12.12.2025
Recht
Bauträgervertrag in Österreich: Das musst du als Vermieter wissen
Was ist ein Bauträgervertrag? Erfahre, worauf Vermieter in Österreich achten müssen, welche Inhalte Pflicht sind und wie dich das BTVG schützt.
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Allgemeines zum Bauträger
Wenn du vorhast, eine Immobilie bauen zu lassen, die du später vermieten willst, dann ist der Bauträgervertrag einer der zentralen Bausteine deines Projekts. Er regelt nicht nur, wie und wann du Eigentum an der neuen Liegenschaft erwirbst, sondern auch, welche Leistungen der Bauträger erbringt, wie Zahlungen abgesichert sind und welche Rechte und Pflichten du als Käufer:in hast.
Im Unterschied zum klassischen Kaufvertrag über eine bestehende Immobilie betrifft ein Bauträgervertrag den Erwerb eines Objekts, das erst gebaut wird oder sich noch im Bau befindet. Das bringt spezifische rechtliche Rahmenbedingungen mit sich, vor allem, um dich vor Risiken wie Planungsänderungen, Bauverzögerungen oder gar der Insolvenz des Bauträgers zu schützen.
Dies ist für dich als Vermieter:in besonders wichtig, da es beim Neubau oft um hohe Summen, lange Zeiträume und komplexe Leistungen geht. Eine unklare Vertragslage kann dazu führen, dass du am Ende mehr bezahlst, als du geplant hast, Verzögerungen eintreten oder mangelhafte Leistungen akzeptieren musst.
Gleichzeitig beeinflusst der Bauträgervertrag die Vermietbarkeit deiner zukünftigen Immobilie: Aspekte wie Fertigstellungstermine, Qualität der Bauausführung und Ausstattung haben direkte Auswirkungen auf Mietpreis, Leerstand und langfristige Erträge.
In diesem Artikel zeigen wir dir, was ein Bauträgervertrag technisch und rechtlich umfasst, welche gesetzlichen Schutzmechanismen in Österreich gelten, welche Inhalte unbedingt Teil des Vertrags sein sollten und worauf du als künftige:r Vermieter:in besonders achten musst. Für eine genaue Prüfung eines Bauträgervertrages lasse dich immer fachlich Beraten (von einem Rechtsanwalt).
Der Bauträger und seine Aufgaben
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke bebaut und die fertigen Einheiten, meist Wohnungen oder Häuser, an Käufer:innen verkauft. Er organisiert Planung, Bauausführung, Finanzierung des Bauprojekts und die gesamte rechtliche Abwicklung. Du kaufst also nicht nur eine Immobilie, sondern auch eine komplexe Bauleistung. Ein Bauträger unterscheidet sich vom klassischen Bauunternehmen. Der Bauträger übernimmt das gesamte Projekt auf eigenes Risiko und schuldet dir ein fertiges, vertraglich definiertes Objekt.
Lesetipp: Eine ausführlichere Erklärung zum Begriff Bauträger findest du auch im Artikel Was ist ein Bauträger?
Was ist ein Bauträgervertrag?
Ein Bauträgervertrag ist eine besondere Vertragsform, die Kaufvertrag und Bauvertrag in einem Dokument verbindet. Dieser muss immer schriftlich abgeschlossen werden. Du kaufst also nicht nur die Immobilie, sondern gleichzeitig auch die Errichtung oder Fertigstellung des Gebäudes durch den Bauträger. Der Bauträgervertrag ist also ein Vertrag über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrecht bzw. sonstigen Nutzungsrechten.Typischerweise kommt er in diesen Fällen zum Einsatz:
der Kauf einer erst zu errichtenden Wohnung oder eines Hauses
der Kauf einer gerade im Bau befindlichen Immobilie
der Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie, bei der wesentliche Baumaßnahmen vom Bauträger durchgeführt werden
Damit unterscheidet sich der Bauträgervertrag deutlich vom klassischen Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie. Bei Bestandsobjekten kaufst du ein fertiges Gebäude, beim Bauträgervertrag kaufst du hingegen ein Versprechen über die Herstellung eines bestimmten Zustands samt aller Pflichten, Fristen und Sicherungsmechanismen, die das BTVG vorgibt.
Das BTVG (Bauträgervertragsgesetz)
Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) ist das Kernstück der Absicherung. Es wurde geschaffen, um Käufer:innen vor den großen finanziellen Risiken zu schützen, die beim Erwerb von noch nicht existenten Immobilien entstehen. Das oberste Ziel ist es, zu verhindern, dass du hohe Summen vorauszahlst und im Falle einer Insolvenz des Bauträgers am Ende ohne Immobilie und ohne dein Geld dastehst.
Das Gesetz gilt immer, wenn du als Käufer:in eine Wohnung oder ein Haus in Österreich erwirbst, das erst noch errichtet wird und du dafür Zahlungen vor der Fertigstellung von mindestens € 150,- pro m2 Nutzfläche leistest. Deine Kaufabsicht, die spätere Vermietung, ist dabei irrelevant, solange die Nutzung zumindest teilweise Wohnzwecken dient.
Das BTVG regelt zwingend, dass deine Zahlungen an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt sein müssen und durch einen Treuhänder oder eine Bankgarantie abgesichert werden. Diese Sicherstellung muss bereits vor deiner ersten Zahlung erfolgen.
Kurz gesagt: Das BTVG garantiert dir, dass der Bauträger nicht über dein Geld verfügen kann, bevor er die vereinbarten Bauleistungen erbracht und deine Eigentumssicherung im Grundbuch (oder eine gleichwertige Garantie) hergestellt hat. Es ist somit die gesetzliche Grundlage für dein sicheres Anleger-Investment.
Inhalt des Bauträgervertrages
Ein Bauträgervertrag ist kein einfacher Kaufvertrag, er regelt einen komplexen Bauprozess und enthält deutlich mehr Elemente als der klassische Kauf einer Bestandsimmobilie. Gerade wenn du die Immobilie später vermieten willst, ist es wichtig, dass der Vertrag sauber, vollständig und rechtlich wasserdicht ist.
Vor allem das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) und die daraus resultierende Handhabung in der Praxis geben dir die notwendige Orientierung und definieren, was in einen korrekten Bauträgervertrag gehört.
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Vertragsgegenstand und Baubeschreibung
Zu Beginn steht die präzise Beschreibung und Übergabe dessen, was gebaut bzw. gekauft werden soll. Dazu gehören zumindest:
Genaue Angabe des Grundstücks und der künftigen Einheit(en).
Lagepläne, Grundrisse und alle relevanten Maßangaben.
Die detaillierte Baubeschreibung mit dem Ausstattungsstandard (Fenster, Türen, Bodenbeläge, Sanitär, Heizung etc.).
Technische und qualitative Merkmale, die später als Grundlage für die Abnahme dienen.
Vertragszeitplan und Fertigstellungstermine
Als Anleger:in musst du planen können, wann deine Mieteinnahmen beginnen. Der Vertrag muss daher:
Einen realistischen Bauzeitplan enthalten.
Klare Fertigstellungstermine festlegen (Stichtag der Bezugsfertigkeit).
Regeln für Verzugsfolgen definieren, falls der Bauträger nicht rechtzeitig fertig wird.
Wichtiger Hinweis: Der Bauträgervertrag ist ein komplexes juristisches Dokument. Lass dich für eine genaue Prüfung immer fachlich (Rechtsanwalt/Notar) beraten, um sicherzustellen, dass alle Inhalte des BTVG zu deinen Gunsten umgesetzt sind.
Kaufpreis, Zahlungsplan und Sicherheiten
Besonders Zahlungen, Konditionen und die nötigen Sicherten müssen ausführlich und genau geregelt sind:
Gesamtpreis: Fixierung des Gesamtpreises inklusive Grundstück, Bau und Nebenkosten.
Preis und Zahlungen für Sonder- und ZusatzleistungenInformationen über Abgaben und Steuern
Kosten der Vertragserrichtung und Abwicklung
BTVG-Zahlungsplan: Die Ratenzahlungen sind zwingend an den tatsächlichen Baufortschritt geknüpft (z.B. Ratenplan A oder Ratenplan B).
Es muss eine vertragliche Grundlage für die BTVG-Sicherung definiert sein, entweder über einen Treuhänder (Notar/Anwalt) oder eine Bankgarantie.
Das Konto des Bauträger
Abwicklung, Qualität und Abnahme
Hier wird geregelt, was gebaut wird und wann du es übernehmen kannst.
Sonderwünsche: Deine individuellen Änderungswünsche (z.B. robusterer Bodenbelag) müssen schriftlich fixiert werden, inklusive Preis und Frist.
Abnahme: Der Prozess der Bauabnahme muss geregelt sein, inklusive der Erstellung eines Mängelprotokolls.
Gewährleistung: Festlegung der Fristen und Zuständigkeiten zur Behebung von Mängeln.
Besondere Inhalte
Es gibt auch noch besondere Hinweise die im Vertrag enthalten sein müssen:
Ein Hinweis, dass das Objekt in einer wildbach- oder lawinenbedingten Gefahrenzone oder einem Hochwasserabflussgebiet liegt
Eine etwaige Führung im Verdachtsflächenkataster oder eine Anführung
Lasten etc. die übernommen werden müssen
Dokumente, die du bei Übergabe bekommst
Energieausweis
Pläne (besonders Grundrisse der einzelnen Einheiten9
Prüf- und Abnahmeprotokolle
Garantieunterlagen
ggf. Parifizierung
Diese Dokumente brauchst du für Vermietung, Versicherung und spätere Instandhaltung.
Rücktrittsrechte und Rückforderung von Zahlungen
Als Anleger:in bist du durch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) in Österreich gut abgesichert. Es definiert mehrere Situationen, in denen du vom Vertrag zurücktreten kannst, mit dem Recht auf vollständige Rückerstattung deiner geleisteten Zahlungen.
Bevor du zur Zahlung verpflichtet bist, muss der Bauträger die gesetzlich vorgeschriebene Absicherung (Treuhand oder Bankgarantie) stellen. Wird diese Sicherung nicht korrekt beigebracht, kannst du jederzeit ohne Kosten zurücktreten.
Der Bauträger muss dir alle gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente (Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Ratenplan, Sicherungsmodell) aushändigen. Erhältst du diese nicht vollständig oder verspätet, hast du ab dem Erhalt der vollständigen Unterlagen eine 14-tägige Frist, um vom Vertrag zurückzutreten.
Auch im Laufe des Projekts bist du geschützt. Bei wesentlichen und unzumutbaren Abweichungen von der vereinbarten Leistung (z.B. massive Preis- oder Bauumfangsänderungen) hast du ebenfalls ein begründetes Rücktrittsrecht.
Trittst du wirksam zurück, gilt: Alle bereits geleisteten Zahlungen müssen dir unverzüglich rückerstattet werden. Dies wird durch den bestellten Treuhänder bzw. die Bank oder Versicherung, welche die Sicherstellung übernommen hat, garantiert.
Fazit
Der Bauträgervertrag ist der erste und wichtigste Meilenstein auf deinem Weg zum:zur erfolgreichen Vermieter:in in Österreich. Er bildet das finanzielle und rechtliche Fundament deines Investments.
Dank des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) genießt du in Österreich einen soliden Schutz, der deine Zahlungen sicherstellt, klare Regeln für den Baufortschritt vorgibt und dir wichtige Rücktrittsrechte einräumt. Es lohnt sich daher immer, die Details der Sicherstellung, des Ratenplans und der Baubeschreibung genau zu kennen und zu prüfen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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