Recht
Parifizierung und Vermietung - Was ist ein Nutzerwertgutachten?
Was ist eine Parifizierung und wie funktioniert das Nutzwertgutachten? Verständlicher Überblick für Vermieter in Österreich inkl. Ablauf, Kosten und Risiken.
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Ein Überblick
In der Immobilienwelt ist die Quadratmeteranzahl oft das Maß aller Dinge. Doch für dich als Vermieter:in gibt es eine Kennzahl, die rechtlich und wirtschaftlich weitaus schwerer wiegt: den Nutzwert.
Ohne eine ordnungsgemäße Parifizierung besitzt du in einem Zinshaus rechtlich gesehen lediglich einen abstrakten Anteil an einem „großen Ganzen“. Du kannst keine einzelne Wohnung verkaufen, sie nicht individuell belehnen und stehst bei der Kostenverteilung oft vor unklaren Verhältnissen.
Die Parifizierung verwandelt ein Gebäude in rechtlich eigenständige Einheiten, das Wohnungseigentum (WEG). Das Nutzwertgutachten ist dabei die mathematische Grundlage, die festlegt, wer wie viel Mitspracherecht hat und welchen Anteil an den Hauskosten trägt.
In diesem Artikel erfährst du, Was eine „Parifizierung“ ist, wie aus Quadratmetern „Nutzwerte“ werden und welche Fallstricke auf dich warten. Dies ist ein durchaus komplexer rechtlicher Vorgang, bei dem du dich unbedingt fachlich beraten lassen solltest.
Was steckt hinter den Fachwörtern?
Damit wir vom Gleichen sprechen, hier die vier zentralen Begriffe des Wohnungseigentumsrechts in Österreich:
Nutzwert: Eine Kennzahl, die den relativen Wert einer Einheit im Vergleich zum gesamten Haus ausdrückt. Hier fließen Lage, Stockwerk und Zubehör mit ein.
Gesamtnutzwert: Die Summe aller Nutzwerte im Gebäude.
Mindestanteil: Dein Anteil an der Liegenschaft, dargestellt als Bruchzahl (z. B. 145 / 2.500). Er ergibt sich aus dem Nutzwert deiner Einheit dividiert durch den Gesamtnutzwert.
Parifizierung: Der rechtliche Vorgang, durch den im Grundbuch aus „schlichtem Miteigentum“ (allen gehört alles zusammen) echtes „Wohnungseigentum“ (dir gehört eine spezifische Wohnung) wird.
Was ist eine Parifizierung eigentlich genau?
Um den Begriff der Parifizierung zu verstehen, muss man sich zunächst ansehen, wie Eigentum an Immobilien in Österreich ohne diesen Prozess funktioniert. Wenn mehrere Personen (z. B. eine Erbengemeinschaft oder Investoren) ein Haus besitzen, befinden sie sich im sogenannten schlichten Miteigentum. Rechtlich gesehen gehört jedem Miteigentümer ein ideeller Bruchteil an der gesamten Liegenschaft. Das bedeutet, jedem gehört ein Stück von jeder Wand, jedem Fenster und jedem Quadratmeter Grund. Es gibt in diesem Fall keine rechtlich abgegrenzten Wohnungen, über die man alleine entscheiden kann. Darüberhinaus kann aber eine Benützungsregelung bestehen.
Die Parifizierung (rechtlich korrekt: die Begründung von Wohnungseigentum) ist der technische und rechtliche Prozess, der diesen Zustand beendet. Das Ziel ist die Schaffung von Wohnungseigentumsobjekten.
Vom ideellen Anteil zur physischen Einheit
Durch die Parifizierung wird das abstrakte Miteigentum an ein konkretes Objekt gebunden. Grundlage dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002). Nach Abschluss des Verfahrens besitzt du nicht mehr abstrakte bzw. ideelle Miteigentumsanteile am Haus, sondern du besitzt konkretes Wohnungseigentum, z.B. an Top 4.
Damit ist das exklusive Recht verbunden, diesen spezifischen Teil des Gebäudes, und nur diesen, ganz alleine zu nutzen, ihn zu vermieten oder ihn zu verkaufen, ohne die restlichen Miteigentümer um Erlaubnis fragen zu müssen.
Was kann alles parifiziert werden?
Eine Parifizierung beschränkt sich nicht nur auf Wohnungen. Als „Wohnungseigentumsobjekte“ gelten im Sinne des Gesetzes:
Wohnungen: Abgeschlossene, baulich getrennte Räume, die nach ihrer Errichtung dazu bestimmt sind, der Unterkunft von Menschen zu dienen.
Sonstige selbstständige Räumlichkeiten: Dazu zählen insbesondere Geschäftslokale, Werkstätten oder Lagerräume, die eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Abstellplätze für Kraftfahrzeuge: Auch Garagenplätze oder markierte Stellplätze im Freien können als eigenständige Objekte parifiziert werden (wobei hier spezielle Regeln für Zubehör-Wohnungseigentum gelten können).
Das Ergebnis im Grundbuch
Das sichtbare Endergebnis einer Parifizierung ist die Änderung im Eigentumsblatt (B-Blatt) des Grundbuchs. Während vorher alle Eigentümer untereinander aufgelistet waren, entstehen nun eigene Anteile, die mit einem „Wohnungseigentum an Top X“ verknüpft sind. Jedes dieser Objekte erhält im Grundbuch eine eigene Identität.
Für dich als Vermieter:in und Eigentümer:in ist das der Moment, in dem deine Immobilie besser handhabbar und verwertbar wird. Ein parifiziertes Objekt lässt sich deutlich einfacher als Sicherheit für einen Kredit (Hypothek) verwenden, da die Bank nun ein Pfandrecht auf eine exakt definierte Wohnung eintragen kann, statt auf Anteile an einem ganzen Haus.
Die Parifizierung ist also die rechtliche Trennung der Immobilie in einzelne, selbstständige Einheiten. Erst durch diesen Akt wird aus einem Zinshaus eine Sammlung von Einzeleigentumswohnungen.
Lesetipp: Wie du dich in einem Grundbuchauszug zurecht findest und welche Blätter was beinhalten erfährst du in unserem Artikel Grundbuchauszug.
Die Berechnung des Nutzwerts - Mehr als nur Länge mal Breite
Viele Vermieter:innen gehen davon aus, dass der Nutzwert einfach die Quadratmeterzahl der Wohnung oder der Miteigentumsanteil ist. Das ist ein Irrglaube. Für die Parifizierung ist die Nutzfläche eine Berechnungsgrundlage, aber nicht das Endergebnis. Also entspricht der Nutzwert nicht der Nutzfläche. Der Nutzwert ist eine „bereinigte“ Zahl, die den Wert einer Einheit im Verhältnis zu den anderen Einheiten im Haus sowie weiterer Faktoren widerspiegelt.
Die Formel: Wertzahlen, Zuschläge und Abstriche
Ein Sachverständiger ermittelt den Nutzwert, indem er von der Grundfläche ausgeht und diese durch verschiedene Faktoren (Wertzahlen) innerhalb des gesetzlichen Rahmens korrigiert. Das Ziel: Eine Wohnung, die objektiv besser ist, soll einen höheren Nutzwert haben. Hier sind die wichtigsten Faktoren, die den Nutzwert beeinflussen:
Die Lage im Gebäude: Eine Wohnung im 4. Stock mit Lift und Fernblick erhält einen Zuschlag. Die baugleiche Wohnung im Erdgeschoss mit Blick auf eine graue Feuermauer erhält einen Abstrich.
Freiflächen (Balkon, Terrasse, Garten): Diese Flächen werden nicht 1:1 als Nutzfläche gerechnet, sondern über Wertzahlen gewichtet. Eine Terrasse erhöht den Nutzwert deutlich, ein kleiner Balkon weniger.
Zubehör (Keller, Parkplatz): Ein fest zugeordnetes Kellerabteil oder ein Stellplatz im Hof erhöht den Nutzwert der jeweiligen Einheit.
Ausstattung und Widmung: Ein Geschäftslokal im Erdgeschoss wird anders bewertet als eine Wohneinheit. Auch die Deckenhöhe (besonders im Altbau) oder eine besonders luxuriöse Ausstattung können eine Rolle spielen.
Warum ist das für dich wichtig?
Der Nutzwert bestimmt deinen Mindestanteil. Dieser wiederum regelt:
Stimmrechte: Wer mehr Nutzwerte hat, hat mehr Gewicht bei Entscheidungen (z. B. Fassadensanierung).
Kostenaufteilung: In der Regel werden die Betriebskosten und Einzahlungen in die Reparaturrücklage nach Nutzwerten aufgeteilt. Ein falsch berechnetes Gutachten kann also dazu führen, dass du über Jahrzehnte hinweg zu viel für deine Einheiten bezahlst.
Wann und warum ist ein Nutzwertgutachten für dich notwendig?
Neugründung von Wohnungseigentum
Wenn du ein gesamtes Zinshaus besitzt und entscheidest, dieses „aufzuteilen“ (zu parifizieren), ist das Nutzwertgutachten die gesetzliche Voraussetzung. Es ist das Bindeglied, das bestimmt, wie das Haus in einzelne Einheiten zerlegt werden soll. Erst durch das Gutachten entstehen aus einer großen Liegenschaft viele kleine, einzeln handelbare Wirtschaftsgüter.
Verkauf einzelner Einheiten
Das ist der klassische „Exit-Case“. Möchtest du eine einzelne Wohnung aus deinem Bestand verkaufen, um etwa Kapital für ein neues Projekt freizumachen, geht das nur, wenn diese Wohnung als Wohnungseigentumsobjekt im Grundbuch steht. Ohne Nutzwertgutachten könntest du nur einen ideellen Anteil am gesamten Haus verkaufen (z. B. 5/100 Anteile), was für Käufer extrem unattraktiv und schwer zu finanzieren ist. Mit der Parifizierung verkaufst du hingegen ein klares Produkt: „Top 4 inklusive Kellerabteil“.
Finanzierung und Hypotheken
Banken lieben Sicherheit. Wenn du einen Kredit aufnehmen möchtest, verlangt die Bank eine Besicherung im Grundbuch. Bei einer parifizierten Wohnung kann die Bank ein Pfandrecht exakt auf diese Einheit eintragen. Das Risiko ist für die Bank klar kalkulierbar. In einem nicht parifizierten Haus müsste die Bank oft die gesamte Liegenschaft als Pfand nehmen oder komplizierte Verträge mit allen Miteigentümern schließen. Kurz gesagt: Parifizierte Objekte sichern dir bessere Zinsen und eine einfachere Kreditabwicklung.
Transparenz bei den Betriebskosten (BK)
Nichts führt in einer Hausgemeinschaft schneller zu Streit als eine ungerechte Kostenverteilung. Das Nutzwertgutachten liefert den objektiven Schlüssel für die Aufteilung der BK und der Rücklagen. Da es von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt wurde, ist es für alle Beteiligten nachvollziehbar. Es schützt dich als Vermieter:in davor, für leerstehende Einheiten oder Allgemeinflächen unverhältnismäßig hohe Kosten tragen zu müssen. In Wohnungseigentumsanlagen werden Betriebskosten daher üblicherweise nach Nutzwerten aufgeteilt, sofern keine abweichende Vereinbarung besteht.
Sonderfall: Parifizierung im Mischeigentum
für dich als Investor:in oder Vermieter:in ist das sogenannte Mischeigentum. Das tritt häufig in Wiener Zinshäusern auf, die gerade in der Umwandlungsphase sind.
Was ist ein Mischhaus? In einem Mischhaus existieren zwei rechtliche Welten unter einem Dach:
Wohnungseigentum: Einige Wohnungen wurden bereits parifiziert und einzeln verkauft.
Schlichtes Miteigentum: Der Rest des Hauses (oft der größere Teil des Altbestands) gehört noch einer Eigentümergruppe oder einer einzelnen Person als geschlossener Block.
Die rechtliche Herausforderung
Hier prallt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das kann kompliziert werden, wenn es um Abstimmungen geht. Die Wohnungseigentümer stimmen nach ihren Nutzwerten ab, während die schlichten Miteigentümer oft als ein geschlossener Block (durch interne einheitliche Willensbildung) auftreten müssen.
In einem Mischhaus ist es besonders wichtig, dass die Grenzen zwischen den bereits parifizierten Einheiten und dem „Restbestand“ genau definiert sind. Nur so lassen sich Instandhaltungspflichten (wer zahlt das Fenster im Gang, wer die Steigleitung im Altbestand?) sauber trennen.
Wichtiger Hinweis: Wenn du planst, ein Mischhaus sukzessive komplett durchzuparifizieren, achte darauf, dass das ursprüngliche Nutzwertgutachten bereits eine „Vorausschau“ auf künftige Ausbauten (z. B. den Dachboden) enthält. Das erspart dir später teure Neuparifizierungen und langwierige Zustimmungsprozesse der anderen Eigentümer.
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Der Weg zur Parifizierung: Der Ablauf Schritt für Schritt
Eine Parifizierung ist ein wohlüberlegtes Verfahren, das Technik, Baubestand und Recht verbindet. Damit du als Vermieter:in den Überblick behältst, lässt sich der Prozess in fünf wesentliche Phasen unterteilen.
Phase 1: Die Bestandsaufnahme (Planprüfung)
Alles beginnt im Archiv. Der beauftragte Sachverständige prüft die beim Bauamt (in Wien die MA 37) hinterlegten Einreichpläne. Das Nutzwertgutachten muss auf dem konsensgemäßen Zustand basieren. Das bedeutet, wenn im Laufe der Jahrzehnte Mauern ohne Genehmigung entfernt oder Wohnungen zusammengelegt wurden, müssen diese Abweichungen entweder legalisiert oder im Gutachten korrekt als "Änderung des Bestandes" ausgewiesen werden.
Phase 2: Die Befundaufnahme vor Ort
Ein Termin, den du als Vermieter:in gut koordinieren musst. Der Gutachter muss jede Einheit, vom Kellerabteil bis zum Dachboden, betreten. Dabei werden nicht nur die Maße kontrolliert, sondern auch die wertbestimmenden Merkmale erfasst: Wie ist der Lichteinfall? Gibt es Lärmimmissionen? Wie ist der Zustand der Fenster? Diese Details bilden die Basis für die späteren Wertzahlen (Zuschläge und Abstriche).
Phase 3: Erstellung des schriftlichen Gutachtens
Der Sachverständige rechnet nun. Er erstellt eine Tabelle, in der jede Einheit mit ihrer Nutzfläche, den Korrekturfaktoren und dem resultierenden Nutzwert aufgelistet ist. Dieses Dokument ist technisch gesehen das Herzstück der Parifizierung.
Phase 4: Der Wohnungseigentumsvertrag (WE-Vertrag)
Mit dem fertigen Gutachten geht es zum Rechtsanwalt oder Notar. Dieser setzt den Wohnungseigentumsvertrag auf. Hier wird festgelegt, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, welche Flächen "allgemein" bleiben (z. B. das Stiegenhaus oder der Fahrradraum) und wie die Kostenaufteilung im Detail aussieht.
Tipp: Hier kannst du auch Sondernutzungsrechte vereinbaren, etwa wenn ein bestimmter Mieter exklusiv einen Teil des Hofes nutzen darf.
Phase 5: Grundbücherliche Durchführung
Das Gutachten und der beglaubigt unterschriebene WE-Vertrag werden beim Grundbuchgericht eingereicht. Erst wenn das Gericht den Beschluss fasst und die Einheiten im B-Blatt (Eigentumsblatt) ersichtlich sind, ist die Parifizierung rechtlich abgeschlossen.
Lesetipp: Wie es dann mit einer Eigentümergemeinschaft weitergeht und wie eine Eigentümerversammlung abläuft, kannst du in unserem Artikel Eigentümerversammlung erklärt – Leitfaden für Vermieter in Österreich nachlesen.
Änderungen und Neuparifizierung
Immobilien verändern sich und damit müssen sich oft auch die Nutzwerte ändern.
Wann ist eine Neuparifizierung notwendig?
Dachbodenausbau: Dies ist der häufigste Fall. Durch den Ausbau entstehen neue Nutzflächen und damit neue Nutzwerte. Der Gesamtnutzwert des Hauses erhöht sich, wodurch sich die Anteile aller anderen Eigentümer rechnerisch verkleinern.
Zusammenlegung von Wohnungen: Wenn du aus zwei kleinen Einheiten eine große machst, ändert sich die Nutzwertstruktur.
Umwidmungen: Wird aus einem bisherigen Lagerraum plötzlich ein wertvolles Büro, ändert sich dessen "Verkehrswert" im Verhältnis zum Rest des Hauses.
Die Hürde der Einstimmigkeit
Hier liegt oft die größte Schwierigkeit für Vermieter:innen: Für eine Änderung des Nutzwertgutachtens ist in der Regel die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Wenn nur einer querlegt, kann das Projekt ins Stocken geraten. In solchen Fällen bleibt oft nur der Weg über das Gericht durch ein Nutzwertfestsetzungsverfahren (§9 WEG), was jedoch Zeit und Nerven kostet.
Kosten und Aussteller: Wer macht's und was kostet's?
Die Erstellung eines Nutzwertgutachtens ist eine hoheitliche Aufgabe, die nur von befugten Personen durchgeführt werden darf.
Wer darf das Gutachten erstellen?
In Österreich sind dies vor allem:
Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für das Immobilienwesen.
Ziviltechniker (Architekten oder Ingenieurkonsulenten für Bauwesen).
Unter bestimmten Voraussetzungen auch Baumeister.
Mit welchen Kosten musst du rechnen?
Die Honorare sind nicht gesetzlich fixiert, orientieren sich aber am Umfang und der Komplexität des Gebäudes. Faktoren, die den Preis beeinflussen:
Anzahl der Einheiten: Ein Haus mit 5 Einheiten ist günstiger als eines mit 50.
Qualität der Bestandspläne: Wenn der Gutachter alles neu vermessen muss, weil keine Pläne existieren, steigen die Kosten massiv.
Zubehör: Je mehr Kellerabteile, Stellplätze und Gärten separat parifiziert werden müssen, desto aufwendiger wird das Gutachten.
Für ein durchschnittliches Wiener Zinshaus mit ca. 5 bis 20 Einheiten solltest du für das reine Nutzwertgutachten mit Kosten zwischen 2.500 € und 7.000 € rechnen. Hinzu kommen die Kosten für den Rechtsanwalt (WE-Vertrag) und ggf. ca. 1,1 % vom Wert der Anteile bei Eigentumsübertragung, ansonsten fallen pauschale Eingabegebühren an.
Die Schattenseiten: Wo Haftungsfallen auf dich warten
Trotz aller wirtschaftlichen Vorteile ist eine Parifizierung kein Selbstläufer. Es gibt kritische Punkte, die dich als Vermieter:in teuer zu stehen kommen können, wenn du sie ignorierst.
Die Diskrepanz zwischen „Ist“ und „Soll“
Ein häufiges Problem in alten Nutzwertgutachten: Die im Grundbuch eingetragene Nutzfläche stimmt nicht mit der tatsächlichen Fläche der Wohnung überein. Das passiert oft durch nachträgliche Umbauten oder schlampige Vermessungen in der Vergangenheit.
Das Risiko: Wenn du eine Wohnung mit 85 m² vermietest, im Nutzwertgutachten aber nur 80 m² stehen, kann das bei der Betriebskostenabrechnung zu Anfechtungen durch die Mieter führen.
Haftung beim Verkauf: Verkaufst du eine Wohnung basierend auf falschen Nutzwert-Daten, kann der Käufer im Nachhinein Preisminderungen geltend machen.
Die „Einstimmigkeits-Falle“
Wie bereits erwähnt, erfordert fast jede Änderung am Nutzwertgutachten die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer. In großen Häusern mit vielen verschiedenen Eigentümern kann eine einzige „Nein-Stimme“ (oder ein u.U. nicht erreichbarer Eigentümer) ein ganzes Ausbauprojekt (z. B. Dachboden) blockieren. Prüfe vor dem Kauf einer Einheit in einem parifizierten Haus immer den Wohnungseigentumsvertrag. Stehen dort Klauseln, die künftige Änderungen (wie einen Dachausbau) bereits vorab genehmigen? Solche „Bevollmächtigungen“ sind viel wert.
Verjährung und Anfechtungsfristen
Ein Nutzwertgutachten kann gerichtlich angefochten werden, wenn es grob bzw. wesentlich fehlerhaft ist (in der Rechtssprechung geht man davon aus, wenn eine Einheit um mehr als 3 % falsch berechnet wurde). Allerdings gibt es hier Fristen. Wer ein offensichtlich falsches Gutachten über Jahrzehnte hinnimmt, verwirkt unter Umständen sein Recht auf Korrektur.
Fazit
Die Parifizierung ist für dich als Vermieter:in weit mehr als nur eine rechtliche Notwendigkeit, sie ist ein strategisches Werkzeug zur Wertoptimierung, besonders bei der Verwertung eines Gebäudes. Sie macht aus einer schwerfälligen Liegenschaft ein flexibles Portfolio aus einzeln handelbaren Einheiten.
Auch wenn die Erstellung eines Nutzwertgutachtens mit Kosten und Zeitaufwand verbunden ist, amortisieren sich diese Investitionen spätestens beim ersten Verkauf einer Einheit oder bei der nächsten Finanzierungsrunde mit der Bank. Ein sauberes, aktuelles Gutachten ist die Basis für Frieden in der Eigentümergemeinschaft und eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
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