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Bau
Frostschäden in leerstehenden Wohnungen und Gebäudeteilen
Was Vermieter im Winter wissen müssen
Frostschäden in leerstehenden Wohnungen vermeiden: Wie du Leitungen und Heizung im Winter schützt, wer bei Schäden haftet und was die Versicherung verlangt.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
Mit KI zusammenfassen
Von Heizung und Wasserleitungen bis Versicherung
Eine Wohnung steht zwischen zwei Mietverhältnissen mehrere Wochen leer. Die Heizung wird heruntergedreht, niemand sieht regelmäßig nach dem Rechten – und nach einigen besonders kalten Tagen zeigt sich plötzlich ein Wasserschaden.
Frostschäden können erhebliche Folgen haben. Platzt eine wasserführende Leitung, bleibt der Schaden nicht unbedingt auf die leerstehende Wohnung beschränkt. Wasser kann in darunterliegende Einheiten eindringen, Wände und Böden durchfeuchten oder technische Anlagen beschädigen.
Die naheliegende Lösung scheint einfach: Heizung nicht vollständig abschalten und das Thermostat auf Frostschutz stellen. In der Praxis gibt es allerdings keine Maßnahme, die für jedes Gebäude automatisch ausreicht. Entscheidend sind unter anderem Leitungsführung, Dämmung, Heizsystem, Dauer der Kälteperiode und die Frage, ob auch Keller, Dachräume oder andere Gebäudeteile ausreichend geschützt sind.
Bei längerem Leerstand kann deshalb zusätzlich das Absperren und fachgerechte Entleeren bestimmter Wasserleitungen sinnvoll sein. Gleichzeitig dürfen Heizungs- und Warmwasseranlagen nicht einfach wie ein Außenwasserhahn behandelt werden.
Dieser Ratgeber zeigt dir, wie du das Frostrisiko bei leerstehenden Immobilien einschätzt, welche Schutzmaßnahmen sinnvoll sein können und was du bei Verantwortung und Versicherung beachten solltest.
Die Entstehung und Folgen von Frostschäden
Wasser dehnt sich beim Gefrieren aus. Befindet es sich in einer Leitung, Armatur oder technischen Anlage, können dadurch Rohrleitungen, Verbindungen oder angeschlossene Komponenten beschädigt werden. Entscheidend ist dabei nicht nur ein kurzfristiger Temperatursturz. Auch die Dauer der Kälteeinwirkung spielt eine wesentliche Rolle. Besonders gefährdet sind wasserführende Leitungen in Bereichen, die nur wenig von der Gebäudeheizung profitieren. Dazu gehören etwa:
Außenwände,
unbeheizte Keller,
Dachräume,
Garagen und Nebengebäude,
Installationsschächte,
Außenwasseranschlüsse und
schlecht gedämmte Gebäudeteile.
Auch eine gedämmte Leitung ist nicht automatisch frostsicher. Der OGH hat bereits festgehalten, dass selbst fachgerechte Rohrisolierung den Wärme- beziehungsweise Kälteaustausch lediglich verzögern kann. Bleiben Räume lange unbeheizt, kann das Wasser in einer Leitung trotzdem einfrieren. Hinzu kommt ein weiteres Problem: Ein Rohrbruch wird häufig erst beim Auftauen sichtbar. Solange Eis die beschädigte Stelle verschließt, muss noch kein Wasser austreten. Steigen die Temperaturen wieder und bleibt die Wasserzufuhr geöffnet, kann danach längere Zeit Wasser nachströmen.
Wichtiger Hinweis: Eine Raumtemperatur über 0 °C garantiert nicht automatisch, dass jede Leitung frostfrei bleibt. Maßgeblich sind die Bedingungen unmittelbar an der jeweiligen Leitung.
Beheizen, Wasser absperren oder winterfest machen
Wie du eine leerstehende Immobilie schützt, hängt vor allem davon ab, wie lange sie ungenutzt bleibt und ob sie weiterhin zuverlässig beheizt wird.
Gebäude weiter beheizen
Bei einem kurzfristigen Leerstand ist kontrolliertes Weiterheizen häufig die einfachste Lösung. Die Räume müssen dafür nicht auf normale Wohntemperatur gebracht werden. Die Temperierung muss aber ausreichen, um die konkrete Installation auch während stärkerer Frostperioden zu schützen.
Eine gut gedämmte Wohnung zwischen anderen beheizten Einheiten verhält sich dabei anders als ein freistehendes Haus oder eine Dachgeschosswohnung mit Leitungen an kalten Außenwänden. Deshalb ist auch die bekannte Frostschutzstellung am Heizkörperthermostat keine Garantie für das gesamte Gebäude. Sie regelt die Temperatur am jeweiligen Heizkörper beziehungsweise in dessen unmittelbarem Umfeld. Eine weiter entfernte Leitung im Keller, Dachraum oder Außenwandbereich kann trotzdem wesentlich stärker auskühlen.
Gleichzeitig sollte daraus nicht der gegenteilige Schluss gezogen werden, Frostwächterbetrieb sei grundsätzlich ungeeignet. In einem vom OGH beurteilten Fall waren leerstehende Räume über Jahre erfolgreich auf rund 5 °C Frostwächtertemperatur gehalten worden. Eine außergewöhnlich verlegte Leitung fror später dennoch ein; diese besondere Gefahr war weder für einen Laien noch für einen durchschnittlichen Installateur erkennbar. Unter diesen Umständen verlangte der OGH keine weitergehenden Maßnahmen. Das zeigt: Entscheidend ist die konkrete und erkennbare Gefahrenlage.
Wasserzufuhr absperren
Bei längerer Abwesenheit kann es sinnvoll sein, die Wasserzufuhr zur Wohnung oder zum Gebäude abzusperren. Dadurch lässt sich im Ernstfall zumindest verhindern, dass nach einem Rohrbruch oder einer beschädigten Leitung fortlaufend Frischwasser nachströmt und den Schaden zusätzlich vergrößert.
Wichtig ist allerdings: Das Absperren der Wasserzufuhr schützt die Leitungen nicht automatisch vor dem Einfrieren. Absperren ist nicht dasselbe wie Entleeren. Hinter dem geschlossenen Ventil kann weiterhin Wasser in den Rohrleitungen verbleiben. Kühlt dieses bei ausreichend niedrigen Temperaturen stark ab und gefriert, kann sich das Wasser ausdehnen und Leitungen, Verbindungen oder Armaturen beschädigen. Bei längerem oder vollständig unbeheiztem Leerstand sollte deshalb zusätzlich geprüft werden, ob besonders frostgefährdete Leitungsabschnitte fachgerecht entleert werden müssen.
Gefährdete Trinkwasserleitungen entleeren
Soll ein Gebäudeteil über längere Zeit tatsächlich unbeheizt bleiben, kann die fachgerechte Entleerung frostgefährdeter Leitungsabschnitte die sicherere Lösung sein. Typische Beispiele sind separat absperrbare Außenleitungen oder Leitungen in dauerhaft unbeheizten Gebäudeteilen.
Bei größeren Installationen sollte allerdings nicht improvisiert werden. Tiefpunkte oder komplizierte Leitungsverläufe können dazu führen, dass trotz geöffnetem Hahn Restwasser zurückbleibt. Ein Installationsbetrieb kann beurteilen, welche Leitungen tatsächlich vollständig entleert werden können.
Heizungsanlage gesondert behandeln
Eine wasserführende Heizungsanlage solltest du nicht nach demselben Prinzip wie eine Trinkwasserleitung absperren oder entleeren. Heizkörperkreisläufe, Fußbodenheizungen, Wärmeerzeuger wie Wärmepumpen oder Thermen sowie Pufferspeicher und Warmwasserspeicher bilden je nach Gebäude ein zusammenhängendes technisches System, bei dem eine unsachgemäße Stilllegung selbst Schäden verursachen kann.
Auch eine vollständige Abschaltung der Heizung ist im Winter nicht ohne Weiteres empfehlenswert. Bleibt Wasser im Heizsystem oder in anderen Leitungen zurück, können einzelne Anlagenteile oder Leitungsabschnitte bei Frost auskühlen und beschädigt werden. Zudem kann eine komplett ausgekühlte Immobilie weitere Probleme wie Feuchtigkeit und Kondensat sowie Schimmel begünstigen. Soll die Heizungsanlage tatsächlich vollständig außer Betrieb genommen werden, sollte deshalb geklärt sein, wie das konkrete System fachgerecht winterfest gemacht wird.
Welche Frostschutzmaßnahme geeignet ist, hängt vom jeweiligen Heizsystem ab. Möglich sind etwa ein reduzierter Weiterbetrieb, vorhandene Frostschutzfunktionen oder, bei einer längerfristigen Stilllegung, eine fachgerechte Außerbetriebnahme. Maßgeblich sind dabei die Herstellerangaben und, insbesondere bei komplexeren Anlagen, die Einschätzung eines Heizungs- oder Installationsfachbetriebs.
Für die Entscheidung solltest du vor allem berücksichtigen, ob die Heizung auch bei strengem Frost zuverlässig funktioniert, ob Leitungen oder Anlagenteile durch besonders kalte Gebäudebereiche verlaufen, wie lange das Objekt ungenutzt bleibt und ob regelmäßige Kontrollen möglich sind. Je größer die Unsicherheit bei diesen Punkten ist, desto weniger solltest du dich ausschließlich auf eine stark abgesenkte Raumtemperatur verlassen.
Welche Bereiche besonders frostgefährdet sind
Für einen ersten Wintercheck musst du nicht jede Leitung des Gebäudes kennen. Einige Bereiche verdienen aber besondere Aufmerksamkeit.
Bereich | Warum frostgefährdet? | Sinnvolle Maßnahmen |
|---|---|---|
Außenleitungen und Außenwasserhähne | Leitungen und Armaturen liegen oft vollständig oder teilweise außerhalb der beheizten Gebäudehülle und kühlen besonders schnell aus. | Nicht frostsichere Anschlüsse entsprechend ihrer technischen Ausführung absperren und entleeren. Bei speziellen frostsicheren Armaturen Herstellerangaben beachten. |
Keller und Nebenräume | Keller, Abstellräume und Technikbereiche werden häufig wenig oder gar nicht beheizt. Zugluft, undichte Fenster und Leitungen an Außenwänden erhöhen das Risiko zusätzlich. | Leitungsverlauf und Raumtemperatur kontrollieren, Zugluftquellen prüfen und besonders gefährdete Leitungsabschnitte gegebenenfalls zusätzlich sichern. |
Dachräume und oberste Geschosse | Leitungen außerhalb oder am Rand der gedämmten Gebäudehülle können deutlich stärker auskühlen als die eigentlichen Wohnräume. | Prüfen, ob wasserführende Leitungen durch unbeheizte Dachbereiche verlaufen und ob die vorhandene Temperierung beziehungsweise Dämmung ausreicht. |
Garagen und Nebengebäude | Auch unbeheizte Garagen, Werkstätten oder Gartenbereiche können Wasseranschlüsse und Leitungen enthalten, die im Alltag leicht übersehen werden. | Wasseranschlüsse erfassen und nicht benötigte frostgefährdete Leitungen gegebenenfalls absperren und fachgerecht entleeren. |
Sanitär- und Geräteanschlüsse | Auch nach dem Absperren kann Wasser in Armaturen, Anschlussschläuchen, Geräten oder einzelnen Leitungsabschnitten zurückbleiben. | Bei längerer vollständiger Stilllegung berücksichtigen, welche Komponenten weiterhin Wasser enthalten und wie diese laut Hersteller beziehungsweise fachgerecht stillgelegt werden. |
Therme, Boiler und Fußbodenheizung | Heizungs- und Warmwassersysteme enthalten ebenfalls Wasser, dürfen aber nicht wie einfache Trinkwasserleitungen behandelt werden. Eine unsachgemäße Stilllegung kann selbst Schäden verursachen. | Herstellerangaben beachten und bei vollständiger oder längerer Stilllegung gegebenenfalls einen Heizungs- oder Installationsfachbetrieb hinzuziehen. |
Wichtiger Hinweis: Entscheidend ist nicht, welche Räume genutzt werden, sondern wo Wasser geführt wird. Ein beheiztes Wohnzimmer schützt nicht automatisch eine Leitung im unbeheizten Keller.
Mindesttemperatur in einer leerstehenden Wohnung
Eine pauschale gesetzliche Mindesttemperatur, die für jede leerstehende Wohnung oder jedes Gebäude gilt, gibt es nicht. Werte wie 10, 12 oder 15 °C können je nach Objekt eine praktische Orientierung bieten. Sie sind jedoch weder eine allgemeine gesetzliche Vorgabe noch eine technische Garantie gegen Frostschäden.
Ob eine bestimmte Temperierung ausreicht, hängt vom konkreten Gebäude und der Installation ab. Relevant sind insbesondere Außentemperatur und Dauer der Frostperiode, Dämmstandard, Lage der Wohnung im Gebäude, Verlauf und Dämmung wasserführender Leitungen, Heizsystem und Wärmeverteilung sowie angrenzende unbeheizte Räume, Zugluft oder besonders kalte Bauteile.
Auch die Rechtsprechung knüpft deshalb nicht an eine allgemein gültige Temperaturzahl an. Entscheidend ist vielmehr, ob unter den konkreten Umständen jene Schutzmaßnahmen getroffen wurden, die objektiv erforderlich und zumutbar waren.
Für die Praxis ist daher weniger die Frage entscheidend, auf welchen Wert das Thermostat eingestellt ist, sondern ob die gefährdeten Leitungen und Anlagen tatsächlich ausreichend vor Frost geschützt bleiben. Ist das mit einer bloßen Temperierung nicht verlässlich sichergestellt, können zusätzliche Maßnahmen wie engmaschigere Kontrollen, das Absperren der Wasserzufuhr oder die fachgerechte Entleerung gefährdeter Leitungsabschnitte notwendig sein.
Sensoren und Kontrollen sind hilfreich, aber kein Ersatz für Frostschutz
Temperaturfühler, Wassermelder, Leckagesensoren, Smart-Thermostate oder Störmeldungen der Heizungsanlage können die Überwachung einer leerstehenden Immobilie deutlich erleichtern. Sie helfen dabei, ungewöhnlich niedrige Temperaturen, austretendes Wasser oder einen Ausfall der Heizung frühzeitig zu erkennen. Ihre Wirkung hat jedoch eine klare Grenze: Sensorik erkennt ein Problem, sie verhindert es nicht. Ein Temperaturalarm ist nur dann hilfreich, wenn die Meldung rechtzeitig bemerkt wird und im Ernstfall auch jemand reagieren kann.
Bei längerem Leerstand sollten technische Überwachung und regelmäßige Kontrollen deshalb sinnvoll zusammenspielen. Eine allgemein gültige Kontrollfrequenz gibt es allerdings nicht. Wie oft eine Überprüfung notwendig und zumutbar ist, hängt insbesondere von Witterung, Gebäudezustand, bekannten Frostgefahren und der Zuverlässigkeit der Heizungsanlage ab.
Auch die Rechtsprechung stellt auf die Umstände des Einzelfalls ab. Der OGH hat etwa ausgesprochen, dass die Funktion einer im Winter zum Schutz des Gebäudes notwendigen Heizung während einer längeren Abwesenheit grundsätzlich kontrolliert werden muss. Im konkreten Fall wurde eine etwa einwöchige Abwesenheit nach vorheriger Kontrolle einer funktionierenden Heizung jedoch nicht als schuldhaft beurteilt. Umgekehrt darf die Kontrollpflicht nicht überspannt werden: Ohne besondere Hinweise auf einen drohenden Ausfall oder eine erhöhte Frostgefahr lässt sich nicht pauschal verlangen, eine Heizungsanlage in einem starren Rhythmus von wenigen Tagen zu überprüfen.
Für Vermieter:innen kann es dennoch sinnvoll sein, Kontrollen bei längerem Leerstand kurz zu dokumentieren. Festgehalten werden können etwa Datum der Kontrolle, Funktion der Heizung, Temperaturen in besonders gefährdeten Bereichen, sichtbare Feuchtigkeit oder Leckagen, vorhandene Störmeldungen und gegebenenfalls bereits gesetzte Maßnahmen. So lässt sich nicht nur der Zustand des Objekts besser nachvollziehen, sondern im Schadenfall auch dokumentieren, welche Vorsorge tatsächlich getroffen wurde.
Wer muss vorsorgen und wer haftet bei einem Frostschaden?
Zunächst muss zwischen einer tatsächlich leerstehenden Wohnung und einer nur vorübergehend unbewohnten Mietwohnung unterschieden werden.
Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen
Wurde die Wohnung bereits zurückgegeben und ist noch nicht neu vermietet, befindet sie sich wieder in der Verfügungssphäre der Eigentümer- beziehungsweise Vermieterseite. Dann muss dort auch die notwendige Frostvorsorge organisiert werden. Ein älterer OGH-Fall zeigt die mögliche Konsequenz: Zwei Wohnungen waren während einer Frostperiode unbenutzt und unbeheizt. Ein separat absperrbarer Wasserleitungsstrang war nicht entleert worden; nach dem Einfrieren trat Wasser aus und beschädigte darunter gelagerte Waren. Der OGH bejahte unter diesen konkreten Umständen die Verantwortlichkeit der Hauseigentümerin.
Auch länger dauernder Leerstand erhöht nach der Rechtsprechung das Gefahrenpotenzial. Wasserführende Anlagen können bei leerstehenden Objekten im Winter besondere Kontrollen erfordern. Daraus folgt aber keine allgemeine Regel, wonach jede leerstehende Wohnung zwingend entleert werden müsste.
Mieter sind nur vorübergehend abwesend
Ist eine Wohnung weiterhin vermietet und befinden sich die Bewohner:innen lediglich auf Urlaub oder für einige Wochen anderswo, ist die Ausgangslage eine andere. Mieter:innen müssen mit dem Mietgegenstand sorgfältig umgehen und können für schuldhaft verursachte Schäden haften. Nach § 1111 ABGB geht es dabei aber gerade um Verschulden, nicht darum, Mieter:innen jeden während ihrer Abwesenheit entstandenen Schaden automatisch zuzurechnen. Sprich: Für bloßen Zufall haften sie nicht. Je nach Schaden und Geschädigtem können daneben weitere Haftungsgrundlagen relevant sein.
Der OGH hat etwa entschieden, dass Mieter:innen während einer Winterabwesenheit eine erforderliche Heizung grundsätzlich kontrollieren müssen. Im selben Fall wurde aber keine Haftung angenommen, weil die Heizung zuvor funktionierte, kein besonderer Grund für einen Ausfall erkennbar war und die konkrete einwöchige Kontrollpause nicht als vorwerfbar beurteilt wurde. Auch hier hängt deshalb vieles vom Einzelfall ab.
Zu prüfen ist insbesondere:
Wer hatte die tatsächliche Kontrolle über die betroffenen Räume?
War das Frostrisiko erkennbar?
Wurde die Heizung angemessen betrieben?
Gab es bekannte technische Probleme?
Welche Vorsorge wäre zumutbar gewesen?
Lag die Ursache möglicherweise in einem Gebäudemangel?
Eine pauschale Aussage wie „Mieter haftet für jeden Frostschaden während seiner Abwesenheit“ wäre deshalb ebenso falsch wie eine automatische Haftung der Vermieterseite.
Lesetipp: Welche Regelungen am besten in eine Hausordnung passen, kannst du in unserem Ratgeber Was muss in eine Hausordnung nachlesen.
Technischer Gebäudemangel oder vorhersehbares Risiko?
Bei der Ursachenklärung ist außerdem zu prüfen, ob überhaupt menschliches Fehlverhalten ausschlaggebend war. Auch Leitungsführung, defekte Heiztechnik, frühere Frostschäden oder andere bekannte Schwachstellen können relevant sein. Das ist gerade bei größeren Schäden wichtig: Erst wenn die technische Ursache geklärt ist, lässt sich sinnvoll beurteilen, wer welche Maßnahmen hätte setzen müssen.
Wichtiger Hinweis: Für die rechtliche Beurteilung sollte zunächst die technische Ursache nachvollziehbar festgestellt werden. Erst danach lässt sich beurteilen, welchem Verantwortungsbereich das Risiko zuzuordnen war und welche Vorsorge zumutbar gewesen wäre.
Deckungen der Gebäudeversicherung bei Frostschäden
Frostschäden an wasserführenden Leitungen und die daraus entstehenden Leitungswasserschäden können grundsätzlich vom Versicherungsschutz einer Gebäude- beziehungsweise Leitungswasserversicherung erfasst sein. Ob ein konkreter Schaden tatsächlich gedeckt ist und in welchem Umfang die Versicherung leistet, richtet sich jedoch immer nach der jeweiligen Polizze und den vereinbarten Versicherungsbedingungen. Dabei solltest du dich als Vermieter:in unbedingt professionell beraten lassen.
Besonders wichtig sind dabei sogenannte Obliegenheiten. Darunter versteht man vertragliche Pflichten, die Versicherungsnehmer:innen vor oder nach einem Schaden beachten müssen, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden. Gerade bei länger unbewohnten oder vorübergehend verlassenen Gebäuden können solche Bedingungen besondere Frostschutzmaßnahmen vorsehen.
Lesetipp: Welche Versicherungen für dich als Vermieter:in besonders sinnvoll und wichtig sind, erfährst du in unserem Artikel Versicherungen für Vermieter in Österreich
Die Auswirkungen der 72-Stunden-Klausel
Eine in österreichischen Leitungswasserversicherungen häufig anzutreffende Regelung ist die sogenannte 72-Stunden-Klausel. Sie kann beispielsweise vorsehen, dass bei einem Gebäude, das länger als 72 Stunden von allen Personen verlassen wird, die Wasserzuleitungen abgesperrt und während der Heizperiode geeignete Maßnahmen gegen Frostschäden getroffen werden müssen.
Die 72 Stunden sind keine allgemeine gesetzliche Frist für leerstehende Wohnungen oder Gebäude. Es handelt sich um eine mögliche vertragliche Versicherungsobliegenheit, deren genauer Inhalt je nach Versicherer und Tarif unterschiedlich ausgestaltet sein kann. Auch der OGH hat bereits Versicherungsfälle beurteilt, in denen entsprechende Bedingungen bei länger verlassenen Gebäuden das Absperren von Wasserleitungen und zusätzliche Frostschutzmaßnahmen verlangten.
Wird eine vereinbarte Obliegenheit verletzt, kann das Auswirkungen auf die Versicherungsleistung haben. Ob und in welchem Umfang der Versicherer seine Leistung kürzen oder verweigern darf, hängt jedoch von den konkreten Versicherungsbedingungen sowie unter anderem von Verschulden und Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung und eingetretenem Schaden ab.
Für Vermieter:innen folgt daraus vor allem eine praktische Empfehlung: Prüfe die Versicherungsbedingungen vor einem längeren Winterleerstand, nicht erst nach einem Rohrbruch. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Regelungen zu längerem Leerstand oder Abwesenheit, zum Absperren beziehungsweise Entleeren von Leitungen, zum Betrieb der Heizung, zu Kontrollpflichten sowie zu möglichen Melde- oder Informationspflichten gegenüber dem Versicherer.
Kontrollplan für leerstehende Immobilien im Winter
Bei längerem winterlichem Leerstand reicht es nicht, die Heizung einmal einzustellen und das Objekt anschließend über Wochen unbeachtet zu lassen. Sinnvoll ist vielmehr eine einfache Kontrollroutine, die sich am konkreten Frostrisiko des Gebäudes orientiert.
Wie häufig Kontrollen erforderlich sind, lässt sich nicht allgemein festlegen. Ein gut gedämmtes Objekt mit zuverlässiger Heizungsanlage und funktionierender Fernüberwachung kann andere Intervalle erlauben als ein älteres freistehendes Gebäude mit Leitungen in unbeheizten Kellern, Dachräumen oder Außenwandbereichen. Auch konkrete Vorgaben der Gebäude- oder Leitungswasserversicherung sollten berücksichtigt werden.
Für eine gewöhnliche leerstehende Wohnung kann folgender Ablauf als praktische Orientierung dienen:
Zeitpunkt | Was solltest du kontrollieren oder vorbereiten? |
|---|---|
Vor Beginn des Leerstands | Heizungsanlage auf Funktion prüfen und geeignete Temperierung festlegen. Frostgefährdete Leitungsbereiche, Außenwasseranschlüsse, Keller-, Dach- und Technikräume kontrollieren. Entscheiden, ob Weiterheizen genügt oder einzelne Leitungen abgesperrt beziehungsweise fachgerecht entleert werden sollten. Heizungs- und Warmwasseranlagen nach Herstellerangaben behandeln. Versicherungsbedingungen prüfen, Sensoren und Warnmeldungen testen und festlegen, wer das Objekt während des Leerstands kontrolliert. |
Nach den ersten Tagen | Kontrollieren, ob die gewählte Temperierung tatsächlich funktioniert und auch kritische Gebäudebereiche ausreichend geschützt bleiben. Heizungsstatus, Temperaturen und mögliche Störmeldungen überprüfen. |
Während eines normalen Winterverlaufs | Bei längerem Leerstand kann beispielsweise eine etwa wöchentliche Kontrolle als praktische Orientierung dienen. Dabei insbesondere Heizung, Temperaturen in frostgefährdeten Bereichen, sichtbare Feuchtigkeit, Leckagen sowie Keller- und Technikräume prüfen. Ein starres gesetzliches Wochenintervall besteht dadurch nicht. |
Bei starkem oder länger anhaltendem Frost | Kontrollabstände dem erhöhten Risiko anpassen. Das gilt besonders bei bekannten Froststellen, älteren Gebäuden, Leitungen in unbeheizten Räumen oder zweifelhafter Heizleistung. |
Nach Strom-, Heizungs- oder Anlagenausfall | Möglichst zeitnah prüfen, wie stark das Gebäude bereits ausgekühlt ist und ob zusätzliche Frostschutzmaßnahmen notwendig sind. Dasselbe gilt bei Alarmmeldungen von Temperatur-, Wasser- oder Leckagesensoren. |
Nach einer starken Frostperiode oder beim Auftauen | Besonders auf austretendes Wasser und Feuchtigkeit achten. Frostgeschädigte Leitungen können zunächst durch Eis verschlossen bleiben und erst beim Auftauen sichtbar undicht werden. |
Vor Wiedervermietung oder Wiederinbetriebnahme | Sichtbare Leitungen, Armaturen, Anschlüsse und Heizungsanlage auf Schäden kontrollieren. Wurde die Wasserversorgung abgesperrt oder die Anlage länger stillgelegt, sollte sie kontrolliert wieder in Betrieb genommen werden. Bei komplexen oder vollständig winterfest gemachten Anlagen kann ein Fachbetrieb sinnvoll sein. |
Der Kontrollplan ist bewusst risikobasiert. Die Angabe einer etwa wöchentlichen Kontrolle ist keine gesetzliche Vorgabe und auch keine Garantie dafür, dass damit in jedem Gebäude alle erforderlichen Sorgfaltspflichten erfüllt sind. Bei erkennbar erhöhtem Frostrisiko können kürzere Intervalle oder zusätzliche technische Maßnahmen notwendig sein. Umgekehrt können bei einem technisch gut überwachten und wenig gefährdeten Objekt andere Kontrollabstände vertretbar sein.
Für Vermieter:innen ist es außerdem sinnvoll, die wichtigsten Kontrollen knapp zu dokumentieren. Festgehalten werden können beispielsweise Datum, Funktion der Heizung, Temperaturen in kritischen Bereichen, auffällige Feuchtigkeit oder Leckagen, Störmeldungen und gesetzte Maßnahmen. Eine solche Dokumentation erleichtert die laufende Organisation und kann im Schadenfall nachvollziehbar machen, welche Vorsorge tatsächlich getroffen wurde.
Bei der Wiederinbetriebnahme auch an die Trinkwasserhygiene denken
Nach längerem Stillstand sollte nicht nur auf Frostschäden geachtet werden. Wasser, das über längere Zeit in der Hausinstallation gestanden hat, kann sich hygienisch und chemisch verändern.
Vor der regulären Nutzung sollten deshalb länger ungenutzte Entnahmestellen ausreichend gespült werden, bis wieder frisches Wasser aus dem Leitungssystem nachströmt. War die Trinkwasserinstallation sehr lange außer Betrieb, wurde sie vollständig entleert oder bestehen Zweifel am Zustand der Anlage, kann eine fachgerechte Wiederinbetriebnahme sinnvoll sein.
Auch Heizungs-, Warmwasser- und andere technische Anlagen sollten nach einer längeren Stilllegung entsprechend den jeweiligen Herstellerangaben wieder in Betrieb genommen werden.
Maßnahmen, wenn bereits ein Frostschaden entstanden ist
Ist eine Leitung bereits eingefroren oder geborsten, steht zunächst die Begrenzung weiterer Schäden im Vordergrund. Kann Wasser austreten, sollte die betroffene Wasserzufuhr möglichst rasch abgesperrt werden. Bei eingefrorenen Leitungen ist besondere Vorsicht geboten: Sie sollten weder mit offener Flamme noch mit ungeeigneten starken Wärmequellen aufgetaut werden. Im Zweifel sollte ein Installationsfachbetrieb beigezogen werden.
Ist Wasser bereits in elektrische Anlagen, Steckdosen oder Geräte eingedrungen, hat die persönliche Sicherheit Vorrang. Gefährdete Bereiche solltest du nicht unnötig betreten; erforderliche Maßnahmen an der Elektroinstallation gehören im Zweifel in die Hände eines Fachbetriebs.
Bevor größere Aufräum- oder Sanierungsarbeiten beginnen, sollte der Schaden möglichst vollständig dokumentiert werden. Sinnvoll sind Übersichts- und Detailfotos, Videos, Aufnahmen der beschädigten Leitung oder anderer betroffener Bauteile sowie eine Dokumentation von Wasserspuren und Folgeschäden. Zusätzlich solltest du festhalten, wann der Schaden entdeckt wurde, welche Störmeldungen vorlagen und welche Sofortmaßnahmen bereits gesetzt wurden.
Wichtiger Hinweis: Zuerst Gefahren beseitigen und den Schaden begrenzen. Danach Ursache und Umfang sauber dokumentieren und die weitere Sanierung nachvollziehbar organisieren.
Anschließend sollte die beschädigte Installation fachgerecht beurteilt werden. Gerade bei späteren Haftungs- oder Versicherungsfragen ist nicht nur die Reparatur selbst wichtig, sondern auch die Ursache des Frostschadens. War die Heizung ausgefallen? Lag die Leitung in einem besonders frostgefährdeten Bereich? War sie nicht ausreichend entleert oder bestand möglicherweise bereits ein technischer Mangel? Eine nachvollziehbare Ursachenfeststellung kann für die weitere Beurteilung entscheidend sein.
Ist der Schaden versichert, solltest du ihn außerdem möglichst zeitnah dem Versicherer melden. Notwendige Sofortmaßnahmen zur Schadenminderung dürfen deshalb nicht unnötig aufgeschoben werden. Umfangreichere Reparatur- und Sanierungsarbeiten sollten jedoch ausreichend dokumentiert und, soweit praktisch sinnvoll, mit dem Fachbetrieb beziehungsweise dem Versicherer abgestimmt werden.
Fazit
Eine leerstehende Wohnung muss nicht automatisch auf normale Wohntemperatur beheizt werden. Sie sollte im Winter aber auch nicht einfach abgeschlossen und vergessen werden. Entscheidend ist, dass wasserführende Leitungen und technische Anlagen unter den konkreten Bedingungen ausreichend geschützt bleiben.
Bei kurzfristigem Leerstand kann kontrolliertes Weiterheizen genügen. Bei längerem oder bewusst unbeheiztem Leerstand können zusätzliche Maßnahmen wie Absperren und fachgerechtes Entleeren einzelner Leitungen notwendig werden. Ebenso wichtig sind angemessene Kontrollen und die Versicherungsbedingungen. Eine allgemeine Temperatur oder eine einzige richtige Winterstrategie gibt es nicht. Ein auf das konkrete Gebäude abgestimmter Frostschutz ist wesentlich zuverlässiger.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Welche Temperatur muss eine leerstehende Wohnung im Winter haben?
Reicht die Frostschutzstellung am Heizkörper aus?
Sollte ich bei einer leerstehenden Wohnung das Wasser abdrehen?
Wer haftet, wenn Mieter im Winter verreisen?
Zahlt die Gebäudeversicherung einen Frostschaden?
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