Steuern
Teil 4: Mieteinnahmen in Österreich versteuern für Vermieter
Steuer-Tipps für Vermieter: Wie du mit Kaution, Mieterhöhung, PV-Anlage & Eigennutzung umgehen musst. Jetzt steuerliche Stolperfallen vermeiden!
Steuern in der Vermietung korrekt abwickeln
Im dritten Teil der Serie haben wir die Handhabung der Umsatzsteuer und der Immobilienertragsteuer im Rahmen der Vermietung von Immobilien im Privatvermögen behandelt. Im vierten und letzten Teil der Serie befassen wir uns nun vereinfacht mit der steuerlichen Behandlung von Kautionen, Mieterhöhungen und Indexierungen, ebenso wie mit Sonderfällen (z. B. Photovoltaikanlagen) und der korrekten Rechnungslegung durch dich als Vermieter:in, insbesondere im Zusammenhang mit der Mietvorschreibung, sowie abschließend mit der steuerlichen Behandlung teilweiser Eigennutzung und Mietvorauszahlungen.
Kautionen und deren steuerliche Behandlung - Darauf sollten Vermieter:innen achten
Die Kaution ist eine gängige Sicherheitsleistung, die Mieter:innen zu Beginn eines Mietverhältnisses leisten. Sie dient dir als Vermieter:in zur Absicherung gegen potenzielle Ansprüche, etwa bei Mietrückständen, nicht bezahlten Betriebskosten oder Schäden am Mietobjekt. Üblich sind in der Praxis zwei bis drei Bruttomonatsmieten; gesetzlich zulässig sind unter Umständen bis zu sechs. Häufig werden Barkautionen oder Überweisungen gewählt, möglich sind aber auch übergebene Sparbücher oder Bankgarantien. Die Kaution und die daran angeknüpften Bedingungen werden im Mietvertrag vereinbart. Wie du diesen richtig aufsetzt, erfährst du hier.
Einkommensteuerliche Behandlung
Solange du die Kaution lediglich verwahrst, also z. B. auf einem Treuhand- oder Kautionskonto –, handelt es sich nicht um eine Einnahme im Sinne der Einkommensteuer und bleibt somit steuerlich neutral. Du bezahlst für die Kaution keine Einkommensteuer.
Anders verhält es sich bei der Verwendung der Kaution. Wird die Kaution nach Mietende (teilweise) einbehalten, etwa um offene Mieten oder Reparaturen abzudecken, gilt dieser Betrag als steuerpflichtige Einnahme und ist im Rahmen der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu erfassen. Dies solltest du unbedingt berücksichtigen, wenn du eine Kaution einbehältst.
Wichtiger Hinweis: Du solltest die Übergabe der Kaution entweder durch eine schriftliche Quittung oder durch einen entsprechenden Vermerk im Mietvertrag dokumentieren. Eine schriftliche Bestätigung schafft Rechtssicherheit für beide Seiten. Im Falle eines Einbehalts solltest du die Verwendung nachvollziehbar belegen – etwa durch Fotos, Mahnungen oder Kostenvoranschläge.
Kapitalerträge aus Kaution
Du bist als Vermieter:in verpflichtet, die Kaution „fruchtbringend“, also verzinst (z. B. auf einem Sparbuch oder ähnlichem), und getrennt von deinem Privatvermögen anzulegen. Erwirtschaftet die Kaution Zinsen, unterliegen diese der Kapitalertragsteuer (KESt) in Höhe von 25 % bzw. 27,5 %. Diese Erträge musst du im Rahmen deiner Steuererklärung gesondert berücksichtigen, sofern sie nicht bereits von der Bank abgeführt wurden.
Umsatzsteuerliche Behandlung
Die umsatzsteuerliche Behandlung von Kautionen richtet sich nach den steuerlichen Regelungen, denen du als Vermieter:in unterliegst, sowie nach der Art des Mietobjekts und dem konkreten Verwendungszweck der Kaution.
Grundsätzlich handelt es sich bei Kautionen um Sicherstellungen und nicht um Gegenleistungen. Daher fällt für Kautionen bei der Wohnraummiete keine Umsatzsteuer an, und ein Vorsteuerabzug steht dir im Zusammenhang mit der Kaution nicht zu. Auch bei gewerblicher Vermietung oder bei Option zur Regelbesteuerung ist die bloße Entgegennahme der Kaution nicht umsatzsteuerpflichtig. Umsatzsteuerpflicht entsteht erst dann, wenn die Kaution tatsächlich zur Begleichung einer umsatzsteuerpflichtigen Forderung, etwa aus offenen Mietzinszahlungen, herangezogen wird. In diesem Fall gilt der einbehaltene Teil der Kaution als steuerpflichtige Einnahme und unterliegt der Umsatzsteuer.
Diese Regelungen gelten unabhängig davon, ob es sich um Vermietung zu Wohn- oder Geschäftszwecken handelt.
Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (Zuflussprinzip)
Für dich als Privatvermieter:in gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Das heißt:
Solange die Kaution als Sicherheit gehalten wird → keine Einnahme
Bei tatsächlichem Einbehalt oder Verrechnung → steuerpflichtige Einnahme im Zuflussjahr
Mieterhöhung und Indexanpassung im Mietvertrag - Das gilt für Vermieter:innen in Österreich
Indexierungen und Mieterhöhungen gehören zu den zentralen Mechanismen, mit denen Vermieter:innen ihre Einnahmen an die Inflation oder geänderte Rahmenbedingungen anpassen können. Besonders im Rahmen langfristiger Mietverhältnisse sichern Indexklauseln die reale Werterhaltung der Einnahmen. Aus steuerlicher Sicht sind sowohl Indexanpassungen als auch vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen laufende Einnahmen, die in jenem Kalenderjahr versteuert werden müssen, in dem sie zufließen.
Lesetipp: Mietzins in Österreich: Übersicht zu Richtwert, Kategoriemiete, Indexanpassung & Co.
Einkommensteuerliche Behandlung
Das bedeutet: Wird eine Mietanpassung aufgrund einer Indexklausel im Dezember mit Wirksamkeit ab diesem Monat durchgeführt, ist der erhöhte Betrag bereits im selben Jahr einkommensteuerlich zu erfassen – unabhängig davon, wann die Anpassung vereinbart wurde oder welchen Zeitraum sie wirtschaftlich betrifft. Der neue, erhöhte Mietzins wird einkommensteuerlich genauso behandelt wie der bisherige Mietzins. Auch Vorauszahlungen sind im Jahr des Zuflusses zu versteuern, sowohl Einmalzahlungen als auch vorweg geleistete indexierte Mieten.
Umsatzsteuerliche Behandlung
Auch aus umsatzsteuerlicher Sicht ist bei Mieterhöhungen die Anpassung der Bemessungsgrundlage relevant. Vermietest du umsatzsteuerpflichtig, ist die erhöhte Miete ebenfalls mit Umsatzsteuer zu belegen und zwar gemäß dem jeweils anwendbaren Steuersatz (in der Regel 20 %). Die Umsatzsteuer ist auf Basis des erhöhten Mietbetrags abzuführen. Erfolgt die Vermietung im Rahmen der Kleinunternehmerregelung, bleibt die umsatzsteuerliche Behandlung unverändert, sofern die Umsatzgrenzen eingehalten werden.
Beispiel mit Berechnung als Grafik:
Eine Wohnung wird seit 2020 um 800 Euro monatlich (brutto) vermietet. Der Mietvertrag enthält eine Indexklausel mit Bezug auf den Verbraucherpreisindex (VPI 2020). Bis Oktober 2025 ist der Index um 6 % gestiegen. Die Klausel sieht eine automatische Anpassung der Miete ab dem Monat nach Mitteilung vor. Du als Vermieter:in informierst schriftlich über die Anpassung – die erhöhte Miete wird ab Dezember 2025 fällig.
In der nachfolgenden Grafik haben wir das Beispiel für dich Schritt für Schritt berechnet:
Für dich als Vermieter:in ist wichtig zu beachten, dass die steuerlichen Wirkungen ausschließlich auf den realisierten Einnahmen basieren. Mietanpassungen entfalten erst dann steuerliche Wirkung, wenn sie wirtschaftlich wirksam werden, also wenn der höhere Mietbetrag tatsächlich bezahlt wird oder zumindest fällig ist. Auch bei Streitigkeiten über die Gültigkeit einer Indexklausel oder bei verspäteter Zahlung des erhöhten Mietzinses kommt das Zuflussprinzip zur Anwendung.
Anforderungen für Rechnungslegung und Mietvorschreibungen in Österreich
Die korrekte Mietvorschreibung ist für Vermieter:innen nicht nur organisatorisch, sondern auch steuerlich relevant. Auch wenn du als private:r Vermieter:in keine Bücher führen oder bilanzieren musst, ist insbesondere bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung die Einhaltung bestimmter formaler Anforderungen geboten. Das betrifft vor allem die ordnungsgemäße Rechnungslegung sowie die nachvollziehbare und getrennte Darstellung der verrechneten Positionen in der laufenden Mietvorschreibung.
Wann ist eine Rechnung gesetzlich erforderlich?
Die Pflicht zur Ausstellung einer Rechnung trifft dich nur dann, wenn du umsatzsteuerpflichtig bzw. gewerblich vermietest, z. B. bei Geschäftslokalen, Lagerflächen oder Garagen. In diesen Fällen muss die Rechnung formale Mindestangaben enthalten. Diese findest du in der untenstehenden Grafik:
Nur wenn alle gesetzlichen Erfordernisse erfüllt sind, kann der Mieter in der Regel, sofern vorsteuerabzugsberechtigt, den Vorsteuerabzug geltend machen. Bei Fehlern droht dir als Vermieter:in unter Umständen die Steuerschuld kraft Rechnungslegung, d. h. du musst die ausgewiesene Umsatzsteuer auch dann abführen, wenn sie nicht korrekt wäre.
Mietvorschreibungen bei Wohnraum
Bei der Vermietung zu Wohnzwecken an Privatpersonen genügt in der Regel eine einfache Mietvorschreibung. Dennoch ist auch hier eine transparente Aufschlüsselung wichtig, insbesondere bei Nebenkosten, deren USt-Sätze unterschiedlich sein können. Übliche Praxis ist die Vorschreibung in Form eines Dokuments mit folgender Aufteilung:
Hauptmietzins (USt)
Betriebskosten (10 % USt – z. B. Müll, Wasser)
Heizkosten (10 % oder 20 % USt, je nach Bezugsart)
Warmwasser, Hausbetreuung, Lift etc.
Stellplatz / Garage (in der Regel 20 % USt, wenn separat vermietet)
Kleinunternehmerregelung: Keine Rechnung mit USt
Fällt deine Vermietung unter die Kleinunternehmerregelung, darfst du keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. In der Vorschreibung ist dann auch keine Steuer auszuweisen.
Wichtiger Hinweis: Der bloße Verzicht auf die USt-Ausweisung entbindet nicht automatisch von der Verpflichtung, keine USt abzuführen. Eine korrekte Einstufung und gegebenenfalls schriftliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt ist erforderlich. Die fünfjährige Bindung an die Regelbesteuerung gilt auch hier, wenn du optierst.
Sonderfall PV-Anlagen
Immer mehr Vermieter:innen erwägen die Installation einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf ihrem Mietobjekt. Dabei ist die steuerliche Behandlung eng an die Nutzung des erzeugten Stroms geknüpft und unterscheidet sich je nachdem, ob der Strom für das Mietobjekt selbst genutzt oder (teilweise) verkauft wird.
Einkommensteuerliche Behandlung
Wird der Strom ausschließlich für das Mietobjekt genutzt, etwa zur Versorgung von Allgemeinflächen oder einer zentralen Wärmepumpe, gelten die Errichtungskosten als Herstellungsaufwand. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden im Rahmen der regulären Gebäude-AfA (z. B. 1,5 %) abgeschrieben.
Wird hingegen Strom ins öffentliche Netz eingespeist oder an Mieter weiterverkauft (z. B. über ein Mieterstrommodell), entstehen steuerpflichtige Einnahmen. In diesem Fall wird die PV-Anlage selbstständig abgeschrieben, meist über eine technische Nutzungsdauer von rund 10 Jahren. Die Einnahmen können zu Einkünften aus Vermietung oder bei gewerblichem Umfang aus Gewerbebetrieb führen.
Umsatzsteuerliche Aspekte
Ein Vorsteuerabzug bei Anschaffung und Betrieb der PV-Anlage ist nur möglich, wenn der Strom entgeltlich abgegeben wird (Einspeisung oder Lieferung) und der Vermieter zur Regelbesteuerung optiert hat.
Wichtiger Hinweis: Wird bei gemischter Nutzung der Strom teils für Allgemeinflächen und teils entgeltlich abgegeben, ist eine anteilige Aufteilung der Vorsteuer erforderlich.
Förderungen und Zuschüsse
Öffentliche Förderungen (z. B. vom Klima- und Energiefonds) mindern die Anschaffungskosten und damit die AfA-Basis. Sie sind in der Regel nicht umsatzsteuerpflichtig, sofern es sich um echte Zuschüsse handelt.
Mietrechtlich relevante Punkte
Auch wenn du als Eigentümer zur Errichtung berechtigt bist, musst du die Interessen deiner Mieter wahren. Eine Umlage der Kosten auf die Betriebskosten ist nur zulässig, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist oder durch das Mietrecht gedeckt ist.
Eine PV-Anlage kann die Wirtschaftlichkeit deines Mietobjekts verbessern, bringt aber komplexe steuerliche und rechtliche Fragestellungen mit sich, insbesondere bei teilweiser Einspeisung oder gewerblicher Nutzung. Für die korrekte AfA, den Vorsteuerabzug und die Einstufung der Einkünfte empfiehlt sich in jedem Fall eine steuerliche Beratung vor der Umsetzung.
Eigennutzung und Nutzungsänderung - Steuerliche Auswirkungen
Wenn du eine Einheit teilweise selbst nutzt, etwa ein Zimmer als Büro, einen Kellerraum für private Lagerzwecke oder eine Einliegerwohnung für Familienmitglieder, hat das unmittelbare steuerliche Konsequenzen. Die Trennung zwischen privater und vermieteter Nutzung ist aus einkommensteuerlicher wie auch umsatzsteuerlicher Sicht entscheidend, um unzulässige Abzüge zu vermeiden und korrekte steuerliche Erklärungen abzugeben. Lasse dich hierzu im Einzelfall von einem Steuerberater beraten.
Einkommensteuerliche Betrachtung
Nur Aufwendungen, die in einem klaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung stehen, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Das bedeutet, dass du Aufwendungen für Räume, die du selbst nutzt, nicht geltend machen darfst. Wird ein Teil der Immobilie sowohl von dir selbst als auch zur Vermietung (z. B. ein Raum als Homeoffice und Gästezimmer) genutzt, ist eine anteilige und sachgerechte Zuordnung erforderlich. Ohne klare Trennung oder nachvollziehbare Aufteilung wird der Werbungskostenabzug im Zweifel versagt.
Wird ein vormals vermieteter Gebäudeteil später selbst genutzt, kann dies zu einer sogenannten „Nutzungsänderung“ führen. In diesem Fall sind zuvor geltend gemachte Aufwendungen zu prüfen, insbesondere, ob bisherige steuerliche Vorteile weiterhin gerechtfertigt sind. Für bereits geltend gemachte Abschreibungen bzw. Instandsetzungsmaßnahmen kann also eine steuerliche Anpassung erforderlich sein, wenn die Nutzung sich dauerhaft ändert.
Umsatzsteuerliche Betrachtung
Für die Umsatzsteuer ist die Situation besonders relevant, wenn du zuvor für bestimmte Aufwendungen Vorsteuer geltend gemacht hast, z. B. bei Sanierungen. Wird ein Teil des Objekts später selbst genutzt oder umsatzsteuerfrei vermietet, kann eine Vorsteuerberichtigung erforderlich werden. Sprich, wird in einem bestimmten Zeitraum der Nutzungszweck geändert, kann anteilig jene Vorsteuer zurückzuzahlen sein, die ursprünglich geltend gemacht wurde.
Beispiel: Du vermietest seit 2020 ein kleines Zinshaus steuerpflichtig und hast dafür Vorsteuern aus Renovierungsarbeiten geltend gemacht. Ab 2025 nutzt du das Dachgeschoss selbst. Für diesen Teil musst du nun eine anteilige Vorsteuerkorrektur vornehmen, bezogen auf die verbleibenden Jahre des zehnjährigen Beobachtungszeitraums.
Achte auch auf die Abgrenzung zur Liebhaberei, denn wenn keine Absicht zur dauerhaften Vermietung mehr besteht, kann das Finanzamt die gesamte Vermietung steuerlich aberkennen. In diesem Fall wären ggf. auch frühere Aufwendungen nicht mehr absetzbar. Mehr dazu findest du in Teil 1 und Teil 2 der Artikel-Serie.
Um steuerliche Risiken zu vermeiden, empfiehlt sich eine sorgfältige Dokumentation der Nutzung, eine anteilige Flächenaufstellung und im Zweifelsfall frühzeitige Rücksprache mit einem Steuerberater. Besonders dann, wenn sich die Nutzung im Laufe der Zeit ändert, etwa durch Selbstnutzung nach Auszug eines Mieters, sollte der steuerliche Status der Immobilie überprüft und ggf. angepasst werden.
Vorauszahlung des Mietzinses - Einkommensteuer und Umsatzsteuer richtig erfassen
Wird dir als Vermieter:in der Mietzins für mehrere Monate oder Jahre im Voraus bezahlt, hat das sowohl einkommensteuerlich als auch umsatzsteuerlich relevante Folgen. Einkommensteuerlich ist die gesamte Zahlung grundsätzlich im Jahr des Zuflusses zu erfassen. Das gilt auch dann, wenn sie wirtschaftlich mehrere Jahre betrifft. Eine Verteilung auf die Laufzeit des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn die Zahlung nachweislich für bestimmte Zeiträume zweckgewidmet ist. Dieser Einmalbetrag im Jahr der Zahlung kann deinen steuerpflichtigen Überschuss in diesem Jahr entsprechend erhöhen. Umsatzsteuerlich ist bei steuerpflichtiger Vermietung die gesamte Vorauszahlung im Zeitpunkt der Vereinnahmung als Entgelt zu behandeln. Das heißt: Es entsteht mit Zahlungseingang Umsatzsteuer in voller Höhe. Die Steuer ist für den gesamten Betrag in der Umsatzsteuervoranmeldung des betreffenden Monats zu erfassen.
Fazit: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter:innen in Österreich
Mieteinnahmen zu versteuern klingt im ersten Moment vielleicht kompliziert, doch wer sich mit den Grundsätzen rechtzeitig auseinandersetzt, gewinnt schnell Klarheit und die nötige Handlungssicherheit. Die Besteuerung von „Vermietung und Verpachtung“ folgt im Kern einem transparenten Prinzip: Einnahmen abzüglich Werbungskosten ergeben den steuerpflichtigen Überschuss. Klingt einfach, erfordert in der Praxis aber eine sorgfältige Dokumentation, eine korrekte Beurteilung von Aufwendungen sowie ein gutes Verständnis steuerlicher Regeln wie Abschreibung, Liebhaberei oder Umsatzsteuerpflicht.
Gerade als private:r bzw. kleinere:r Vermieter:in ist es wichtig, die eigenen wirtschaftlichen Ziele mit den steuerlichen Rahmenbedingungen in Einklang zu bringen. Maßnahmen wie die korrekte Nutzung der AfA, das richtige Timing bei Renovierungen oder die sinnvolle Option zur Umsatzsteuer bieten dir konkrete Gestaltungsmöglichkeiten in einem engen gesetzlichen Rahmen. Gleichzeitig schützt dich das Wissen um Pflichten, etwa bei Prognoserechnungen, AfA oder gemischt genutzten Objekten, vor unangenehmen Überraschungen.
Auch wenn nicht jede Konstellation sofort steuerlich optimiert werden kann, gilt: Wer gut informiert handelt, vermeidet typische Fehler und kann das volle Potenzial seiner Immobilie besser ausschöpfen. Spätestens bei einem geplanten Verkauf oder einer Übertragung zeigt sich, wie wertvoll eine saubere steuerliche Struktur über die gesamte Nutzungsdauer ist.
Wenn du mehrere Einheiten verwaltest, mit Sanierungen planst oder deine Vermietung zur langfristigen Kapitalanlage entwickelst, empfiehlt sich in jedem Fall die Verwendung spezialisierter Software bzw. die Zusammenarbeit mit einer Steuerberatung. So sicherst du nicht nur deine steuerlichen Vorteile, sondern auch deine Entscheidungsfreiheit und bewegst dich rechtlich sicher, gerade im Hinblick auf künftige Entwicklungen wie Steuerreformen, Vorgaben oder Änderungen bei Einordnungen durch die Finanzbehörden.
Lesetipps
Lies dir auch die anderen Teile dieser Serie durch – so bekommst du einen vollständigen Überblick über alle steuerlich relevanten Themen rund ums Vermieten als Vermieter mit Immobilien im Privatvermögen.
Teil 1: Mieteinnahmen in Österreich versteuern – Was du als privater Vermieter wissen musst
Teil 2: Mieteinnahmen in Österreich versteuern – Was du als Vermieter wissen musst
Teil 3: Mieteinnahmen in Österreich versteuern – Was du als Vermieter wissen musst
