Regenrinne reinigen: Informationen für Vermieter in Österreich

Warum eine saubere Regenrinne so wichtig ist

Ob Herbstlaub, Taubenkot oder Schmutz aus der Umgebung, verstopfte Regenrinnen können für Immobilieneigentümer schnell zum teuren Problem werden. Wenn das Wasser nicht mehr richtig abfließt, drohen Feuchtigkeitsschäden an der Fassade, Schimmelbildung oder sogar Frostschäden im Winter. Für Vermieter stellt sich dabei eine wichtige Frage: Wer ist eigentlich für die Reinigung der Regenrinne zuständig und dürfen die Kosten auf die Mieter umgelegt werden?

Gerade in Mietobjekten mit mehreren Parteien ist die regelmäßige Wartung und Reinigung der Dachrinne ein Thema, das rechtlich und organisatorisch klar geregelt sein sollte. In diesem Artikel erfährst du, was laut österreichischem Mietrecht gilt, welche Pflichten du als Vermieter hast, und wie du die Kosten korrekt über die Betriebskosten abrechnest.

Wer ist für die Reinigung zuständig – Vermieter oder Mieter?

Grundsätzlich gilt: Die Verantwortung für die Reinigung der Regenrinne liegt beim Vermieter. Als Eigentümer bist du verpflichtet, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, dazu zählt auch die regelmäßige Wartung und Instandhaltung von Dachrinnen und Fallrohren. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass Regenwasser kontrolliert abgeleitet wird und keine Schäden an der Bausubstanz entstehen.

Kann die Pflicht an Mieter übertragen werden?

In der Regel nicht, zumindest nicht bei größeren Mehrparteienhäusern oder Wohnungen in Eigentümergemeinschaften. In Mietverhältnissen außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG, etwa Ein- oder Zweifamilienhäusern, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass bestimmte Erhaltungs- oder Reinigungsaufgaben, wie etwa die Reinigung der Regenrinne, dem Mieter obliegen. Diese Regelung muss eindeutig formuliert, sachlich gerechtfertigt und mit dem Konsumentenschutzrecht vereinbar sein. Außerrdem muss diese Regelung klar und ausdrücklich im Mietvertrag stehen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine solche Überwälzung unzulässig.

In der Praxis ist eine solche Übertragung aber selten und mit rechtlicher Unsicherheit behaftet. Wer auf Nummer sicher gehen will, übernimmt die Organisation der Reinigung selbst und rechnet die Kosten (sofern erlaubt) über die Betriebskosten ab. Was dabei erlaubt ist, klären wir im nächsten Abschnitt.

Gesetzliche Grundlagen in Österreich (MRG)

In Österreich regelt u.a. das Mietrechtsgesetz (MRG), welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen und wer für welche Instandhaltungsmaßnahmen zuständig ist. Die Reinigung der Regenrinne fällt dabei in einen rechtlich interessanten Bereich. Sie kann, je nach Ausgestaltung, als Betriebskostenposition oder als Instandhaltungsmaßnahme gewertet werden.

Was sagt das Gesetz?

Laut § 21 Abs 1 Z 2 MRG zählen zu den Betriebskosten unter anderem Aufwendungen für die „Unratabfuhr“. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in seiner Entscheidung vom 24.02.2015 (5 Ob 9/15g) bestätigt, dass darunter auch die regelmäßige Reinigung der Dachrinnen von Laub, Schutt und Taubenkot fällt, sofern diese Reinigung regelmäßig erfolgt und zur Erhaltung des ordentlichen Hausbetriebs notwendig ist.

Wichtig: Es muss sich um wiederkehrende Maßnahmen handeln. Ein einmaliger Noteinsatz, etwa nach einem Sturm oder bei akuter Verstopfung, fällt nicht unter die Betriebskosten und ist vom Vermieter selbst zu tragen.

Abgrenzung zur Instandhaltung

Wenn die Dachrinne beschädigt oder bereits verstopft ist und durch eine Reinigung wiederhergestellt werden muss, kann es sich nicht mehr um eine laufende Betriebskostenmaßnahme, sondern um eine Instandhaltung oder Instandsetzung handeln. Diese Kosten sind nicht umlagefähig und vom Eigentümer zu tragen.

Im nächsten Abschnitt klären wir, welche konkreten Kostenarten tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden dürfen und worauf du bei der Betriebskostenabrechnung achten musst.

Ist die Reinigung der Regenrinne eine Betriebskostenposition?

Ja, aber mit Bedingungen. Die regelmäßige Reinigung der Regenrinne kann in Österreich unter bestimmten Bedingungen als Betriebskostenposition geltend gemacht werden, vorausgesetz es handelt sich um wiederkehrende Maßnahmen zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes z.B. eine jährliche oder halbjährliche Reinigung, insbesondere bei hohem Laubbefall durch nahegelegene Bäume.

Voraussetzung: Regelmäßigkeit und Notwendigkeit

Die Umlagefähigkeit wurde, wie im vorherigen Abschnitt erläutert, vom OGH ausdrücklich anerkannt. Entscheidend ist, dass die Reinigung regelmäßig erfolgt und nicht erst im akuten Schadensfall. Wird die Dachrinne erst gereinigt, wenn sie bereits verstopft ist und es zu Schäden kommt, gelten die Kosten als Instandhaltungsaufwand und können nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden.

Achtung: Auch wenn § 21 MRG einen taxativen Betriebskostenkatalog enthält, musst du als Vermieter sicherstellen, dass die Dachrinnenreinigung korrekt als Teil der Betriebskosten angeführt wird, entweder als Teil der allgemeinen Reinigungs- und Hausbetreuungskosten oder (bei externer Vergabe) separat ausgewiesen. Eine transparente und nachvollziehbare Darstellung schützt dich vor Rückfragen und potenziellen Einsprüchen seitens der Mieter.

Welche Kosten der Regenrinnenreinigung sind umlagefähig?

Die Reinigung der Regenrinne verursacht laufende Kosten, etwa für Dienstleister, Entsorgung oder Hausbetreuung. Die Umlagefähigkeit der Kosten für die Regenrinnenreinigung ist insbesondere davon abhängig, ob der Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt. Bei gänzlicher Nichtanwendung des MRG ist eine vertragliche Betriebskostenvereinbarung erforderlich, andernfalls dürfen diese Kosten nicht weiterverrechnet werden.