Finanzierungen für Anlegerwohnungen in Österreich seit Juli 2025: Was du jetzt beachten musst

Einleitung

Immobilien gelten auch 2025 weiterhin als eine der stabilsten Anlageformen in Österreich, besonders in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, hoher Inflation und volatiler Aktienmärkte. Mit sinkenden Kaufpreisen, steigenden Mieten und einem wachsenden Interesse an Sachwerten gewinnen Anlegerwohnungen wieder an Attraktivität. Doch eine gute Immobilie allein reicht nicht aus. Wer in eine Anlegerwohnung investieren will, muss vor allem eines richtig machen: die Finanzierung.

Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung im Juli 2025 hat sich der Rahmen für Immobilienkredite in Österreich spürbar verändert. Banken bewerten Finanzierungen wieder individueller und bieten damit Chancen, aber auch neue Risiken. In diesem Artikel zeigen wir dir, welche Arten der Finanzierung aktuell typisch sind, wie viel Eigenkapital du brauchst, worauf Kreditinstitute nun achten und wie du deine Finanzierung langfristig solide aufstellen kannst. Denn nur wer seine Zahlen im Griff hat, legt den Grundstein für ein nachhaltiges Investment.

Was ist eine Anlegerwohnung überhaupt?

Eine Anlegerwohnung ist eine Eigentumswohnung, die nicht zur Eigennutzung, sondern ausschließlich als Kapitalanlage gekauft wird. Das bedeutet: Ziel ist es nicht, selbst darin zu wohnen, sondern durch regelmäßige Mieteinnahmen sowie langfristige Wertsteigerung Erträge zu erwirtschaften.

Typischerweise handelt es sich bei Anlegerwohnungen um kompakte, gut vermietbare Einheiten – oft zwischen 30 und 70 m² groß, mit funktionalem Grundriss, moderner Ausstattung und guter Verkehrsanbindung. Besonders gefragt sind Standorte mit stabiler Wohnraumnachfrage, etwa in Ballungsräumen, touristische Regionen oder Universitätsstädten wie Wien, Graz, Linz oder Salzburg.

Der Kauf erfolgt meist im Privatvermögen, seltener im Betriebsvermögen, und wird aus steuerlicher Sicht unter „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ geführt. Anleger:innen profitieren von laufenden Einnahmen, der Möglichkeit zur steuerlichen Absetzbarkeit von Werbungskosten – etwa Zinsen, Betriebskosten oder Instandhaltungen – und einem potenziellen Verkaufsgewinn in der Zukunft.

Der Kauf einer Anlegerwohnung stellt hierbei eine unternehmerische Entscheidung mit Chancen und Risiken dar und sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Es erfordert eine sorgfältige Auswahl des Objekts, eine realistische Kalkulation der Finanzierung und ein klares Verständnis der steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich. Damit du in diesem Prozess die richtigen Entscheidungen triffst, werden wir in diesem Artikel auf die wichtigsten Themen eingehen, sodass du für den nächsten Schritt gewappnet bist.

Wie der Kauf und die anschließende Vermietung einer Anlegerwohnung abläuft und auf welche Kriterien du bei der Immobilienwahl achten solltest, erklären wir dir hier.

Welche Finanzierungsarten gibt es?

Wer eine Anlegerwohnung erwerben möchte, steht früher oder später vor der zentralen Frage: Wie finanziere ich dieses Investment? In der Praxis läuft es fast immer auf eine Kombination aus Eigenkapital und einem klassischen Immobilienkredit hinaus. Wie diese beiden Bausteine zusammenspielen, welche Besonderheiten es in Österreich zu beachten gilt und worauf Banken dabei besonders achten, sehen wir uns im Detail an.

Eigenkapital – dein Fundament

Möchtest du eine Eigentumswohnung erwerben, spielt das Eigenkapital eine tragende Rolle. Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich? Und noch wichtiger, wie viel solltest du idealerweise einbringen?

Bis vor kurzem galten in Österreich durch die KIM-Verordnung strenge Mindestanforderungen: Mindestens 20 % des Kaufpreises mussten durch Eigenmittel gedeckt sein, zusätzlich mussten auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Vertragserrichtung etc.) aus eigener Tasche bezahlt werden. Das summierte sich schnell auf rund 30 % des gesamten Investitionsvolumens.

Mit 1. Juli 2025 ist die KIM-Verordnung nun ausgelaufen. Dennoch bleiben die alten Richtwerte relevant, denn viele Banken orientieren sich weiterhin daran, auch ohne gesetzliche Pflicht. Denn: Ein höherer Eigenmittelanteil senkt das Risiko für die Bank und verbessert deine Konditionen. Darüberhinaus fordern manche Banken für Anlegerwohnungen einen höheren Eigenmittelanteil, als bei Wohnungen, die man selbst bewohnt.

Wissen: Die Faustregel besagt, du solltest ca. 30% Eigenmittel bei deinem Investment einbringen.

Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto geringer ist die benötigte Kreditsumme und desto niedriger dein monatlicher Kapitaldienst (Zinsen + Tilgung). Für dich bedeutet das: mehr Liquidität, weniger Risiko bei Leerstand und bessere Verhandlungsbasis bei der Bank. Auch die Chance auf Fixzinsen zu günstigen Sätzen steigt mit höherem Eigenkapitalanteil.

Was zählt zum Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählen alle liquiden Mittel, die du aus eigener Kraft zur Verfügung stellen kannst, darunter:

• Sparguthaben oder Festgeld

• Bausparverträge

• Wertpapierdepots (sofern liquide und belastbar)

• private Darlehen im Familienkreis (sofern nachweisbar)

Banken verlangen einen klaren Nachweis über die Herkunft des Eigenkapitals – etwa durch Kontoauszüge, Depotauszüge oder Bausparbescheinigungen.

Tipp: Behalte einen Teil deines Vermögens als Rücklage – idealerweise sechs bis zwölf Monatsmieten. So bist du für unerwartete Ausgaben wie Reparaturen oder vorübergehenden Leerstand gut abgesichert.

Immobilienkredit – dein Hebel

Wenn du eine Anlegerwohnung nicht zur Gänze aus Eigenmitteln finanzieren möchtest – was in der Praxis fast immer der Fall ist – stellt ein Immobilienkredit das zentrale Finanzierungsinstrument dar. Für private Anleger:innen kommen dabei vor allem zwei Kreditarten infrage: das Annuitätendarlehen und der Hypothekarkredit. Beide werden üblicherweise grundbücherlich besichert – das bedeutet, die Bank erhält ein Pfandrecht an der Wohnung, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

Kreditarten im Überblick

Wenn du den Kauf einer Anlegerwohnung nicht vollständig mit Eigenkapital finanzierst, führt der Weg fast immer über einen Immobilienkredit. In Österreich kommen dabei vor allem grundbücherlich besicherte Hypothekarkredite zum Einsatz. Die Bezeichnung „Hypothekarkredit“ sagt allerdings nichts über die Rückzahlungsform aus – diese erfolgt üblicherweise als Annuitätendarlehen.

Beim Annuitätendarlehen zahlst du über die gesamte Laufzeit hinweg einen konstanten Monatsbetrag – die sogenannte Annuität. Diese setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch sich der Tilgungsanteil allmählich erhöht, während der Zinsanteil abnimmt. Das sorgt für klare Planung und ist die Standardform der Rückzahlung bei den meisten Immobilienfinanzierungen.

Viele Banken bieten dabei die Wahl zwischen Fixzins- und Variabelzins-Krediten:

• Bei einem Fixzins-Kredit bleibt der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (z. B. 10 oder 15 Jahre) unverändert. Diese Variante bietet dir Planungssicherheit, ist aber oft mit einem etwas höheren Einstiegszinssatz verbunden.

• Bei einem variabel verzinsten Kredit ist der Zinssatz an den 3-Monats-Euribor gekoppelt. Diese Option kann kurzfristig günstiger sein, birgt jedoch das Risiko steigender Zinsen – und damit höherer Monatsraten.

Eine weitere Möglichkeit stellt das Bauspardarlehen dar. Es ist an einen bestehenden Bausparvertrag gekoppelt und bietet oft gedeckelte Zinssätze mit staatlicher Förderung. Die maximale Kreditsumme ist jedoch meist begrenzt (z. B. 180.000 Euro pro Person), wodurch sich diese Variante eher für kleinere Anlageobjekte oder zur Teilfinanzierung eignet.

In der Praxis wählen viele Anleger:innen einen Hypothekarkredit mit Annuitätentilgung, ergänzt durch Fixzinsvereinbarungen. Welche Variante für dich am sinnvollsten ist, hängt von deiner Eigenmittelausstattung, deinem Risikoprofil und der geplanten Haltedauer der Immobilie ab.

Tipp: In unsicheren Zinsphasen setzen viele Anleger:innen auf Fixzins-Kredite mit Laufzeiten von 10 oder 15 Jahren. So bleibt die monatliche Belastung planbar.

Tilgung, Zinsen und Laufzeit

Ob dein Investment in eine Anlegerwohnung langfristig tragfähig ist, entscheidet sich nicht allein am Kaufpreis, sondern auch an den Bedingungen deines Kredits. Dabei spielen drei Faktoren eine Schlüsselrolle: der Zinssatz, die Tilgung und die Laufzeit. Sie beeinflussen direkt, wie hoch deine monatliche Belastung ist und wie viel du über die Jahre tatsächlich zurückzahlst.

Beim Zinssatz solltest du immer zwischen Sollzins und Effektivzins unterscheiden. Der Sollzins gibt an, wie hoch der reine Zins auf den Kreditbetrag ist, der Effektivzins hingegen berücksichtigt zusätzlich Gebühren, Nebenkosten und Auszahlungsmodalitäten. Für den realistischen Kostenvergleich zählt letztlich der Effektivzins, denn er zeigt, wie teuer der Kredit tatsächlich ist.

Mit Stand Mitte 2025 liegen die marktüblichen Zinssätze für Immobilienkredite in Österreich bei etwa 3,25 bis 4 % für variable Finanzierungen. Fixzinsdarlehen, also Kredite mit festgeschriebenem Zinssatz über zehn oder fünfzehn Jahre, liegen geringfügig darüber. Welche Variante sinnvoller ist, hängt auch davon ab, wie stark du auf Planungssicherheit angewiesen bist. In volatilen Zinsphasen greifen viele Anleger:innen zu Fixzinsangeboten, um vor unerwarteten Steigerungen geschützt zu sein, auch wenn sie im Vergleich etwas teurer wirken.

Die Tilgung, also die Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals, startet bei den meisten Annuitätendarlehen mit einer Anfangstilgung zwischen 1,5 und 2,5 % pro Jahr. Der monatlich zu zahlende Betrag bleibt bei dieser Kreditform konstant, doch der Anteil von Zinsen und Tilgung verschiebt sich im Zeitverlauf. Anfangs zahlst du überwiegend Zinsen, später verringert sich der Zinsanteil und du tilgst schneller. Die übliche Laufzeit solcher Finanzierungen beträgt 20 bis 30 Jahre. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Monatsrate, aber auch desto geringer die Gesamtkosten über die Laufzeit gesehen. Wer sich für eine längere Laufzeit entscheidet, entlastet zwar sein Monatsbudget, zahlt aber insgesamt mehr Zinsen.

Ein nicht zu unterschätzender Hebel sind Sondertilgungen. Viele Banken erlauben dir, zusätzlich zur regulären Tilgung jährlich einen bestimmten Betrag außerplanmäßig zurückzuzahlen, oft bis zu fünf Prozent der Restschuld. Das kann die Laufzeit erheblich verkürzen und Zinskosten spürbar reduzieren. Achte jedoch bereits bei Vertragsabschluss auf die vertraglich erlaubte Flexibilität, nicht jede Bank erlaubt Sondertilgungen ohne Gebühren. Auch das Thema Umfinanzierung solltest du im Blick haben: Läuft eine Fixzinsbindung aus, kannst du zu neuen Konditionen verlängern oder zur Konkurrenz wechseln, was sich bei gesunkenem Zinsniveau auszahlen kann.

Was viele unterschätzen: Kreditkosten entstehen nicht nur durch Zinsen. Auch Vertragsbedingungen wie Bearbeitungsgebühren, mögliche Ratenpausen oder Vorfälligkeitsentschädigungen spielen eine Rolle. Sie können den Unterschied ausmachen, ob du bei Leerstand oder unvorhergesehenen Ausgaben flexibel bleibst – oder nicht.

All diese Parameter greifen ineinander und beeinflussen, ob deine Finanzierung solide ist oder auf wackeligem Fundament steht. Deshalb lohnt es sich, nicht nur auf die Monatsrate zu schauen, sondern auch auf das große Ganze: Wie sicher ist der Zins? Wie flexibel bin ich im Fall der Fälle? Und wie hoch sind die tatsächlichen Gesamtkosten über die Laufzeit?

Praktisches Beispiel für eine Anlegerwohnung

Um besser zu verstehen, wie viel eine Anlegerwohnung tatsächlich kostet und wie sich die Finanzierung auf deine Liquidität auswirkt, sehen wir uns ein realistisches Beispiel an:

Eine Neubauwohnung in Eferding, 70 m² – ideal für die Vermietung.

• Kaufpreis: 310.000 €

• Eigenkapital: 30 % (ohne Nebenkosten) → 93.000 €

• Fremdkapital: 70% → 217.000 €

• Laufzeit: 25 Jahre

• Effektivzins: 4,0 %, Fixzins auf 15 Jahre

Berechnet man aus diesen Parametern eine monatliche Kreditrate, so ergibt sich in etwa ein Betrga von 1.145 €

Eine Wohnung in dieser Klasse kann anschließend für rund 800 Euro Nettomiete pro Monat vermietet werden. Die Miete wird jährlich um 3 % indexiert, was bedeutet, dass deine Einnahmen mit der Zeit steigen, während die Kreditrate konstant bleibt. In den ersten Jahren ergibt sich daraus ein monatlicher Negativsaldo von etwa 345 €. Diesen Betrag musst du in den ersten Jahren aus deinen Ersparnissen decken, doch dieser verringert sich Jahr für Jahr durch die Indexierung.

Nach 5 Jahren liegt die Miete bereits bei rund 927 €, der monatliche Zuschuss sinkt auf etwa 218 €. Nach 10 Jahren bist du bereits nahe an der Kostendeckung, ohne dass du an der Finanzierung etwas verändert hast, sofern die Wohnung durchgehend vermietet ist.

Gleichzeitig steigt der Marktwert der Immobilie: Bei einer konservativen jährlichen Wertsteigerung von 2 % beträgt der fiktive Verkaufswert nach 10 Jahren etwa 378.000 € (vs. 310.000 € Kaufpreis). So entsteht, zusätzlich zum laufenden Cashflow, ein stiller Vermögenszuwachs von knapp 70.000 €.

Dieses Beispiel zeigt: Eine Anlegerwohnung muss nicht ab Tag eins Gewinn abwerfen, um sinnvoll zu sein. Viel entscheidender ist ein tragfähiges Finanzierungsmodell, ein verlässlicher Standort und der lange Atem, um von Mieteinnahmen und Wertsteigerung zu profitieren.

Tipp: Achte bei der Berechnung nicht nur auf die Kreditrate. Rücklagen für Reparaturen, Leerstand oder Verwaltungskosten solltest du immer mitdenken – selbst bei professioneller Vermietung.