02.09.2025
Recht
OGH-Urteil (Juni 2025): Parken auf Allgemeinflächen erlaubt
Der OGH erlaubt das Parken auf Allgemeinflächen, wenn keine Beeinträchtigung vorliegt. Erfahre, was das Urteil für dich als Vermieter:in bedeutet.
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Neues OGH-Urteil über Parken auf Allgemeinflächen
Parken in Wohnhausanlagen. Kaum ein Thema sorgt so regelmäßig für Konflikte wie dieses. Ob jemand sein Auto „nur kurz“ vor dem Eingang abstellt, das Fahrrad neben dem Müllraum parkt oder Besucher:innen die Zufahrt blockieren, schnell stellt sich in der Nachbarschaft die Frage, ob das erlaubt ist oder nicht.
Mit einer Entscheidung vom Juni 2025 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) nun für mehr Klarheit gesorgt. Im Urteil 5Ob80/25p stellt der OGH klar: Das bloße Abstellen eines Fahrzeugs auf Allgemeinflächen ist grundsätzlich zulässig – solange keine konkrete Beeinträchtigung anderer vorliegt.
Damit rückt der OGH die bisherige Praxis in ein neues Licht. Viele Hausverwaltungen und Eigentümer:innen gingen bislang davon aus, dass das Parken auf Allgemeinflächen generell untersagt werden kann. Nun ist klar, so einfach ist es nicht.
Als Vermieter:in und Eigentümer:in solltest du nun wissen, was das Urteil wirklich aussagt, wo die rechtlichen Grenzen verlaufen und welche Folgen es für den Alltag in einer Wohnhausanlage und für deine Mieter:innen hat. Diese Fragen beantworten wie im nachfolgenden Artikel.
Allgemeine Rechtslage zur Nutzung von Allgemeinflächen
Allgemeinflächen sind jene Teile einer Wohnhausanlage, die nicht einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, sondern allen Miteigentümer:innen oder Mieter:innen zur Nutzung offenstehen. Dazu gehören typischerweise Gänge, Stiegenhäuser, Innenhöfe, Grünflächen, Zufahrten oder auch Abstellräume.
Die Grundregel lautet, Allgemeinflächen dürfen von allen Bewohner:innen bestimmungsgemäß und schonend genutzt werden. Das bedeutet, dass die Nutzung dem Zweck der Fläche entsprechen muss und andere Bewohner:innen dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden dürfen.
Beispiel: Das Abstellen eines Kinderwagens im Gang ist zulässig, solange Fluchtwege nicht blockiert werden. Gleiches gilt Rollatoren oder andere Gehilfen. Entscheidend ist stets der konkrete Einzelfall. Hierauf findest du mehr Infos in unserem Artikel Geruch durch Schuhe im Treppenhaus
Gerade beim Parken von Autos war die Rechtslage bislang besonders umstritten. Denn Zufahrten oder Höfe sind meist nicht als Abstellflächen gewidmet. Dennoch kommt es in der Praxis ständig vor, dass Bewohner:innen ihre Fahrzeuge dort zumindest vorübergehend abstellen.
Ein weiterer Aspekt ist die Rolle der Eigentümergemeinschaft, denn bei Wohnungseigentum können die Miteigentümer:innen durch Hausordnung oder Beschlüsse regeln, in welchem Rahmen bestimmte Flächen genutzt werden dürfen. Solche Regelungen müssen aber verhältnismäßig sein und dürfen die zulässige Nutzung nicht völlig ausschließen. Schon bisher galt, dass ein generelles, pauschales Verbot für die Nutzung von Allgemeinflächen rechtlich problematisch ist. Vielmehr muss im Einzelfall geprüft werden, ob eine Nutzung tatsächlich eine unzumutbare Beeinträchtigung darstellt.
Lesetipp: Wie eine Eigentümerversammlung vonstatten geht, erfährst du in unserem Artikel zur Eigentümerversammlung.
Der konkrete Fall und die Entscheidung des OGH (5Ob80/25p)
Im aktuellen Urteil 5Ob80/25p hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass das Parken auf Allgemeinflächen einer Wohnhausanlage grundsätzlich zulässig ist, solange dadurch keine konkrete Beeinträchtigung anderer Eigentümer:innen oder der Hausordnung entsteht. Der Fall betraf eine Wohnhausanlage, in der einzelne Eigentümer:innen andere Miteigentümer:innen wegen auf der Allgemeinfläche abgestellter Fahrzeuge abmahnen wollten.
Der OGH entschied, dass Allgemeinflächen gemeinschaftlich genutzt werden dürfen, sofern dies den vertraglichen Regelungen, der Hausordnung und dem Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme entspricht. Ein generelles Verbot, beispielsweise für alle Fahrzeuge oder bestimmte Eigentümer:innen, sei rechtswidrig, wenn keine konkrete Gefährdung oder Einschränkung nachweisbar ist.
Kernpunkte der Entscheidung:
Gemeinschaftliches Nutzungsrecht: Eigentümer:innen dürfen die Allgemeinflächen nutzen, solange es den vereinbarten Regeln entspricht.
Keine pauschalen Verbote: Einzelne Eigentümer:innen können nicht per se untersagen, dass andere dort parken.
Konkrete Beeinträchtigungen: Ein Eingriff ist nur dann rechtlich haltbar, wenn eine tatsächliche Beeinträchtigung vorliegt z. B. blockierte Zufahrten oder Gefährdung der Sicherheit.
Damit stärkt das Urteil die Position der Bewohner:innen, die ihre Fahrzeuge auf den gemeinschaftlichen Flächen abstellen, und gibt zugleich klaren Maßstab, wann ein Widerspruch berechtigt ist. Es kommt auf Einzelfallprüfung und Nachweis der Unzumutbarkeit an.
Ungeklärt bleibt trotz des OGH-Urteils eine Vielzahl an Fragen
Trotz der klaren Entscheidung des OGH im Urteil 5Ob80/25p bleiben einige Fragen offen, die für Eigentümer:innen und Mieter:innen relevant sind. Das Urteil bestätigt zwar die grundsätzliche Zulässigkeit des Parkens auf Allgemeinflächen einer Wohnhausanlage, lässt aber gewisse Details unbestimmt:
Abgrenzung zu Sonderflächen: Ist die Fläche explizit als Besucherparkplatz, Stellplatz für bestimmte Wohnungen oder für andere Zwecke reserviert, greift die allgemeine Zulässigkeit nicht automatisch. Hier bleibt die Hausordnung entscheidend.
Dauer und Intensität des Parkens: Dauerparken auf Allgemeinflächen kann problematisch sein, insbesondere wenn es die Bewegungsfreiheit, Zufahrten oder Rettungswege einschränkt. Konkrete Grenzen gibt das Urteil nicht vor.
Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft: Einzelne Eigentümer:innen könnten argumentieren, dass die Nutzung der Allgemeinfläche ihre Rechte einschränkt. In solchen Fällen muss individuell geprüft werden, ob eine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt.
Abgrenzung zu Privatflächen: Nicht jede Fläche innerhalb einer Wohnhausanlage zählt automatisch als Allgemeinfläche. Die genaue Widmung im Grundbuch und in der Hausordnung ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden.
Wichtiger Hinweis: Auch nach dem OGH-Urteil solltest du als Vermieter:in die Hausordnung sorgfältig prüfen und dokumentieren, welche Flächen Allgemeinflächen sind und wie deren Nutzung geregelt ist. So lassen sich Konflikte vermeiden.
Praktische Folgen und Handlungsempfehlungen für Vermieter
Für dich als Vermieter:in bringt das OGH-Urteil 5Ob80/25p einige wichtige Änderungen im Umgang mit Allgemeinflächen mit sich. Grundsätzlich zeigt das Urteil, dass Mieter:innen oder Eigentümer:innen auf Allgemeinflächen parken dürfen, solange keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer besteht. Pauschale Verbote sind rechtlich nicht haltbar. Gleichzeitig eröffnet die Entscheidung aber auch Möglichkeiten, Konflikte im Vorfeld zu vermeiden und klare Regeln zu etablieren.
Zunächst solltest du die Hausordnung überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Stelle sicher, dass eindeutig festgehalten wird, welche Flächen Allgemeinflächen sind, welche Stellplätze reserviert werden und wie Besucher:innen die Flächen nutzen dürfen. So vermeidest du Missverständnisse und mögliche Konflikte unter den Bewohner:innen.
Lesetipp: Unser Artikel Hausordnung richtig verfassen hilft dir, klare und rechtssichere Regelungen zu formulieren.
Kommunikation ist das A und O, informiere Mieter:innen transparent über die geltenden Regeln. Wenn alle Parteien wissen, welche Flächen frei nutzbar sind und welche Einschränkungen es gibt, lassen sich viele Streitigkeiten schon im Vorfeld verhindern. Gleichzeitig solltest du Sonder- und Privatflächen klar markieren, damit jeder genau weiß, welche Bereiche wirklich Allgemeinflächen sind. Das schützt dich bei rechtlichen Auseinandersetzungen.
Sollten dennoch Konflikte auftreten, etwa weil jemand glaubt, dass sein Parkplatz blockiert wird, ist es ratsam als Vermieter:in, frühzeitig einzugreifen. Ein klärendes Gespräch oder eine pragmatische Anpassung der Nutzung kann oft größere Streitigkeiten vermeiden. Achte dabei darauf, dass du die Nutzung nur dort einschränkst, wo tatsächlich eine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt, wie z. B. blockierte Zufahrten, Rettungswege oder Sicherheitsrisiken. Pauschale Verbote könnten andernfalls nach dem OGH-Urteil angefochten werden.
Schließlich solltest du als Vermieter:in die Regelungen schriftlich festhalten und dokumentieren. Jede Vereinbarung oder Änderung sollte klar protokolliert und kommuniziert werden. Das erleichtert spätere Entscheidungen und sichert dich ab.
Fazit zum Parken auf Allgemeinflächen in Wohnungsanlagen
Das OGH-Urteil 5Ob80/25p zeigt klar, parken auf Allgemeinflächen in Wohnhausanlagen ist grundsätzlich zulässig, solange dadurch keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Bewohner:innen entsteht. Pauschale Verbote oder restriktive Regeln ohne konkrete Begründung sind nach der Entscheidung rechtlich nicht haltbar.
Daher solltest du besonders auf klare, transparente Regelungen in der Hausordnung, eine offene Kommunikation mit allen Bewohner:innen und die Dokumentation von Sonderfällen achten. So lassen sich Konflikte frühzeitig vermeiden, und gleichzeitig schützt du dich rechtlich.
Prüfe, welche Flächen als Allgemeinflächen gelten, welche Stellplätze individuell zugeordnet sind und wie Besucher:innen die Anlage nutzen dürfen. Durch präzise Hausordnungsregelungen und frühzeitige Information kannst du Missverständnisse verhindern und ein harmonisches Miteinander fördern.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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