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Bau
Flächen im Gebäude
Wohnfläche, Nutzfläche und Allgemeinflächen richtig verstehen
Flächen im Gebäude richtig unterscheiden und berechnen. Erfahre, was Wohnfläche, Nutzfläche und & Co. bedeuten und worauf Vermieter in Österreich achten müssen.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
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Einleitung
80 Quadratmeter Wohnfläche, 95 Quadratmeter Nutzfläche, 120 Quadratmeter Brutto-Grundfläche und ein Grundstück mit 600 Quadratmetern. Auf Immobilieninseraten, Bauplänen, Mietverträgen und Abrechnungen begegnen dir ständig Flächenangaben. Das Problem ist, nicht jede dieser Flächen meint dasselbe und dieselbe Wohnung kann je nach Berechnungsmethode mehrere unterschiedliche Quadratmeterwerte haben.
Gerade für Vermieter:innen ist das mehr als eine begriffliche Feinheit. Die verwendete Fläche kann etwa Einfluss auf die Verteilung von Kosten, den Nutzwert einer Eigentumswohnung, die Berechnung bestimmter Mietzinsbestandteile oder die wirtschaftliche Bewertung einer Immobilie haben. Gleichzeitig werden Begriffe wie „Wohnfläche“, „Nutzfläche“ und „Wohnnutzfläche“ im Alltag oft verwendet, ohne anzugeben, nach welcher Grundlage sie eigentlich ermittelt wurden. Wer Immobilien vergleichen oder verwalten möchte, sollte deshalb nicht nur fragen: „Wie viele Quadratmeter hat die Wohnung?“ Sondern auch: „Welche Fläche ist damit gemeint und nach welcher Methode wurde sie berechnet?“ In diesem Ratgeber zeigen wir dir die wichtigsten Flächen bei Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, erklären ihre Berechnung und ordnen ein, wofür du welche Kennzahl tatsächlich brauchst.
Warum 80 Quadratmeter nicht immer 80 Quadratmeter sind.
Stell dir eine Wohnung mit Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad vor. Dazu gehören ein zehn Quadratmeter großer Balkon und ein Kellerabteil. Im Immobilieninserat könnte von einer großzügigen Fläche gesprochen werden. Im Bauplan findest du vielleicht eine technische Nutzflächenangabe. Für die Verteilung bestimmter Kosten nach dem Mietrechtsgesetz wird wiederum eine gesetzliche Nutzfläche herangezogen. Im Wohnungseigentum taucht zusätzlich der Nutzwert auf. All diese Angaben können korrekt sein und trotzdem unterschiedliche Zahlen ergeben. Der Grund dafür ist einfach, Flächen werden für unterschiedliche Zwecke definiert.
Ein Architekt oder eine Bauherrin benötigt Flächen, um ein Gebäude technisch zu beschreiben und Kosten oder Raumnutzung zu planen. Das Mietrecht benötigt eine nachvollziehbare Größe für bestimmte rechtliche Berechnungen. Im Wohnungseigentum dient die Nutzfläche wiederum als Ausgangspunkt für die Ermittlung des Nutzwerts. Bei einem Immobilienkauf interessiert dich dagegen häufig vor allem, wie viel tatsächlich nutzbarer Wohnraum du für dein Geld erhältst. Deshalb ist es problematisch, sämtliche Flächenbegriffe unter „Wohnfläche“ zusammenzufassen.
Technische Fläche und rechtliche Fläche sind zwei verschiedene Ebenen
Für die technische Flächenermittlung ist in Österreich insbesondere die ÖNORM B 1800 relevant. Sie ordnet Flächen eines Bauwerks systematisch und unterscheidet beispielsweise Ebenenfläche, Brutto-Grundfläche, Innen-Grundfläche, Netto-Grundfläche und Netto-Raumfläche sowie deren weitere Untergliederungen. Das Wohnrecht verfolgt dagegen einen anderen Zweck.
Das MRG definiert die Nutzfläche einer Wohnung grundsätzlich als deren gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und der in den Wänden befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie bestimmte Keller- und Dachbodenräume werden dabei nicht berücksichtigt.
Das WEG verwendet für Wohnungseigentumsobjekte eine sehr ähnliche Nutzflächendefinition. Zusätzlich kennt es den Nutzwert, dieser ist überhaupt keine Fläche, sondern eine Maßzahl, die den relativen Wert eines Wohnungseigentumsobjekts gegenüber den anderen Objekten derselben Liegenschaft ausdrückt. Auch im WGG spielt die Nutzfläche eine eigene gesetzliche Rolle, etwa für die Verteilung bestimmter Gesamtkosten. Das führt zu einem wichtigen Grundsatz für die Praxis: Die technische Nutzfläche eines Gebäudes und die wohnrechtliche Nutzfläche einer Wohnung sollten niemals ungeprüft gleichgesetzt werden.
Und was ist dann die Wohnfläche?
Der Begriff „Wohnfläche“ ist im Immobilienalltag zwar ausgesprochen verbreitet, aber gerade deshalb mit Vorsicht zu verwenden. Je nach Zusammenhang kann damit die tatsächlich zum Wohnen verwendete Fläche, eine aus Bauunterlagen übernommene Wohnnutzfläche oder schlicht eine vermarktungsbezogene Flächenangabe gemeint sein. Anders als bei einer klar bezeichneten Nutzfläche nach MRG oder einer BGF nach ÖNORM weißt du bei der Angabe „Wohnfläche: 85 m²“ deshalb noch nicht automatisch, nach welcher Berechnungsmethode diese 85 Quadratmeter zustande gekommen sind. Für einen ersten Eindruck reicht das häufig aus. Sobald davon aber ein Mietzins, eine Kostenverteilung, ein Kaufpreisvergleich oder eine Renditeberechnung abhängt, solltest du genauer hinsehen.
Wichtiger Hinweis: Übernimm Flächen aus Inseraten, alten Mietverträgen oder Plänen nicht ungeprüft in Berechnungen. Entscheidend ist nicht nur die Zahl, sondern auch ihre Berechnungsgrundlage. Besonders bei Altbauten, Umbauten und nachträglichen Ausbauten können verschiedene Unterlagen unterschiedliche Werte enthalten.
Die Grundstücksfläche oder wo die Liegenschaft beginnt
Bevor wir in das Gebäude hineingehen, beginnen wir mit der äußersten Ebene, dem Grundstück. Die Grundstücksfläche beschreibt die Fläche eines im Kataster geführten Grundstücks. Im österreichischen Kataster können neben Grundstücksnummer und rechtlichem Status auch die jeweilige Fläche und Nutzungen abgerufen werden.
Für Vermieter:innen oder Käufer:innen ist das zunächst die naheliegendste Kennzahl eines Grundstücks. Ein Grundstück mit 800 m² weist eben grundsätzlich eine größere Grundstücksfläche auf als eines mit 500 m². Damit ist allerdings noch nicht gesagt, wie viel davon bebaut werden darf oder wie die Fläche genutzt werden kann.
Grundstücksfläche ist nicht gleich Baulandfläche
Gerade bei Kaufangeboten wird gerne mit einer großen Grundstücksfläche geworben. Ob sich diese Fläche tatsächlich vollständig für das geplante Vorhaben nutzen lässt, hängt aber von anderen Rechtsgrundlagen ab. Die Flächenwidmung bestimmt, welcher Nutzung eine Fläche grundsätzlich gewidmet ist. Darüber hinaus können Bebauungsplan, Bauordnung, Abstände, Schutzbestimmungen oder andere öffentlich-rechtliche Vorgaben die tatsächliche Bebauungsmöglichkeit beeinflussen. Kataster und Flächenwidmung beantworten deshalb unterschiedliche Fragen. Der Kataster beschreibt das Grundstück und die Flächenwidmung und das jeweilige Baurecht bestimmen dagegen, was darauf grundsätzlich möglich ist. Eine Grundstücksfläche von 1.000 m² bedeutet daher nicht automatisch, dass du 1.000 m² bebauen darfst.
Wie verlässlich ist die Grundstücksfläche?
Auch bei der Grundstücksfläche lohnt sich ein Blick auf die Datengrundlage. Denn nicht jedes österreichische Grundstück ist vermessungsrechtlich gleich erfasst. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Grenzkataster und Grundsteuerkataster.
Lesetipp: Wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist und wie du ihn verständlich lesen kannst, erfährst du in unserem Artikel Grundbuch verstehen - Der Leitfaden für Vermieter in Österreich
Bei einem Grundstück im Grenzkataster sind die Grundstücksgrenzen rechtsverbindlich festgelegt und vermessungstechnisch genau dokumentiert. Das schafft insbesondere bei Grenzfragen eine wesentlich höhere Rechtssicherheit. Anders ist die Situation beim Grundsteuerkataster. Dort können Grundstücksgrenzen noch auf älteren Vermessungen oder historischen, teilweise nur grafischen Darstellungen beruhen. Die daraus abgeleitete Grundstücksfläche kann deshalb vom tatsächlichen Naturmaß abweichen. Für eine gewöhnliche Marktbetrachtung ist die im Kataster ausgewiesene Fläche meist eine brauchbare Orientierung. Wenn aber wenige Quadratmeter für eine Grundstücksteilung, einen Bauabstand, einen Zukauf oder die konkrete Bebaubarkeit entscheidend sind, sollte die Flächenangabe nicht ungeprüft als exaktes Naturmaß verstanden werden.
Wichtiger Hinweis: Grundstücksfläche, Grundstücksgrenze und Bebaubarkeit sind drei unterschiedliche Themen. Bei einem Kauf solltest du deshalb nicht nur die Quadratmeterzahl prüfen, sondern bei Bedarf auch feststellen, ob das Grundstück im Grenzkataster oder im Grundsteuerkataster geführt wird, und zusätzlich Widmung sowie Bebauungsvorschriften berücksichtigen.
Wie viel Fläche nimmt ein Gebäude tatsächlich ein?
Die Grundstücksfläche allein sagt noch nichts darüber aus, welchen Teil davon ein Gebäude tatsächlich beansprucht. Ein Grundstück mit 600 m² kann ein kleines Einfamilienhaus, ein mehrgeschossiges Wohngebäude oder einen deutlich größeren Baukörper tragen. Für Planung und Gebäudedokumentation wird deshalb auch betrachtet, welche Fläche des Grundstücks durch das Gebäude selbst in Anspruch genommen wird.
In der aktuellen technischen Flächensystematik wird dafür unter anderem die durch das Gebäude beanspruchte Grundstücksfläche, international auch als Building Footprint bezeichnet, betrachtet. Vereinfacht entspricht sie der Fläche, die das Gebäude auf dem Grundstück einnimmt. Dabei geht es nicht darum, wie viele Quadratmeter Nutzfläche sich innerhalb des Gebäudes befinden oder wie groß sämtliche Geschosse zusammen sind, sondern um die räumliche Beanspruchung des Grundstücks durch das Bauwerk. Gerade bei komplexeren Gebäuden kann diese Fläche von der bloßen Grundfläche des Erdgeschosses abweichen. Bei komplexeren Bauwerken ist die genaue Abgrenzung nach der technischen Flächensystematik vorzunehmen. Die durch das Gebäude beanspruchte Grundstücksfläche darf deshalb nicht einfach mit der Projektion sämtlicher ober- oder unterirdischer Gebäudeteile gleichgesetzt werden.
Nicht mit der zulässigen Bebauung verwechseln.
Die technisch durch ein Gebäude beanspruchte Grundstücksfläche sagt nicht automatisch aus, wie viel eines Grundstücks bebaut werden darf. Diese Frage richtet sich nach dem jeweiligen Bau- und Raumordnungsrecht sowie nach den örtlichen Vorgaben. Je nach Bundesland und Gemeinde können dafür beispielsweise Bebauungsgrad, Bebauungsdichte, Baufluchtlinien, Abstände oder andere Kennzahlen und Beschränkungen relevant sein.
Technische Flächenermittlung und baurechtliche Bebaubarkeit sollten deshalb getrennt betrachtet werden: Die technische Flächenangabe beschreibt den tatsächlichen beziehungsweise geplanten Baukörper. Die baurechtlichen Vorgaben bestimmen dagegen, welcher Baukörper auf dem Grundstück überhaupt zulässig ist. Für Käufer:innen ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Eine große Grundstücksfläche oder ein heute vergleichsweise kleiner Gebäudebestand bedeutet nicht automatisch, dass die verbleibende Fläche vollständig zusätzlich bebaut werden kann.
Im nächsten Schritt betrachten wir deshalb nicht mehr das Grundstück, sondern die Flächen innerhalb und rund um das Gebäude selbst. Dort unterscheidet die aktuelle ÖNORM B 1800 mehrere aufeinander aufbauende Flächenebenen
Wie die technischen Gebäudeflächen zusammenhängen
Bei der technischen Beschreibung eines Gebäudes reicht eine einzige Flächenangabe meist nicht aus. Eine Außenwand beansprucht ebenso Grundfläche wie ein Treppenhaus, ein Technikraum oder ein Wohnzimmer, für Planung und Gebäudebewertung erfüllen diese Flächen aber unterschiedliche Funktionen. Die aktuelle ÖNORM B 1800:2013 ordnet sie deshalb in mehreren aufeinander aufbauenden Ebenen.
Ebenenfläche (EF)
→ Brutto-Grundfläche (BGF) + unverwendbare Grundfläche (UGF)
Brutto-Grundfläche (BGF)
→ Außenwand-Konstruktions-Grundfläche (AKG) + Innen-Grundfläche (IGF)
Innen-Grundfläche (IGF)
→ Innenwand-Konstruktions-Grundfläche (IKG) + Netto-Grundfläche (NGF)
Netto-Grundfläche (NGF)
→ Trennwand-Grundfläche (TGF) + Netto-Raumfläche (NRF)
Netto-Raumfläche (NRF)
→ Nutzfläche (NF) + Sanitärfläche (SF) + Technikfläche (TF) + Verkehrsfläche (VF)
Auf den ersten Blick wirkt diese Gliederung kompliziert. Tatsächlich folgt sie einer recht einfachen Logik: Von Ebene zu Ebene werden jene Flächen genauer getrennt, die von der Baukonstruktion beansprucht werden, bis schließlich die tatsächlichen Raumflächen übrig bleiben.
Von der Ebenenfläche zur Brutto-Grundfläche
Den Ausgangspunkt bildet die Ebenenfläche (EF). Sie ist die oberste Betrachtungsebene der geschossbezogenen Flächensystematik. Die Norm unterscheidet innerhalb dieser Fläche zwischen der Brutto-Grundfläche (BGF) und der unverwendbaren Grundfläche (UGF). Damit gilt:
EF = BGF + UGF
Für die praktische Beschreibung eines Gebäudes ist vor allem die Brutto-Grundfläche relevant. Die BGF beschreibt die Grundfläche des Bauwerks einschließlich der konstruktiv durch die Außenwände beanspruchten Bereiche. Sie eignet sich deshalb unter anderem zur technischen Größenbeschreibung eines Gebäudes, für Planungskennzahlen oder für bestimmte Kostenvergleiche. Sie ist allerdings noch weit von jener Fläche entfernt, die tatsächlich als Raum genutzt werden kann.
Von der BGF über Außenwände zur Innen-Grundfläche
Im nächsten Schritt wird die Brutto-Grundfläche in zwei Bereiche aufgeteilt:
BGF = AKG + IGF
Die Außenwand-Konstruktions-Grundfläche (AKG) umfasst jene Fläche, die durch die Außenwandkonstruktion beansprucht wird. Die verbleibende Innen-Grundfläche (IGF) beschreibt entsprechend den innerhalb dieser äußeren Konstruktion liegenden Bereich. Damit wird erstmals sichtbar, wie stark die Gebäudehülle die verfügbare Fläche beeinflusst. Zwei Gebäude mit identischer BGF können beispielsweise unterschiedlich große Innen-Grundflächen besitzen, wenn sich Aufbau und Stärke ihrer Außenwände deutlich unterscheiden.
Tragende Innenkonstruktion und Netto-Grundfläche
Auch innerhalb des Gebäudes wird Fläche durch die Konstruktion beansprucht. Deshalb wird die Innen-Grundfläche weiter aufgeteilt:
IGF = IKG + NGF
Die Innenwand-Konstruktions-Grundfläche (IKG) erfasst die durch entsprechende Innenwandkonstruktionen beanspruchten Flächen. Nach deren Abzug verbleibt die Netto-Grundfläche (NGF).
Gerade dieser Begriff ist wichtig, weil er auch in älteren Unterlagen häufig vorkommt. Seine Stellung innerhalb der Flächensystematik hat sich mit der Überarbeitung der ÖNORM jedoch verändert. Die heutige NGF darf deshalb nicht einfach mit Definitionen aus älteren Fassungen der ÖNORM B 1800 gleichgesetzt werden.
Von der Netto-Grundfläche zur tatsächlichen Raumfläche
Auch die Netto-Grundfläche besteht noch nicht ausschließlich aus freien Raumflächen. Nicht tragende beziehungsweise raumbildende Trennwände beanspruchen ebenfalls Fläche. Diese wird als Trennwand-Grundfläche (TGF) erfasst. Es gilt:
NGF = TGF + NRF
Nach Abzug dieser Trennwandflächen verbleibt die Netto-Raumfläche (NRF). Die NRF ist für das Verständnis besonders hilfreich, weil sie jene Grundflächen zusammenfasst, die den einzelnen Räumen tatsächlich zugeordnet werden können. Vereinfacht lässt sich die Abfolge damit so lesen:
Bruttofläche des Bauwerks → Innenbereich → Netto-Grundfläche → tatsächliche Raumflächen
Die einzelnen Konstruktionsflächen werden dabei Schritt für Schritt gesondert ausgewiesen.
Nutzfläche, Sanitärfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche
Erst auf Ebene der Netto-Raumfläche (NRF) wird danach unterschieden, welchem Zweck die einzelnen Räume dienen. Dabei gilt:
NRF = NF + SF + TF + VF
Die Netto-Raumfläche setzt sich also aus Nutzfläche, Sanitärfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche zusammen.
Nutzfläche - Räume für den eigentlichen Verwendungszweck
Die Nutzfläche (NF) umfasst jene Raumflächen, die der eigentlichen Nutzung des Gebäudes dienen. Was darunter fällt, hängt deshalb vom jeweiligen Bauwerk ab. In einem Wohngebäude stehen Wohn- und andere unmittelbar der Wohnnutzung dienende Räume im Mittelpunkt. Bei einem Bürogebäude sind es Büro- und Arbeitsbereiche, bei anderen Gebäuden entsprechend die für deren Zweck bestimmten Räume. Wichtig ist dabei eine Änderung gegenüber älteren Fassungen der ÖNORM: Die frühere Unterteilung in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche (HNF/NNF) gehört nicht mehr zur aktuellen Flächengliederung der ÖNORM B 1800:2013.
Sanitärfläche - Heute eine eigene Kategorie
Die Sanitärfläche (SF) wird in der aktuellen Systematik gesondert ausgewiesen. Dazu zählen Flächen, die sanitären Einrichtungen dienen. Sie werden damit nicht einfach der Nutzfläche oder einer allgemeinen Nebenfläche zugeschlagen, sondern bilden innerhalb der Netto-Raumfläche eine eigene Kategorie. Gerade daran wird der Unterschied zur älteren Normsystematik deutlich.
Technikfläche - Raum für die Versorgung des Gebäudes
Die Technikfläche (TF) umfasst jene Teile der Netto-Raumfläche, die technischen Einrichtungen des Gebäudes dienen. Dazu gehören beispielsweise entsprechende Heizungs-, Lüftungs-, Versorgungs- oder Haustechnikräume. Die in älteren Unterlagen verwendete Funktionsfläche (FF) ist damit keine aktuelle Kategorie dieser Flächengliederung mehr. In der heutigen Systematik wird insbesondere mit der Technikfläche gearbeitet.
Verkehrsfläche - Erschließung innerhalb des Gebäudes
Die Verkehrsfläche (VF) umfasst jene Raumflächen, die der horizontalen oder vertikalen Erschließung des Gebäudes dienen. Dazu zählen beispielsweise Gänge und andere Erschließungsflächen sowie entsprechende Bereiche für die Bewegung zwischen den Geschossen. Auch diese Flächen sind notwendig, dienen aber nicht unmittelbar der eigentlichen Nutzung eines Wohn-, Büro- oder Geschäftsraums.
Beschränkt und unbeschränkt nutzbare Flächen
Die ÖNORM differenziert die einzelnen Bestandteile der Netto-Raumfläche bei Bedarf noch weiter danach, ob sie unbeschränkt oder beschränkt nutzbar sind. Daraus entstehen beispielsweise die unbeschränkt beziehungsweise beschränkt nutzbare Nutzfläche sowie entsprechende Unterteilungen bei Sanitär-, Technik- und Verkehrsflächen. Für den alltäglichen Umgang mit Wohnimmobilien ist diese Detailstufe meist weniger entscheidend. In technischen Flächenaufstellungen kann sie jedoch eine Rolle spielen.
Innenräume und offene Gebäudebereiche
Bei der Ermittlung von Rauminhalten unterscheidet die ÖNORM B 1800 zusätzlich drei Bereiche:
Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen, beispielsweise klassische Innenräume.
Bereich b: überdeckt, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, etwa bestimmte überdeckte Außenbereiche.
Bereich c: nicht überdeckt und über Außendecken gelegen, beispielsweise entsprechende offene Außenbereiche.
Diese Einteilung betrifft insbesondere die Rauminhaltsermittlung und ist von der zuvor beschriebenen Hierarchie der Grundflächen zu unterscheiden. Bei der Flächenermittlung wird zusätzlich danach unterschieden, wie stark ein Bereich räumlich umschlossen beziehungsweise überdeckt ist.
Wichtiger Hinweis: Die Nutzfläche nach ÖNORM B 1800 ist eine technische Flächenkategorie innerhalb der Netto-Raumfläche eines Bauwerks.
Sie ist nicht automatisch mit der Nutzfläche nach MRG, WEG oder WGG identisch. Diese Gesetze definieren die Nutzfläche für ihre jeweiligen wohnrechtlichen Zwecke selbst. Gleiche Bezeichnung bedeutet daher nicht gleiche Berechnung oder gleiche rechtliche Wirkung. Für Vermieter:innen und Käufer:innen wird genau diese Abgrenzung besonders wichtig. Während die ÖNORM ein Gebäude technisch strukturiert, entscheidet im Wohnrecht die jeweilige gesetzliche Definition darüber, welche Quadratmeter beispielsweise für Kostenverteilungen, Nutzwertberechnungen oder andere rechtliche Zwecke maßgeblich sind.
Wohnfläche und Nutzfläche einer Wohnung, was zählt tatsächlich?
Bei einem Gebäude helfen BGF, IGF, NGF und NRF dabei, seine Flächen technisch zu strukturieren. Für die einzelne Wohnung ist im Alltag meist eine andere Größe entscheidend: die Fläche, die tatsächlich der Wohnung zugerechnet wird. Dabei begegnen dir vor allem zwei Begriffe: Wohnfläche und Nutzfläche.
„Wohnfläche“ ist in Immobilieninseraten, Exposés und Kaufpreisvergleichen weit verbreitet. Für sich allein sagt der Begriff allerdings noch nicht eindeutig, nach welcher Berechnungsgrundlage die angegebene Fläche ermittelt wurde. Je nach Zusammenhang können unterschiedliche technische, wohnrechtliche oder förderrechtliche Definitionen dahinterstehen.
Anders sieht es aus, wenn ausdrücklich von der Nutzfläche nach MRG, WEG oder WGG gesprochen wird. Diese Gesetze legen selbst fest, welche Bodenflächen berücksichtigt werden und welche nicht.
Für Vermieter:innen ist vor allem die Nutzfläche nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) relevant, wenn sie im konkreten Mietverhältnis für eine gesetzliche Berechnung benötigt wird. Im Wohnungseigentum kennt das WEG eine weitgehend vergleichbare Definition. Das WGG wiederum verwendet eine eigene gesetzliche Nutzfläche insbesondere für die Aufteilung der Gesamtkosten einer gemeinnützigen Wohnanlage.
Bodenfläche ohne Wände
Nach dem MRG ist die Nutzfläche grundsätzlich die gesamte Bodenfläche der Wohnung abzüglich der Wandstärken sowie der in den Wänden liegenden Durchbrechungen und Ausnehmungen. Das WEG folgt bei Wohnungseigentumsobjekten derselben Grundidee.
Vereinfacht bedeutet das: Gemessen wird grundsätzlich innerhalb der begrenzenden Wände. Die Fläche, die die Wände selbst beanspruchen, wird nicht mitgerechnet. Eine Wohnung mit Außenmaßen von beispielsweise 10 × 8 Metern hat deshalb nicht automatisch 80 m² gesetzliche Nutzfläche. Außen- und Innenwände reduzieren die tatsächlich relevante Bodenfläche. Interessant wird die Berechnung dort, wo zusätzliche Flächen zur Wohnung gehören.
Berücksichtigung von Balkon, Terrasse, Keller und Dachschräge
Gerade diese Bereiche sorgen bei Flächenangaben regelmäßig für Missverständnisse. Für die Nutzfläche nach MRG und WEG gilt zunächst eine klare Grundregel: Offene Balkone und Terrassen zählen nicht zur Nutzfläche. Eine Wohnung mit 75 m² gesetzlicher Nutzfläche und einem 12 m² großen Balkon hat deshalb nicht 87 m² Nutzfläche. Der Balkon kann den Wohnwert und selbstverständlich auch den Marktwert der Wohnung erhöhen, an der gesetzlichen Nutzfläche ändert er grundsätzlich nichts. Dass eine Fläche wirtschaftlich wertvoll ist und trotzdem nicht in die Nutzfläche einfließt, ist kein Widerspruch. Nutzfläche und Marktwert erfüllen schlicht unterschiedliche Zwecke.
Loggia ist nicht automatisch Balkon
Eine wichtige Besonderheit betrifft die Loggia. Der Oberste Gerichtshof unterscheidet sie vom offenen Balkon. Ist ein Bereich nur an einer Seite offen und ansonsten nach oben, unten und an den übrigen Seiten entsprechend massiv umschlossen, kann seine Bodenfläche zur gesetzlichen Nutzfläche zählen. Das ist für Immobilienangaben relevant, weil „Balkon“ und „Loggia“ im Alltag häufig austauschbar verwendet werden, rechtlich aber nicht zwingend gleich behandelt werden. Bei einer Flächenberechnung sollte deshalb nicht allein die Bezeichnung im Inserat ausschlaggebend sein, sondern die tatsächliche bauliche Ausgestaltung.
Bei einem bestehenden Mietverhältnis ist zusätzlich zu beachten: Nutzflächenänderungen aufgrund baulicher Maßnahmen der Mieter:innen im Inneren des Mietgegenstands, einschließlich einer Balkonverglasung, bleiben nach MRG beziehungsweise WGG grundsätzlich bis zur Beendigung dieses Mietverhältnisses unberücksichtigt.
Keller und Dachboden - Die Ausstattung entscheidet mit
Keller- und Dachbodenräume werden nach MRG und WEG grundsätzlich nicht zur Nutzfläche gerechnet, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.
Ein gewöhnliches Kellerabteil zur Lagerung von Fahrrädern, Getränken oder Hausrat erhöht daher grundsätzlich nicht die Nutzfläche der Wohnung. Anders kann die Situation bei entsprechend ausgebauten und geeigneten Räumen aussehen. Entscheidend ist damit nicht bloß, dass sich ein Raum im Keller oder Dachgeschoss befindet, sondern auch seine Ausstattung und Eignung.
Beim WEG kommt zusätzlich die Unterscheidung zum Zubehör-Wohnungseigentum hinzu. Ein Kellerraum oder Garten kann rechtlich einer Wohnung zugeordnet sein und damit zu ihr „gehören“, ohne deshalb Teil ihrer Nutzfläche zu sein. Auch hier zeigt sich, Zugehörigkeit und Nutzfläche sind nicht dasselbe.
Treppen werden nicht mitgerechnet
Treppen sind in den gesetzlichen Nutzflächendefinitionen ausdrücklich ausgenommen. Das betrifft insbesondere Wohnungen, die sich über mehrere Ebenen erstrecken. Die eigentliche Treppenfläche wird bei der Nutzflächenberechnung nicht berücksichtigt. Für die technische Gebäudefläche nach ÖNORM gelten wiederum andere Regeln. Das ist ein weiteres Beispiel dafür, warum eine technische Flächenaufstellung nicht ungeprüft für eine wohnrechtliche Berechnung verwendet werden sollte.
Wichtiger Hinweis: Bei österreichischen Immobilien solltest du keine pauschalen Regeln aus dem deutschen Wohnflächenrecht übernehmen. Insbesondere die häufig anzutreffende Annahme, Flächen unter Dachschrägen würden abhängig von der Raumhöhe automatisch nur zu 50 % oder gar nicht berücksichtigt, entspricht nicht der österreichischen Nutzflächenberechnung nach dem MRG.
Die wichtigsten Flächen im Überblick
Bereich | Nutzfläche nach MRG/WEG grundsätzlich | Besonderheit |
|---|---|---|
Wohn- und Schlafräume | ja | Bodenfläche innerhalb der Wände |
Küche, Bad, WC | ja | gehören grundsätzlich zur Bodenfläche der Wohnung |
Offener Balkon | nein | kann trotzdem den Marktwert erhöhen |
Offene Terrasse | nein | keine gesetzliche Nutzfläche |
Loggia | grundsätzlich möglich / fünfseitig massiv umschlossen | bauliche Ausgestaltung ist entscheidend |
Treppen | nein | ausdrücklich ausgenommen |
Kellerabteil | grundsätzlich nein | anders bei entsprechender Eignung für Wohn-/Geschäftszwecke |
Dachbodenraum | grundsätzlich nein | ebenfalls abhängig von Ausstattung und Eignung |
Fläche unter Dachschräge | grundsätzlich ja | bei MRG-Nutzfläche ist die Bodenfläche maßgeblich |
Wandflächen | nein | Wandstärken werden abgezogen |
Anmerkung: Die Tabelle ist ausschließlich eine Orientierung. Gerade bei Loggien, ausgebauten Keller- und Dachbodenräumen oder baulich veränderten Wohnungen kann die konkrete rechtliche Einordnung von den tatsächlichen Verhältnissen und der jeweiligen Berechnungsgrundlage abhängen.
MRG, WEG und WGG - Ähnliche Nutzfläche, aber unterschiedliche Zwecke
Die Nutzflächendefinitionen von MRG, WEG und WGG ähneln sich stark. Trotzdem sollte man sie nicht gedanklich zu einer einzigen universellen Immobilienfläche verschmelzen.
Im MRG ist die Nutzfläche insbesondere deshalb wichtig, weil sie im Vollanwendungsbereich grundsätzlich als Aufteilungsschlüssel für bestimmte Gesamtkosten des Hauses herangezogen wird, sofern kein zulässiger anderer Schlüssel besteht.
Im WEG bildet die Nutzfläche einen wichtigen Ausgangspunkt für den Nutzwert des Wohnungseigentumsobjekts. Der Nutzwert berücksichtigt anschließend zusätzlich werterhöhende und wertvermindernde Eigenschaften und bestimmt das Verhältnis des Objekts zu den übrigen Wohnungseigentumsobjekten.
Im WGG dient die Nutzfläche insbesondere dazu, den Anteil eines Miet- oder Nutzungsgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses zu bestimmen. Dort werden zusätzlich etwa bestimmte Zubehörobjekte und Kfz-Abstellplätze ausdrücklich aus der Nutzflächenberechnung ausgenommen.
Damit kann dieselbe physische Wohnung in unterschiedlichen Zusammenhängen betrachtet werden, obwohl die gesetzlichen Nutzflächendefinitionen weitgehend parallel aufgebaut sind. Für Vermieter:innen ist deshalb nicht nur die Zahl entscheidend, sondern wofür sie verwendet werden soll.
Bauplan oder nachmessen?
Selbst wenn klar ist, welche Flächen zur Nutzfläche gehören, bleibt eine weitere praktische Frage: Wird die Fläche aus dem Bauplan übernommen oder direkt am Objekt gemessen? Auch das hängt von der jeweiligen Rechtsgrundlage ab.
Beim WEG ist grundsätzlich der behördlich genehmigte Bauplan maßgeblich. Kann die Nutzfläche daraus nicht ermittelt werden oder wird nachgewiesen, dass der Bauplan vom tatsächlichen Naturmaß des Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 % abweicht, ist nach dem Naturmaß zu rechnen. Das MRG unterscheidet nach dem Zeitpunkt der Baubewilligung. Grundsätzlich wird die Nutzfläche nach dem Naturmaß berechnet. Bei Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist dagegen grundsätzlich der behördlich genehmigte Bauplan heranzuziehen. Kann daraus nicht gerechnet werden oder wird eine Abweichung von mehr als 3 % nachgewiesen, ist wiederum das Naturmaß maßgeblich. Auch das WGG enthält eine eigene Regelung. Grundsätzlich wird dort vom behördlich genehmigten Bauplan ausgegangen. Wird eine Abweichung des tatsächlichen Bestands vom Bauplan nachgewiesen, ist nach dem Naturmaß zu rechnen. Für Gebäude mit einer Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 gilt auch hier die 3-%-Grenze: Erst wenn der Bauplan nicht verwendbar ist oder eine Abweichung von mehr als 3 % erwiesen wird, ist das Naturmaß heranzuziehen. Die drei Regelungen sind damit ähnlich, aber nicht identisch.
Ein selbst durchgeführtes Aufmaß ersetzt deshalb nicht automatisch die bisher verwendete gesetzliche Nutzfläche. Gleichzeitig sollten deutliche Abweichungen zwischen Plan und tatsächlichem Bestand nicht ignoriert werden, insbesondere bei älteren Häusern, nachträglichen Umbauten, Dachgeschossausbauten oder zusammengelegten Wohnungen.
Wenn unterschiedliche Flächenangaben auftauchen, vergleiche zunächst den behördlich genehmigten Bauplan, bestehende Flächenberechnungen und den tatsächlichen Zustand. Entscheidend ist anschließend, welches Gesetz und welcher Berechnungszweck für die konkrete Frage maßgeblich sind. Eine Quadratmeterangabe aus einem Immobilieninserat ersetzt keine gesetzliche Nutzflächenermittlung.
Welche Fläche brauchst du wofür?
Spätestens beim Kauf, bei der Vermietung oder bei der Abrechnung einer Immobilie stellt sich weniger die Frage, welche Flächen es gibt, sondern welche davon für den konkreten Zweck tatsächlich relevant ist.
Ein Kaufpreis pro Quadratmeter, der auf einer großzügig definierten „Wohnfläche“ inklusive Balkon basiert, lässt sich beispielsweise nur eingeschränkt mit einem Objekt vergleichen, dessen Quadratmeterpreis auf der gesetzlichen Nutzfläche berechnet wurde. Ebenso wenig eignet sich die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes als Grundlage für die Betriebskosten einer einzelnen Wohnung. Die wichtigsten Anwendungsfälle lassen sich deshalb gut voneinander trennen.
Beim Kaufpreisvergleich nur gleiche Flächen miteinander vergleichen
Der Kaufpreis pro Quadratmeter gehört zu den häufigsten Kennzahlen am Immobilienmarkt. Seine Aussagekraft hängt aber vollständig davon ab, welche Fläche im Nenner steht.
Kostet eine Wohnung 400.000 Euro und wird mit 80 m² angegeben, ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 5.000 Euro. Sind in diesen 80 m² allerdings bereits Balkon- oder Terrassenflächen enthalten, während das Vergleichsobjekt ausschließlich mit seiner eigentlichen Wohn- beziehungsweise Nutzfläche ausgewiesen wird, entsteht ein verzerrtes Bild. Für einen seriösen Vergleich solltest du deshalb möglichst dieselbe Flächendefinition verwenden und zusätzliche Außen- oder Nebenflächen getrennt betrachten. Balkon, Terrasse, Garten oder Keller sind wirtschaftlich selbstverständlich nicht wertlos. Sie sollten aber nicht einfach wie vollwertige Innenfläche behandelt werden, nur damit ein niedrigerer Quadratmeterpreis entsteht.
Bei der Vermietung maßgebliche Fläche prüfen
Bei Mietverhältnissen kann die Nutzfläche nach MRG beziehungsweise der jeweils einschlägigen Rechtsgrundlage unmittelbar rechtliche Bedeutung haben. Sie kann etwa für die Aufteilung bestimmter Gesamtkosten oder, je nach Mietzinsregime, für flächenbezogene Berechnungen relevant sein.
Für Vermieter:innen bedeutet das: Eine im Inserat verwendete Wohnfläche sollte nicht automatisch in rechtliche Berechnungen übernommen werden. Das gilt besonders dann, wenn zur Wohnung größere Balkone, Terrassen, Kellerflächen oder andere Nebenflächen gehören. Diese erhöhen den Gebrauchswert der Immobilie, werden bei der gesetzlichen Nutzfläche aber nicht zwangsläufig berücksichtigt.
Auch bei der Kostenverteilung ist die richtige Fläche entscheidend. Im Vollanwendungsbereich des MRG bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses grundsätzlich nach dem Verhältnis seiner Nutzfläche zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen und sonstigen Mietgegenstände des Hauses, sofern kein zulässiger anderer Verteilungsschlüssel gilt. Im WGG spielt die Nutzfläche ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Aufteilung der Gesamtkosten. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann dort allerdings auch ein Nutzwertschlüssel zur Anwendung kommen.
Wichtiger Hinweis: Ein Quadratmeterpreis ist nur so gut wie die Fläche, auf der er basiert. Wenn du zwei Wohnungen vergleichst, prüfe deshalb zuerst, ob bei beiden tatsächlich dieselbe Flächenart nach derselben Berechnungsmethode verwendet wurde.
Im Wohnungseigentum funktioniert die Kostenverteilung wiederum anders. Nach dem WEG werden die gemeinschaftlichen Aufwendungen im gesetzlichen Regelfall nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Diese stehen über den Nutzwert mit Größe und Eigenschaften des Wohnungseigentumsobjekts in Verbindung, sind aber nicht einfach mit seiner Quadratmeterzahl gleichzusetzen. Welche Fläche beziehungsweise welcher Schlüssel maßgeblich ist, hängt deshalb immer auch davon ab, in welchem rechtlichen System die Kosten verteilt werden.
Nutzfläche ist nicht Nutzwert
Gerade beim WEG sollte zwischen diesen beiden Begriffen konsequent unterschieden werden. Die Nutzfläche beschreibt eine Fläche in Quadratmetern. Der Nutzwert ist dagegen eine Maßzahl, mit der der relative Wert eines Wohnungseigentumsobjekts innerhalb der Liegenschaft bestimmt wird. Dabei werden neben der Nutzfläche weitere wertbeeinflussende Eigenschaften berücksichtigt.
Eine 80-m²-Wohnung kann deshalb einen anderen Nutzwert haben als eine andere 80-m²-Wohnung im selben Gebäude. Für Kaufpreis oder erzielbare Marktmiete ist wiederum weder der Nutzwert noch der Miteigentumsanteil allein ausschlaggebend. Hier spielen Lage, Zustand, Ausstattung, Freiflächen und Nachfrage eine wesentlich größere Rolle.
Für Planung und Gebäudevergleich
Auf Gebäudeebene gewinnen dagegen die technischen Kennzahlen an Bedeutung.
Die Brutto-Grundfläche eignet sich beispielsweise, um die Größenordnung eines gesamten Bauwerks zu erfassen, Bauprojekte miteinander zu vergleichen oder bestimmte Kostenkennzahlen auf die Gebäudefläche zu beziehen.
Die Netto-Grundfläche umfasst die Netto-Raumfläche und die Trennwand-Grundfläche. Die weitere Unterteilung der Netto-Raumfläche in Nutz-, Sanitär-, Technik- und Verkehrsfläche hilft dabei, die Flächennutzung eines Gebäudes genauer zu beurteilen.
Ein Gebäude mit 2.000 m² BGF kann wirtschaftlich anders funktionieren als ein zweites Gebäude derselben Größe, wenn dort wesentlich mehr Fläche für Konstruktion, Technik und Erschließung benötigt wird. Für eine einzelne vermietete Wohnung sind diese Kennzahlen im Alltag meist weniger entscheidend. Für das gesamte Gebäude, die Projektentwicklung oder eine technische Bestandsanalyse sind sie dagegen zentral.
Die wichtigsten Zuordnungen auf einen Blick
Zweck | Besonders relevante Fläche beziehungsweise Kennzahl |
|---|---|
Größe des Grundstücks | Grundstücksfläche laut Kataster |
Beanspruchung des Grundstücks durch das Gebäude | technisch ermittelte Gebäudegrundfläche / Building Footprint / AOF |
Technische Gesamtbetrachtung einer Geschossebene | insbesondere EF und BGF |
Flächen innerhalb des Gebäudes | IGF, NGF und NRF je nach Betrachtungszweck |
Raumnutzung nach ÖNORM B 1800 | NF, SF, TF und VF innerhalb der NRF |
Wohnrechtliche Berechnungen | gesetzliche Nutzfläche nach der jeweils einschlägigen Vorschrift |
Kostenverteilung im WEG | grundsätzlich Miteigentumsanteile |
Ermittlung des Nutzwerts im WEG | Nutzfläche als Ausgangspunkt sowie Zu- und Abschläge |
Kaufpreisvergleich | möglichst einheitlich definierte Innen- beziehungsweise Nutzfläche; Nebenflächen getrennt betrachten |
Anmerkung: Die Tabelle ist ausschließlich eine Orientierung.
Ein Beispiel: Eine Wohnung, mehrere Flächen
Wie unterschiedlich die Ergebnisse sein können, zeigt eine einfache Musterwohnung.
Angenommen, eine Wohnung verfügt über:
78 m² Bodenfläche innerhalb der maßgeblichen Räume,
einen offenen Balkon mit 12 m²,
ein Kellerabteil mit 6 m²,
und einen zugeordneten Stellplatz.
Für die Vermarktung könnte ein Inserat beispielsweise mit 78 m² Wohnfläche plus 12 m² Balkon und Keller werben. Das ist für Interessent:innen durchaus sinnvoll, weil es alle wesentlichen Flächen sichtbar macht. Für eine Nutzflächenberechnung nach MRG oder WEG ergibt sich daraus aber grundsätzlich keine Nutzfläche von 96 m². Der offene Balkon wird nicht mitgerechnet. Ein gewöhnliches Kellerabteil, das nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet ist, ebenfalls nicht. Auch der Stellplatz wird nicht Bestandteil der Wohnungsnutzfläche.
Die maßgebliche Nutzfläche liegt in unserem vereinfachten Beispiel deshalb bei:
78 m²
Zusätzlich bestehen:
12 m² Balkon
6 m² Kellerfläche
1 Stellplatz
Für eine Kaufentscheidung sind all diese Bestandteile relevant. Für eine gesetzliche Nutzflächenberechnung erfüllen sie aber unterschiedliche Funktionen.
Auch der Kaufpreis pro Quadratmeter verändert sich dadurch
Nehmen wir einen Kaufpreis von 390.000 Euro an. Wird ausschließlich die Nutzfläche von 78 m² verwendet, ergibt sich:
390.000 € ÷ 78 m² = 5.000 €/m²
Würde jemand dagegen Balkon und Keller vollständig hinzurechnen und mit 96 m² rechnen, ergäbe sich:
390.000 € ÷ 96 m² = rund 4.063 €/m²
Das Objekt ist dadurch selbstverständlich nicht plötzlich günstiger geworden. Geändert wurde lediglich die Berechnungsgrundlage. Gerade bei Immobilieninseraten mit großen Terrassen, Gärten oder sonstigen Nebenflächen lohnt deshalb ein genauer Blick darauf, wie der ausgewiesene Quadratmeterpreis zustande gekommen ist.
Auf Gebäudeebene entstehen noch einmal andere Flächenwerte
Nehmen wir zusätzlich an, dass sich die Wohnung in einem Mehrparteienhaus befindet. Eine Geschossebene weist beispielsweise eine Brutto-Grundfläche von 600 m² auf. Davon entfallen 50 m² auf die Außenwandkonstruktion. Die verbleibende Innen-Grundfläche beträgt damit:
600 m² BGF = 50 m² AKG + 550 m² IGF
Innerhalb der Innen-Grundfläche beanspruchen tragende beziehungsweise entsprechend zugeordnete Innenwandkonstruktionen weitere 30 m²:
550 m² IGF = 30 m² IKG + 520 m² NGF
Von diesen 520 m² Netto-Grundfläche entfallen beispielsweise 20 m² auf Trennwände. Damit verbleiben:
520 m² NGF = 20 m² TGF + 500 m² NRF
Diese 500 m² Netto-Raumfläche verteilen sich schließlich auf die tatsächlich den Räumen zugeordneten Kategorien. Beispielsweise:
500 m² NRF = 390 m² NF + 35 m² SF + 25 m² TF + 50 m² VF
Damit beschreiben BGF, IGF, NGF und NRF jeweils unterschiedliche Ebenen desselben Geschosses. Keine dieser Zahlen widerspricht der gesetzlichen Nutzfläche einer einzelnen Wohnung. Die technische Flächenermittlung betrachtet das gesamte Bauwerk, während MRG, WEG und WGG für wohnrechtliche Zwecke eigene Flächendefinitionen verwenden. Genau darin liegt der Schlüssel zum Verständnis der verschiedenen Immobilienflächen: Eine Quadratmeterzahl ist nur dann aussagekräftig, wenn klar ist, welche Ebene und welcher Berechnungszweck damit gemeint sind.
Fazit
Flächenangaben gehören zu den selbstverständlichsten Informationen einer Immobilie und gleichzeitig zu den am häufigsten missverstandenen. Der Grund liegt weniger in komplizierter Mathematik als in den unterschiedlichen Zwecken der einzelnen Flächenbegriffe. Die Grundstücksfläche beschreibt etwas anderes als technische Gebäude- und Raumflächen. Die ÖNORM B 1800 wiederum strukturiert ein Bauwerk nach einer eigenen mehrstufigen Flächensystematik, während MRG, WEG und WGG die Nutzfläche für ihre jeweiligen wohnrechtlichen Zwecke selbst definieren.
Für Vermieter:innen und Käufer:innen ist deshalb vor allem eines entscheidend: Eine Quadratmeterzahl sollte nie ohne ihre Berechnungsgrundlage betrachtet werden. Das gilt besonders bei Kaufpreisvergleichen, Mietzinsberechnungen und der Verteilung von Kosten. Ein Balkon, eine Terrasse oder ein Keller können den Gebrauchswert und Marktwert einer Wohnung erheblich erhöhen, ohne deshalb Teil ihrer gesetzlichen Nutzfläche zu sein. Gleichzeitig ist der Nutzwert nach dem WEG überhaupt keine Fläche, sondern eine Maßzahl für das Verhältnis eines Wohnungseigentumsobjekts zu den übrigen Objekten der Liegenschaft. Wer diese Ebenen auseinanderhält, kann Immobilien besser vergleichen, Flächenangaben richtig einordnen und rechtliche Berechnungen auf die passende Grundlage stellen. Als einfache Orientierung hilft:
Grundstück → Gebäude → Wohnung → konkreter Berechnungszweck
Erst danach sollte entschieden werden, welche Fläche tatsächlich relevant ist.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Sind Wohnfläche und Nutzfläche dasselbe?
Zählen Balkon und Terrasse zur Nutzfläche einer Wohnung?
Wird die Fläche unter einer Dachschräge nur teilweise angerechnet?
Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche und Nutzwert?
Welche Fläche sollte ich für einen Kaufpreis pro Quadratmeter verwenden?
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