15.08.2025
Vermietung
Winterdienst & Schneeräumung: Was Vermieter wissen müssen.
Wer ist für die Schneeräumung zuständig – Mieter oder Vermieter? Erfahre hier, was laut österreichischem Recht gilt und wer die Kosten tragen muss.
Schnee schaufeln, aber wer ist zuständig?
Wenn im Winter die ersten Schneeflocken fallen, beginnt für viele Immobilieneigentümer die Frage nach der Räumpflicht. Denn nicht nur Gehsteige und Hauseingänge, sondern oft auch private Wege und Zufahrten müssen regelmäßig geräumt und gestreut werden, um Unfälle zu vermeiden. Aber wer ist dafür eigentlich verantwortlich - der Vermieter oder der Mieter? Und wer zahlt, wenn ein Winterdienst beauftragt wird?
Gerade in Mietverhältnissen herrscht hier häufig Unsicherheit, sowohl bei Vermietern als auch bei Mietern. Dabei ist die Rechtslage in Österreich klar geregelt: Verantwortung, Pflichten und Kosten können, je nach Art des Mietverhältnisses und der konkreten Vereinbarung, unterschiedlich verteilt sein.
In diesem Artikel erfährst du, welche Pflichten Vermieter wirklich haben, wann Mieter in die Verantwortung genommen werden können, welche rechtlichen Grundlagen gelten und wie du als Vermieter den Winterdienst rechtssicher organisierst und korrekt abrechnest.
Wer muss Schnee räumen – Mieter oder Vermieter?
Die wichtigste Frage gleich vorweg: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Schneeräumung verantwortlich, zumindest dann, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Laut herrschender Rechtslage in Österreich liegt die verkehrssicherungspflichtige Verantwortung bei der Liegenschaftseigentümerin bzw. dem Eigentümer, also in der Regel beim Vermieter.
Allerdings erlaubt das österreichische Mietrecht, diese Pflicht vertraglich auf den Mieter zu übertragen, etwa über eine entsprechende Regelung im Mietvertrag.
Was darf auf Mieter übertragen werden?
Eine Übertragung der Schneeräumungspflicht ist zulässig, muss aber klar und eindeutig formuliert sein. Die bloße Erwähnung von „Winterdienst“ oder „Reinigung“ reicht nicht aus, es sollte konkret benannt werden, welche Flächen zu welchen Zeiten vom Mieter zu räumen sind.
Zudem darf die Übertragung nicht übermäßig belastend oder unzumutbar sein. Gerade bei älteren oder körperlich eingeschränkten Mietern ist hier Vorsicht geboten. In Mehrparteienhäusern ist eine Pflichtenverteilung nach Hausordnung üblich z. B. wöchentlich rotierende Schneeräumung nach Stockwerken. Bedenke dabei aber, dass die Hausordnung verbindlich sein muss.
Haftungsrisiko bleibt beim Vermieter
Selbst wenn die Pflicht zur Schneeräumung auf den Mieter übertragen wurde, bleibt die verkehrsrechtliche Haftung gegenüber Dritten (z. B. Passanten oder Nachbarn) in vielen Fällen beim Vermieter. Das bedeutet: Kommt es etwa durch Schnee oder Glatteis zu einem Unfall, kann der Vermieter haftbar gemacht werden, wenn er nicht ausreichend kontrolliert hat, ob die Räumpflicht auch tatsächlich erfüllt wurde.
Gesetzliche Grundlagen: Winterdienst in Österreich
Die Pflicht zur Schneeräumung ist in Österreich nicht direkt im Mietrecht, sondern in der StVO und verschiedenen landesrechtlichen und gemeindespezifischen Vorschriften geregelt. Im Mittelpunkt steht dabei die Verkehrssicherungspflicht, die sicherstellen soll, dass öffentliche und private Wege gefahrlos benutzbar bleiben.
Was schreibt das Gesetz vor?
In der Regel verpflichtet das jeweilige Straßen- oder Baupolizeigesetz die Eigentümer von Liegenschaften dazu, angrenzende Gehsteige und Zugänge zu ihren Gebäuden von Schnee und Eis zu befreien. Diese Pflicht gilt in allen Bundesländern, wenn auch mit kleinen Abweichungen.
Ein Beispiel aus Wien:
Gemäß § 93 der Wiener Straßenverkehrsordnung sind Liegenschaftseigentümer verpflichtet, Gehsteige entlang ihrer Grundstücke zwischen 6:00 und 22:00 Uhr schnee- und eisfrei zu halten – auch an Wochenenden und Feiertagen.
Wann muss geräumt werden?
In anderen Bundesländern gelten ähnliche Bestimmungen, oft mit denselben Zeitfenstern.
Zeitraum | Pflicht zur Räumung |
|---|---|
Täglich | 6:00–22:00 Uhr (je nach Gemeinde leicht abweichend) |
Nachts | Nur wenn es durchgehend schneit – Räumung spätestens ab 6:00 Uhr |
Wochenenden & Feiertage | Ja, Pflicht besteht auch hier |
Welche Flächen müssen geräumt werden?
Pflicht besteht nicht nur für den öffentlichen Gehsteig, auch private Flächen innerhalb der Liegenschaft müssen betreut werden. Dazu zählen u. a.:
→ Zugänge zu Hauseingängen
→ Gehwege zwischen Stiegenhäusern, Garagen oder Müllplätzen
→ Stellplätze und Besucherparkplätze
→ Hauseinfahrten und Zufahrtswege
Diese Bereiche sind besonders dann zu räumen und zu streuen, wenn sie im Alltag genutzt werden, etwa durch Mieter, Zustelldienste oder Besucher.
Wichtig: Wenn du als Vermieter keine konkrete Regelung im Mietvertrag oder der beiliegenden in der Hausordnung getroffen hast, bleibst du für diese Flächen verantwortlich, auch wenn es sich um Gemeinschaftsflächen handelt.
Lesetipp: Mietvertrag richtig aufsetzen
Wer zahlt den Winterdienst? Kostenüberblick für Vermieter
Die Organisation der Schneeräumung ist das eine, die Kostenfrage das andere. Viele Vermieter stellen sich zu Recht die Frage: Kann ich die Ausgaben für den Winterdienst auf meine Mieter umlegen? Die Antwort lautet: Ja, unter bestimmten Bedingungen.
Im Vollanwendungsbereich des MRG: Umlage über Betriebskosten
Wenn dein Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt (z. B. Altbauwohnungen), gelten die strengen Regeln des § 21 MRG. Darin sind die umlagefähigen Betriebskosten taxativ aufgelistet, das heißt: Nur was explizit genannt ist, darf auf die Mieter abgewälzt werden.
Die gute Nachricht ist, dass der Winterdienst zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, sofern er regelmäßig erfolgt. Das betrifft sowohl die Beauftragung eines externen Räumdienstes als auch die Leistungen einer Hausbetreuung, aber nur, wenn sie Teil des vertraglich vereinbarten Leistungsumfangs ist.
Nicht umlagefähig sind:
→ Einmalige Notmaßnahmen (z. B. akute Räumung nach starkem Schneefall ohne laufenden Vertrag)
→ Anschaffung von Geräten oder Streugut durch den Vermieter
→ Eigene Arbeitsleistung des Vermieters (darf nicht als fiktive Kosten verrechnet werden)
Wichtig: Damit du die Kosten für den Winterdienst auf deine Mieter überwälzen kannst, muss die Betriebskostenumlage klar im Mietvertrag geregelt sein. Der Winterdienst sollte darin entweder als Teil der Hausbetreuung oder als eigene Position angeführt werden. Achte außerdem darauf, alle Belege, etwa Rechnungen externer Dienstleister, aufzubewahren und die Ausgaben korrekt in der jährlichen Betriebskostenabrechnung auszuweisen.
Im Nichtanwendungsbereich
Vermietest du außerhalb des MRG, etwa bei einem Einfamilienhaus, hast du mehr Spielraum, solange die Kosten und Pflichten im Mietvertrag transparent geregelt sind. In diesem Fall kannst du auch individuelle Lösungen vereinbaren, z. B.:
→ Mieter übernimmt Räumung und Streuung eigenverantwortlich
→ Vermieter organisiert externen Dienstleister, die Kosten werden umgelegt
Sonderfall: Schneeräumung auf Privatstraßen in Österreich
Nicht alle Mietobjekte grenzen an öffentliche Straßen, besonders im ländlichen Raum oder in Siedlungen mit privater Infrastruktur kommt es häufig vor, dass sich das Objekt an einer Privatstraße befindet. In diesen Fällen stellt sich die Frage: Wer ist für die Schneeräumung verantwortlich und wer zahlt dafür?
Grundsätzlich gilt: Liegt die Straße im Eigentum des Vermieters oder einer Eigentümergemeinschaft, sind diese auch für die Verkehrssicherheit und damit für den Winterdienst verantwortlich. Die öffentliche Hand ist hier in der Regel nicht zuständig, selbst wenn die Straße öffentlich genutzt wird.
Wer trägt die Kosten?
Auch hier können die laufenden Kosten für den Winterdienst (z. B. durch ein beauftragtes Unternehmen) im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, vorausgesetzt, das Mietobjekt unterliegt dem MRG und die Kostenposition ist regelmäßig und nachvollziehbar. Im Nichtanwendungsbereich braucht es eine klare Regelung im Mietvertrag.
Was, wenn eine Nachbarliegenschaft mitschuld ist?
Steht z. B. ein Baum auf dem Nachbargrundstück, der die Privatstraße durch Laub oder Schneefall gefährdet, kann es in Einzelfällen möglich sein, Schadenersatzforderungen geltend zu machen, das ist allerdings juristisch komplex und sollte immer im Einzelfall geprüft werden.
Privatstraßen sind ein klassisches Beispiel für zusätzliche Verantwortung, die viele Vermieter nicht am Schirm haben, dabei ist es gerade hier besonders wichtig, klar zu regeln, wer für was zuständig ist, um Haftungsrisiken und Konflikte zu vermeiden.
Fazit: Sicher durch den Winter
Schneeräumung ist rechtliche Verantwortung, die Vermieter in Österreich ernst nehmen sollten. Wer wann räumen muss, hängt von mehreren Faktoren ab: dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, der konkreten Gestaltung des Mietvertrags und der jeweiligen Landes- bzw. Gemeindevorschrift.
Grundsätzlich liegt die Pflicht zur Schneeräumung zunächst beim Vermieter, kann aber unter bestimmten Bedingungen vertraglich auf die Mieter übertragen werden. Gleichzeitig bleibt die Verkehrssicherungspflicht oft beim Vermieter, vor allem dann, wenn keine Kontrolle stattfindet oder die Vereinbarung zu unklar formuliert ist.
Auch die Kostenfrage lässt sich klären, regelmäßige Winterdienste sind als Betriebskosten umlagefähig, im Vollanwendungsbereich des MRG unter bestimmten Voraussetzungen, im Nichtanwendungsbereich bei klarer vertraglicher Regelung.
Wer rechtzeitig plant, klar kommuniziert und sauber dokumentiert, sorgt dafür, dass Haus und Mieter im rechtlichen Rahmen sicher durch den Winter kommen und spart sich gleichzeitig Ärger, Unsicherheit und womöglich teure Haftungsfragen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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