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Bau
Rohrbruch in der Mietwohnung
Wer zahlt den Schaden?
Rohrbruch in der Mietwohnung: Erfahre, wer Reparatur, Wasserschaden und beschädigte Gegenstände zahlt und was Mieter:innen sofort tun müssen.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
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Rohrbruch in der Mietwohnung: Wer handelt, wer zahlt?
Ein Rohrbruch in der Mietwohnung kann innerhalb kurzer Zeit große Schäden verursachen. Wasser tritt aus, Wände und Böden werden feucht und auch Möbel oder persönliche Gegenstände können beschädigt werden. Für Vermieter:innen und Mieter:innen stellt sich dann vor allem die Frage, wer handeln muss und wer für die Kosten aufkommt.
In vielen Fällen bist du als Vermieter:in für die Reparatur des beschädigten Rohres und die Wiederherstellung der Wohnung zuständig. Das gilt besonders dann, wenn es sich um eine Leitung des Hauses oder um einen ernsten Schaden handelt. Mieter:innen müssen den Rohrbruch allerdings unverzüglich melden und dürfen nicht einfach abwarten.
Wer für beschädigte Möbel, Elektrogeräte oder andere persönliche Gegenstände zahlt, hängt von der Ursache des Rohrbruchs und vom jeweiligen Versicherungsschutz ab. Die Gebäudeversicherung und die Haushaltsversicherung der Mieter:in decken grundsätzlich unterschiedliche Schäden ab. Bei einem eigenen Fehlverhalten kann außerdem eine Haftung der verursachenden Person entstehen.
Auch eine Mietzinsminderung kann infrage kommen, wenn die Wohnung durch den Wasserschaden nur eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzbar ist. Die Höhe richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung und darf nicht pauschal angenommen werden.
In diesem Ratgeber erfährst du, was bei einem Rohrbruch in der Mietwohnung sofort zu tun ist, wer die Reparatur bezahlt und wann Mieter:innen für Folgeschäden haften können. Außerdem geht es um Versicherungen, Mietzinsminderung und die wichtigsten Pflichten von dir als Vermieter:in.
Was bei einem Rohrbruch sofort zu tun ist
Bei einem aktiven Rohrbruch zählt zuerst jede Minute. Mieter:innen sollten versuchen, den Wasseraustritt zu stoppen, ohne sich selbst zu gefährden. Wenn es möglich ist, kann der Wohnungsabsperrhahn geschlossen werden. Ist die Ursache dort nicht zu finden oder tritt weiterhin viel Wasser aus, sollte die Hausverwaltung oder ein Installationsnotdienst umgehend verständigt werden.
Befindet sich Wasser in der Nähe von Steckdosen, Geräten oder elektrischen Leitungen, darfst du diese Bereiche nicht betreten. Schalte den Strom nur ab, wenn das gefahrlos möglich ist. Bei starkem Wasseraustritt, einem Schaden an einer Steigleitung oder einer akuten Gefahr für andere Wohnungen sollte zusätzlich die Hausverwaltung oder der zuständige Notdienst kontaktiert werden.
Eine kurze telefonische Meldung reicht bei einem akuten Schaden für den ersten Schritt aus. Anschließend solltest du den Schaden zusätzlich schriftlich festhalten und mit deinen Mieter:innen abklären. So lässt sich später nachvollziehen, wann der Rohrbruch bekannt war und welche Maßnahmen gesetzt wurden.
Dokumentiere den Zustand mit Fotos und Videos. Halte fest, wo Wasser austritt, welche Räume betroffen sind und welche Gegenstände bereits beschädigt wurden. Entferne bewegliche Gegenstände aus dem betroffenen Bereich, wenn das ohne Risiko möglich ist. Beschädigte Dinge solltest du nicht vorschnell wegwerfen, weil sie für die Versicherung oder die spätere Schadensermittlung wichtig sein können.
Wichtiger Hinweis: Mieter:innen müssen einen Rohrbruch nicht selbst reparieren. Ihre Pflicht besteht vor allem darin, den Schaden möglichst gering zu halten und die Vermieter:in oder Hausverwaltung unverzüglich zu verständigen.
Wer die Reparatur des Rohres bezahlt
Die Kosten für die Reparatur eines gebrochenen Rohres trägst grundsätzlich du als Vermieter:in, wenn das Rohr zum Gebäude oder zur vermieteten Anlage gehört und kein schuldhaftes Verhalten der Mieter:innen vorliegt.
Im Vollanwendungsbereich des MRG zählt ein Rohrbruch zu den ernsteren Schäden am Hause. Die Erhaltungspflicht umfasst die notwendigen Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, sowie auch notwendige Arbeiten innerhalb eines Mietgegenstands insofern ein ernster Schaden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung anzunehmen ist. Dazu gehören typischerweise Steigleitungen, Wasserleitungen in Wänden und andere Leitungen, die mehrere Wohnungen oder das Gebäude versorgen.
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Auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs kannst du als Vermieter:in nach den allgemeinen Regeln des ABGB für die Erhaltung des Mietobjekts verantwortlich sein. Die konkrete Beurteilung hängt vom Mietvertrag, vom Anwendungsbereich des MRG und von der Lage der beschädigten Leitung ab.
Eine pauschale Aussage, dass bei jedem Wasserschaden immer die Vermieter:in alle Kosten trägt, wäre dennoch zu weitgehend. Entscheidend ist, wodurch der Schaden entstanden ist und wem die betroffene Einrichtung rechtlich zugeordnet wird.
Rohrbruch in der Wand und sichtbare Leitungen
Ein Rohrbruch innerhalb einer Wand, eines Bodens oder einer Decke betrifft meistens die Bausubstanz oder eine feste Leitung des Gebäudes. Die notwendigen Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen fallen mietrechtlich in den Verantwortungsbereich der Vermieterseite. Ob und in welchem Umfang die dafür entstehenden Kosten von einer Gebäude- beziehungsweise Leitungswasserversicherung übernommen werden, richtet sich nach der jeweiligen Polizze.
Anders kann es aussehen, wenn Wasser aus einer von der Mieter:in eingebrachten Waschmaschine, einem selbst montierten Anschluss oder einem unsachgemäß verwendeten Gerät austritt. Hat die Mieter:in den Schaden schuldhaft verursacht, kann sie für die daraus entstandenen Kosten haften.
Auch bei einem sichtbaren Rohr unter dem Waschbecken kommt es auf die Ursache an. Eine normale Materialermüdung ist anders zu beurteilen als ein Schaden, der durch unsachgemäße Montage, Gewalt oder eine eigenmächtige Veränderung entstanden ist. Die Ursache sollte daher fachkundig festgestellt werden, bevor die Kosten endgültig zugeordnet werden. Ein fest zur Gebäudeinstallation gehörender Wasserleitungsabschnitt ist anders zu beurteilen als etwa ein Siphon, ein flexibler Geräteschlauch als eine von der Mieter:in selbst eingebaute Installation.
Welche Pflichten Mieter:innen haben
Mieter:innen müssen die Wohnung und die dazugehörigen Einrichtungen so benutzen, dass der Vermieter:in und andere Mieter:innen kein Nachteil entsteht. Dazu gehört auch, erkennbare Schäden an Wasserleitungen oder Feuchtigkeit möglichst früh zu melden.
Ein tropfender Anschluss, eine feuchte Wand oder ein ungewöhnlicher Wasserfleck sollte nicht ignoriert werden. Wird ein kleiner Mangel nicht gemeldet und entsteht daraus später ein größerer Wasserschaden, kann die verspätete Meldung bei der Haftungsfrage eine Rolle spielen.
Bei einem aktiven Rohrbruch darf die Mieter:in zumutbare Sofortmaßnahmen ergreifen. Dazu kann das Schließen eines erreichbaren Absperrhahns oder das Auffangen von austretendem Wasser gehören. Sie muss aber keine gefährlichen Arbeiten durchführen und darf nicht ohne technische Kenntnisse Wände öffnen oder Leitungen reparieren.
Wenn eine Notmaßnahme unvermeidbar war, solltest du die Beauftragung, den Grund und die Kosten genau dokumentieren. Eine eigenmächtige Reparatur durch einen selbst ausgewählten Betrieb sollte möglichst nur erfolgen, wenn Gefahr im Verzug besteht oder die Vermieter:in trotz dringender Meldung nicht rechtzeitig erreichbar ist.
Wenn der Wasserschaden von der Wohnung darüber kommt
Nicht jeder Wasserschaden in einer Mietwohnung wird durch ein Rohr in der eigenen Wohnung verursacht. Wasser kann aus der darüberliegenden Wohnung, einem Steigstrang oder einem allgemeinen Teil des Hauses eindringen. Dass Wasser aus einer anderen Wohnung austritt, bedeutet noch nicht automatisch, dass deren Bewohner:in dafür haftet.
In diesem Fall sollte die Mieter:in nicht selbst mit der Nachbar:in über eine Kostenübernahme streiten. Melde den Schaden der eigenen Vermieter:in oder Hausverwaltung und dokumentiere, woher das Wasser vermutlich kommt. Die Hausverwaltung kann anschließend die betroffenen Wohnungen und Leitungen prüfen lassen.
Für Vermieter:innen ist es wichtig, die Ursache nicht vorschnell einer bestimmten Person zuzuschreiben. Erst die Leckortung oder eine fachkundige Schadenserhebung zeigt, ob der Ursprung in einer Wohnung, in einer gemeinschaftlichen Leitung oder in einem Gebäudeteil liegt.
Lesetipp: Wege und Pflichten rund ums Grundstück für Vermieter:innen
Wer für die Schäden in der Wohnung aufkommt
Bei einem Rohrbruch müssen mehrere Schadensarten getrennt betrachtet werden. Die Reparatur der Leitung, die Trocknung der Bausubstanz und die Wiederherstellung von Wänden oder Böden betreffen grundsätzlich das Gebäude oder das Mietobjekt. Dafür ist in der Regel die Vermieter:in zuständig.
Beschädigte Möbel, Kleidung, Elektrogeräte und andere persönliche Gegenstände gehören dagegen zum Hausrat der Mieter:in. Für solche Schäden kommt grundsätzlich die Haushaltsversicherung der betroffenen Person infrage. Ob der konkrete Schaden gedeckt ist, hängt vom Versicherungsvertrag, der Ursache des Wasseraustritts und den vereinbarten Bedingungen ab.
Die Gebäudeversicherung der Vermieter:in deckt typischerweise Schäden am Gebäude. Dazu können durchnässte Wände, beschädigte Böden, Decken oder fest verbaute Einrichtungen gehören. Eine Gebäudeversicherung ersetzt aber nicht automatisch jeden Schaden. Entscheidend sind der Versicherungsumfang und die genaue Ursache des Rohrbruchs.
Wichtig: Die Frage, wer den Rohrbruch repariert, ist nicht automatisch gleich zu beantworten wie die Frage, wer für das beschädigte Eigentum zahlt. Gebäudeschäden und Schäden am Hausrat werden normalerweise unterschiedlichen Versicherungsbereichen zugeordnet.
Mieter:innen sollten den Schaden daher der eigenen Haushaltsversicherung melden, wenn Möbel oder persönliche Gegenstände betroffen sind. Vermieter:innen sollten die Gebäudeversicherung oder die Hausverwaltung informieren, wenn die Bausubstanz, feste Einrichtungen oder allgemeine Teile des Hauses beschädigt wurden.
Wann Mieter:innen für den Rohrbruch haften
Mieter:innen haften nicht allein deshalb, weil der Rohrbruch in ihrer Wohnung aufgetreten ist. Ein Rohr kann wegen Materialermüdung, Korrosion, Frost oder eines altersbedingten Defekts brechen. In solchen Fällen liegt normalerweise kein schuldhaftes Verhalten der Mieter:in vor.
Anders kann die Situation sein, wenn der Schaden durch eine unsachgemäße Handlung verursacht wurde. Das kann etwa bei einer fehlerhaften Montage, einer eigenmächtigen Veränderung der Wasserleitung oder einer grob sorglosen Nutzung der Fall sein. Auch wenn ein erkennbarer Schaden nicht gemeldet wird und sich dadurch die Folgen vergrößern, kann eine Haftung entstehen.
Die bloße Tatsache, dass der Rohrbruch in der Wohnung aufgetreten ist, beweist noch keine Haftung der Mieter:in. Zunächst müssen insbesondere Schadenursache, Pflichtverletzung und Zusammenhang mit dem eingetretenen Schaden geklärt werden. Welche Partei darüber hinaus das fehlende beziehungsweise vorhandene Verschulden beweisen muss, hängt von der jeweiligen Anspruchsgrundlage ab. Für die Beurteilung sind der technische Befund, die Fotos, der Zeitpunkt der Meldung und die bisherige Kommunikation wichtig.
Auch eine private Haftpflichtversicherung kann bei einem schuldhaft verursachten Schaden relevant sein. Mieter:innen sollten den Vorfall deshalb nicht nur der Vermieter:in, sondern bei Bedarf auch der eigenen Versicherung melden.
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Mietzinsminderung bei einem Rohrbruch
Ist die Wohnung durch einen Rohrbruch nur eingeschränkt nutzbar, kann eine Mietzinsminderung infrage kommen. Das gilt etwa, wenn ein Raum nicht verwendet werden kann, die Wasserversorgung ausfällt, Trocknungsgeräte aufgestellt werden müssen oder die Wohnung vorübergehend unbewohnbar ist.
Die Minderung setzt grundsätzlich voraus, dass der Gebrauch der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt ist. Ein kleiner, rasch behobener Schaden führt nicht automatisch zu einer hohen Reduktion. Maßgeblich sind unter anderem Dauer, Umfang und Intensität der Beeinträchtigung.
Eine konkrete Prozentzahl lässt sich nicht allgemein nennen. Die in einzelnen Entscheidungen genannten Werte beziehen sich immer auf die besonderen Umstände des jeweiligen Falls. Du solltest die Miete daher nicht einfach selbst um einen geschätzten Betrag kürzen.
Sinnvoll ist es, den Schaden schriftlich zu melden und in der Nachricht festzuhalten, dass die Mietzinszahlung wegen der Beeinträchtigung unter Vorbehalt erfolgt. Vor einer eigenmächtigen Kürzung solltest du dich wohnrechtlich beraten lassen. Eine zu hohe Kürzung kann zu einem Zahlungsrückstand führen und dadurch weitere rechtliche Probleme auslösen. Hat die Mieter:in die Beeinträchtigung selbst schuldhaft verursacht, kann das Zinsminderungsrecht entsprechend eingeschränkt oder ausgeschlossen sein.
Lesetipp: Mietzins in Österreich und die wichtigsten Regeln zur Mietzinsminderung
Wer die Trocknung und Wiederherstellung bezahlt
Nach der Reparatur des gebrochenen Rohres ist der Schaden oft noch nicht erledigt. Feuchte Wände, durchnässte Böden oder eine beschädigte Zwischendecke müssen getrocknet und anschließend wiederhergestellt werden. Die dafür notwendigen Arbeiten fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich der Vermieter:in, wenn die Ursache nicht bei der Mieter:in liegt.
Dazu können je nach Schaden eine Leckortung, das Entfernen durchnässter Materialien, der Einsatz von Trocknungsgeräten, Feuchtigkeitsmessungen und die Sanierung von Wänden oder Böden gehören. Welche Maßnahmen erforderlich sind, sollte ein Fachbetrieb oder ein von der Versicherung beauftragtes Unternehmen feststellen.
Mieter:innen müssen notwendige Arbeiten dulden und den Zugang zur Wohnung ermöglichen. Die Arbeiten müssen aber möglichst schonend durchgeführt werden. Werden Räume über einen längeren Zeitraum erheblich beeinträchtigt, kann das für die Mietzinsminderung relevant sein.
Vermieter:innen sollten nicht nur das sichtbare Wasser entfernen lassen. Bleibt die Feuchtigkeit in Wänden oder Böden, können später Schimmel, Geruchsbelastung oder weitere Bauschäden entstehen. Die vollständige Trocknung sollte daher dokumentiert werden.
Was Vermieter:innen nach der Meldung tun sollten
Nach einer Meldung über einen Rohrbruch sollte die Vermieter:in zuerst klären, ob weiterhin Wasser austritt und ob eine akute Gefahr besteht. Danach muss die Ursache möglichst rasch festgestellt werden. Bei einem Schaden an einer Steigleitung oder einer allgemeinen Leitung ist die Hausverwaltung einzuschalten.
Die Kommunikation mit der Mieter:in sollte schriftlich erfolgen. Halte fest, wann der Schaden gemeldet wurde, welcher Installationsbetrieb beauftragt wurde und welche Sofortmaßnahmen vorgesehen sind. Auch Termine für Leckortung, Trocknung und Wiederherstellung sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
Bei einem größeren Schaden sollte die Versicherung frühzeitig eingebunden werden. Die Mieter:in sollte eine Kontaktperson erhalten, an die sie sich bei weiteren Fragen wenden kann. Unklare Zuständigkeiten zwischen Eigentümer:in, Hausverwaltung, Installationsbetrieb und Versicherung dürfen nicht dazu führen, dass notwendige Sofortmaßnahmen aufgeschoben werden.
Was bei längerer Unbewohnbarkeit gilt
Kann die Wohnung wegen des Rohrbruchs vorübergehend nicht oder nur sehr eingeschränkt bewohnt werden, muss die Situation gesondert beurteilt werden. Eine Mietzinsminderung kann bis zu einer vollständigen Befreiung reichen, wenn die Wohnung tatsächlich unbewohnbar ist. Auch die Frage, ob eine Ersatzunterkunft oder die Lagerung von Gegenständen notwendig wird, hängt von der Ursache, dem Versicherungsvertrag und den konkreten Umständen ab.
Mieter:innen sollten eine Ersatzunterkunft nicht ohne Abstimmung auf Kosten der Vermieter:in buchen. Bei akuter Unbewohnbarkeit ist es trotzdem wichtig, rasch eine praktikable Lösung zu finden. Deshalb sollten Vermieter:innen und Mieter:innen die weiteren Schritte sofort besprechen und schriftlich festhalten. Aus der bloßen Unbewohnbarkeit ergibt sich aber nicht automatisch ein Anspruch darauf, dass du als Vermieter:in ein Hotel oder eine Ersatzwohnung bezahlen musst.
Eine Haushaltsversicherung kann je nach Vertrag Kosten für Hotel, Ersatzunterkunft oder die Lagerung von Hausrat übernehmen. Das sollte direkt mit der Versicherung geklärt werden. Die bloße Tatsache, dass ein Rohrbruch vorliegt, bedeutet nicht automatisch, dass jede zusätzliche Ausgabe ersetzt wird.
Fazit
Bei einem Rohrbruch in der Mietwohnung muss zuerst der Wasseraustritt gestoppt und der Schaden möglichst klein gehalten werden. Mieter:innen sollten die Vermieter:in oder Hausverwaltung unverzüglich informieren, den Schaden dokumentieren und nur zumutbare Sofortmaßnahmen ergreifen. Gefährliche Reparaturen oder Eingriffe in Leitungen gehören in die Hände eines Fachbetriebs.
Die Kosten für die Reparatur eines gebrochenen Rohres und für die Wiederherstellung der Bausubstanz trägt grundsätzlich die Vermieter:in, wenn der Schaden nicht durch ein schuldhaftes Verhalten der Mieter:in verursacht wurde. Das gilt besonders bei Leitungen in Wänden, Decken, Böden oder allgemeinen Teilen des Hauses.
Beschädigte Möbel, Elektrogeräte und persönliche Gegenstände sind davon zu unterscheiden. Für diese Schäden ist grundsätzlich die Haushaltsversicherung der Mieter:in zuständig, ob und in welchem Umfang Versicherungsschutz besteht, richtet sich nach der jeweiligen Polizze. Die Gebäudeversicherung der Vermieter:in betrifft in erster Linie das Gebäude und fest verbaute Bestandteile. Ob eine Versicherung tatsächlich leistet, hängt immer vom konkreten Vertrag und der Schadensursache ab.
Mieter:innen müssen einen erkennbaren Schaden rasch melden. Wer einen Wasseraustritt ignoriert oder eine notwendige Meldung deutlich verzögert, kann für zusätzliche Schäden haften. Umgekehrt darf die Vermieter:in einen gemeldeten Rohrbruch nicht einfach auf die Mieter:in abwälzen, wenn kein Verschulden vorliegt.
Ist die Wohnung durch den Wasserschaden nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbar, kann eine Mietzinsminderung entstehen. Die Höhe hängt vom konkreten Ausmaß und von der Dauer der Beeinträchtigung ab. Eine eigenmächtige Kürzung sollte vorher fachkundig geprüft werden, damit kein ungerechtfertigter Mietzinsrückstand entsteht.
Für Vermieter:innen ist eine rasche Organisation von Leckortung, Reparatur und Trocknung entscheidend. Alle Meldungen, Aufträge, Fotos und Sanierungsmaßnahmen sollten dokumentiert werden. So lässt sich später besser klären, welche Kosten das Gebäude, die Versicherung oder eine schuldhaft handelnde Person betreffen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Wer zahlt die Reparatur bei einem Rohrbruch in der Mietwohnung?
Was muss ich als Mieter:in bei einem Rohrbruch tun?
Wer zahlt beschädigte Möbel und persönliche Gegenstände?
Können Mieter wegen eines Rohrbruchs die Miete reduzieren?
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