Eigentümerversammlung verständlich erklärt – dein Leitfaden für Vermieter in Österreich

Was Vermieter:innen über die Eigentümerversammlung wissen müssen

Wer eine Wohnung vermietet, die Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, kommt um ein Thema nicht herum: die Eigentümerversammlung. Viele neue Vermieter:innen sind überrascht, wie stark das Gemeinschaftseigentum das individuelle Handeln beeinflussen kann und wie wichtig es ist, sich aktiv einzubringen. Denn hier werden Entscheidungen getroffen, die Kosten verursachen, den Zustand des Hauses verändern oder sogar den Wert der eigenen Wohnung beeinflussen.

In diesem Artikel erfährst du was eigentlich hinter der Eigentümerversammlung steckt, welchem rechtlichen Rahmen sie unterliegt und worauf du als Vermieter:in achten solltest.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Kauft man eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus, erwirbt man nicht nur das Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt, sondern auch einen ideellen Anteil am gesamten Gebäude – inklusive Dach, Stiegenhaus, Fassade oder Garten. Zusammen mit allen anderen Eigentümer:innen bildet man die Eigentümergemeinschaft.

Diese Gemeinschaft trifft Entscheidungen zu allen Angelegenheiten, die das gemeinsame Eigentum betreffen. Dabei hat jeder Eigentümer hat ein Stimmrecht, abhängig von seinem Miteigetumsanteil. Gesetzlich geregelt wird dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist ein Treffen aller Wohnungseigentümer:innen also der Eigentümergemeinschaft, ein Forum zum Austausch, zur Diskussion und zur Information. Gesetzlich ist die Verwaltung verpflichtet, mindestens alle zwei Jahre eine solche Versammlung einzuberufen (§ 25 WEG), auch ohne besonderen Grund. In der Praxis finden sie jedoch oft jährlich statt. Auch durch Eigentümer:innen kann unter Umständen eine Versammlung einberufen werden.

Die Versammlung muss so angesetzt werden, dass möglichst viele Wohnungseigentümer:innen an ihr teilnehmen können. Auch kann der Verwalter den Eigentümer:innen eine Online-Teilnahme einräumen. Der Verwalter muss mindest zwei Wochen vor der Versammlung alle Eigentümer:innen schriftlich mit allen angesetzten Tagesordnungspunkten einladen.

Der Verwalter ist verpflichtet, von der Eigentümerversammlung ein Protokoll zu erstellen, das mindestens die Teilnehmer:innen, die Abstimmungsergebnisse sowie die gefassten Beschlüsse enthält. Dieses Protokoll muss allen Wohnungseigentümer:innen schriftlich zugestellt und sollte gut sichtbar im Haus ausgehängt werden.

Sollte bei einer Abstimmung keine Mehrheit für oder gegen einen Vorschlag erreicht worden sein, hat der Verwalter gleichzeitig mit der Protokollübersendung die nicht anwesenden oder nicht vertretenen Wohnungseigentümer:innen aufzufordern, sich innerhalb einer festgelegten Frist zu der Angelegenheit zu äußern.

Was bringt eine Eigentümerversammlung und warum ist sie wichtig?

Auch wenn man als Vermieter:in manchmal das Gefühl hat, nur passiv betroffen zu sein, ist die Eigentümerversammlung dein Werkzeug zur Mitgestaltung. Denn:

• Du wirst von der Verwaltung durch deren Bericht genau über angefallene Kosten etc. informiert

• Du erfährst und besprichst, welche Investitionen oder Sanierungen geplant sind

• Du kannst bei weiteren wichtigen Fragen mitreden oder dich vertreten lassen

• Du sicherst dir frühzeitig Informationen zu zukünftigen Kosten (z. B. Sonderumlagen)

• Du schützt dich vor unangenehmen Überraschungen

Besonders bei vermieteten Wohnungen ist es wichtig, mögliche Auswirkungen auf deine Rendite, laufende Kosten oder die Zufriedenheit deiner Mieter:innen frühzeitig zu erkennen. Eine aktive Teilnahme, sei es persönlich, online oder über eine Vertretung, zahlt sich daher langfristig fast immer aus.

Wie oft und wann finden Eigentümerversammlungen statt?

Gesetzliche Regelung zur Einberufung

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine zwingende jährliche Eigentümerversammlung vor. Es gibt keine fixe Pflicht, eine Versammlung in bestimmten Intervallen abzuhalten. Dennoch ist es in der Praxis üblich und im Sinne guter Verwaltung mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung durchzuführen.

Einberufen wird die Versammlung in der Regel durch die Hausverwaltung. Diese übernimmt auch die organisatorische Abwicklung, verschickt Einladungen, erstellt die Tagesordnung und führt später das Protokoll.

Lesetipp: Was machen Hausverwaltungen - Aufgaben und Pflichten einfach erklärt.

Eigentümer:innen selbst können ebenfalls eine Versammlung verlangen, dafür braucht es einen schriftlichen Antrag von mindestens drei Eigentümer:innen, die gemeinsam mindestens 25 % der Miteigentumsanteile (§ 24 Abs. 3 WEG) halten.

Ordentliche vs. außerordentliche Versammlungen

• Ordentliche Eigentümerversammlungen finden meist einmal jährlich statt. Sie dienen der Information und Planung. Die Jahresabrechnung wird präsentiert, zukünftige Maßnahmen besprochen, Rücklagenstände geprüft und wichtige Beschlüsse vorbereitet oder angekündigt.

• Außerordentliche Eigentümerversammlungen werden bei besonderen Anlässen einberufen, etwa bei dringenden Sanierungen, außergewöhnlichen Ausgaben oder wenn ein Teil der Eigentümergemeinschaft dies beantragt. Auch Konflikte oder Sonderumlagen können Anlass für eine außerordentliche Versammlung sein.

Fristen und Einladung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss rechtzeitig und nachweislich erfolgen, es sollten mindestens 14 Tage Vorlaufzeit eingehalten werden. Die ist aus Transparenzgründen unbedingt empfehlenswert.

In der Einladung müssen folgende Punkte klar ersichtlich sein:

• Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung

• Tagesordnungspunkte, also die geplanten Themen

• Hinweis auf die Möglichkeit zur Vertretung (z. B. durch Vollmacht)

Nur wenn die Einladung korrekt erfolgt ist, kann eine Eigentümerversammlung auch rechtsgültige Entscheidungen vorbereiten oder beschließen. Verspätete oder unklare Einladungen können später zu rechtlichen Problemen führen, etwa bei Anfechtung von Beschlüssen.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Was darf in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden?

Jede:r Eingentümer:in hat das, nicht vertraglich ausschließbare Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Beschlüsse werden grundsätzlich in der Versammlung selbst gefasst, entweder durch Abstimmung vor Ort oder gegebenenfalls durch schriftliche Stimmabgabe auch unterjährig (z. B. im Umlaufverfahren). Die Eigentümerversammlung ist sowohl Ort zur Vorbereitung und Diskussion, als auch das Gremium, das rechtlich verbindliche Entscheidungen trifft.

Beschlossen werden dürfen sämtliche Entscheidungen, die die gemeinschaftlichen Angelegenheiten wie Verwaltung, Nutzung und Instandhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen.

Welche Themen typischerweise besprochen werden

In der Eigentümerversammlung können unter anderem folgende Punkte auf der Tagesordnung stehen:

• Präsentation der Jahresabrechnung durch die Hausverwaltung

• Stand und Entwicklung der Rücklage (Reservefonds)

• Anstehende Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen

• Hausordnung, Nutzung gemeinschaftlicher Flächen

• Beschlussfassung über außerordentliche Ausgaben oder Sonderumlagen

• Diskussion über Beschwerden oder Konflikte innerhalb der Gemeinschaft

• Informationen zu Versicherungen oder Energieausweisen

Wer zur Versammlung kommt, kann seine Anliegen direkt einbringen und mitdiskutieren, das stärkt die Transparenz und den Gemeinschaftsbezug. Für dich als Vermieter.in ist es von zentraler Rolle der Versammlung beizuwohnen, um über die oben genannten Themen genau informiert zu sein und sie aktiv mitgestalten zu können.

Wie werden Beschlüsse rechtswirksam?

Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wird rechtskräftig, wenn eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer mitwirkt. Dabei richtet sich die Mehrheitsbildung grundsätzlich nach dem Wertprinzip, also dem Anteil am Miteigentum am Gesamtobjekt. Es gibt hier zwei Möglichkeiten der Beschlussfassung:

• Grundmehrheit: Mindestens 50 % der grundbücherlichen Miteigentumsanteile müssen zustimmen.

• Kopfprinzip: Alternativ ist ein Beschluss auch wirksam, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) für den Beschluss sind und diese Stimmen mindestens ein Drittel der Gesamt-Miteigentumsanteile ausmachen.

Wichtig ist festzuhalten, dass jede abgegebene Stimme zählt, also auch jene, die nicht eindeutig den „Ja“- oder „Nein“-Stimmen zugeordnet werden können. Keine Berücksichtigung finden hingegen die Anteile jener Wohnungseigentümer, die sich nicht an der Abstimmung beteiligen.

Diese Richtlinien zur Beschlussfsssung gelten sowohl für ordentliche als auch für außerordentliche Versammlungen und ebenso für Beschlussfassungen anderer Art wie z.B Umlaufbeschlüsse.

Bei einer Stimmgleichheit kann jede:r Eingentümer:in eine Entscheidung durch ein Gericht beantragen, um so die Rechtswirksamkeit eines Beschlusses sicherstellen.

Können einzelne Eigentümer einen Beschluss anfechten?

Ja, wurde ein Beschluss bei einer ordentlichen Eigentümerversammlung formell falsch durchgeführt (formeller Mangel), fehlt die erforderliche Mehrheit oder verstößt er gegen das Gesetz, kann dieser ihn innerhalb eines Monats beim Bezirksgericht anfechten (§ 24 Abs. 6 WEG). Häufige Gründe dafür sind fehlerhafte Einladungen, nicht eingehaltene Fristen oder missverständliche Formulierungen. Handelt es sich um eine außerordentliche Versammlung, so beträgt die Frist drei Monate.

Das Gericht prüft, ob der Beschluss rechtskonform ist. Wird er aufgehoben, gilt er als nichtig, und es muss ggf. neu abgestimmt werden. Solange das Verfahren läuft, kann die Maßnahme meist nicht umgesetzt werden.

Teilnahme, Vertretung und Vollmachten

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Grundsätzlich sind alle Wohnungseigentümer:innen zur Teilnahme berechtigt. Wer mehrere Wohnungen in der Anlage besitzt, darf entsprechend mit dem gesamten Anteil vertreten sein. Auch Miteigentümer von Objekten, etwa bei einer gemeinsamen Eigentumswohnung, dürfen teilnehmen, idealerweise jedoch in abgestimmter Vertretung.

Nicht teilnahmeberechtigt sind Mieter:innen oder sonstige Bewohner:innen, außer sie wurden explizit von einem Eigentümer bevollmächtigt.

Wichtig: Ein Wohnungseigentümer darf bei einer Abstimmung nicht mitstimmen, wenn diese ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit betrifft, an dem er selbst oder eine ihm nahe stehende Person, sei es familiär oder wirtschaftlich, beteiligt ist.

Vertretung durch Dritte

Wenn du als Eigentümer:in verhindert bist, kannst du eine andere Person schriftlich bevollmächtigen, dich zu vertreten – zum Beispiel:

• andere Miteigentümer:innen

• Familienmitglieder

• Rechtsanwälte oder Steuerberater

• Hausverwalter:innen (nur in Ausnahmefällen sinnvoll)

Wichtig: Die Vollmacht muss schriftlich vorliegen, nicht älter als drei Jahre sein und soll idealerweise vor oder zu Beginn der Versammlung übergeben werden. Die Vollmacht kann auch innerhalb von zwei Wochen nachgereicht werden.

Eigentümervertreter

Ein Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft für maximal zwei Jahre zum Eigentümervertreter bestellt werden; eine Wiederbestellung ist jedoch möglich. Der Eigentümervertreter vertritt die Gemeinschaft ausschließlich

• gegenüber dem Verwalter, wenn dieser aufgrund von „widerstreitenden eigenen Interessen“ die Angelegenheiten der Gemeinschaft nicht wahrnehmen kann,

• sowie gegenüber Dritten in dem Geschäftsbereich, der von der Interessenskollision betroffen ist.

Der Eigentümervertreter ist verpflichtet, die Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, sofern diese nicht gegen geltendes Recht verstoßen. Innerhalb seines Zuständigkeitsbereichs darf er zudem einen Rechtsanwalt oder Notar beauftragen.

Name und Anschrift des Eigentümervertreters müssen im Grundbuch eingetragen werden und sind nach Ablauf der Bestellung wieder zu entfernen.

Warum du teilnehmen solltest – auch wenn du eine Verwaltung hast

Gerade bei Anlegerwohnungen verlassen sich viele Vermieter:innen auf die Hausverwaltung. Doch wer die Eigentümerversammlung ignoriert, verschenkt oft Einfluss, etwa bei:

• geplanten Investitionen ins Gebäude

• Änderungen bei der Kostenverteilung

• Rücklagenentscheidungen oder Sanierungen

Deine Stimme zählt und wer regelmäßig teilnimmt, ist in der Gemeinschaft präsenter und besser informiert. Das kann sich langfristig auch finanziell auszahlen.

Ablauf und typische Tagesordnungspunkte

Eine Eigentümerversammlung folgt in der Regel einem klar geregelten Ablauf, der von der Hausverwaltung oder dem Eigentümervertreter strukturiert geführt wird. Im Mittelpunkt stehen die wichtigsten Themen rund ums Gebäude, von Instandhaltung über Rücklagen bis zu baulichen Veränderungen oder Modernisierungen.

Wie genau so eine Versammlung abläuft, hängt allerdings stark von der Größe und Struktur des Hauses ab. In kleinen Objekten mit wenigen Einheiten kann eine Eigentümerversammlung oft in weniger als einer Stunde erledigt sein. In größeren Wohnanlagen mit mehreren Dutzend oder sogar hunderten Einheiten ist der organisatorische Aufwand hingegen wesentlich höher, nicht nur wegen der Teilnehmerzahl, sondern auch wegen der Vielfalt an Themen und Interessen.

Wenn du darüber nachdenkst, eine Anlegerwohnung in einem großen Gebäude zu kaufen, solltest du diesen Aspekt unbedingt mitbedenken. Je größer das Haus, desto komplexer oft auch die Entscheidungsprozesse. Was du sonst beim Kauf einer Anlegerwohnung noch beachten musst, findest du hier.

Damit du dir ein besseres Bild vom typischen Ablauf einer Eigentümerversammlung machen kannst, haben wir dir die wichtigsten Phasen und Tagesordnungspunkte in einer übersichtlichen Grafik zusammengefasst.

So läuft eine Eigentümerversammlung normalerweise ab: