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Finanzierungsrechner für Immobilien
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Berechne kostenlos die echte Wirtschaftlichkeit deiner Anlagewohnung. Von der monatlichen Kreditrate über den Cashflow bis zur Gesamtzinslast
DSGVO-Konform
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Berechnung
Wie wird die Finanzierung einer Anlageimmobilie berechnet?
Die Finanzierung ist der zentrale Hebel bei der Anlagewohnung, sie bestimmt nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für eine realistische Einschätzung sind drei Berechnungen entscheidend: die monatliche Annuität als gleichbleibende Kreditrate aus Zins und Tilgung, der monatliche Cashflow als verbleibender Überschuss nach allen Kosten und die Eigenkapitalrendite als jährliche Verzinsung deines eingesetzten Kapitals.
Die Finanzierung ist der zentrale Hebel bei der Anlagewohnung, sie bestimmt nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für eine realistische Einschätzung sind drei Berechnungen entscheidend: die monatliche Annuität als gleichbleibende Kreditrate aus Zins und Tilgung, der monatliche Cashflow als verbleibender Überschuss nach allen Kosten und die Eigenkapitalrendite als jährliche Verzinsung deines eingesetzten Kapitals.
MONATLICHE RATE (ANNUITÄT)
MONATLICHE RATE (ANNUITÄT)
Darlehen
Darlehen
×
×
( i × ( 1 + i )ⁿ
( i × ( 1 + i )ⁿ
÷
÷
( ( 1 + i )ⁿ - 1 )
( ( 1 + i )ⁿ - 1 )
=
=
Monatliche Rate in €
Monatliche Rate in €
i = Monatszinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Anzahl Monatsraten (Laufzeit × 12
i = Monatszinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Anzahl Monatsraten (Laufzeit × 12
Beispiel: 225.000 € bei 3,25 % p.a. über 30 Jahre = 979,21 €/Monat
Beispiel: 225.000 € bei 3,25 % p.a. über 30 Jahre = 979,21 €/Monat
ANGERECHNETE MIETE
ANGERECHNETE MIETE
Kaltmiete
Kaltmiete
×
×
70%
70%
=
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Angerechnete Miete in €
Angerechnete Miete in €
Banken in Österreich rechnen typischerweise nur 70 % der Kaltmiete für die Tilgung an, um Leerstand und Mietausfälle abzubilden.
Banken in Österreich rechnen typischerweise nur 70 % der Kaltmiete für die Tilgung an, um Leerstand und Mietausfälle abzubilden.
Beispiel: 750 € × 70 % = 525,00 €/Monat
Beispiel: 750 € × 70 % = 525,00 €/Monat
ANTEIL VOM EINKOMMEN
ANTEIL VOM EINKOMMEN
Offene Deckung
Offene Deckung
÷
÷
Verfügbares Einkommen
Verfügbares Einkommen
×
×
100
100
=
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Anteil in %
Anteil in %
Banken in Österreich akzeptieren typischerweise Belastungsquoten bis 40 %.
Banken in Österreich akzeptieren typischerweise Belastungsquoten bis 40 %.
Beispiel: (454,21 € ÷ 1.750 €) × 100 = 25,96 %
Beispiel: (454,21 € ÷ 1.750 €) × 100 = 25,96 %
Erklärung
Was bedeuten diese Kennzahlen?
Monatliche Rate (Annuität)
Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Zahlung über die gesamte Kreditlaufzeit. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen: Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil die Restschuld noch hoch ist, gegen Ende dominiert die Tilgung. Bei einer typischen Zinsbindung über 10 Jahre bleibt die Annuität in diesem Zeitraum konstant, danach wird sie zu den dann gültigen Marktzinsen neu verhandelt.
Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Zahlung über die gesamte Kreditlaufzeit. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen: Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil die Restschuld noch hoch ist, gegen Ende dominiert die Tilgung. Bei einer typischen Zinsbindung über 10 Jahre bleibt die Annuität in diesem Zeitraum konstant, danach wird sie zu den dann gültigen Marktzinsen neu verhandelt.
Angerechnete Miete
Die angerechnete Miete ist der Anteil deiner Kaltmiete, den Banken bei der Finanzierungsprüfung anrechnen, typischerweise 70 %. Die übrigen 30 % dienen als Sicherheitspuffer für Leerstand, Mietausfälle und laufende Instandhaltung. Dieser Wert ist nicht verhandelbar und gilt als Bankenstandard in Österreich.
Die angerechnete Miete ist der Anteil deiner Kaltmiete, den Banken bei der Finanzierungsprüfung anrechnen, typischerweise 70 %. Die übrigen 30 % dienen als Sicherheitspuffer für Leerstand, Mietausfälle und laufende Instandhaltung. Dieser Wert ist nicht verhandelbar und gilt als Bankenstandard in Österreich.
Offene Deckung und Leistbarkeit
Die offene Deckung ist der Betrag, den du nach Anrechnung der Miete zusätzlich aus deinem Einkommen aufbringen musst. Banken prüfen anhand interner Risikorichtlinien, ob dieser Betrag 40 % deines verfügbaren Einkommens überschreitet, wenn ja, gilt die Finanzierung in der Regel als nicht tragfähig. Ein niedriger Wert sichert dir bessere Konditionen und mehr Spielraum bei Zinserhöhungen.
Die offene Deckung ist der Betrag, den du nach Anrechnung der Miete zusätzlich aus deinem Einkommen aufbringen musst. Banken prüfen anhand interner Risikorichtlinien, ob dieser Betrag 40 % deines verfügbaren Einkommens überschreitet, wenn ja, gilt die Finanzierung in der Regel als nicht tragfähig. Ein niedriger Wert sichert dir bessere Konditionen und mehr Spielraum bei Zinserhöhungen.
Banken-Faktoren bei der Finanzierung
Banken in Österreich vergeben Kredite für Anlagewohnungen nicht auf Basis der vollen Miete und auch nicht des vollen Einkommens. Sie nutzen zwei Sicherheitsfaktoren: Zum einen wird nur etwa 70 % der Kaltmiete für die Tilgung angerechnet, um Leerstand, Mietausfall und Instandhaltung abzubilden. Zum anderen darf die monatliche Belastung typischerweise 40 % des verfügbaren Einkommens nicht überschreiten (Debt Service to Income, DSTI), eine Risikorichtlinie, die seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung im Juni 2025 weiterhin von den meisten österreichischen Banken intern angewendet wird.
Banken in Österreich vergeben Kredite für Anlagewohnungen nicht auf Basis der vollen Miete und auch nicht des vollen Einkommens. Sie nutzen zwei Sicherheitsfaktoren: Zum einen wird nur etwa 70 % der Kaltmiete für die Tilgung angerechnet, um Leerstand, Mietausfall und Instandhaltung abzubilden. Zum anderen darf die monatliche Belastung typischerweise 40 % des verfügbaren Einkommens nicht überschreiten (Debt Service to Income, DSTI), eine Risikorichtlinie, die seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung im Juni 2025 weiterhin von den meisten österreichischen Banken intern angewendet wird.
Monatliche Rate (Annuität)
Angerechnete Miete
Offene Deckung und Leistbarkeit
Anleitung
So funktioniert der Finanzierungsrechner
1. Kaufpreis eingeben
Der vereinbarte oder geplante Kaufpreis der Anlagewohnung.
2. Anzahlung wählen
Wähle, ob du die Anzahlung in Prozent oder als Euro-Betrag eingeben willst. Banken in Österreich fordern bei Anlagewohnungen typischerweise mindestens 20 %.
3. Laufzeit
Übliche Kreditlaufzeit bei Anlagewohnungen: 20 bis 30 Jahre.
4. Sollzinssatz
Aktueller Hypothekarzins deiner Bank, typischerweise 3,5 bis 4,5 % p.a. (Stand 2026).
Monatliche Kaltmiete
Die erwartete Nettomiete ohne Betriebskosten und Heizkosten.
Verfügbares Einkommen
Monatlich verfügbares Einkommen für die Zuzahlung, auch aus anderen Mieteinnahmen.
Der Rechner liefert sofort eine Einschätzung über monatliche Kreditrate, angerechnete Miete, offene Deckung und Finanzierbarkeit nach Bankenstandard. Es werden keine Daten gespeichert oder übertragen.
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1.
Kaufpreis eingeben
Der vereinbarte oder geplante Kaufpreis der Anlagewohnung.
2.
Anzahlung wählen
Wähle, ob du die Anzahlung in Prozent oder als Euro-Betrag eingeben willst. Banken in Österreich fordern bei Anlagewohnungen typischerweise mindestens 20 %.
3.
Laufzeit
Übliche Kreditlaufzeit bei Anlagewohnungen: 20 bis 30 Jahre.
4.
Sollzinssatz
Aktueller Hypothekarzins deiner Bank, typischerweise 3,5 bis 4,5 % p.a. (Stand 2026).
5.
Monatliche Kaltmiete
Die erwartete Nettomiete ohne Betriebskosten und Heizkosten.
6.
Verfügbares Einkommen
Monatlich verfügbares Einkommen für die Zuzahlung, auch aus anderen Mieteinnahmen.
Berechnung erfolgreich
Immobilien verwalten auf Auto-Pilot
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Über
Vermieter testen Flatwise bereits
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Vergleiche
Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Anlagewohnung in Österreich?
Wie viel Eigenkapital du bei der Finanzierung einer Anlagewohnung einbringst, beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für den österreichischen Markt 2026 lassen sich drei typische Finanzierungsprofile unterscheiden.
Wie viel Eigenkapital du bei der Finanzierung einer Anlagewohnung einbringst, beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für den österreichischen Markt 2026 lassen sich drei typische Finanzierungsprofile unterscheiden.
Wie viel Eigenkapital du bei der Finanzierung einer Anlagewohnung einbringst, beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für den österreichischen Markt 2026 lassen sich drei typische Finanzierungsprofile unterscheiden.
Knappes Eigenkapital
Knappes Eigenkapital
20 %
Die Untergrenze für die meisten österreichischen Banken bei Anlagewohnungen. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % musst du zusätzlich aus eigenen Mitteln bestreiten — Banken finanzieren diese nicht mit. Bei 20 % Eigenkapital ist die monatliche Kreditrate hoch, und die offene Deckung übersteigt schnell die 40 %-Grenze des verfügbaren Einkommens. Geeignet für renditeorientierte Investoren mit hohem Einkommen.
Die Untergrenze für die meisten österreichischen Banken bei Anlagewohnungen. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % musst du zusätzlich aus eigenen Mitteln bestreiten — Banken finanzieren diese nicht mit. Bei 20 % Eigenkapital ist die monatliche Kreditrate hoch, und die offene Deckung übersteigt schnell die 40 %-Grenze des verfügbaren Einkommens. Geeignet für renditeorientierte Investoren mit hohem Einkommen.
Solides Eigenkapital
Solides Eigenkapital
25 - 30 %
Der empfohlene Standard für stabile Finanzierungen. Banken vergeben hier deutlich bessere Konditionen mit niedrigeren Zinsaufschlägen, die monatliche Rate sinkt spürbar, und die offene Deckung bleibt in einem unkritischen Bereich. Bei den meisten Anlagewohnungen in Österreich ist dieser Bereich der wirtschaftliche Sweet Spot zwischen Hebelwirkung und Bank-Leistbarkeit.
Der empfohlene Standard für stabile Finanzierungen. Banken vergeben hier deutlich bessere Konditionen mit niedrigeren Zinsaufschlägen, die monatliche Rate sinkt spürbar, und die offene Deckung bleibt in einem unkritischen Bereich. Bei den meisten Anlagewohnungen in Österreich ist dieser Bereich der wirtschaftliche Sweet Spot zwischen Hebelwirkung und Bank-Leistbarkeit.
Hohes Eigenkapital
Hohes Eigenkapital
Über 35 %
Eine konservative Finanzierungsstrategie mit niedriger Rate und positiver Leistbarkeit ab dem ersten Monat. Du erfüllst die Kriterien problemlos und hast maximale Sicherheit bei Zinserhöhungen oder Mietausfällen. Sinnvoll für sicherheitsorientierte Anleger, Käufer kurz vor der Pension oder bei Immobilien mit unsicherer Mietausfallquote.
Eine konservative Finanzierungsstrategie mit niedriger Rate und positiver Leistbarkeit ab dem ersten Monat. Du erfüllst die Kriterien problemlos und hast maximale Sicherheit bei Zinserhöhungen oder Mietausfällen. Sinnvoll für sicherheitsorientierte Anleger, Käufer kurz vor der Pension oder bei Immobilien mit unsicherer Mietausfallquote.
Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung
Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung
Hier findest du alle Antworten auf deine Fragen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlagewohnung in Österreich?
Welche Hypothekarzinsen sind 2026 für Anlagewohnungen üblich?
Warum rechnen Banken nur 70 % der Miete an?
Was bedeutet Zinsbindung und wie lange sollte sie sein?
Warum ist der Cashflow bei Anlagewohnungen oft negativ?
Kann ich die Kreditzinsen steuerlich absetzen?
Was bedeutet die 40 %-Grenze bei der Finanzierung?
Was zählt als verfügbares Einkommen?
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Hinweis
Die berechneten Werte dienen ausschließlich der unverbindlichen Information und als Einschätzung. Sie ersetzen keine professionelle Beratung durch Banken oder Finanzexperten. Es wird keine Garantie für die Richtigkeit, Aktualität oder Realisierbarkeit der Berechnungen übernommen. Jegliche Haftung für finanzielle Verluste oder Entscheidungen, die auf Basis dieses Tools getroffen werden, ist ausgeschlossen.
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