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Finanzierungsrechner für Immobilien
Finanzierungsrechner für Immobilien
Finanzierungsrechner für Immobilien
Berechne kostenlos die echte Wirtschaftlichkeit deiner Anlagewohnung. Von der monatlichen Kreditrate über den Cashflow bis zur Gesamtzinslast
DSGVO-Konform
Kostenlos
Ergebnis in Sekunden
Reiner Kaufpreis der Anlagewohnung ohne Nebenkosten
Monatliche Nettomiete ohne Betriebskosten und Heizkosten
Verwaltung, Rücklagen, nicht umlegbare Posten
Banken in Österreich fordern bei Anlageimmobilien typischerweise 20–30 % Eigenkapital
Monatliches Nettoeinkommen, das für die Finanzierung zur Verfügung steht
Aktueller Hypothekarzins für Anlegerfinanzierungen liegt 2026 typischerweise zwischen 3,5 und 4,5 %
Übliche Laufzeit bei Anlageimmobilien: 20 bis 30 Jahre
Siehe Hinweis am Seitenende
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Übliche Laufzeit bei Anlageimmobilien: 20 bis 30 Jahre
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Berechnung
Wie wird die Finanzierung einer Anlageimmobilie berechnet?
Die Finanzierung ist der zentrale Hebel bei der Anlagewohnung, sie bestimmt nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für eine realistische Einschätzung sind drei Berechnungen entscheidend: die monatliche Annuität als gleichbleibende Kreditrate aus Zins und Tilgung, der monatliche Cashflow als verbleibender Überschuss nach allen Kosten und die Eigenkapitalrendite als jährliche Verzinsung deines eingesetzten Kapitals.
Die Finanzierung ist der zentrale Hebel bei der Anlagewohnung, sie bestimmt nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für eine realistische Einschätzung sind drei Berechnungen entscheidend: die monatliche Annuität als gleichbleibende Kreditrate aus Zins und Tilgung, der monatliche Cashflow als verbleibender Überschuss nach allen Kosten und die Eigenkapitalrendite als jährliche Verzinsung deines eingesetzten Kapitals.
MONATLICHE RATE (ANNUITÄT)
MONATLICHE RATE (ANNUITÄT)
Darlehen
Darlehen
×
×
( i × ( 1 + i )ⁿ
( i × ( 1 + i )ⁿ
÷
÷
( ( 1 + i )ⁿ - 1 )
( ( 1 + i )ⁿ - 1 )
=
=
Monatliche Rate in €
Monatliche Rate in €
i = Monatszinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Anzahl Monatsraten (Laufzeit × 12
i = Monatszinssatz (Jahreszins ÷ 12), n = Anzahl Monatsraten (Laufzeit × 12
Beispiel: 17.000 € ÷ 2.400 € = 7,08 Jahre
Beispiel: 17.000 € ÷ 2.400 € = 7,08 Jahre
MONATLICHER CASHFLOW
MONATLICHER CASHFLOW
Kaltmiete
Kaltmiete
-
-
Bewirtschaftung
Bewirtschaftung
-
-
Annuität
Annuität
=
=
Cashflow in €
Cashflow in €
Beispiel: 1.100 € − 250 € − 938,49 € = −88,49 €/Monat
Beispiel: 1.100 € − 250 € − 938,49 € = −88,49 €/Monat
EIGENKAPITALRENDITE
EIGENKAPITALRENDITE
Jahres-Cashflow
Jahres-Cashflow
÷
÷
Eigenkapital
Eigenkapital
×
×
100
100
=
=
Eigenkapitalrendite in %
Eigenkapitalrendite in %
Beispiel: (−1.061,88 € ÷ 68.750 €) × 100 = −1,54 %
Beispiel: (−1.061,88 € ÷ 68.750 €) × 100 = −1,54 %
Erklärung
Was bedeuten diese Kennzahlen?
Monatliche Rate (Annuität)
Monatliche Rate (Annuität)
Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Zahlung über die gesamte Kreditlaufzeit. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen: Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil die Restschuld noch hoch ist, gegen Ende dominiert die Tilgung. Bei einer typischen Zinsbindung über 10 Jahre bleibt die Annuität in diesem Zeitraum konstant, danach wird sie zu den dann gültigen Marktzinsen neu verhandelt.
Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Zahlung über die gesamte Kreditlaufzeit. Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen: Zu Beginn überwiegt der Zinsanteil, weil die Restschuld noch hoch ist, gegen Ende dominiert die Tilgung. Bei einer typischen Zinsbindung über 10 Jahre bleibt die Annuität in diesem Zeitraum konstant, danach wird sie zu den dann gültigen Marktzinsen neu verhandelt.
Monatlicher Cashflow
Monatlicher Cashflow
Der Cashflow zeigt, wie viel Geld nach Bewirtschaftungskosten und Kreditrate monatlich übrig bleibt. Ein negativer Cashflow bei Anlagewohnungen ist in den ersten Jahren der Finanzierung normal und kein Verlust, der Tilgungsanteil der Rate fließt in deinen Vermögensaufbau, weil das Darlehen Monat für Monat sinkt. Erst bei vollständig getilgter Immobilie wird der Cashflow zum reinen passiven Einkommen.
Der Cashflow zeigt, wie viel Geld nach Bewirtschaftungskosten und Kreditrate monatlich übrig bleibt. Ein negativer Cashflow bei Anlagewohnungen ist in den ersten Jahren der Finanzierung normal und kein Verlust, der Tilgungsanteil der Rate fließt in deinen Vermögensaufbau, weil das Darlehen Monat für Monat sinkt. Erst bei vollständig getilgter Immobilie wird der Cashflow zum reinen passiven Einkommen.
Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des tatsächlich aus eigenen Mitteln eingesetzten Kapitals. Liegt die Gesamtrendite der Immobilie über dem Kreditzins, hebelt der Leverage-Effekt deine Eigenkapitalrendite nach oben, andernfalls auch nach unten. In den ersten Jahren ist sie bei Anlagewohnungen oft negativ, weil die Tilgung den Cashflow drückt. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld und die Rendite verbessert sich automatisch.
Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des tatsächlich aus eigenen Mitteln eingesetzten Kapitals. Liegt die Gesamtrendite der Immobilie über dem Kreditzins, hebelt der Leverage-Effekt deine Eigenkapitalrendite nach oben, andernfalls auch nach unten. In den ersten Jahren ist sie bei Anlagewohnungen oft negativ, weil die Tilgung den Cashflow drückt. Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld und die Rendite verbessert sich automatisch.
Bruttomietrendite
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis ohne Nebenkosten. Sie dient als schneller Vergleichswert zwischen verschiedenen Objekten und wird häufig in Immobilienanzeigen verwendet. Für eine realistische Investitionsentscheidung solltest du zusätzlich die Nettomietrendite (mit Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung) und den Cashflow nach Finanzierung betrachten.
Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis ohne Nebenkosten. Sie dient als schneller Vergleichswert zwischen verschiedenen Objekten und wird häufig in Immobilienanzeigen verwendet. Für eine realistische Investitionsentscheidung solltest du zusätzlich die Nettomietrendite (mit Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung) und den Cashflow nach Finanzierung betrachten.
Gesamte Zinslast
Gesamte Zinslast
Die gesamte Zinslast ist die Summe aller Zinszahlungen über die gesamte Kreditlaufzeit. Bei einer typischen Anlegerfinanzierung über 25 Jahre macht sie oft mehr als die Hälfte des ursprünglichen Darlehensbetrags aus. Sondertilgungen oder eine höhere monatliche Rate reduzieren die Zinslast überproportional, weil die Restschuld schneller sinkt und damit auch die Zinsbasis.
Die gesamte Zinslast ist die Summe aller Zinszahlungen über die gesamte Kreditlaufzeit. Bei einer typischen Anlegerfinanzierung über 25 Jahre macht sie oft mehr als die Hälfte des ursprünglichen Darlehensbetrags aus. Sondertilgungen oder eine höhere monatliche Rate reduzieren die Zinslast überproportional, weil die Restschuld schneller sinkt und damit auch die Zinsbasis.
Anleitung
So funktioniert der Finanzierungsrechner
1. Kaufpreis eingeben
1. Kaufpreis eingeben
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Der vereinbarte oder geplante Kaufpreis der Anlagewohnung.
Der vereinbarte oder geplante Kaufpreis der Anlagewohnung.
2. Kaufnebenkosten
2. Kaufnebenkosten
2. Kaufnebenkosten
In Österreich realistisch zwischen 8 und 12 %.
In Österreich realistisch zwischen 8 und 12 %.
In Österreich realistisch zwischen 8 und 12 %.
3. Monatliche Kaltmiete
3. Monatliche Kaltmiete
3. Monatliche Kaltmiete
Die erwartete Nettomiete ohne Betriebskosten.
Die erwartete Nettomiete ohne Betriebskosten.
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4. Bewirtschaftungskosten
4. Bewirtschaftungskosten
4. Bewirtschaftungskosten
Verwaltung, Rücklagen und nicht umlegbare Posten.
Verwaltung, Rücklagen und nicht umlegbare Posten.
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Eigenkapitalquote
Wie viel Prozent du aus eigenen Mitteln einbringst.
Wie viel Prozent du aus eigenen Mitteln einbringst.
Sollzinssatz
Aktueller Hypothekarzins deiner Bank, typischerweise 3,5 – 4,5
Aktueller Hypothekarzins deiner Bank, typischerweise 3,5 – 4,5
Aktueller Hypothekarzins deiner Bank, typischerweise 3,5 – 4,5
Laufzeit
Üblich sind 20 bis 30 Jahre bei Anlagewohnungen.
Üblich sind 20 bis 30 Jahre bei Anlagewohnungen.
Üblich sind 20 bis 30 Jahre bei Anlagewohnungen.
Der Rechner liefert sofort monatliche Kreditrate, Cashflow, Eigenkapitalrendite, Bruttomietrendite, Gesamtzinslast und Restschuld nach 10 Jahren. Es werden keine Daten gespeichert oder übertragen.
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Vergleiche
Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Anlagewohnung in Österreich?
Wie viel Eigenkapital du bei der Finanzierung einer Anlagewohnung einbringst, beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für den österreichischen Markt 2026 lassen sich drei typische Finanzierungsprofile unterscheiden.
Wie viel Eigenkapital du bei der Finanzierung einer Anlagewohnung einbringst, beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für den österreichischen Markt 2026 lassen sich drei typische Finanzierungsprofile unterscheiden.
Wie viel Eigenkapital du bei der Finanzierung einer Anlagewohnung einbringst, beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch deine Eigenkapitalrendite über den Leverage-Effekt. Für den österreichischen Markt 2026 lassen sich drei typische Finanzierungsprofile unterscheiden.
Knappes Eigenkapital
Knappes Eigenkapital
20 %
Die Untergrenze für die meisten österreichischen Banken bei Anlageimmobilien. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % musst du zusätzlich aus eigenen Mitteln bestreiten, Banken finanzieren diese nicht mit. Bei 20 % Eigenkapital ist die Kreditrate hoch, der Cashflow oft negativ, aber der Leverage-Effekt am stärksten. Geeignet für renditeorientierte Investoren mit stabilem Einkommen und Schmerztoleranz für negative Cashflows in den ersten Jahren.
Die Untergrenze für die meisten österreichischen Banken bei Anlageimmobilien. Die Kaufnebenkosten von rund 10 % musst du zusätzlich aus eigenen Mitteln bestreiten, Banken finanzieren diese nicht mit. Bei 20 % Eigenkapital ist die Kreditrate hoch, der Cashflow oft negativ, aber der Leverage-Effekt am stärksten. Geeignet für renditeorientierte Investoren mit stabilem Einkommen und Schmerztoleranz für negative Cashflows in den ersten Jahren.
Solides Eigenkapital
Solides Eigenkapital
25 - 30 %
Der empfohlene Standard für stabile Finanzierungen. Banken vergeben hier deutlich bessere Konditionen mit niedrigeren Zinsaufschlägen, die monatliche Rate sinkt spürbar, und der Cashflow ist tendenziell ausgeglichen bis leicht positiv. Bei den meisten Anlagewohnungen in Österreich ist dieser Bereich der wirtschaftliche Sweet Spot zwischen Hebelwirkung und Sicherheit.
Der empfohlene Standard für stabile Finanzierungen. Banken vergeben hier deutlich bessere Konditionen mit niedrigeren Zinsaufschlägen, die monatliche Rate sinkt spürbar, und der Cashflow ist tendenziell ausgeglichen bis leicht positiv. Bei den meisten Anlagewohnungen in Österreich ist dieser Bereich der wirtschaftliche Sweet Spot zwischen Hebelwirkung und Sicherheit.
Hohes Eigenkapital
Hohes Eigenkapital
Über 35 %
Eine konservative Finanzierungsstrategie mit niedriger Rate und positivem Cashflow ab dem ersten Monat. Der Leverage-Effekt wird schwächer, weshalb die Eigenkapitalrendite oft niedriger ist als bei knapper Finanzierung — dafür hast du maximale Sicherheit. Sinnvoll für sicherheitsorientierte Anleger, Käufer kurz vor der Pension oder bei Immobilien mit unsicherer Mietausfallquote.
Eine konservative Finanzierungsstrategie mit niedriger Rate und positivem Cashflow ab dem ersten Monat. Der Leverage-Effekt wird schwächer, weshalb die Eigenkapitalrendite oft niedriger ist als bei knapper Finanzierung — dafür hast du maximale Sicherheit. Sinnvoll für sicherheitsorientierte Anleger, Käufer kurz vor der Pension oder bei Immobilien mit unsicherer Mietausfallquote.
Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung
Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung
Hier findest du alle Antworten auf deine Fragen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlagewohnung in Österreich?
Welche Hypothekarzinsen sind 2026 für Anlagewohnungen üblich?
Wie hoch sollte die monatliche Tilgung sein?
Was bedeutet Zinsbindung und wie lange sollte sie sein?
Warum ist der Cashflow bei Anlagewohnungen oft negativ?
Kann ich die Kreditzinsen steuerlich absetzen?
Was sind Sondertilgungen und lohnen sie sich?
Wie wirkt sich der Leverage-Effekt auf meine Rendite aus?
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Hinweis
Die berechneten Werte dienen ausschließlich der unverbindlichen Information und als Einschätzung. Sie ersetzen keine professionelle Beratung durch Banken oder Finanzexperten. Es wird keine Garantie für die Richtigkeit, Aktualität oder Realisierbarkeit der Berechnungen übernommen. Jegliche Haftung für finanzielle Verluste oder Entscheidungen, die auf Basis dieses Tools getroffen werden, ist ausgeschlossen.
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