10.10.2025
Vermietung
Spielplatz in der Vermietung: Rechte, Pflichten & Kosten für Vermieter
Erfahre, welche Rechte & Pflichten du als Vermieter:in bei Spielplätzen hast, wie du Haftung vermeidest & welche Kosten du auf Mieter:innen umlegen kannst.
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Was sind Gemeinschaftsflächen?
Wenn du ein Mehrparteienhaus vermietest, dann gehören Gemeinschaftsflächen fast automatisch mit dazu. Ob Stiegenhaus, Hof, Garten oder Spielplatz, sie sind nicht nur ein praktischer Zusatz für deine Mieter:innen, sondern auch ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität deiner Immobilie. Gleichzeitig bringen sie aber Pflichten, Kosten und manchmal auch Konflikte mit sich.
Die rechtliche Einordnung ist meist ziemlich klar, denn Gemeinschaftsflächen stehen allen Mieter:innen zur Nutzung offen, soweit dies im Mietvertrag vorgesehen ist oder sich aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) ergibt. Als Vermieter:in bist in der Regel für deren Erhaltung, Sicherheit, Räumdienste und Verkehrssicherungspflichten verantwortlich. Das heißt, wenn im Winter jemand auf der vereisten Hauszufahrt ausrutscht oder ein morsches Spielgerät bricht, bist du im Zweifel in der Haftung.
Daher sind für dich als Vermieter:in Gemeinschaftsflächen immer eine Balance zwischen Mehrwert und Risiko. Einerseits kannst du mit attraktiven Außenanlagen die Nachfrage erhöhen und sogar den Mietzins positiv beeinflussen, andererseits verursachen sie laufende Kosten (Pflege, Wartung, Versicherung) und erhöhen deine organisatorische Verantwortung. In diesem Artikel erfährst du, welche Gemeinschaftsflächen es gibt, wie du deine Immobilien durch eine nachträgliche Ausstattung attraktiveren kannst und welche Verantwortungen für dich als Vermieter:in damit einhergehen.
Welche Gemeinschaftsflächen gibt es in der Praxis?
Gemeinschaftsflächen sind sehr vielfältig und nicht jede Immobilie verfügt über die gleichen Möglichkeiten. Dies ist besonders von der Fläche, den baulichen Gegebenheiten, dem Altern und der Anzahl an Mietparteien abhängig. Dadurch variiert in Immobilien die Verfügbarkeit und Art von Gemeinschftsflächen stark. Für dich als Vermieter:in ist es wichtig, einen Überblick zu haben, welche Typen von Flächen in üblich sind und wie sie genutzt werden können.
Zugangs- und Erschließungsflächen: Stiegenhäuser, Gänge, Lifte und Eingangsbereiche gehören zu den klassischen Gemeinschaftsflächen in einem Gebäude. Sie sind notwendig für die Nutzung des Hauses und fallen daher automatisch in deine Erhaltungspflicht. Über diese Art von Gemeinschaftsflächen verfügt de facto jede Immobilie.
Abstellräume und Keller: Fahrradkeller, Waschküchen oder Lagerräume werden häufig gemeinsam genutzt. Hier solltest du klare Regeln im Mietvertrag oder in der Hausordnung festlegen, um Streit zu vermeiden. Besonders Ratsamt ist es, insofern die baulichen Gegebenheiten dies zulassen, Keller als einzelne Abteile direkt mitzuvermieten.
Außenflächen: Dazu zählen Höfe, Grünanlagen, Gärten oder auch Wege rund ums Gebäude. Sie können rein funktional sein (Zufahrt, Müllplatz), aber auch zur Wohnqualität beitragen z.B. Grünanlagen. Je nach Liegenschaft und gesetzlichen Voraussetzungen obliegt die Instandhaltung dir als Vermieter:in oder du kannst sie deinen Mieter:innen mittels Vereinbarung übertragen.
Freizeit- und Sonderflächen: Spielplätze, Grillplätze, Gemeinschaftsgärten, Spa-Bereiche, Weinkeller oder auch kleine Sportflächen werden immer gefragter, insbesondere in Neubauten. Sie erhöhen die Attraktivität, bringen aber auch zusätzliche Kosten und Pflichten mit sich. Besonders hier solltest du als Vermieter:in auf genaue und umfassende Regelungen achten, am besten in einer eigenen Ordnung.
Parkflächen und Garagen: Ob als Gemeinschaftsstellplätze oder individuelle Zuweisungen, auch diese zählen im weitesten Sinne zu den gemeinschaftlich genutzten Flächen.
Lesetipp: Garagenbau in Österreich: Kosten, Genehmigung und Vermietung
Die Art der vorhandenen Flächen hängt allgemein stark von Alter, Bauweise und Lage der Immobilie ab. Während Gründerzeithäuser meist nur Stiegenhaus und Keller bieten, sind in modernen Wohnanlagen Spielplätze, Radabstellräume und Grünanlagen mittlerweile beinnahe Standard.
Spielplatz und Außenanlagen als Gemeinschaftsflächen mit Mehrwert
Bevor wir uns den Spielplätzen im Detail widmen, werfen wir zunächst einen Blick auf die Grünflächen, denn Spielplätze werden in der Regel in diese integriert, und auch hier gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten. In vielen Wohnanlagen gehören begrünte Außenbereiche mittlerweile zur Grundausstattung. Sie erhöhen die Attraktivität der Immobilie, tragen zu einem angenehmen Wohnklima bei und bieten den Bewohnerinnen und Bewohnern Raum zur Erholung. Gleichzeitig sind Grünflächen mit laufenden Verpflichtungen verbunden. Die regelmäßige Pflege, wie etwa das Mähen der Rasenflächen, der fachgerechte Rückschnitt von Bäumen und Sträuchern sowie die Entsorgung des anfallenden Grünmaterials, ist unerlässlich und wirkt sich entsprechend auf die Betriebskosten aus.
Lesetipp: Wie du am besten mit der Pflege deiner Grünflächen verfährst und die Kosten richtig umlegst erfährst du in unserem Artikel Hecke schneiden und Gartenpflege.
Für viele Mieter:innen, vor allem Familien, ist ein Spielplatz direkt beim Wohngebäude ein echtes Plus. Für dich als Vermieter:in ist er aber eine Investition mit Chancen und Verpflichtungen gleichzeitig.
Vorteile und Nachteile eines Spielplatzes
Vorteile
Ein eigener Spielplatz auf deinem Grundstück kann die Attraktivität deiner Immobilie deutlich steigern. Gerade Familien mit Kindern achten sehr genau darauf, ob sichere und gut erreichbare Spielflächen vorhanden sind. Für viele ist das sogar ein entscheidendes Kriterium bei der Wohnungssuche. Als Vermieter:in verschaffst du dir damit also einen echten Wettbewerbsvorteil am Markt.
Wichtiger Hinweis: Achte immer drauf, ob ein Spielplatz zu deinen Mieter:innen passt oder ob anderen Außenanlagen besser auf ihre Bedürfnisse und damit Zufriedenheit abgestimmt wären.
Darüber hinaus trägt ein Spielplatz auch zur Mieterbindung bei. Wer gute Infrastruktur direkt vor der Haustüre hat, bleibt oft länger in der Wohnung. Das bedeutet für dich weniger Leerstand, weniger Aufwand für Neuvermietungen und insgesamt eine stabilere Einnahmesituation.
Nicht zuletzt kann ein gepflegter Spielplatz die Wertsteigerung deiner Immobilie unterstützen. Gerade in größeren Wohnanlagen gilt er als Qualitätsmerkmal, das den Gesamteindruck verbessert und sowohl für Mieter:innen als auch für Käufer:innen ein positives Signal setzt.
Nachteile und Herausforderungen
So verlockend die Vorteile sind, ein Spielplatz bringt auch einige Herausforderungen mit sich. An erster Stelle stehen die Kosten. Schon die Errichtung ist eine spürbare Investition, da nicht nur Spielgeräte angeschafft werden müssen, sondern auch Bodenbeläge, Einfriedungen oder Sitzmöglichkeiten. Hinzu kommen laufende Wartungen und regelmäßige Inspektionen, die für die Sicherheit unverzichtbar sind.
Ein weiterer Punkt ist das Haftungsrisiko. Kommt es zu einem Unfall, wird schnell geprüft, ob du als Vermieter:in deinen Pflichten nachgekommen bist. Vernachlässigte Wartungen oder nicht normgerechte Geräte können dann teuer werden, sowohl finanziell als auch in Hinblick auf deinen Ruf. Und schließlich darf man das Konfliktpotenzial nicht unterschätzen. Während Familien den Spielplatz schätzen, fühlen sich andere Mieter:innen mitunter durch Lärm oder die intensive Nutzung gestört. Ohne klare Regeln und eine gute Kommunikation sind Streitigkeiten fast vorprogrammiert. Deshalb solltest du dir von Anfang an überlegen, wie du die Nutzung in der Hausordnung regelst und welche Maßnahmen (z. B. Ruhezeiten) sinnvoll sind.
Lesetipp: Wie du die Nutzung des Spielplatzes sicher in deiner Hausordnung regeln kannst, kannst du in unserem Artikel Was muss in eine Hausordnung. Regeln für Vermieter in Österreich nachlesen.
Versicherung und Haftung im Zusammenhang mit Spielplätzen
Die Instandhaltungspflicht bleibt in deiner Verantwortung als Vermieter:in. Du musst sicherstellen, dass Geräte und Flächen nicht nur optisch gepflegt, sondern auch technisch sicher und gewartet sind. Vernachlässigst du diese Pflicht, können im Schadensfall möglicherweise Haftungsansprüche gegen dich geltend gemacht werden. Daher ist eine Haftpflichtversicherung beinnahe Pflicht, wenn du einen Spielplatz betreibst. Viele Gebäudeversicherungen schließen Spielgeräte nicht automatisch ein, prüfe daher deine Polizze genau. Im Zweifel lohnt sich eine Zusatzdeckung für Spielplätze und auch andere Außenanlagen. So bist du bei Personenschäden oder Sachschäden abgesichert.
Wichtiger Hinweis: Kläre mit deiner Versicherung zuvor genau ab, was in welchem Umfang versichert ist, bevor du dich an die Errichtung von Außenanlagen, insbesondere Spielplätze, machst.
Damit es nicht nur auf dem Papier sicher ist, sind regelmäßige Prüf- und Wartungsintervalle unerlässlich. Mindestens einmal im Jahr sollte eine umfassende sicherheitstechnische Überprüfung durch eine Fachfirma erfolgen. Zusätzlich sind häufigere Sichtkontrollen sinnvoll – beispielsweise durch den Hausmeister oder eine externe Betreuung – um kleinere Mängel wie lose Schrauben oder defekte Bodenbeläge sofort zu erkennen.
Ganz wichtig ist auch die Dokumentation. Wartungsprotokolle, Prüfnachweise und Reparaturbelege solltest du sorgfältig aufbewahren. Im Falle eines Unfalls kannst du damit nachweisen, dass du deiner Pflicht nachgekommen bist und schützt dich so vor Haftungsansprüchen.
Lesetipp: Welche Versicherungen du als Vermieter:in am besten abgeschlossen haben solltest, erfährst du in unserem Artikel Versicherungen für Vermieter in Österreich: Was du wirklich brauchst.
Investitionskosten für einen Spielplatz
Abhängig von Größe, Ausstattung und gewähltem Untergrund sind für die Errichtung eines Spielplatzes zwischen 5.000 und 40.000 Euro realistisch. Während ein einfacher Sandkasten mit Schaukel vergleichsweise günstig umzusetzen ist, steigen die Kosten bei umfangreicheren Anlagen mit mehreren Spielgeräten, Kletterelementen und einem geprüften Fallschutzboden deutlich an. Neben der Errichtung fallen auch laufende Wartungskosten an. Für regelmäßige Inspektionen, kleinere Reparaturen und die allgemeine Instandhaltung sollte ein jährlicher Betrag von etwa 500 bis 1.500 Euro eingeplant werden, abhängig von Umfang und Nutzung der Anlage.
Diese laufenden Betriebskosten können ggf. gemäß § 21 des Mietrechtsgesetzes (MRG) anteilig über die Betriebskostenumlage auf die Mieter:innen verteilt werden, vorausgesetzt, es handelt sich um Maßnahmen zur Erhaltung oder den ordnungsgemäßen Betrieb der Spielplatzfläche. Die erstmalige Errichtung eines Spielplatzes gilt allerdings nicht als umlagefähige Betriebsausgabe und ist daher grundsätzlich von dir als Vermieter:in selbst zu tragen.
Fazit - Spielplätze aus Vermietersicht
Ein eigener Spielplatz in deiner Immobilie ist ein starkes Argument für Familien und steigert die Attraktivität wie auch den Wert deiner Liegenschaft. Gleichzeitig bedeutet er aber Verantwortung, denn du musst für Sicherheit, laufende Wartung und klare Regeln sorgen und diese auch durchsetzen. Rechne mit zusätzlichen Kosten, sowohl bei der Errichtung als auch bei der Erhaltung sowie der nötigen Grünraumpflege, und plane diese von Beginn an realistisch ein. Wenn du die Pflichten ernst nimmst und die Nutzung transparent regelst, kann ein Spielplatz langfristig ein echtes Qualitätsmerkmal für deine Liegenschaft sein, zur Mieterbindung beitragen und sich somit langfristig positiv auf deine Mieterträge auswirken.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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