Was muss in eine Hausordnung. Die wichtigsten Regeln für Vermieter in Österreich

Was darf die Hausordnung regeln?

Du hast als Vermieter keine gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung einer Hausordnung, allerdings ist es in deinem Interesse, eine solide Hausordnung vorlegen zu können. Grundsätzlich darf die Hausordnung solche Verhaltensregeln enthalten, die:

→ dem Interesse des geordneten Zusammenlebens dienen

→ die Benützung des Mietgegenstands und der allgemeinen Teile regeln

→ nicht in die Privatsphäre und Persönlichkeitsrechte der Mieter:innen eingreifen

Was darf NICHT geregelt werden?

Die Hausordnung darf keinesfalls gegen geltendes Recht verstoßen. Weiters darfst du als Vermieter auch nicht über die Hausordnung generelle Verbote wie ein Musizier-Verbot durchsetzen. Auch die Tierhaltung darfst du nicht grundsätzlich verbieten, z.B. Käfigtiere sind grundsätzlich zu erlauben. Möchtest du Haltung anderer Tiere verbieten, ist dies nur mit einer eindeutigen Begründung möglich. Sollten durch die Tierhaltung Schäden entstehen, so hast du als Vermieter auch die Möglichkeit, die Tierhaltung nachträglich einzuschränken bzw. zu verbieten. Auch die Nutzung der Sanitäranlagen zu bestimmten Zeit oder das Verbot von Kinderlärm ist nicht durchsetzbar.

Zusammengefasst darf die Hausordnung keine Vorschriften enthalten, wie:

→ generelles Tierhalteverbot

→ Badeverbot oder Duschverbot mit zeitlicher Einschränkung

→ Besuchsverbot

→ Verbot von Kinderlärm

→ Nächtigungsverbot für Besucher der Mieter:innen

→ Gebote zur Regelung der Raumtemperatur in Mietwohnungen

→ Kinderwagenverbot im Gebäude

→ gegen geltendes Recht verstoßen

→ den Mietvertrag inhaltlich verschärfen, ohne dass dies explizit vereinbart wurde

→ unverhältnismäßig oder diskriminierend sind

Was sollte eine gute Hausordnung enthalten?

Eine Hausordnung sollte klar, sachlich und praxistauglich formuliert sein. Dabei geht es nicht um Kontrolle, sondern um Transparenz und Fairness.

Allgemeines Verhalten im Haus

Die Hausordnung soll einleitende Formulierungen enthalten, die die Bewohner:innen auf ein angemeßenes Verhalten im Allgemeinen aufklären. Dazu zähle z. B. die generelle Rücksichtnahme im Zusammenleben, die möglichst einzuhaltenden Vermeidung von Lärm und das ordentliche Verhalten gegenüber Nachbar:innen.

Ruhezeiten

Angaben zu den gesetzlich vorgeschriebenen Ruhezeiten finden sich in nahezu jeder Hausordnung. Die Nachtruhe gilt in der Regel zwischen 22 Uhr und 6 Uhr. In einzelnen Städten oder Bundesländern können jedoch abweichende Regelungen bestehen, diese sind dann gesondert in der Hausordnung auszuweisen. Weiters ist es an Sonn- und Feiertagen den Mieterinnen normalerweise untersagt, lärmende Tätigkeiten wie Bohren auszuführen. Unterhaltungen sowie das Hören von Radio oder Fernsehen in Zimmerlautstärke, also in einer Lautstärke, die außerhalb der Wohnung nicht oder nur kaum wahrnehmbar ist, sind hingegen meist auch während der Ruhezeiten erlaubt und durch die als Vermieter kaum einschränkbar.

Hinweis: Du kannst optional eine Mittagsruhe von 12:00 bis 14:00 Uhr in die Hausordnung mit aufnehmen.

Reinigungspflichten und Müllentsorgung

In der Hausordnung kannst Du als Vermieter Regelungen zur allgemeinen Ordnung im Haus treffen. Daher kannst du in der Hausordnung Regelungen zur Reinigung, Müllentsorgung und Räum- bzw. Kehr- und Streudiensten im und um das Haus festlegen.

Du kannst also in der Hausordnung das Abstellen von Müll vor der Wohnungstür oder das Ausschütteln von Staubtüchern auf dem Balkon untersagen. Ebenso sollte die Hausordnung klären, wer reinigt was (z. B. wöchentlicher Stiegenhausdienst) und wie sind die Mülltrennung und Abholzeiten geregelt.

Darüber hinaus ist es möglich, Mieter im Rahmen der Hausordnung zu bestimmten Arbeiten im und rund ums Haus zu verpflichten, etwa zum Schneeräumen, Laubkehren oder zur regelmäßigen Reinigung des Stiegenhauses. Wichtig ist dabei aber, solche Aufgaben dürfen nur dann übertragen werden, wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags ist. Ist das nicht der Fall, besteht für die Mieter.innen keine Verpflichtung zur Ausführung dieser Tätigkeiten.

Wichtig: Die übertragenen Arbeiten müssen verhältnismäßig und zumutbar sein. Du darfst also nicht verlangen, dass Mieter die Hausfassade streichen oder bauliche Veränderungen wie das Erneuern von Fliesen übernehmen

Nutzung von Gemeinschaftsräumen, -flächen und -einrichtungen

Wenn die Mieter:innen bestimmte Räume wie eine Waschküche, Gemeinschaftskeller oder den Dachboden gemeinsam nutzen, ist es ratsam, die entsprechenden Rechte und Pflichten in der Hausordnung festzulegen. Du kannst dort beispielsweise regeln, zu welchen Zeiten die Waschmaschinen verwendet werden dürfen und wie sie zu bedienen sind.

Waschmaschinenlärm zählt grundsätzlich zu den normalen Wohngeräuschen, die Nachbarn hinnehmen müssen. Dennoch solltest die Mieter:innen darauf hinweisen, dass sie die Ruhezeiten einhalten und ihre Waschmaschinen nicht regelmäßig nach 22 Uhr schleudern lassen bzw. ist es sinnvoll wenn du Waschzeiten in der Hausordnung festlegst.

Gehört zum Mietshaus außerdem ein Gemeinschaftsgarten, sollte die Hausordnung festlegen, welche Aktivitäten dort erlaubt sind und welche nicht. Auch eine Vereinbarung hinsichtlich Grillen sollte enthalten sein, die regelt, ob und in welchem Rahmen Grillen gestattet ist. Zudem ist es zulässig, dass Mieterinnen und Mieter verpflichtet werden, ihre Liegestühle und Sonnenschirme nach der Nutzung im Gemeinschaftsgarten wieder wegzuräumen.

Wenn zu den Gemeinschaftsflächen auch Garagenhöfe, Stellplätze, Zufahrten etc. gehören, ist es sinnvoll in der Hausordnung diesbezügliche Regelungen z.B. Schrittgeschwindigkeit, Zweckentfremdung, Wartung und Reinigung von Kfz mit aufzunehmen.

Auch Anlagen wie Aufzüge etc. sollten in der Hausordnung Erwähnung finden. Ebenso wie besondere Einrichtungen z.B. Wellnessbereich, Co-Working etc. zu deren Handhabung es einzelne Regelungen braucht.

Haustierhaltung

Die Haltung von Haustieren ist in vielen Fällen ein sensibles Thema, besonders dann, wenn größere Tiere wie Hunde oder Katzen oder gefährliche Reptilien ins Spiel kommen. Während Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Wellensittiche grundsätzlich erlaubt sind, kann die Haltung größerer oder gefährlicher Tiere von deiner Zustimmung als Vermieter abhängig gemacht werden. Ein generelles Verbot ist allerdings nicht haltbar und muss im Einzelfall begründet sein. Wichtig ist außerdem, dass die Hausordnung Regeln zum Verhalten von Tieren im Gemeinschaftsbereich enthält. So dürfen Haustiere beispielsweise nicht frei im Stiegenhaus herumlaufen und müssen dort an der Leine geführt werden. Auch für Verunreinigungen oder Schäden durch Tiere können Mieter:innen haftbar gemacht werden.

Sicherheit und Brandschutz

Sicherheitsaspekte sollten in der Hausordnung unbedingt berücksichtigt werden. So kann darin etwa festgelegt werden, dass das Eingangstor zu bestimmten Zeiten versperrt sein muss, Fluchtwege jederzeit freizuhalten sind und brandgefährliche Gegenstände, insofern nicht in anderen Regelungen bereits behandelt, nicht in Garagen oder anderen Gemeinschaftsbereichen gelagert werden dürfen.

Hinweis: Gehe in der Hausordnung auch auf Fluchtwege und das Verhalten in Gefahrensituationen ein, so kannst du als Vermieter durch klare Regelungen zur Sicherheit im Haus beitragen

Schlüssel und Zutritt

Du kannst ergänzend zum Mietvertrag in der Hausordnung regeln, wie bei Verlust eines Schlüssels vorgegangen werden muss. Ebenso kannst du in der Hausordnung eine Liste von Handwerkern als Notfallkontakte hinterlegen und regeln, was ein Notfall ist und was in weiterer Folge zu tun ist. Auch zu welchen Räumen im Gebäude die Mieter:innen Zutritt haben, kann in der Hausverwaltung geregelt werden.

Wie wird eine Hausordnung sicher formuliert und übergeben?

Eine Hausordnung entfaltet nur dann Wirkung, wenn sie rechtlich korrekt eingebunden und klar formuliert ist. Als Vermieter:in solltest du daher auf folgende Punkte achten:

Sprache und Verständlichkeit

Die Hausordnung sollte sachlich, neutral und allgemein verständlich formuliert sein. Vermeide juristische Fachbegriffe, wo sie nicht nötig sind. Ziel ist es, dass jede:r deiner Mieter:innen die Regeln und Informationen auf Anhieb verstehen kann.

Abgrenzung von Verbotslisten

Grundsätzlich gilt: Die Hausordnung ergänzt den Mietvertrag, ersetzt ihn aber nicht. Daher stellt die Hausordnung ein ergänzendes Regelwerk, keinen ein Ersatz für den Mietvertrag dar. Alles, was über allgemeine Verhaltensregeln hinausgeht solltest du ausdrücklich im Mietvertrag mit der jeweiligen Mietpartei vereinbaren, nicht nur in der Hausordnung.

Lesetipp: wie du einen Mietvertrag richtig aufsetzt und worauf du achten solltest, erfährst du hier.

Einbindung und Übergabe

Die Hausordnung sollte entweder direkt Bestandteil des Mietvertrags sein oder bei Mietvertragsabschluss separat übergeben und unterschrieben werden. Eine bloße Aushändigung im Stiegenhaus reicht in der Regel nicht aus, um Verbindlichkeit herzustellen.

Änderungen der Hausordnung

Ob du als Vermieter die Hausordnung ändern darfst, hängt maßgeblich davon ab, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist oder nicht.

Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages: Du darfst die Hausordnung in diesem Fall nicht ohne Weiteres einseitig ändern. Dazu ist die Zustimmung der Mietpartei erforderlich, bevor Änderungen wirksam werden.

Die Hausordnung ist nicht Bestandteil des Mietvertrages: Du darfst einseitige Änderungen vornehmen. Dabei müssen die Änderungen jedoch weiterhin einen "ordnenden Charakter" haben. Das bedeutet beispielsweise, wenn im Haus nachträglich ein Trockenraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, kannst du die Hausordnung entsprechend ergänzen und Regeln für diese neuen Gemeinschaftsräume festlegen.

Typische Streitfälle und was wirklich gilt

In der Praxis sorgt die Hausordnung oft für Diskussionen. Manche Regeln sind zwar gut gemeint, aber rechtlich nicht haltbar. Hier ein Blick auf häufige Konfliktthemen:

Grillen am Balkon

Ob Grillen erlaubt ist, hängt von der Hausordnung und vom Mietvertrag ab. Ein generelles Grillverbot ist nur dann zulässig, wenn dadurch Rauch- oder Geruchsbelästigung für andere Mieter:innen droht. Bei starker Beeinträchtigung kann das Verbot auch durchgesetzt werden – idealerweise mit Verweis auf die Brandschutzordnung oder die örtlichen Bauvorschriften.

Lautstärke und Ruhezeiten

Nachtruhe ist grundsätzlich zwischen 22:00 und 6:00 Uhr einzuhalten. Hausordnungen dürfen zusätzliche Ruhezeiten definieren (z. B. 12:00–14:00 Uhr), diese sollten aber realistisch und ortsüblich sein. Kinderlärm ist nicht gleichzusetzen mit Lärmbelästigung – das wurde auch mehrfach höchstgerichtlich entschieden.

Tierhaltung

Eine Hausordnung darf Tierhaltung nicht pauschal verbieten. Sie kann aber Regeln definieren, etwa zur Leinenpflicht im Stiegenhaus oder zur Vermeidung von Belästigungen durch Haustiere. Ein generelles Verbot ist nur über den Mietvertrag möglich – nicht über die Hausordnung.

Reinigungspflichten und Winterdienst

Solche Pflichten dürfen in der Hausordnung geregelt werden, wenn sie „zumutbar“ und für alle nachvollziehbar sind. Beispiel: Wechselnde Reinigungspläne für das Stiegenhaus sind zulässig, sollten aber klar dokumentiert und für alle Parteien einsehbar sein.

Nutzung von Gemeinschaftsflächen

Egal ob Waschküche, Garten oder Fahrradraum – hier ist eine eindeutige Regelung besonders wichtig. Die Hausordnung kann Nutzungszeiten, Sauberkeitspflichten oder Einschränkungen definieren. Wichtig: Die Regeln müssen für alle nachvollziehbar und verhältnismäßig sein.

Was du tun kannst, wenn die Hausordnung nicht befolgt wird

Was passiert, wenn ein:e Mieter:in die Hausordnung nicht befolgt? Wenn ein:e Mieter:in dauerhaft gegen die Hausordnung verstößt, hast du als Vermieter das Recht, ihn abzumahnen. Voraussetzung dafür allerdings ist, dass die Hausordnung des Mietvertrags ist. In einer solchen Abmahnung solltest du als Vermieter genau auflisten, welche Verstöße vorliegen und klar darlegen, welche Verhaltensänderungen erwartet werden. Außerdem ist es sinnvoll, der Mietpartei eine Frist zur Beseitigung der Verstöße zu setzen.

Wenn trotz Abmahnung weiterhin gegen die Hausordnung verstoßen oder seinen Pflichten nicht nachkommt, solltest du weitere Maßnahmen mit Unterstützung durch deine rechtliche Vertretung ergreifen.