Befristeter Mietvertrag in Österreich: Alles, was Vermieter wissen müssen

Rechtliches rund um die Befristung

Gemäß § 29 MRG ist bei Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG eine Mindestbefristung von drei Jahren vorgesehen. Eine kürzere Laufzeit ist unzulässig und führt im Streitfall i.d.R. zur Behandlung des Vertrags als unbefristet. Es besteht keine gesetzlich festgelegte Höchstdauer – ein Mietvertrag kann also etwa auch auf zehn Jahre oder mehr abgeschlossen werden, solange die Mindestdauer eingehalten wird. Zu Beachten gilt aber, dass bei besonders langer Befristung das Risiko von Sittenwidrigkeit bestehen kann. Damit eine Befristung rechtswirksam ist, muss der Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Wird die Befristung lediglich mündlich vereinbart, ist sie unwirksam und das Mietverhältnis gilt in diesem Fall als unbefristet. Darauf solltest du als Vermieter genau achten. 

Im Nichtanwendungsbereich, etwa bei Einfamilienhäusern oder Ferienwohnungen, können grundsätzlich kürzere Befristungen vereinbart werden – auch unter drei Jahren. Maßgeblich ist dann das ABGB, wobei besondere Formerfordernisse oder Mindestlaufzeiten nicht gesetzlich vorgesehen sind. Allerdings sind in diesem Fall sowohl Mieter als auch Vermieter weitestgehend an die vereinbarte Laufzeit gebunden.

Bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten gelten abweichende Bestimmungen gegenüber der Wohnraummiete. Hier fällt das Mietverhältnis in der Regel nicht unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), insbesondere dann, wenn das gesamte Gebäude nicht überwiegend Wohnzwecken dient. In solchen Fällen können befristete Mietverträge ebenso wesentlich freier gestaltet werden.

Wichtiger Hinweis für Vermieter: Auch wenn ein Mietvertrag außerhalb des MRG abgeschlossen wird, empfiehlt sich aus Beweisgründen stets die schriftliche Vereinbarung einer Befristung, inklusive klar definierter Laufzeit und Vertragsbedingungen.

Allgemeine Kündigungsregelungen aus Sicht des Vermieters

Ein befristeter Mietvertrag endet grundsätzlich ohne Kündigung, mit Ablauf der Frist erlischt also seine Wirksamkeit. Willst du als Vermieter aber sicherstellen, dass der Mieter tatsächlich auszieht, kannst du in den letzten sechs Monaten vor Ablauf einen gerichtlichen Übergabeauftrag einholen.

Kommt der Mieter seiner Auszugsverpflichtung nicht nach, muss du:

• Innerhalb von 14 Tagen nach Fristende eine Räumungsklage einbringen.

• Alternativ: Bereits zuvor den Übergabeauftrag beantragen.

• Deutliche Maßnahmen setzen, die veranschaulichen dass der Vertrag nicht verlängert wird.

Wichtig: Versäumst du als Vermieter diese Frist, verlängert sich, bei MRG-Teil- und Vollanwendung, das Mietverhältnis automatisch um weitere drei Jahre.

Ordentliche Kündigung während der Laufzeit durch den Vermieter

Bei befristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen. Während der Vertragslaufzeit kann der Vermieter das Mietverhältnis nur aus wichtigem Grund vorzeitig aufkündigen, wobei die rechtlichen Hürden hoch sind und strengen Beweisanforderungen unterliegen. Die zulässigen Kündigungsgründe sind im Mietrechtsgesetz (insbesondere § 30 MRG) geregelt und gelten für Mietverhältnisse im Voll- und Teilanwendungsbereich.

Zu den wichtigsten anerkannten Kündigungsgründen zählen:

Eigenbedarf: Du als Vermieter kannst kündigen, wenn du die vermietete Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit dringend für dich selbst, nahe Angehörige oder eine andere dir nahestehende Person benötigst. Dieser Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und glaubhaft dargelegt werden – pauschale oder rein vorsorgliche Angaben genügen nicht. Zudem darf keine vergleichbare Ersatzwohnung zur Verfügung stehen.

Schwerwiegende Vertragsverletzungen durch den Mieter. Dazu zählen insbesondere:

• Säumigkeit mit der Mietzinszahlung, insbesondere bei wiederholten oder länger andauernden Rückständen trotz Mahnung. Dies sollte von dir gut dokumentiert werden um später bei Bedarf einen brauchbaren Nachweis zur Verfügung zu haben.

• Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung, z. B. unerlaubte gewerbliche Nutzung durch den Mieter, Weitergabe an Dritte (Untervermietung ohne Zustimmung), starke Vernachlässigung oder mutwillige Beschädigung des Mietobjekts. Schäden sollte am besten bildlich festgehalten werden. 

• Beharrliche Verletzung der Hausordnung oder nachhaltige Störung des Hausfriedens, z. B. durch wiederholten Lärm, aggressives Verhalten gegenüber Nachbarn oder Belästigungen. Lass dir als Vermieter das störende Verhalten von Nachbarn bestätigen.

Verweigerung des Zutritts bei notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen: Lehnt der Mieter den gesetzlich zulässigen Zutritt zur Wohnung zwecks Erhaltung oder Verbesserung der Wohnung oder des Hauses ohne sachlichen Grund ab, kann dies ebenfalls einen Kündigungsgrund darstellen.

Gefährdung des Mietobjekts: Wenn durch das Verhalten des Mieters das Bestandobjekt selbst gefährdet oder erheblich beeinträchtigt wird (z. B. durch unsachgemäßen Umgang mit Installationen, grobe Verunreinigungen oder sicherheitswidriges Verhalten), kann eine Kündigung rechtlich gerechtfertigt sein.

Wichtig: In jedem Fall ist eine Kündigung durch den Vermieter gerichtlich durchzusetzen, sofern der Mieter der Kündigung nicht zustimmt. Es handelt sich nicht um eine einseitig wirksame Erklärung, sondern um ein Verfahren, in dem das Vorliegen des wichtigen Grundes von einem Gericht geprüft wird. Die Beweislast für den Kündigungsgrund liegt bei dir als Vermieter.

Für Verträge im Nichtanwendungsgebiet gilt für dich als Vermieter grundsätzlich die Bindung an die vereinbarte Laufzeit. Für Vermieter ist es daher besonders wichtig, bereits im Mietvertrag klar und eindeutig zu regeln, ob und unter welchen Voraussetzungen eine vorzeitige Kündigung zulässig sein soll. Eine präzise und rechtlich belastbare Formulierung kann dabei helfen, spätere Unklarheiten, Streitigkeiten oder einseitige Auslegungen zu vermeiden. Auch bei Geschäftsraummieten sollte die Befristung schriftlich, eindeutig und mit fixem Enddatum vereinbart werden, um rechtlich bindend zu sein.

Um Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen, sollte der Mietvertrag unbedingt folgende Punkte regeln:

• Ob und wann eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter möglich ist

• Welche Fristen und Formvorschriften dabei gelten

• Ob es besondere Kündigungsgründe geben muss (z. B. Eigenbedarf)

• Ob Verlängerungsoptionen oder automatische Verlängerungen bestehen

Fehlen derartige Regelungen, besteht die Gefahr, dass eine Kündigung – auch wenn sie formell ausgesprochen wird – rechtlich nicht durchsetzbar ist. Eine sorgfältige und vorausschauende Vertragsgestaltung ist daher in deinem Interesse unerlässlich

Rechte des Mieters bei befristeten Verträgen

Mieter können – im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG – einen befristeten Mietvertrag nach Ablauf des ersten Jahres kündigen. Dabei gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, frühestmöglicher Kündigungstermin ist somit der 16. Monat (§ 29 Abs 2 MRG). Dieses Sonderkündigungsrecht ist zwingend und kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. 

Mieter außerhalb des MRG-Anwendungsbereichs haben diese Möglichkeit nicht gesetzlich bedingt, sprich der Vertrag bleibt in der Regel über seine gesamte Laufzeit aufrecht. In solchen Fällen richtet sich die Möglichkeit einer vorzeitigen Vertragsauflösung ausschließlich nach den vertraglich individuell vereinbarten Bestimmungen.

Rückforderung überhöhter Miete

Das MRG (§ 16 MRG) sichert einem Mieter das Recht zu, bis zu 6 Monate nach Vertragsende eine Rückforderung überhöhter Mieten geltend zu machen, wenn z. B. der Hauptmietzins über dem zulässigen Richtwert lag. Um dieses Risiko für Vermieter zu vermindern, empfiehlt es sich die Nachvollziebarkeit der Mietzinsbildung unter Berücksichtigung von Richtwert, Lagezuschlag, Möbelmiete etc. zu gewährleisten (und im Mietvertrag detailliert festzuhalten) und pauschale sowie mündliche Vereinbarungen zu vermeiden.

Verlängerung und Vertragsfortsetzung

Ein befristeter Mietvertrag kann auf zwei Arten verlängert werden:

Ausdrückliche Verlängerung

Hierbei vereinbaren Mieter und Vermieter vor Ablauf der Laufzeit schriftlich eine neue Befristung. Dabei gilt:

• Mindestdauer 3 Jahre (bei MRG-Anwendung)

• Mehrfache Verlängerungen sind möglich, solange jeweils die Mindestdauer eingehalten wird.

• Alternativ kann in einen unbefristeten Vertrag übergeleitet werden

Hinweis: Die bloße Formulierung „Verlängerung möglich“ im Vertrag reicht nicht aus. Es muss eine konkrete Vereinbarung über Dauer und Modalitäten getroffen werden und dich abzusichern.

„Automatische“ Verlängerung (stillschweigende Fortsetzung)

Aus Vermietersicht bietet ein befristeter Mietvertrag in vielerlei Hinsicht strategisch und wirtschaftliche Vorteile – insbesondere dann, wenn Flexibilität und Planungssicherheit für dich im Vordergrund stehen. 

Vorteile und Risiken befristeter Mietverträge für Vermieter

Aus Vermietersicht bietet ein befristeter Mietvertrag in vielerlei Hinsicht strategisch und wirtschaftliche Vorteile – insbesondere dann, wenn Flexibilität und Planungssicherheit für dich im Vordergrund stehen. 

Zentrale Aspekte die für die Befristung eines Mietvertrages sprechen sind:

• Befristete Beendigungswirkung: Das Mietverhältnis endet automatisch mit dem vertraglich festgelegten Termin.

• Keine Angabe von Kündigungsgründen notwendig: Eine explizite Beendigungskündigung ist nicht erforderlich. Das erleichtert das Mietermanagement für Vermieter deutlich. 

• Flexibilität: Stehen bauliche Maßnahmen in Aussicht, behältst du als Vermieter mit einer Befristung mehr Kontrolle über den Zeitpunkt des Eingriffs. Bei einer Verwertung können in befristete Mietverhältnisse den Verkaufswert der Immobilie steigern, da potenzielle Käufer leichter Zugriff auf das Objekt erhalten und nicht langfristig an Bestandsverträge gebunden sind. Ebenso gestaltet sich die mittelfristige Eigennutzung durch eine Befristung wesentlich einfacher. In Summe bietet dir eine Befristung eine besonders hohe Flexibilität. 

• Mieterprüfung - Schutz vor schwierigen Mietverhältnissen: Bei unbekannten oder wenig bonitätsgeprüften Mietern kann eine erste befristete Vermietung als "Probephase" genutzt werden. Außerdem kann kann in der Regel durch den Mieter keine Verlängerung erzwungen werden. Weiters kann eine automatische Vertragsbeendigung Konflikten vorbeugen und den Mieter motivieren, zu einem guten Verhältnis beizutragen.

• Anpassung des Mietzinses: Zwischen den Vertragsperioden ist eine Anpassung des Mietzinses auch über die bloße Indexierung hinaus möglich. Dadurch wird dir ein höheres Renditenpotential ermöglicht und du kannst Wertsteigerungen optimal ausschöpfen. 

  
  

Allerdings bestehen auch gewisse Nachteile bzw. Risiken:

• Automatische Verlängerung bei Untätigkeit: Erfolgt keine Räumung oder gerichtliche Klärung bei Fristende, verlängert sich der Vertrag automatisch. Es besteht daher ein erhebliches Risiko, dass ein ungewolltes Fortbestehen des Mietverhältnisses eintritt.

• Mietreduktion bei Altbauten: Laut Mietrechtsgesetz dürfen unter Umständen bei befristeten Mietverträgen höchstens 75 % des zulässigen Richtwertmietzinses verlangt werden. Dir obliegt die dahingehend Prüfung des Sachverhalts und die Abklärung einer etwaigen Reduktion, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.

• Beschränkte Mietanpassungen: Innerhalb der Laufzeit sind Indexanpassungen zwar zulässig, aber Mietzinsanpassungen darüber hinaus nur unter strengen Voraussetzungen.

• Schwere Durchsetzbarkeit einer Kündigung: Wie bereits ausgeführt, ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei befristeten Verträgen nur aus wichtigem Grund möglich. In der Praxis ist die Geltendmachung solcher wichtigen Gründe – etwa wegen schwerer Vertragsverletzungen – oft langwierig, beweisintensiv und mit ungewissem Ausgang verbunden. Das führt oft zu einer faktischen Bindung an den Vertrag für die volle Laufzeit.