09.09.2025
Vermietung
Ablöse in Mietwohnungen – Was Vermieter wissen und vermeiden sollten
Was ist bei Ablösezahlungen erlaubt? Welche Risiken drohen? So gehst du als Vermieter:in in Österreich rechtssicher mit Ablösen um – inkl. MRG & Praxis-Tipps.
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Ablösen gehören zu den Themen im Mietrecht, die regelmäßig für Diskussionen sorgen und das nicht ohne Grund. Ob es um die Übernahme einer Einbauküche, Schränke oder Investitionen des Vormieters geht: Die Frage nach der Ablöse taucht bei vielen Wohnungsübergaben auf. Für Mieter:innen ist es oft ein Weg, Investitionen zurückzubekommen, für Nachmieter:innen eine Chance, sofort eine besser ausgestattete Wohnung zu übernehmen.
Doch was bedeutet das für dich als Vermieter:in? Hier wird es spannend. Denn Ablösen sind rechtlich heikel: Nicht alles, was Mieter:innen untereinander vereinbaren, ist auch zulässig. Und du als Vermieter:in kannst schneller in die Haftung geraten, als dir lieb ist etwa wenn überhöhte oder verbotene Ablösen gezahlt werden.
Gerade in Österreich gibt es klare Regeln im Mietrechtsgesetz (MRG), welche Ablösen erlaubt sind und welche nicht. Wer diese kennt, kann Konflikte vermeiden und sorgt dafür, dass sowohl Vermieter:in als auch Mieter:innen rechtlich auf der sicheren Seite stehen.
In diesem Artikel erfährst du:
welche Ablösen erlaubt und welche verboten sind,
welche Rolle du als Vermieter:in dabei spielst,
wie du Ablösevereinbarungen richtig behandelst und
welche Stolperfallen du unbedingt vermeiden solltest.
Ablöse und rechtliche Grundlagen
Wenn ein:e Mieter:in beim Auszug in der Wohnung etwas zurücklässt, zum Beispiel eine Küche, Möbel oder bauliche Verbesserungen, stellt sich schnell die Frage: Kann oder soll der:die Nachmieter:in dafür eine Ablöse zahlen?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) unterscheidet dabei klar zwischen erlaubten und verbotenen Ablösen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) besteht für Mieter:innen ein gesetzlicher Anspruch auf Ersatz bestimmter Investitionen (§ 10 MRG), wenn sie beim Auszug Verbesserungen in der Wohnung hinterlassen. Dazu zählen etwa hochwertige Einbauküchen, Parkettböden oder sanitäre Einrichtungen. Als Vermieter:in musst du daher bei Ablösevereinbarungen genau prüfen, ob ein solcher Anspruch besteht, um unzulässige Zahlungen zu vermeiden und spätere Rückforderungsansprüche zu verhindern. Im Teilanwendungsbereich des MRG oder bei befristeten Mietverhältnissen gelten die Regelungen weniger strikt, weshalb hier individuelle Vereinbarungen besonders sorgfältig dokumentiert werden sollten.
Erlaubte Ablösen
Zulässig sind Ablösen für:
Einrichtungsgegenstände, wie Möbel oder Küchen, die vom Vormieter angeschafft wurden. Voraussetzung ist, dass sie tatsächlich noch einen objektiven Wert haben und genutzt werden können.
Nützliche Investitionen, wie eine modernisierte Therme, ein hochwertiger Boden oder ein renoviertes Bad. Auch hier gilt: Die Ablöse muss in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Wert stehen.
Wichtiger Hinweis: Achte darauf, dass Ablösen immer nachvollziehbar und fair berechnet werden. Unangemessen hohe Forderungen können als unzulässig eingestuft werden und sowohl dich als Vermieter:in als auch die Mieter:innen in Konflikte bringen.
Verbotene Ablösen
Unzulässig sind hingegen Zahlungen, die keiner realen Gegenleistung entsprechen. Dazu zählen etwa:
„Schlüsselgeld“ oder eine pauschale Zahlung dafür, dass man die Wohnung überhaupt bekommt.
Ablösen, die deutlich über dem Zeitwert der Einrichtung oder Investition liegen.
Hier schützt das Gesetz vor Übervorteilung. Wird dennoch eine verbotene Ablöse verlangt oder bezahlt, kann sie zurückgefordert werden. Als Vermieter:in haftest du unter Umständen für verbotene Ablösen, selbst wenn du gar nicht direkt beteiligt warst. Wenn du also davon weißt oder davon hättest wissen müssen, dass ein:e Vormieter:in eine unzulässige Ablöse kassiert, kannst du rechtlich mit in die Verantwortung gezogen werden.
Welche Rolle spielt der Vermieter bei Ablösen?
Auch wenn Ablösen in erster Linie zwischen Vormieter:in und Nachmieter:in vereinbart werden, kommst du als Vermieter:in fast immer ins Spiel. Warum? Weil du letztlich über die Genehmigung des Mietvertrages entscheidest und die Wohnung ohne deine Zustimmung gar nicht weitergegeben werden kann.
Grundsätzlich bist du nicht verpflichtet, einer Ablöse zuzustimmen oder sie aktiv zu unterstützen. Trotzdem solltest du wissen, dass du möglicherweise rechtlich belangt werden kannst, wenn eine verbotene Ablöse verlangt oder akzeptiert wird und du darüber Bescheid weißt.
Beispiel: Der Vormieter verlangt 10.000 Euro „Schlüsselgeld“. Wenn du das stillschweigend duldest, läufst du Gefahr, dass du später als Mitverantwortliche:r in Anspruch genommen wirst.
Investitionsersatz nach MRG
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (§ 10 MRG) bist du verpflichtet, bestimmte Investitionen zu ersetzen, wenn der Mietvertrag endet. Dazu zählen z. B. eine neue Therme, Fenster oder Bodenbeläge. Die Höhe richtet sich nach dem Zeitwert und wird meist über Sachverständigengutachten ermittelt.
Wichtig: Dieser Investitionsersatz ist nicht dasselbe wie eine Ablöse zwischen Vor- und Nachmieter:in. Du als Vermieter:in musst unter Umständen selbst zahlen, unabhängig davon, ob sich Vormieter:in und Nachmieter:in auf eine Ablöse einigen.
Praktische Rolle des Vermieters
Du bist so etwas wie der „Gatekeeper“ bei Ablösen. Du kannst Ablösevereinbarungen prüfen und darauf achten, dass sie rechtlich zulässig und angemessen sind. Du kannst Bedingungen festlegen, etwa dass Möbel nur dann bleiben dürfen, wenn sie in gutem Zustand sind. Und du kannst Konflikte vermeiden, indem du klar kommunizierst, welche Regelungen gelten und welche Zahlungen erlaubt sind. Schweigen kann im Zweifel gegen dich ausgelegt werden. Wenn dir eine unzulässige Ablöse bekannt wird, solltest du handeln und die Vereinbarung nicht akzeptieren.
Lesetipp: In unserem Artikel „Mietrecht für Vermieter:innen: Die wichtigsten Pflichten im Überblick“ erklären wir, wann du aktiv eingreifen musst und wann du dich zurücklehnen darfst.
Wie du als Vermieter:in richtig mit Ablöse umgehst
Damit Ablösen nicht zur Stolperfalle werden, solltest du systematisch vorgehen und dich in deiner Rolle als Vermieter:in aktiv einbringen. So kannst du den Vorgang am besten steuern und vermeidest unnötige Risiken und Probleme.
Kommunikation mit Vormieter und neuem Mieter
Sprich von Anfang an offen über das Thema Ablöse. Erwähne diese bereits im Inserat zu der zu vermietenden Wohnung. Kläre, welche Gegenstände in der Wohnung bleiben dürfen und welche nicht. Informiere auch den neuen Mieter, dass Ablöseforderungen nur in engen rechtlichen Grenzen zulässig sind. So verhinderst du, dass sich Vormieter und Nachmieter „unter der Hand“ auf problematische Summen einigen.
Verträge und Ablösevereinbarungen sauber dokumentieren
Alle Ablöseabsprachen sollten schriftlich festgehalten werden, idealerweise als Zusatz zum Mietvertrag. So stellst du sicher, dass keine unklaren oder strittigen Nebenabreden entstehen. Dokumentiere den Zustand der übergebenen Möbel oder Investitionen, damit später niemand über den Wert streitet.
Tipp: Du kannst dazu auch unser Übergabeprotokoll nutzen.
Prüfen, ob Investkostenersatz nach MRG greift
Gerade im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist es wichtig, zu prüfen, ob die Vormieter:innen Anspruch auf Investkostenersatz haben. In diesem Fall bist du als Vermieter:in verpflichtet, diese Kosten zu tragen, nicht der Nachmieter. Mach dir rechtzeitig ein Bild, ob die Investition zweckmäßig war und sich noch in einem brauchbaren Zustand befindet.
Gestaltungsspielräume im Mietvertrag
Du kannst im Mietvertrag klare Regeln festlegen, z. B. dass Ablösen nur mit deiner Zustimmung möglich sind oder dass bestimmte Gegenstände nicht in der Wohnung verbleiben dürfen. Das gibt dir Kontrolle und verhindert, dass unzulässige Forderungen an den Nachmieter gestellt werden.
Praktische Tipps zur Vermeidung von Konflikten:
Markiere klar, welche Gegenstände Teil der Wohnung sind (z. B. Einbauküche).
Halte Übergaben protokollarisch fest, inkl. Fotos.
Wehre dich sofort gegen überhöhte oder unzulässige Ablöseforderungen.
Biete bei Unklarheiten eine faire Lösung an, statt es zu einem Streit kommen zu lassen.
Besondere Fälle und Stolperfallen für Vermieter bei der Ablöse
Auch wenn Ablöse auf den ersten Blick einfach wirkt, steckt der Teufel oft im Detail. Besonders folgende Konstellationen solltest du im Auge behalten und immer mitbedenken.Unterscheide immer auch nach der Anwendung des MRG.
Ablöse bei befristeten Mietverhältnissen
Gerade bei befristeten Verträgen ist Vorsicht geboten. Mieter:innen investieren oft weniger in die Wohnung, weil sie wissen, dass das Mietverhältnis zeitlich beschränkt ist. Wenn sie dennoch Verbesserungen vornehmen, kann es passieren, dass nach Ende der Befristung du als Vermieter:in zum Investkostenersatz verpflichtet bist, nicht der nächste Mieter. Kläre daher im Vorfeld, welche Investitionen du überhaupt zulässt und wie mit ihnen nach Mietende umzugehen ist.
Verbotene Ablöseforderungen
Wie bereits zuvor beschreiben, gibt es Ablösen, oft in Form von „Schwarzgeld“ die nicht zulässig sind. Unzulässig sind alle Ablösen, die keinen objektiven Gegenwert haben. Das betrifft insbesondere:
überhöhte Summen für Standardmöbel (z. B. eine alte Küchenzeile zum Neupreis),
Zahlungen, die bloß den „freien Mietzins“ aufbessern sollen,
Ablösen, die an die Vertragsunterzeichnung gekoppelt werden, obwohl kein entsprechender Sachwert dahintersteht.
Rückforderung durch Mieter:innen
Unzulässige Ablösen können nicht nur angefochten werden, du als Vermieter:in riskierst auch, dass solche Forderungen strafbar sind und ein Verwaltungsstrafverfahren droht.
Wichtig zu betonen ist, dass Mieter:innen Rückforderungsansprüche gelten machen können. Wird eine unzulässige Ablöse gezahlt, kann der oder die Mieter:in den Betrag bis zu zehn Jahre lang zurückfordern, und zwar nicht nur vom Vormieter, sondern auch von dir als Vermieter:in. Das bedeutet für dich ein erhebliches Risiko, wenn du solche Zahlungen duldest oder sogar einforderst. Dokumentiere daher genau, welche Zahlungen für welche Gegenstände geleistet wurden, und achte darauf, dass sie rechtlich haltbar sind.
Fazit
Ablösezahlungen sind heikles Thema und du als Vermieter:in stehst dabei mitten im Geschehen. Du solltest sicherstellen, dass Vereinbarungen zwischen Vormieter:in und Nachmieter:in rechtlich zulässig sind und gleichzeitig deine eigene Verantwortung als Vermieter:in im Blick behalten. Nur so verhinderst du rechtliche Probleme und stellst faire Verhältnisse her.
Das Wichtigste auf einen Blick: Akzeptiere nur zulässige Ablösen, also Zahlungen für Möbel oder Investitionen, die tatsächlich einen echten Gegenwert haben. Unzulässige Ablösen solltest du unbedingt vermeiden, denn sonst riskierst du Rückforderungsansprüche der Mieter:innen und im schlimmsten Fall sogar Strafen. Gleichzeitig ist Hausverstand gefragt, prüfe jede Vereinbarung sorgfältig, halte sie schriftlich fest und kommuniziere transparent frühzeitig mit allen Beteiligten.
Wenn du diese Grundsätze beherzigst, schützt du dich nicht nur vor rechtlichen Risiken, sondern schaffst auch Klarheit und Fairness zwischen allen Mietparteien. So wird die Ablöse zu einem nützlichen Instrument für die Praxis und nicht zu einem Stolperstein, der Konflikte nach sich zieht.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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