05.09.2025
Vermietung
Lärmbelästigung durch Nachbarn – Was Vermieter tun können
Laute Nachbarn? Erfahre, wann du als Vermieter handeln musst, was erlaubt ist und wie du deine Miete bei Ruhestörung richtig unterstützt.
Schnellüberblick gefällig?
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Einleitung
„Die Nachbarn streiten schon wieder“. Dieser Satz fällt in vielen Mietwohnungen nicht nur einmal im Jahr. Für dich als Vermieter:in ist das oft ein heikles Thema. Denn während du rechtlich gesehen nicht für jeden Lärm verantwortlich bist, erwarten viele Mieter:innen dennoch, dass du eingreifst. Besonders dann, wenn die Belastung über das normale Maß hinausgeht.
In diesem Artikel zeigen wir dir, wann du bei Lärmbeschwerden durch Nachbarn aktiv werden solltest, welche rechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich gelten und wie du dich am besten absicherst.
Was zählt in Österreich rechtlich als Lärmbelästigung?
Nicht jeder Lärm ist automatisch eine Ruhestörung und nicht jede Ruhestörung ist eine Rechtsverletzung. In Österreich ist die rechtliche Grundlage für Lärmbelästigung in erster Linie im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt, speziell in § 364.
Dort heißt es sinngemäß: Lärm darf das ortsübliche Maß nicht überschreiten und darf die Benutzung des Mietobjekts nicht wesentlich beeinträchtigen.
Klingt schwammig? Ist es leider auch. Denn was „ortsüblich“ oder „wesentlich“ ist, hängt stark vom Einzelfall bzw. der Rechtssprechung ab und genau das sorgt für Konfliktanfälligkeit.
Wichtige Faktoren bei der Beurteilung von Lärm:
Lautstärke: Wie laut ist der Lärm wirklich? Gibt es messbare Werte oder nur subjektives Empfinden?
Dauer und Häufigkeit: Einmalige Partys sind meist hinzunehmen, tägliches Trampeln um 23 Uhr eher nicht.
Tageszeit: Die Rechtssprechung orientiert sich häufig an einer Nachtruhe von 22:00 bis 06:00 Uhr. In manchen Gemeinden sind auch zusätzliche Ruhezeiten am Nachmittag vorgesehen.
Art des Lärms: Kinderlärm wird in vielen Fällen stärker toleriert als etwa Musik in Zimmerlautstärke um Mitternacht.
Wichtig: Auch tagsüber kann Lärm als unzumutbar gelten, etwa wenn regelmäßig überdurchschnittlich laute Geräusche auftreten (z. B. durch Musikinstrumente, Schreien oder Heimwerken in übertriebener Lautstärke).
Als Vermieter:in solltest du nicht selbst beurteilen, ob eine Lärmbelästigung „zumutbar“ ist, sondern auf eine objektive Einschätzung drängen. Hier hilft ein Lärmprotokoll, das deine Mieter:innen führen sollten.
Lesetipp: Übergabeprotokoll Mietwohnung – Was du dokumentieren solltest – wichtig, um auch den Geräuschpegel bei Einzug festzuhalten.
Was können Mieter:innen tun, wenn Nachbarn laut sind?
Wenn es regelmäßig laut wird, ist für viele Mieter:innen der erste Impuls: Sich bei dir als Vermieter:in beschweren. Dabei sind nicht immer automatisch rechtliche Schritte nötig, aber es hilft, wenn du weißt, welche Rechte Mieter:innen haben und wie du professionell reagierst.
Erste Schritte bei Lärmbelästigung
Bevor du eingreifst, solltest du deine Mieter:innen dazu ermutigen, den direkten Weg zu suchen. Oft entstehen Konflikte aus Missverständnissen oder fehlender Kommunikation und lassen sich mit einem kurzen Gespräch klären.
Wenn das nichts bringt, können Mieter:innen:
ein Lärmprotokoll führen (Uhrzeit, Art des Lärms, Dauer, Zeugen)
dich als Vermieter:in informieren
bei besonders massiver Störung auch die Polizei verständigen
Tipp: Stelle deinen Mieter:innen ein vorbereitetes Lärmprotokoll zur Verfügung. Das hilft dir später bei der Beweissicherung und Bewertung.
Mietminderung – geht das in Österreich?
In bestimmten Fällen können Mieter:innen die Miete mindern, aber nur, wenn der Wohnwert objektiv beeinträchtigt ist. Das setzt meist eine wiederholte, dokumentierte Störung voraus. Der Anspruch auf Mietzinsminderung besteht unabhängig davon, ob du als Vermieter:in informiert wurdest oder nicht. Allerdings ist es üblich und abgebracht, dass du zur Klärung der Lage von deinen Mieter:innen informiert wirst.
Das bedeutet für dich:
Bleibst du untätig, kann dich das teuer zu stehen kommen. Eine berechtigte Mietminderung wirkt rückwirkend und im schlimmsten Fall auch für andere Mieter:innen im Haus, wenn auch diese direkt betroffen sind.
Deine Rolle als Vermieter bei Lärmproblemen
Wenn sich deine Mieter:innen über Lärmbelästigung beschweren, musst du aktiv werden, zumindest dann, wenn der Lärm von einer anderen Mietpartei innerhalb deines Hauses ausgeht. In diesem Fall bist , das Problem ernst zu nehmen und angemessene Maßnahmen zu setzen, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung sicherzustellen.
Was kannst du konkret tun?
Gespräch mit der lärmverursachenden Partei suchen – freundlich, aber bestimmt
Schriftliche Beschwerde aussprechen, wenn sich nichts ändert
Bei wiederholten Störungen und dokumentierter Beweislage:
Kündigung wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs (§ 1118 ABGB) prüfen, wenngleich hierfür die Voraussetzungen sehr hoch sind
Rechtsberatung oder Schlichtungsstelle einschalten
Wichtig: Du musst nicht jeden Einzelfall sofort mit einer Kündigung beantworten, aber du bist verpflichtet, gegen unzumutbaren Lärm einzuschreiten, wenn dieser innerhalb deines Mietobjekts entsteht.
Was passiert, wenn du untätig bleibst?
Dann kann es teuer werden. Wenn du als Vermieter:in trotz Meldung keine Maßnahmen setzt, drohen dir Mietzinsminderungen, Schadenersatzforderungen oder sogar rechtliche Schritte. Besonders dann, wenn der Lärm nachweislich gravierend ist und du schon mehrfach informiert wurdest.
Tipp: Dokumentiere alle Maßnahmen, die du gesetzt hast, etwa Gesprächsnotizen, E-Mails, Protokolle. So kannst du im Streitfall belegen, dass du deine Pflichten erfüllt hast.
Lärm durch Nachbarn aus fremden Wohnungen – was tun?
Die Sache wird besonders kompliziert, wenn der Lärm nicht aus einer deiner vermieteten Wohnungen kommt, sondern von einer anderen Partei im Gebäude, etwa von einer Eigentumswohnung oder Mieteinheit, die jemand anderem gehört. In diesem Fall hast du als Vermieter:in keinen direkten Zugriff auf die Verursacher, wirst aber trotzdem oft zur Ansprechperson.
Was kannst du tun, wenn der Lärm von außerhalb kommt?
Auch wenn du rechtlich nicht verpflichtet bist, den Lärm zu unterbinden, solltest du deine Mieter:innen unterstützen, schon allein, um die Mietzufriedenheit zu erhalten und Mietzinsminderungen zu vermeiden.
Folgende Schritte sind möglich:
Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft informieren, wenn vorhanden
Mieter:innen aktiv dabei unterstützen, das Lärmprotokoll korrekt zu führen
Gemeinsam mit den Betroffenen überlegen, ob rechtliche Schritte (z. B. Unterlassungsklage) sinnvoll sind
Tipp: Auch bei Lärm durch fremde Wohnungen kannst du als Vermittler auftreten und so helfen, das Problem ohne Eskalation zu lösen.
Gerade in größeren Wohnhäusern mit gemischtem Eigentum ist es sinnvoll, frühzeitig das Gespräch mit der Hausverwaltung zu suchen. Oft lassen sich so pragmatische Lösungen finden, bevor es zu offiziellen Beschwerden oder rechtlichen Schritten kommt.
Trampeln, Gartenlärm & Co – was gilt konkret?
Nicht jeder Lärm ist gleich und nicht alles, was nervt, ist automatisch verboten. Gerade bei häufigen Streitpunkten wie etwas Trampeln von oben, Gartenpartys oder spielenden Kindern stellt sich die Frage: Was müssen Mieter:innen akzeptieren und wann wird’s zu viel?
Trampeln, Springen, Poltern
Klassiker in Altbauten mit wenig Trittschalldämmung: Man hört jeden Schritt. Leider lässt sich dieser Lärm nicht immer vermeiden und wird von Gerichten oft als „sozialadäquat“ bewertet, also hinzunehmen. Anders sieht es aus, wenn regelmäßig herumgesprungen oder nachts gelärmt wird, dann kann es zur Ruhestörung werden.
Kinderlärm
In Österreich gilt Kinderlärm als grundsätzlich zumutbar, solange er dem Alter entsprechend ist. Spielen, Schreien oder Weinen muss hingenommen werden, auch im Garten. Nur bei dauerhaft übermäßiger Lärmentwicklung, etwa durch stundenlanges Trampeln in der Wohnung, kann eingeschritten werden.
Gartenlärm und Balkonpartys
Ob Grillen, Musik oder Feiern, im eigenen Garten oder auf dem Balkon darf man es sich gemütlich machen. Aber:
In den meisten Gemeinden gilt die ortsübliche Nachtruhe (22:00 bis 06:00 Uhr) auch hier
Wiederholte, übermäßige Lärmbelästigung kann als Störung des Hausfriedens gewertet werden
In Häusern mit Hausordnung gelten ggf. zusätzliche Einschränkungen (z. B. Ruhezeiten am Nachmittag)
Wichtig: Du darfst im Mietvertrag oder in der Hausordnung konkrete Ruhezeiten und Verhaltensregeln festlegen, solange sie dem Ortsgebrauch entsprechen.
Lesetipp: Mietvertrag richtig aufsetzen - So vermeidest du Probleme als Vermieter.
So schützt du dich als Vermieter:in vor rechtlichen Folgen
Lärmprobleme sind für dich nicht nur unangenehm, sie können auch rechtliche und finanzielle Folgen haben. Besonders dann, wenn du nicht aktiv wirst, obwohl du von der Störung weißt. Mit ein paar klaren Regelungen und guter Vorbereitung kannst du dich aber effektiv absichern.
Ruhezeiten und Hausordnung klar regeln
Wenn du eine Hausordnung verwendest, solltest du darin unbedingt konkrete Ruhezeiten definieren, idealerweise angepasst an lokale Gepflogenheiten (z. B. Nachtruhe 22–6 Uhr, evtl. Mittagsruhe 12–14 Uhr). Wichtig ist auch, dass diese Regeln im Mietvertrag verankert oder nachweislich übergeben wurden.
Tipp: Achte darauf, dass Mieter:innen bei Einzug die Hausordnung schriftlich bestätigen, das erleichtert spätere Schritte, wenn es zu Beschwerden kommt.
Dokumentation ist Pflicht
Egal ob es sich um Beschwerden deiner Mieter:innen oder deine Maßnahmen gegen störende Nachbar:innen handelt: Dokumentiere alles.
Das gilt besonders für:
Lärmprotokolle der Mieter:innen
Schriftverkehr mit den Verursacher:innen
deine eigenen Schritte (Gesprächsversuche, Abmahnungen, Einschaltung der Hausverwaltung)
Im Streitfall schützt dich diese Dokumentation und zeigt, dass du deinen Aufgaben als Vermieter:in nachgekommen bist.
Nicht jede Beschwerde ist berechtigt
Gerade in Altbauten oder bei besonders lärmempfindlichen Personen kommt es auch zu überzogenen oder unbegründeten Beschwerden. In solchen Fällen musst du nicht automatisch aktiv werden, solltest aber dennoch sachlich prüfen und vermitteln.
Fazit
Lärmbelästigung durch Nachbarn gehört zu den häufigsten Streitpunkten in Mietverhältnissen und du als Vermieter:in stehst dabei oft zwischen den Fronten. Wichtig ist, dass du die rechtlichen Rahmenbedingungen kennst und frühzeitig reagierst, wenn sich Mieter:innen beschweren.
Ob trampelnde Nachbarn, Gartenlärm oder nächtliche Partys: Nicht jeder Lärm ist automatisch unzulässig. Aber sobald eine zumutbare Grenze überschritten wird, bist du gefragt. Mit klaren Mietverträgen, einer durchdachten Hausordnung und guter Kommunikation kannst du viele Konflikte vermeiden, oder zumindest schnell lösen.
Am Ende gilt: Je transparenter und strukturierter du vorgehst, desto besser schützt du dich und sorgst für ein ruhiges Miteinander im Haus.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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