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E-Signatur bei Mietverträgen in Österreich: Was Vermieter wissen müssen
Sind digital unterschriebene Mietverträge in Österreich gültig? Erfahre, welche E-Signatur erlaubt ist und worauf Vermieter achten müssen.
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Mietverträge im Zeitalter der Digitalisierung
Mietverträge werden heute oft digital abgewickelt, egal ob per E-Mail, als PDF oder über Online-Plattformen. Für dich als Vermieter:in ist das effizient, spart Zeit und vereinfacht Abläufe. Gleichzeitig stellt sich aber eine zentrale Frage: Ist ein elektronisch signierter Mietvertrag rechtlich wirksam und sicher?
Denn nicht jede digitale Unterschrift ist automatisch gültig. Je nach Vertragsart, Signaturform und weiteren Faktoren ergebene sich unterschiedliche Anforderungen. Dieser Artikel zeigt dir, worum es sich bei elektronische Signaturen handelt, wann solche zulässig sind, wo rechtliche Grenzen liegen und wie du Mietverträge digital, aber sicher abschließt.
Mietverträge werden digital, aber sind sie auch sicher?
Grundsätzlich gilt im österreichischen Mietrecht ein einfacher, aber oft unterschätzter Ausgangspunkt: Mietverträge sind formfrei. Das bedeutet, sie können mündlich, schriftlich oder auch elektronisch abgeschlossen werden. Ein Vertrag kommt bereits dann zustande, wenn sich Vermieter:in und Mieter:in über die wesentlichen Punkte, insbesondere Mietobjekt, Mietzins und Beginn, einig sind. Rein rechtlich ist daher selbst ein mündlicher Mietvertrag gültig.
In der Praxis ist diese Formfreiheit allerdings trügerisch und die Verschriftlichung der Standard, denn mündliche Mietverträge sind zwar wirksam, aber im Streitfall kaum beweisbar. Schriftliche Verträge schaffen Klarheit, Beweissicherheit und Struktur und genau hier kommen digitale Dokumente ins Spiel. Ein Mietvertrag als PDF, per E-Mail übermittelt und elektronisch unterzeichnet, ist, bei Einhaltung der Vorschriften, grundsätzlich einem klassischen Papiervertrag gleichgestellt. Entscheidend ist nicht das Medium, sondern ob die gesetzlichen Formvorgaben eingehalten werden.
Wichtig ist dabei die klare Unterscheidung, denn ein elektronisches Dokument ist nicht automatisch „schriftlich“ im rechtlichen Sinn. Die gesetzliche Schriftform verlangt entweder eine eigenhändige Unterschrift oder eine qualifizierte elektronische Signatur. Genau hier liegt einer der häufigsten Fehler in der Praxis: Ein eingescanntes Dokument oder eine einfache Klick-Bestätigung ersetzt die Schriftform bzw. die Unterschrift an sich nicht.
Das wird vor allem bei bestimmten Sonderfällen relevant, in denen das Gesetz ausdrücklich die Schriftform verlangt. Für Vermieter:innen besonders wichtig ist die Befristung von Wohnungsmietverträgen nach § 29 MRG. Eine Befristung ist nur dann wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart wird. Fehlt die gesetzlich erforderliche Form, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet, mit allen Konsequenzen für Kündigungsschutz und Verwertbarkeit der Immobilie.
Lesetipp: Wie du eine Befristung genau handhaben solltest, kannst du in unserem Artikel zur Befristung von Mietverträgen nachlesen.
Ähnlich sensibel sind Vereinbarungen mit besonderen Rechtsfolgen. Dazu zählen etwa Kündigungsverzichte, bestimmte Wertsicherungsvereinbarungen oder Nebenabreden, die in Rechte der Mieter:innen eingreifen. Auch wenn das Gesetz nicht immer ausdrücklich „Schriftform“ verlangt, ist sie hier dringend zu empfehlen. Ohne klare, nachweisbare Vereinbarung trägt im Zweifel die Vermieter:in das Risiko.
Gerade bei digitalen Vertragsabschlüssen ist daher besondere Sorgfalt geboten. Aus Vermieter:innen-Sicht geht es nicht nur um Effizienz, sondern vor allem um Rechtssicherheit. Ein formal fehlerhafter Vertrag kann Jahre später massive wirtschaftliche Auswirkungen haben, etwa durch eine unwirksame Befristung oder eine nicht durchsetzbare Vertragsklausel.
Die zentrale Frage lautet daher nicht, ob Mietverträge digital abgeschlossen werden dürfen, das ist eindeutig zulässig, sondern wie sie digital abgeschlossen werden müssen, damit sie wirksam sind.
Was ist eine elektronische Signatur und welche Arten gibt es?
Wenn von „digital unterschriebenen Mietverträgen“ die Rede ist, werden in der Praxis sehr unterschiedliche Dinge gemeint. Die genau Unterscheidung ist aber entscheidend, denn nicht jede elektronische Signatur ist einer handschriftlichen Unterschrift gleichgestellt und nicht jede reicht für alle mietrechtlichen Zwecke aus.
Die eIDAS-Verordnung
Die maßgebliche Grundlage ist die eIDAS-Verordnung (EU-Verordnung Nr. 910/2014). Sie gilt unmittelbar in ganz Europa und regelt, welche Arten elektronischer Signaturen es gibt und welche rechtliche Wirkung sie haben. Auch in Österreich ist sie der zentrale Maßstab für die Beurteilung, ob ein elektronisch unterzeichneter Mietvertrag formwirksam ist. Die eIDAS unterscheidet drei Stufen elektronischer Signaturen, die sich deutlich in Beweiskraft und Rechtssicherheit unterscheiden.
Einfache elektronische Signatur
Die einfache elektronische Signatur ist die niedrigste Stufe. Darunter fällt praktisch jede elektronische Form der Zustimmung, etwa:
ein getippter Name unter einem E-Mail-Text
ein eingescanntes Dokument mit eingefügter Unterschrift
das Anklicken eines „Ich akzeptiere“-Buttons
eine Unterschrift mit dem Finger auf einem Tablet ohne Identitätsprüfung
Diese Form ist zwar weit verbreitet, bietet aber keine verlässliche Identitätsprüfung und keinen Schutz vor nachträglichen Änderungen. Aus rechtlicher Sicht ist sie daher schwach: Sie kann zwar als Beweis verwendet werden, beweist aber nicht sicher, wer tatsächlich unterschrieben hat.
Für dich als Vermieter:innen ist dies keine sichere und praktikable Lösung für die Vermietung.
Fortgeschrittene elektronische Signatur
Die fortgeschrittene elektronische Signatur geht einen Schritt weiter. Sie muss eindeutig einer Person zuordenbar sein, deren Identität geprüft wurde, und sie erkennt nachträgliche Änderungen am Dokument. In der Praxis wird sie häufig von kommerziellen Signaturdiensten eingesetzt.
Rechtlich bietet sie deutlich mehr Sicherheit als die einfache Signatur, ist aber nicht automatisch der handschriftlichen Unterschrift gleichgestellt. Ob sie für einen konkreten Mietvertrag ausreicht, hängt vom jeweiligen Formerfordernis ab. Auch wenn viele Plattformen mit „rechtssicherer digitaler Signatur“ werben, handelt es sich dabei nicht zwingend um eine Signatur, die der Schriftform gleichkommt.
Qualifizierte elektronische Signatur (QES)
Die qualifizierte elektronische Signatur (QES) ist die höchste Stufe und rechtlich entscheidend. Nur sie ist laut eIDAS der handschriftlichen („nassen“) Unterschrift gleichgestellt.
Voraussetzungen sind unter anderem:
Identitätsprüfung durch einen qualifizierten Vertrauensdiensteanbieter
Ausstellung eines qualifizierten Zertifikats
Verwendung einer sicheren Signaturerstellungseinheit
In Österreich wird die QES etwa über ID Austria oder andere staatlich anerkannte Anbieter ermöglicht. Die zentrale Konsequenz für Vermieter:innen lautet daher, nur ein Mietvertrag mit qualifizierter elektronischer Signatur erfüllt die gesetzliche Schriftform. Das ist insbesondere relevant bei:
befristeten Mietverträgen
Vereinbarungen mit erhöhtem Streitpotenzial
rechtlich sensiblen Zusatzvereinbarungen
Häufige Missverständnisse aus der Praxis
In der Vermietungspraxis halten sich einige Irrtümer hartnäckig:
Ein eingescanntes PDF mit Unterschrift ist keine qualifizierte elektronische Signatur.
Eine per E-Mail bestätigte Zustimmung ersetzt keine gesetzliche Schriftform.
Nicht jede „digitale Signatur“ eines Online-Tools ist rechtlich gleichwertig.
Gerade für dich als Vermieter:inn kann das problematisch werden, denn ist die Form nicht eingehalten, kann etwa eine Befristung unwirksam sein, mit der Folge eines unbefristeten Mietverhältnisses.
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ID Austria, Handy-Signatur & Co.: Was ist in Österreich anerkannt?
Wer Mietverträge elektronisch unterschreiben möchte, stößt in Österreich sehr schnell auf ID Austria. Sie ist der offizielle, staatlich anerkannte Nachfolger der früheren Handy-Signatur und heute das zentrale Instrument für rechtssichere digitale Signaturen im privaten wie auch im behördlichen Bereich. ID Austria ist ein digitales Identitätssystem. Damit kannst du dich online eindeutig identifizieren und, je nach Sicherheitsstufe, Dokumente elektronisch signieren. Die frühere Handy-Signatur wurde vollständig in ID Austria überführt, bestehende Signaturen bleiben gültig, neue werden ausschließlich über ID Austria erstellt.
Die Signatur mit ID Austria
Eine mit ID Austria erstellte Signatur gilt als qualifizierte elektronische Signatur (QES), wenn sie auf der höchsten Sicherheitsstufe der ID Austria beruht. In diesem Fall ist sie der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt. Genau das ist für Mietverträge entscheidend.
Wenn ein:e Mieter:in einen Mietvertrag mit einer QES unterzeichnest, etwa über ID Austria auf entsprechendem Sicherheitsniveau, erfüllt diese Signatur die gesetzliche Schriftform. Das gilt auch für rechtlich besonders sensible Vereinbarungen wie befristete Mietverträge, Kündigungsverzichte oder andere Regelungen mit weitreichenden Rechtsfolgen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Damit eine Signatur mit ID Austria tatsächlich als qualifiziert gilt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
Persönliche Identitätsprüfung: Die ID Austria muss auf Basis einer behördlich geprüften Identität ausgestellt worden sein (z. B. Pass, Personalausweis).
Hohe Sicherheitsstufe: Nicht jede ID-Austria-Anmeldung reicht aus. Nur die vollwertige ID Austria ermöglicht qualifizierte Signaturen.
Qualifizierter Vertrauensdiensteanbieter: Die Signatur wird technisch über einen zertifizierten Anbieter erstellt, der die Anforderungen der eIDAS-Verordnung erfüllt.
Erst wenn all diese Punkte vorliegen, handelt es sich um eine qualifizierte elektronische Signatur mit voller Rechtswirkung.
Was bedeutet das konkret für Vermieter?
Für dich als private:r Vermieter:in ist das ein großer Vorteil, denn mit ID Austria kannst du Mietverträge vollständig digital, medienbruchfrei und sicher abschließen, ohne Ausdruck, ohne Postlaufzeiten und ohne persönliches Treffen zur Unterschrift. Die ID Austria ist daher aktuell der verlässlichste und rechtssicherste Weg, um Mietverträge in Österreich elektronisch zu unterzeichnen. Wer sie korrekt einsetzt, spart Zeit und Aufwand.
Vorteile digitaler Signaturen aus Vermieter-Sicht
Richtig eingesetzt bringen elektronische Signaturen vor allem praktische Vorteile im Vermietungsalltag. Verträge können schneller abgeschlossen werden, weil Ausdruck, Postlaufzeiten und persönliche Termine entfallen. Das ist besonders hilfreich bei zeitkritischen Neuvermietungen oder wenn mehrere Parteien unterschreiben müssen. Ein weiterer Pluspunkt ist die Ortsunabhängigkeit. Mietverträge lassen sich problemlos mit Mieter:innen im Ausland, mit Studierenden oder Expats abschließen, ohne rechtliche Abstriche machen zu müssen, vorausgesetzt, es wird eine rechtlich anerkannte Signatur verwendet.
Auch die Dokumentation profitiert, denn Elektronisch signierte Verträge sind eindeutig datiert, nachvollziehbar gespeichert und lassen sich revisionssicher archivieren. Bei korrekter Anwendung sinkt zudem das Risiko von Formfehlern, etwa bei Befristungen, weil Signatur, Zeitpunkt und Identität klar nachweisbar sind.
Lesetipp: Wie du die Bonität potentieller Mieter:innen prüfen kannst, erfährst du in unserem Artikel Bonität.
Risiken und häufige Fehler
Digitale Signaturen wirken unkompliziert, bergen in der Praxis aber rechtliche Stolperfallen. Ein häufiger Irrtum lautet: „Unterschrieben ist unterschrieben.“ Das stimmt so nicht. Entscheidend ist welche Art von Signatur verwendet wurde und ob sie den gesetzlichen Formanforderungen entspricht.
Besonders heikel wird es bei befristeten Mietverträgen. Wird die gesetzlich erforderliche Schriftform nicht eingehalten, kann die Befristung unwirksam sein, der Vertrag gilt dann als unbefristet, mit allen Konsequenzen für Kündigung und Mietdauer. Dieses Risiko trifft in der Praxis fast ausschließlich dich als Vermieter:in.
Problematisch sind auch unklare oder nicht nachweisbare Signaturen, etwa wenn Mietverträge per E-Mail bestätigt, PDFs eingescannt oder einfache Klick-Signaturen verwendet werden. Ohne saubere Identitätsprüfung lässt sich später oft nicht beweisen, wer tatsächlich unterschrieben hat. Kommt es zum Streit, kann das den gesamten Vertrag oder einzelne Vereinbarungen (z. B. Kündigungsverzicht, Wertsicherung) gefährden.
Ein weiteres Risiko liegt in ungeeigneten Tools. Nicht jede Plattform bietet automatisch eine qualifizierte elektronische Signatur oder erfüllt die Anforderungen der eIDAS-Verordnung. Fehlt die qualifizierte Signatur, obwohl sie rechtlich notwendig wäre, entsteht ein erhebliches Haftungs- und Rechtsrisiko auf Vermieter:innen-Seite. Prüfe daher nach, ob der verwendete Dienst als TSP gelistet ist https://eidas.ec.europa.eu/efda/trust-services/browse/eidas/tls/tl/AT.
Papier bleibt dort die bessere Wahl, wo Unsicherheit besteht, etwa bei technisch wenig versierten Mieter:innen, bei sensiblen Vertragskonstellationen oder wenn Zweifel an der Identitätsprüfung bestehen. Ein sauber unterschriebener Papiervertrag ist rechtlich nach wie vor der einfachste und robusteste Weg.
Wichtig: Digital ja, aber nur mit der richtigen Signaturart. Wer hier sauber arbeitet, gewinnt Effizienz. Wer schludert, riskiert genau das, was Vermieter:innen am meisten schadet: rechtliche Unsicherheit und langfristige Bindungen, die so nie geplant waren.
Digitalisierung von Mietverträgen, ein Fazit
Digitale Mietverträge bieten für Vermieter:innen klare Vorteile: Sie sparen Zeit, vereinfachen Verwaltung und ermöglichen flexible Vertragsabschlüsse, insbesondere bei internationalen oder mobilen Mieter:innen. Digitale Signaturen sind sinnvoll, wenn sie richtig eingesetzt werden. Für unbefristete Mietverträge ohne besondere Zusatzvereinbarungen kann eine elektronische Abwicklung praktikabel sein, solange klar dokumentiert ist, wer unterschreibt und welcher Vertragsinhalt vereinbart wird.
Dabei solltest du unbedingt auf eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) setzen, besonders, sobald eine Befristung vereinbart wird oder Regelungen mit erheblichen rechtlichen Folgen enthalten sind, etwa Kündigungsverzichte, umfangreiche Wertsicherungsklauseln oder Nebenabreden. In Österreich ist die Signatur über ID Austria derzeit der sicherste und rechtlich gleichwertige Ersatz zur handschriftlichen, „nassen“ Unterschrift.
Für kleine und mittlere Vermieter:innen bedeutet das: Setze auf digitale Prozesse, aber nur dort, wo die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, identifiziere vertrauenswürdige Signaturanbieter wie ID Austria, und prüfe Befristungen, Wertsicherungen oder Sondervereinbarungen besonders sorgfältig. So wird die Digitalisierung zum echten Gewinn für Vermietung und Verwaltung, ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
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