Anlegerwohnung kaufen: So gelingt die Vermietung als Investment

Allgemeines zu Anlegerwohnungen

Eine Anlegerwohnung, oder auch Vorsorgewohnung genannt, gilt als beliebte Möglichkeit, Kapital langfristig in Immobilien zu investieren. Für private Anleger:innen und künftige Vermieter:innen bietet sie die Chance auf laufende Mieteinnahmen als regelmäßige Rendite und langfristige Wertsteigerung. Damit eine solche Investition jedoch wirtschaftlich und steuerlich erfolgreich ist, braucht es fundierte Vorbereitung und kompetente Umsetzung. In diesem Artikel erfährst du, wie der Kauf funktioniert, welche Nebenkosten und Steuern anfallen, worauf du bei der Vermietung achten musst und wie sich ein späterer Verkauf gestaltet.

Was ist eine Anleger- oder Vorsorgewohnung?

Eine Anlegerwohnung ist eine Eigentumswohnung, die nicht zur Eigennutzung, sondern ausschließlich zur dauerhaften Vermietung erworben wird. Ziel ist es, regelmäßige Einnahmen zu erzielen (laufender Ertrag bzw. Rendite) oder durch späteren Verkauf einen Gewinn durch Wertzuwachs zu realisieren. Der Begriff „Vorsorgewohnung“ hebt den Zweck der Altersabsicherung hervor.

Solange du nicht mehrere Objekte in organisierter Weise vermietest, gilt dein Investment grundsätzlich als private Vermietung. Bei häufiger Tätigkeit oder gewinnorientierter Organisation kann allerdings eine gewerbliche Einstufung erfolgen, mit entsprechenden Pflichten oder anderer steuerlicher Behandlung. 

Kaufprozess: So gehst du beim Erwerb einer Anlegerwohnung vor

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung solltest du strukturiert und überlegt vorgehen. Es gelten für Wohnungen als Investment andere Maßstäbe, als für die eigenen vier Wände. Deshalb solltest du besonders auf die nachfolgenden Eigenschaften eines Objektes eingehen.

Lage und Infrastruktur

Eine gute Lage ist maßgeblich für die langfristige Vermietbarkeit und den Wertzuwachs deiner Anlegerwohnung. Wichtige Kriterien sind Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und Nahversorgung. Besonders gefragt sind kleinere Einheiten in Stadtzentren, namhaften Wohngegenden oder grün-urbanen Lagen. Diese sprechen dadurch ein breiteres Zielpublikum, meist mit höherem Einkommen, gezielt an.

Objektauswahl

Grundsätzlich kannst du in Neubauten oder sanierte Altbauten investieren. Neubauten bieten oft bessere Energieeffizienz und steuerliche Vorteile (z. B. Vorsteuerabzug bei Umsatzsteuer-Option). Altbauten hingegen punkten häufig durch zentrale Lage und klassische Bausubstanz und ihre breite Beliebtheit. Wichtig ist aber zu beachten, dass du hier häufig mit höheren Instandhaltungskosten rechnen musst, sowie die Mietpartei oft mit höheren Betriebskosten konfrontiert ist. Auch auf die Mietzinsgestaltung solltest du acht geben, da im Altbau meist strenge Regeln gelten.

Lesetipp: Wie sich der Mietzins bildet und zusammensetzt kannst du hier nachlesen. 

Finanzierung

Vorsorgewohnungen werden meist fremdfinanziert. Dabei ist zu beachten, dass Banken diese nicht als Eigennutzerobjekte, sondern als Investment bewerten und daher die Bonitätsprüfung entsprechend strenger ist. Üblich ist ein Eigenkapitaleinsatz von durchaus  20 bis 30 Prozent. Ausschlaggebend für den wirtschaftlichen Erfolg ist eine langfristige Zinsbindung und realistische Kalkulation von Mieteinnahmen und Rücklagen.

Wichtig: Kalkuliere die erwarteten Mieteinnahmen realistisch, idealerweise auf Basis der Bruttomietrendite und Nettomietrendite.

Eine genaue Anleitung zur Berechnung und andere wichtige Kennzahlen findest du hier.

Treuhandabwicklung

Beim Kauf, insbesondere vom Plan (also vor Fertigstellung), wird der Kaufvertrag meist über eine:n Notar:in oder Rechtsanwält:in treuhändig abgewickelt. So wird sichergestellt, dass dein Geld erst nach Baufortschritt und ordnungsgemäßer Übergabe an den Bauträger fließt.

Kaufabwicklung und Eigentumsübertragung

Nach Vertragsunterzeichnung und Treuhandvereinbarung folgen mehrere formale Schritte bis zur Eigentumsübertragung. Dazu zählen die Eintragung einer Rangordnung im Grundbuch, die Zahlung der Grunderwerbsteuer, das Einholen der Unbedenklichkeitsbescheinigung und schließlich die Eintragung als Eigentümer:in im Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag bist du tatsächlich Eigentümer:in der Wohnung. Parallel dazu erfolgt, insbesondere bei Neubauten, nach Fertigstellung die Schlüssel- und Besitzübergabe. Achte dabei auf ein formal korrektes Übergabeprotokoll, das als wichtiger Nachweis dient.

Kaufnebenkosten: Diese Ausgaben musst du einplanen

Beim Erwerb einer Immobilie fallen durchaus beträchtliche Nebenkosten an, die zusätzlich zum Kaufpreis zu entrichten sind. Du solltest dafür rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises einplanen. Diese Kaufnebenkosten setzen sich wie folgend zusammen:

• Grunderwerbsteuer: 3,5%

• Grundbuchseintragungsgebühr: 1,1%

• Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: ca. 1–2%

• Maklerprovision (falls anfallend): bis zu 3% zzgl. 20% USt

• Finanzierungskosten: z. B. Bearbeitungsgebühren der Bank, Pfandrechtseintragung

Hinweis: Bei Neubauten fällt auf den Kaufpreis häufig Umsatzsteuer {20 %} an. Als Anlegerr:in kannst du diese unter bestimmten Voraussetzungen als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Voraussetzung dafür ist, dass du zur Umsatzsteuer optierst und deine Mieteinnahmen ebenfalls der Umsatzsteuer unterwirfst. Das gilt in der Regel nur, wenn du an umsatzsteuerpflichtige Mieter vermietest (z. B. gewerbliche Nutzung) oder eine langfristige unternehmerische Vermietung anstrebst.

Steuerliche Behandlung und Gestaltungsmöglichkeiten

Die Vermietung einer Vorsorgewohnung ist einkommensteuerlich und umsatzsteuerlich relevant. Wer als Vermieter die steuerlichen Spielräume kennt und richtig nutzt, kann die Rendite und Wirtschaftlichkeit deutlich verbessern. Daher betrachten wir nachfolgend einige steuerliche Aspekte der (privaten) Vermietung. Für einzelne Fragen und sichere Auskünfte, empfiehlt sich für Vermieter unbedingt eine (steuer)rechtliche Beratung bei einem Steuerberater bzw. Rechtsanwalt. 

Einkommensteuer

Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (EStG) und müssen daher versteuert werden. Gleichzeitig kannst du aber sogenannte Werbungskosten, meist ihm Rahmen der sogenannten Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung, abziehen. Dazu gehören etwa:

• Kreditzinsen für die Finanzierung

• Betriebskosten, Instandhaltungen und Reparaturen

• Kosten für Steuerberatung und Mietersuche

• Maklergebühren

• Abschreibung (AfA), meist 1,5 % jährlich vom Gebäudewert

Diese Aufwendungen mindern die steuerliche Bemessungsgrundlage und verbessern somit die Nettoerträge.

Umsatzsteuer (Vorsteuerabzug)

Wenn du eine Neubauwohnung kaufst, kannst du dich für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung entscheiden. Damit wird der Kaufpreis zwar um 20 % USt teurer. im Gegenzug darfst du dir diese aber als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen, sofern du regelmäßig Umsatzsteuervoranmeldungen abgibst und auch die laufenden Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig erklärst.

Liebhaberei

Ein zentrales Thema bei vermieteten Immobilien im kleinen Umfang ist die steuerliche Einstufung als Liebhaberei. Diese liegt vor, wenn innerhalb eines Prognosezeitraums (meist 20 Jahre) kein Totalüberschuss, also Einnahmen abzüglich Ausgaben, zu erwarten ist. In diesem Fall erkennt das Finanzamt die Vermietung nicht als Einkunftsquelle an, was die Geltendmachung der Werbungskosten rückwirkend ausschließt. Eine realistische, konservative Ertragsvorschau ist daher unerlässlich.

Verkauf und ImmoESt

Wenn du die Anlegerwohnung später wieder verkaufen willst, um etwaige Wertzuwächse zu realisieren, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Höhe von bis zu 30 % an. Als Abzugsposten gelten:

• Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)

• nachweislich wertsteigernde Investitionen

• bestimmte Aufschließungs- oder Modernisierungskosten

Wichtig: Ein verminderter Satz durch Altbestand kommt meist nicht zu Tragen. Ebenso kommt bei Anlegerwohnungen in der Regel eine Steuerbefreiung, etwa durch Hauptwohnsitz oder Herstellerbefreiung, nicht infrage.

Was du als Vermieter:in bei der Vermietung einer Anlagewohnung beachten musst

Nach dem Kauf beginnt die eigentliche Anlagephase, die Vermietung. Damit diese wirtschaftlich und rechtlich sauber abläuft, solltest du folgende Aspekte berücksichtigen:

• Mietvertrag: Du kannst zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen wählen. Befristungen (z. B. auf drei Jahre) bieten dir Flexibilität, sind aber rechtlich klar geregelt, etwa hinsichtlich Verlängerung oder Kündigung..

• Miethöhe: Die Höhe des Mietzinses richtet sich nach Lage, Ausstattung und gesetzlichem Rahmen (Anwendungsgebiet des MRG). Teile des MRG, insbesondere bei Altbauten, schränken freie Mietzinsvereinbarungen meist ein. Beachte auch die Betriebskosten, diese werden in der Regel als monatliches Akonto vorgeschrieben und jährlich abgerechnet.

• Instandhaltungsrücklage: Als Wohnungseigentümer:in zahlst du regelmäßig Beiträge zur Instandhaltungsrücklage der Liegenschaft. Diese Rücklagen dienen der Finanzierung gemeinschaftlicher Reparaturen (z. B. Fassade, Dach, Lift). Beachte, sie zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

• Risiken einkalkulieren: Trotz bester Planung kann es zu Leerständen oder Mietausfällen kommen. Plane daher immer konservativ, vermeide unrealistisch hohe Mieterwartungen und halte finanzielle Reserven bereit. 

Lesetipp: Wie du gute Mieter findest und Zahlungsausfälle vermeidest kannst du hier nachlesen Artikel Mieter finden. Weitere spannende Artikel rund und das Thema „Vermietung“ findest du in unseren „Stories“.