Finanzen
Anlegerwohnung finanzieren in 2025: Förderungen, Tricks & Fehler
Die Finanzierung von Anlegerwohnungen 2025: Förderungen, AfA, Zinsabzug & typische Fehler – das musst du in Österreich beachten.
Vom Objekt zur optimalen Finanzierung
Im ersten Teil der Serie hast du erfahren, worauf es bei der Auswahl einer Anlegerwohnung ankommt, welche Standorte sich besonders eignen und wie du ein Objekt wirtschaftlich bewerten kannst. Doch selbst die beste Wohnung bringt wenig, wenn die Finanzierung nicht durchdacht ist. Denn: Ohne solide Finanzierungsstrategie wird aus einem sinnvollen Investment schnell ein finanzieller Stolperstein.
In diesem zweiten Teil zeigen wir dir, wie du Förderungen und steuerliche Vorteile optimal nutzt, typische Fehler bei der Finanzierung vermeidest und worauf das Finanzamt beim Thema Liebhaberei achtet. Ob Zinsen, AfA, Rücklagen oder Tilgungsrate, wir liefern dir das Know-how, um dein Investment nachhaltig abzusichern.
Förderungen & steuerliche Vorteile für Anlegerwohnungen
Beim Kauf einer Anlegerwohnung profitierst du nicht nur von Mieteinnahmen, auch Förderungen und Steuervorteile machen das Investment attraktiver. Wer hier frühzeitig plant, kann seine Finanzierung deutlich optimieren.
Wohnbaukredite & Förderprogramme der Bundesländer
Einige Bundesländer bieten spezielle Wohnbau- oder Sanierungsförderungen für vermietete Objekte an, insbesondere bei energieeffizientem Neubau oder Sanierung. Diese Förderungen können als zinsgünstige Darlehen oder als nicht rückzahlbare Zuschüsse ausgestaltet sein.
Aber Achtung: Förderkriterien unterscheiden sich je nach Region und sind oft an Energiekennzahlen, Einkommensgrenzen oder bestimmte Nutzungsarten gebunden. Eine rechtzeitige Abklärung, idealerweise mit einem Finanzberater, ist daher essenziell.
Auch Banken bieten Wohnbaukredite mit attraktiven Konditionen an, wenn gewisse Auflagen erfüllt werden. Diese betreffen häufig die Nutzungsdauer oder die Art der Vermietung.
Steuerliche Vorteile: Zinsen und AfA absetzbar
Ein zentraler Vorteil bei der Finanzierung einer Anlegerwohnung liegt in der steuerlich absetzbaren Kostenstruktur. Die Kreditzinsen gelten als Werbungskosten, sofern du eine echte Vermietungsabsicht nachweisen kannst und sich die Wohnung im Privatvermögen befindet, sie reduzieren deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen direkt. Ebenso zählen unter Umständen Reparaturen und andere Ausgaben steuerlich. Besonders wertvoll ist die Absetzung für Abnutzung (AfA): Der Bauanteil kannst du linear über viele Jahre abschreiben und so langfristig deine Steuerlast senken. Dieser Effekt ist bei höherpreisigen Objekten meist deutlich spürbar. Mehr Informationen zur AfA findest du in Teil 2 unserer Artikelserie zur Besteuerung.
Ein weiterer Aspekt betrifft die Umsatzsteuer: Beim Erwerb einer sogenannten Vorsorge- oder Anlagewohnung wirst du steuerlich zum Unternehmer, sofern du steuerrechtlich die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zurückfordern kannst. Voraussetzung dafür ist eine dauerhafte Vermietung. Eine attraktive Möglichkeit, um deine Gesamtkosten zu senken. Wenn du genau wissen möchtest, wie die Handhabung der Vorsteuer funktioniert, kannst du in Teil 1 und Teil 2 der Artikelserie zur Besteuerung nachlesen.
Vermietungsabsicht & Liebhabereifalle
Damit du steuerliche Vorteile wie Zinsabzug und AfA nutzen darfst, muss das Finanzamt davon ausgehen, dass du mit deinem Investment langfristig Überschüsse erzielen willst. Diese sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht ist Grundvoraussetzung für die steuerliche Anerkennung. Wer hingegen über viele Jahre hinweg Verluste macht oder unrealistische Gewinnannahmen trifft, läuft Gefahr, in die Liebhabereifalle zu geraten, mit der Folge, dass rückwirkend keine Werbungskosten mehr geltend gemacht werden dürfen und die Steuervergünstigungen aberkannt werden.
Besonders kritisch ist das bei Anlegerwohnungen mit hohem Kaufpreis und vergleichsweise geringer Miete oder bei längeren Leerständen. Hier gilt: Nur wenn die Prognoserechnung aufzeigt, dass ein Totalüberschuss über die gesamte Nutzungsdauer zu erwarten ist, also Mieteinnahmen die Ausgaben langfristig übersteigen, erkennt das Finanzamt das Modell an.
Tipp: Führe bereits vor dem Kauf eine realistische Prognoserechnung durch. Stelle Mieteinnahmen, laufende Kosten, Zinsen und AfA gegenüber und prüfe, ob langfristig ein Überschuss entsteht. Nur dann ist die Finanzierung auch steuerlich sinnvoll. Ein Steuerberater oder eine gute Planungssoftware kann hier entscheidend helfen.
Häufige Fehler bei der Finanzierung
Auch wenn das Investment in eine Anlegerwohnung langfristig solide sein kann, führen Fehler in der Finanzierungsstrategie oft zu unnötigen Risiken oder wirtschaftlichen Einbußen. Viele dieser Stolpersteine entstehen durch Fehleinschätzungen, emotionale Entscheidungen oder mangelnde Vorbereitung. Hier sind die häufigsten Fehler und wie du sie vermeidest:
Kein realistischer Puffer für Leerstand oder Reparaturen
Viele Anleger:innen investieren ihr gesamtes Kapital in den Kauf und vergessen dabei, dass Immobilien auch laufende Ausgaben mit sich bringen. Ob Heizungsausfall, Wasserschaden oder schlichtweg ein leerstehender Monat, ohne Rücklage kann selbst eine kurze finanzielle Durststrecke zum Problem werden.
Die Empfehlung: Lege separat Rücklagen für Leerstand und Reparaturen an. Ideal sind sechs bis zwölf Monatsmieten, die jederzeit verfügbar sind, etwa auf einem Sparkonto oder in einer sicheren, kurzfristigen Anlage.
Zu niedrige Tilgung gewählt
Um die monatliche Belastung möglichst gering zu halten, greifen viele zu einem niedrigen Tilgungssatz – etwa 1 % jährlich. Das kann jedoch teuer werden: Die Rückzahlungsdauer verlängert sich, und über die Jahre summieren sich die Zinskosten deutlich. Wer die Möglichkeit hat, sollte mindestens 2 bis 3 % pro Jahr tilgen, so verkürzt sich die Laufzeit, und du hast früher Spielraum für neue Investments oder unerwartete Ausgaben.
Falsche Kriterien beim Kauf
Ein weiterer häufiger Fehler liegt in der Auswahl der Immobilie. Viele Käufer:innen orientieren sich dabei zu sehr an persönlichen Vorlieben, etwa der Nähe zum Wohnort, schöner Aussicht oder Designmerkmalen. Für eine Anlegerwohnung zählen jedoch andere Kriterien: Mietrendite, Lageattraktivität für die Zielgruppe, Nachfrage am Markt, technische Substanz und langfristige Werthaltigkeit. Wer emotional entscheidet statt wirtschaftlich, läuft Gefahr, eine Wohnung zu kaufen, die sich schlecht vermieten lässt oder langfristig unterperformt. Mehr dazu findest du auch in unserem Artikel zum Kauf einer Anlegerwohnung.
Fazit: Finanzierung ist das Fundament jedes Immobilieninvestments
Der Kauf einer Anlegerwohnung beginnt nicht mit der Schlüsselübergabe, sondern mit einer durchdachten Finanzierung. Sie ist das Fundament deines Investments und entscheidet darüber, wie tragfähig und rentabel deine Immobilie langfristig ist. Wer realistisch kalkuliert, ausreichend Eigenkapital einbringt und eine solide Kreditstruktur aufsetzt, verschafft sich nicht nur bessere Konditionen bei der Bank, sondern auch mehr Handlungsspielraum im laufenden Betrieb.
Ebenso wichtig: Dokumentation und Trennung. Wer Einnahmen, Ausgaben und Kreditverhältnisse sauber trennt, behält nicht nur den Überblick, sondern ist auch steuerlich auf der sicheren Seite, gerade bei der Abgrenzung von privater und vermieteter Nutzung.
Kurz gesagt, erfolgreiche Immobilieninvestitionen beginnen mit einem realistischen Finanzierungsplan. Je besser du vorbereitet bist, desto stabiler steht dein Investment, auch wenn der Markt einmal nicht mitspielt.
