geltend gemacht werden darf. Darüber hinaus kann ein zeitlich erhöhter Mietzins auch aufgrund vertraglicher Vereinbarungen oder befristeter Mietverhältnisse vereinbart werden. Wichtig ist, dass die Erhöhung stets nachvollziehbar, begründet und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechend erfolgt.
Freier Mietzins
Der freie Mietzins ist für dich als Vermieter wohl der einfachste und „bequemste“ Mietzins, denn du hast beinnahe gänzlich freie Hand bei dessen Festlegung. Genauer ist es jener Mietzins, der in Mietverhältnissen vereinbart wird, die nicht den regulierten Mietzinsobergrenzen des MRG unterworfen sind wie dem Kategoriemietzins, Richtwertmietzins oder dir angemessen Hauptmiete. Er findet insbesondere Anwendung bei:
Neubauten (von Mehrfamilienhäusern ) bzw. nach dem 30.06.1953 genehmigten Gebäuden, sofern keine öffentliche Wohnbauförderung in Anspruch genommen wurde (sogenannte „frei finanzierte Wohnungen“).
vermietete Eigentumswohnungen in Wohnanlagen, die mit Baubewilligung nach dem 08.05.1945 errichtet wurden,
Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau mit Baubewilligung nach 31.12.2001 neu errichtet wurden,
nicht ausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die nach dem 31.12.2001 mit der Abrede vermietet wurden, dass darin – zum Teil oder zur Gänze – durch die Mietpartei eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet wird und
Mietgegenstände, die durch einen Zubau mit Baubewilligung nach dem 30.09.2006 neu geschaffen wurden.
Mietverträgen, die nach dem 28.02.1994 abgeschlossen wurden und sich nicht auf die wenigen Ausnahmen der Richtwertregelung beziehen.
Der freie Mietzins wird ausschließlich durch Vereinbarung zwischen dir und der Mieterschaft bestimmt. Er orientiert sich an den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten und folgenden Faktoren:
Lage der Wohnung: Zentrale, gefragte Lagen erzielen in der Regel höhere Mietpreise als periphere oder weniger attraktive Standorte.
Ausstattung und Zustand: Moderne Ausstattung, hochwertige Materialien, zeitgemäße Infrastruktur und guter Erhaltungszustand erhöhen den Wert und somit den Mietzins.
Größe und Nutzbarkeit: Wohnungsgröße, Zimmeranzahl und gesamt nutzbare Fläche beeinflussen den Mietzins.
Marktentwicklung und wirtschaftliche Faktoren: Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt, Inflationsrate, Baukostenentwicklung und allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen spielen eine wesentliche Rolle.
Individuelle Vereinbarungen: Zusätzliche Leistungen (z. B. Möblierung, Parkplatz, Gartenbenutzung) können den Mietzins erhöhen.
Wichtig Hinweis: Vergewissere dich genau ob die betroffene Wohnung eine freie Mietzinsbildung zulässt und achte bei der Festlegung auf die relevanten wirtschaftlichen Faktoren. Eine zu hoch veranschlage Miete kann zu längeren Leerständen führen und damit einen unnötigen finanziellen Schaden verursachen.
Zusammensetzung des Mietzinses
Der Mietzins setzt sich in der Regel aus mehreren Komponenten zusammen, die je nach Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterschiedlich geregelt sind. Für eine rechtssichere und nachvollziehbare Mietzinsgestaltung ist eine klare Trennung der einzelnen Bestandteile erforderlich.
Hauptmietzins
Der Hauptmietzins bildet den Kern der Mietzinsvereinbarung. Er umfasst das sogenannte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts. Im Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt dieser wie du bereits zuvor gelesen hast relativ strengen Mietzinsbeschränkungen, etwa durch den Richtwertmietzins, den angemessenen Hauptmietzins oder bei älteren Verträgen durch den Kategoriemietzins. Außerhalb des MRG kann der Hauptmietzins grundsätzlich frei vereinbart werden, unterliegt aber allgemeinen zivilrechtlichen Grenzen (z. B. Verbot der sittenwidrigen Überhöhung gemäß ABGB).
Anteilige Betriebskosten und anteilige öffentliche Abgaben
Neben dem Hauptmietzins können zulässigerweise Betriebskosten (§ 21 MRG) sowie laufende öffentliche Abgaben (z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr) separat von dir an deine Mieter:innen vorgeschrieben werden. Eine klare Abgrenzung und jährliche Abrechnungspflicht gelten, sofern das MRG zur Anwendung kommt.
Umsatzsteuer
Bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten ist regelmäßig Umsatzsteuer in Höhe von 20 % zu verrechnen. Im Wohnbereich hingegen fällt nur dann USt an, wenn optiert wurde. Du musst bei der Gesamtmiete die Umsatzsteuer und den Steuersatz ist als eigenen Posten ausweisen.
Einrichtungs- und Investitionsersatz (Möbelmiete)
Kosten für mitvermietete Einrichtungsgegenstände die sog. „Möbelmiete“ oder bestimmte Investitionen dürfen von dir gesondert an deine Mieter:innen verrechnet werden, sofern sie angemessen (meist 12% Gewinnaufschlag) und vertraglich klar ausgewiesen sind. Ein bloßes Vorhandensein von Einrichtungsgegenständen reicht im Vollanwendungsgebiet des MRG nicht aus. Ebenso kann diese von dir als Vermieter nur tatsächliche Möbel wie eine eine Bauküche verrechnet werden, E-Herd, Spüle oder Dusche gelten als Austattungsmerkmal und können nicht gesondert verrechnet werden. Ebenso ist generell eine pauschale Abgeltung ohne Nachvollziehbarkeit unzulässig.
Wichtiger Hinweis: Bei einer befristeten Vermietung ist zwar der Hauptmietzins um 25% zu kürzen (siehe Hauptmietzins oder unser Artikel zur Befristung), eine vereinbarte Möbelmiete allerdings nicht.
Pauschalmietzins
Wird im Mietvertrag ein Gesamtmietzins ohne gesonderte Ausweisung von Hauptmietzins und Betriebskosten vereinbart („All-in-Miete“), ist vor allem im Vollanwendungsbereich des MRG eine transparente Aufschlüsselung erforderlich. Andernfalls besteht das Risiko, dass der gesamte Mietzins – nicht nur einzelne Teile – als unzulässig eingestuft wird. Im Streitfall prüfen Schlichtungsstellen und Gerichte insbesondere die Angemessenheit des Hauptmietzinses auf Basis gesetzlicher Mietzinsarten (z. B. Richtwert, Kategoriemietzins). Fehlt die Aufschlüsselung, erfolgt häufig eine Schätzung nach objektiven Kriterien.
Erhöhung - Wertsicherung & Mietzinsanpassung
Mietzinse können durch Indexklauseln wertgesichert werden, in der Praxis meist durch Bezug auf den Verbraucherpreisindex (VPI). Voraussetzung ist eine schriftliche, eindeutig formulierte Vereinbarung, die den Index, den Bezugszeitpunkt sowie die Anpassungsmodalität (z. B. bei Überschreiten einer bestimmten Schwelle) ausdrücklich nennt.
Die Mietzinsanpassung erfolgt nicht automatisch, sondern muss in der Regel von dir als Vermieter geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass die Anpassung formgerecht angekündigt wird, eine Zustimmung der Mieter:innen ist nicht erforderlich. Eine vorausschauende Überwachung der Indexentwicklung schützt dich vor Einnahmeverlusten und rechtlichen Auseinandersetzungen.
Lesetipp: Warum du als Vermieter wahrscheinlich jedes Jahr Geld verlierst, ohne es zu merken
Abgrenzung zu §18 MRG
Wertsicherungsklauseln sind auch im Vollanwendungsbereich des MRG erlaubt, dürfen jedoch nicht mit Verbesserungsbedingten Mietzinserhöhungen verwechselt werden.
Letztere betreffen Mietzinsanpassungen aufgrund von wertsteigernden baulichen Maßnahmen (z. B. Lifteinbau, thermische Sanierung). Eine solche Erhöhung kann nicht durch dich als Vermieter einseitig erklärt, sondern nur durch ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht durchgesetzt werden.
Was das 4. MILG für die Mietzinsbildung bedeutet
Mit dem Inkrafttreten des 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (4. MILG) am 1. April 2025 hat der Gesetzgeber erneut Maßnahmen gesetzt, um inflationsbedingte Mietsteigerungen in regulierten Mietverhältnissen zu dämpfen. Das betrifft insbesondere Mietobjekte im Vollanwendungsbereich des MRG, etwa Altbauwohnungen mit Richtwert- oder Kategoriemietzins.
Keine Anpassung der Richtwert- und Kategoriemieten im Jahr 2025
Die für April 2025 vorgesehene Indexanpassung der Richtwert- und Kategoriemietzinse wurde erneut ausgesetzt. Die Richtwerte bleiben somit auf dem Stand von 2023 eingefroren. Das bedeutet für dich: Auch bei bestehenden Wertsicherungsklauseln darf keine Mietzinserhöhung zum Stichtag erfolgen.
Begrenzte Mietzinserhöhungen in den Folgejahren
Für die Jahre 2026 und 2027 gelten folgende Erhöhungsgrenzen:
2026: Mietzinserhöhungen sind auf maximal 5 % begrenzt – unabhängig von der tatsächlichen Inflationsrate.
2027: Übersteigt die Inflation 5 %, darf nur die Hälfte des übersteigenden Teils in die Mietzinsanpassung einfließen.
Ab dem Jahr 2028 soll ein neues Berechnungsmodell gelten: Die durchschnittliche Inflation der letzten drei Jahre wird als Basis herangezogen. Auch hier gilt – liegt sie über 5 %, wird nur der übersteigende Anteil zur Hälfte berücksichtigt.
Ausnahmen und vertragliche Vereinbarungen
Diese Beschränkungen betreffen ausschließlich Richtwert- und Kategoriemieten im Anwendungsbereich des MRG. Freie Mietzinsvereinbarungen, wie sie etwa bei Neubauten oder Einfamilienhäusern möglich sind (siehe dazu nochmals weiter oben nach), bleiben von der Mietpreisbremse unberührt. In diesen Fällen gelten weiterhin vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklauseln.
Empfehlungen für Vermieter:innen
Prüfe bestehende Mietverträge auf gültige Wertsicherungsklauseln.
Beachte, dass eine einseitige Mietzinserhöhung trotz Klausel unzulässig ist, wenn sie gegen das 4. MILG verstößt.
Bei Unsicherheiten zur Berechnung oder Anpassung des Mietzinses ist eine rechtliche Beratung in dieser Ausnahmesituation dringend zu empfehlen.
Das 4. MILG bringt deutliche Eingriffe in die Mietzinsbildung regulierter Mietverhältnisse und damit in die vertraglich Gestaltbarkeit der von dir vermieteten Wohngegenstände. Du bist gut beraten, deine Mietverträge und Anpassungsmechanismen auf diese Gesetzeslage abzustimmen, um rechtliche Risiken zu vermeiden und deine Ertragsplanung verlässlich zu gestalten. Beachte die Auswirkungen des MILG bei der Berechnung diverser Kennzahlen wie dem Ertragspotential.
Unzulässige Mietzinsgestaltung & Rückforderung
Wie wir nun bereits wissen, unterliegt im Vollanwendungsbereich des MRG der Hauptmietzins strengen gesetzlichen Beschränkungen. Wird ein von dir als Vermieter nun ein überhöhter Mietzins verlangt, kann dieser auf Betreiben deiner Mieter:innen gerichtlich oder über die Schlichtungsstelle überprüft werden.
Wichtiger Hinweis: Achter daher stets genau auf die einwandfreie Bildung des Mietzinses und ziehe bei Zweifeln eine Person mit nötigem Fachwissen zur Berechnung bei.
Rückforderungsfrist laut MRG
Ein zu hoher Mietzins kann vom Mieter innerhalb von 3 Jahren ab Mietzinszahlung zurückgefordert werden. Maßgeblich ist nicht der Vertragsabschluss, sondern der Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung. Auch bei Pauschalmieten ist eine Aufschlüsselung und Transparenz erforderlich, andernfalls droht die Rückforderung des überhöhten Anteils.
Transparenzpflicht bei Pauschalmieten
Pauschalmieten (All-in-Miete) sind nur zulässig, wenn der Hauptmietzins klar erkennbar und überprüfbar bleibt. Fehlt diese Transparenz, wird die gesamte Miete unter Umständen als unangemessen gewertet. Das solltest du auf jeden Fall vermeiden, achte daher immer auf eine klare Erkennbarkeit der einzelnen Positionen.
Überprüfung durch Schlichtungsstelle oder Gericht
Mieter:innen können den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht überprüfen lassen. Kommt es zur Rückforderung, muss du als Vermieter den zu viel bezahlten Betrag inkl. 4 % Zinsen p. a. erstatten.
Untermiete im Zusammenhang mit der Mietzinsbildung
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bedarf die Untervermietung grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters (§ 11 Abs. 1 MRG). Diese darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden – etwa bei drohender Überbelegung oder vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung.
Auch im Hinblick auf die Mietzinsbildung sind bei Untermiete klare Grenzen zu beachten. Bei gänzlicher Untervermietung darf der Untermietzins folgende Bestandteile enthalten:
den vom Hauptmieter entrichteten Hauptmietzins,
zuzüglich eines Zuschlags von maximal 50 % (basierend auf Rechtsprechung und Literatur),
die umlagefähigen Betriebskosten,
die anfallende Umsatzsteuer,
ein angemessenes Entgelt für objektiv nützliche, vom Hauptmieter vorgenommene Verbesserungen,
sowie für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (z. B. Möblierung).
Bei teilweiser Untervermietung ist der zulässige Untermietzins anteilig zu berechnen. Bei befristeten Untermietverträgen ist der zulässige Untermietzins um 25 % zu reduzieren. Wird das Mietverhältnis später unbefristet fortgesetzt, entfällt diese Reduktion.
Liegt das Mietobjekt außerhalb oder nur im Teilanwendungsbereich des MRG, entfällt der Abschlag bei befristeter Untermiete.
Ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins, insbesondere bei gänzlicher Untervermietung in Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, kann einen Kündigungsgrund nach § 30 MRG darstellen – ebenso eine unzulässige Untervermietung ohne Zustimmung.
Fazit: Empfehlungen für Vermieter
Eine rechtssichere Mietzinsgestaltung beginnt bei der sorgfältigen Prüfung des rechtlichen Rahmens und endet bei der transparenten und dokumentierten Umsetzung im Mietvertrag. Für eine nachhaltige Vermietungspraxis empfiehlt sich:
Anwendungsbereich klären: Ermittele, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist. Die Einordnung in Voll-, Teilanwendungsbereich oder Vollausnahme ist entscheidend für die zulässige Mietzinsbildung.
Zulässigen Mietzins berechnen: Sobald der Rechtsrahmen feststeht und alle relevanten Merkmale des Mietobjekts bekannt sind (Baujahr, Förderstatus, Befristung, Ausstattung), ermittle den gesetzlich zulässigen Mietzins nach der jeweils anwendbaren Methode (Richtwert, angemessener Mietzins, freier Mietzins etc.).
Schriftliche Vereinbarung: Halte sämtliche mietzinsrelevanten Bestimmungen, insbesondere zu Höhe, Wertsicherung und Befristung, schriftlich fest. Das schafft Klarheit und schützt vor späteren Streitigkeiten. Einige Infos dazu kannst du in unserem Artikel: Mietvertrag richtig aufsetzen. So vermeidest du Probleme als Vermieter
Transparente Zusammensetzung: Stelle sicher, dass der Mietzins nachvollziehbar aufgebaut ist – insbesondere im Hinblick auf Betriebskosten, allfällige Zuschläge (z. B. Möbel, Verbesserungen), Umsatzsteuer oder Befristungsabschläge.
Fachliche Beratung: Bei Unsicherheiten oder komplexen Sachverhalten ist die frühzeitige Konsultation von Experten – etwa Immobilienverwaltern oder Rechtsanwälten – dringend zu empfehlen.
Eine korrekt gebildete und dokumentierte Mietzinsvereinbarung bildet die Grundlage für stabile, rechtskonforme und wirtschaftlich sinnvolle Mietverhältnisse.
