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Vermietung
Heizkörper entlüften in der Mietwohnung
Aufgabe von Mieter oder Vermieter?
Heizkörper entlüften in der Mietwohnung: So geht es Schritt für Schritt und so ist in Österreich geregelt, ob Mieter oder Vermieter zuständig sind.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
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Einleitung
Wenn der Heizkörper gluckert, nur teilweise warm wird oder trotz aufgedrehtem Thermostat kalt bleibt, kann Luft im Heizsystem die Ursache sein. Oft lässt sich das Problem durch Entlüften rasch beheben. In einer Mietwohnung stellt sich aber zuerst die Frage, wer dafür zuständig ist.
Mieter:innen können einen zugänglichen Heizkörper in vielen Fällen selbst entlüften. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sie auch für die gesamte Heizung verantwortlich sind. Zwischen einer einfachen Bedienung, einer regelmäßigen Wartung und einer notwendigen Reparatur muss unterschieden werden.
Für dich als Vermieter:in ist diese Abgrenzung besonders wichtig. Nach den mietrechtlichen Erhaltungspflichten können Heizkörper, Rohre, Ventile und andere Teile einer mitvermieteten Heizungsanlage in den Verantwortungsbereich der Vermieter:in fallen. Wenn das Entlüften nicht ausreicht oder ein technischer Defekt dahintersteckt, sollten betroffene Mieter:innen die Störung melden und nicht selbst an der Anlage weiterarbeiten.
In diesem Ratgeber erfährst du, wann Mieter:innen einen Heizkörper selbst entlüften können, worauf sie dabei achten müssen und ab wann Vermieter:innen oder ein Fachbetrieb zuständig sind. Außerdem geht es um die Unterschiede zwischen einer Zentralheizung, einer eigenen Therme und einem Heizkörper, der nicht richtig warm wird.
Lesetipp: Mietvertrag richtig aufsetzen und Probleme als Vermieter:in vermeiden
Wer einen Heizkörper entlüften kann
Das einfache Entlüften eines Heizkörpers kann in vielen Fällen von der Mieter:in selbst durchgeführt werden. Dafür wird das Entlüftungsventil vorsichtig geöffnet, bis die eingeschlossene Luft entwichen ist und Wasser austritt. Danach wird das Ventil wieder geschlossen.
Diese Arbeit ist normalerweise keine Reparatur der Heizungsanlage. Sie betrifft nur den einzelnen Heizkörper und kann meist ohne Eingriff in die zentrale Heizungsanlage erledigt werden. Voraussetzung ist, dass das Ventil gut zugänglich ist und keine besonderen technischen Kenntnisse erforderlich sind.
Mieter:innen müssen die Entlüftung aber nicht selbst durchführen, wenn sie sich dabei unsicher fühlen oder das Ventil nicht ohne Weiteres bedient werden kann. Auch ein fehlender Entlüftungsschlüssel, ein ungewöhnliches Ventil oder ein bereits sichtbarer Schaden sind gute Gründe, zuerst die Vermieter:in oder Hausverwaltung zu kontaktieren.
Wichtig: Beim Entlüften sollte nur das dafür vorgesehene Ventil geöffnet werden. Am Thermostat, an Verschraubungen oder an anderen Teilen des Heizkörpers sollten Mieter:innen nicht eigenmächtig arbeiten.
Was der Vermieterin obliegt
Die Verantwortung für die gesamte Heizungsanlage lässt sich nicht einfach auf die Mieter:in übertragen. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes müssen Vermieter:innen das Haus, die Mietgegenstände und gemeinschaftlich genutzte Anlagen grundsätzlich im ortsüblichen Standard erhalten.
Dazu können auch Teile einer mitvermieteten Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage gehören. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass sich die Erhaltungspflicht nicht nur auf das zentrale Heizgerät beschränkt. Sie kann auch Heizkörper, Rohre und Ventile umfassen, wenn diese Teil der mitvermieteten Anlage sind. Je nach mietrechtlicher Anwendung betrifft dies § 3 MRG oder § 1096 ABGB.
Für die Praxis bedeutet das: Wird ein Heizkörper trotz korrekter Bedienung nicht warm, tritt Wasser aus oder lässt sich das Ventil nicht schließen, handelt es sich möglicherweise nicht mehr um eine einfache Entlüftung. Dann sollte die Mieter:in die Störung melden. Die Vermieter:in muss prüfen lassen, ob eine Reparatur erforderlich ist.
Auch bei einer Zentralheizung im gesamten Haus bleibt die Vermieter:in beziehungsweise die Hausverwaltung für die Erhaltung der Anlage zuständig. Mieter:innen müssen zwar einen Mangel melden und den Zugang zur Wohnung ermöglichen. Sie müssen aber nicht selbst die Ursache eines technischen Problems suchen oder die Heizungsanlage reparieren lassen.
Einfache Bedienung und Reparatur unterscheiden
In der Praxis entstehen viele Streitigkeiten, weil nicht klar zwischen einer kleinen Bedienhandlung und einer echten Erhaltungsarbeit unterschieden wird. Das Öffnen eines vorhandenen Entlüftungsventils ist etwas anderes als der Austausch eines defekten Ventils oder die Reparatur eines undichten Heizkörpers.
Auch wenn ein Heizkörper nach dem Entlüften wieder funktioniert, sagt das allein noch nichts über die Ursache aus. Muss sehr häufig entlüftet werden, kann Luft in das System gelangen. Möglich sind auch ein Druckverlust, eine undichte Stelle oder ein Problem mit der Heizungsanlage. In solchen Fällen reicht es nicht aus, die Mieter:in immer wieder zum Entlüften aufzufordern.
Dasselbe gilt, wenn mehrere Heizkörper in der Wohnung gleichzeitig gluckern oder kalt bleiben. Dann liegt die Ursache wahrscheinlich nicht nur bei einem einzelnen Heizkörper. Besonders bei einer Zentralheizung sollte die Hausverwaltung informiert werden, damit die Anlage insgesamt überprüft werden kann.
Wann Mieter:innen die Störung melden sollten
Mieter:innen sollten die Vermieter:in oder Hausverwaltung informieren, wenn der Heizkörper nach dem Entlüften weiterhin nicht richtig funktioniert. Das gilt auch bei ungewöhnlichen Geräuschen, austretendem Wasser, Roststellen oder einem schwergängigen Ventil.
Eine Meldung ist außerdem sinnvoll, wenn die Wohnung trotz aufgedrehter Heizung nicht ausreichend warm wird. Die Mieter:in sollte dabei möglichst genau beschreiben, welcher Heizkörper betroffen ist, seit wann das Problem besteht und ob bereits ein Entlüftungsversuch stattgefunden hat.
Kann die Wohnung aufgrund eines Defekts der Heizungsanlage nicht ausreichend beheizt werden, kann außerdem eine Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB in Betracht kommen. Ob und in welcher Höhe der Mietzins gemindert ist, hängt insbesondere vom Ausmaß und von der Dauer der Beeinträchtigung ab.
Für Vermieter:innen ist eine schriftliche Meldung hilfreich, weil dadurch der Zeitpunkt der Kenntnis vom möglichen Mangel nachvollziehbar ist. Gerade in der Heizperiode sollte eine Störung nicht wochenlang unbearbeitet bleiben. Eine kurze Nachricht mit Foto und Beschreibung reicht für die erste Verständigung meistens aus.
Tipp: Bitte Mieter:innen nicht pauschal, die Heizung selbst zu reparieren. Kläre zuerst, ob es nur um das Entlüften eines einzelnen Heizkörpers geht oder ob ein technischer Mangel an der Anlage vorliegen könnte.
Wann das Entlüften nicht selbst erledigt werden sollte
Ein Heizkörper sollte nicht selbst entlüftet werden, wenn das Ventil beschädigt ist, sich nicht schließen lässt oder bereits Wasser austritt. Auch bei ungewöhnlich hohem Druck, wiederkehrenden Problemen oder sichtbaren Schäden sollte ein Fachbetrieb die Anlage prüfen.
Vorsicht ist außerdem bei Heizungen mit eigener Therme geboten. Das Entlüften des Heizkörpers ist zwar nicht dasselbe wie ein Eingriff in die Therme. Trotzdem können Druck und Funktion des gesamten Heizkreislaufs zusammenhängen. Nach dem Entlüften kann es erforderlich sein, den Anlagendruck zu kontrollieren. Das sollte nur nach der Bedienungsanleitung und mit ausreichender Kenntnis erfolgen.
Bei einer mitvermieteten Therme oder einem anderen Wärmebereitungsgerät ist zwischen Wartung und Reparatur zu unterscheiden. Die laufende Wartung kann, insbesondere im Vollanwendungsbereich des MRG, Aufgabe der Mieter:in sein. Für notwendige Reparaturen oder den Austausch eines defekten mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts bestehen dagegen gesetzliche Erhaltungspflichten der Vermieterseite. Welche Regelung im Einzelfall gilt, hängt insbesondere vom Anwendungsbereich des MRG und vom konkreten Mietverhältnis ab.
Heizkörper richtig entlüften
Bevor du einen Heizkörper entlüftest, sollte, soweit du darauf Zugriff hast, die Heizung beziehungsweise Umwälzpumpe ausgeschaltet werden. Öffne das Thermostatventil am Heizkörper vollständig und warte etwas, damit sich die Luft im oberen Bereich des Heizkörpers sammeln kann. Bei einer Zentralheizung, auf deren Anlage du keinen Zugriff hast, solltest du die Vorgaben der Hausverwaltung beziehungsweise der konkreten Heizungsanlage beachten.
Zum Entlüften brauchst du normalerweise einen Entlüftungsschlüssel, ein kleines Gefäß und ein Tuch. Der Schlüssel wird vorsichtig auf das Entlüftungsventil gesetzt. Dieses befindet sich meistens seitlich oben am Heizkörper. Öffne das Ventil langsam gegen den Uhrzeigersinn. Das Entlüftungsventil nur langsam öffnen und nicht vollständig herausschrauben. Heizungswasser kann heiß sein, daher sollten Gefäß und Tuch bereits bereitstehen.
Zunächst entweicht meist hörbar Luft. Sobald Wasser austritt, muss das Ventil wieder geschlossen werden. Drehe es nur handfest zu. Wird es zu stark angezogen, kann das Ventil beschädigt werden. Danach kannst du das Thermostat wieder auf die gewünschte Stufe stellen.
Bei einer eigenen Therme solltest du nach dem Entlüften den Anlagendruck kontrollieren, sofern du weißt, wo die Anzeige sitzt und welcher Druck laut Bedienungsanleitung vorgesehen ist. Sinkt der Druck deutlich ab oder musst du regelmäßig Wasser nachfüllen, sollte die Vermieter:in oder ein Fachbetrieb verständigt werden.
Was nach dem Entlüften zu beachten ist
Nach dem Entlüften sollte der Heizkörper wieder gleichmäßig warm werden. Es kann einige Minuten dauern, bis sich die Wärme über die gesamte Fläche verteilt. Wenn der Heizkörper danach weiterhin nur oben oder unten warm wird, muss das nicht zwingend an Luft liegen.
Ein Heizkörper, der oben kalt bleibt und gluckert, enthält häufig Luft. Bleibt ein Heizkörper nach dem Entlüften weiterhin ungleichmäßig warm, können unter anderem Ablagerungen oder Verschlammung, ein unzureichender Heizwasserdurchfluss, ein klemmendes Ventil oder ein hydraulisches Problem im Heizsystem dahinterstehen. Weiteres Entlüften hilft dann häufig nicht.
Auch ein dauerhaft kalter Heizkörper trotz geöffnetem Thermostat sollte gemeldet werden. Das gilt besonders, wenn andere Heizkörper in der Wohnung funktionieren. Die Ursache kann am Ventil, an der Einstellung der Anlage oder an der Heizwasserverteilung liegen.
Wichtig: Wenn nach dem Entlüften Wasser austritt, der Druck stark abfällt oder das Ventil nicht mehr schließt, solltest du nicht weiterarbeiten. Schließe das Ventil, sofern das möglich ist, und informiere die Vermieter:in oder Hausverwaltung.
Zentralheizung und eigene Therme
Bei einer Zentralheizung wird das Gebäude oder die gesamte Wohnhausanlage über eine gemeinsame Anlage versorgt. Die einzelnen Heizkörper in den Wohnungen sind Teil dieses Gesamtsystems. Ein Problem in einer Wohnung kann daher mit der zentralen Wärmeversorgung, dem Anlagendruck oder der Heizwasserverteilung zusammenhängen.
Mieter:innen können einen einzelnen Heizkörper in der Regel selbst entlüften, wenn das vorgesehene Ventil gut zugänglich ist. Die zentrale Anlage selbst darf aber nicht eigenmächtig verändert werden. Dazu gehören etwa das Nachfüllen von Heizungswasser im Keller, das Verändern zentraler Einstellungen oder das Entlüften gemeinsamer Leitungen.
Bei einer Wohnung mit eigener Therme ist die Heizungsanlage innerhalb der Wohnung untergebracht. Das Entlüften eines einzelnen Heizkörpers ist auch hier eine andere Tätigkeit als die Wartung oder Reparatur der Therme. Mieter:innen sollten die Therme nicht öffnen und keine Arbeiten an Gasleitungen, Brenner, elektrischen Bauteilen oder Sicherheitseinrichtungen durchführen.
Die regelmäßige Wartung einer mitvermieteten Therme kann der Mieter:in obliegen. Für die Reparatur oder den Austausch eines defekten mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts ist im Anwendungsbereich des MRG grundsätzlich die Vermieter:in zuständig. Diese Bereiche sollten im Mietvertrag und in der Kommunikation zwischen den Beteiligten nicht miteinander vermischt werden.
Wiederkehrendes Entlüften ist ein Warnsignal
Ein Heizkörper muss nicht bei jedem Gluckern sofort von einer Fachperson überprüft werden. Wenn die Entlüftung aber in kurzen Abständen wieder notwendig ist, sollte die Ursache geklärt werden. Regelmäßig eingeschlossene Luft kann auf ein Problem im Heizsystem hinweisen.
Mögliche Ursachen sind ein zu niedriger Anlagendruck, eine undichte Verbindung, ein defektes Ausdehnungsgefäß oder ein Problem bei der Heizwasserzufuhr. In älteren Anlagen können außerdem Korrosion und Ablagerungen die Funktion beeinträchtigen.
Für Vermieter:innen ist es daher keine gute Lösung, Mieter:innen dauerhaft nur auf das Entlüften zu verweisen. Wenn das Problem wiederkehrt, sollte ein Fachbetrieb die Heizungsanlage überprüfen. Eine wiederholte einfache Maßnahme kann sonst einen größeren Mangel verdecken.
Mieter:innen sollten wiederkehrende Probleme schriftlich melden und kurz dokumentieren, wann der Heizkörper entlüftet wurde und wie sich die Funktion danach verändert hat. Fotos vom Ventil oder von austretendem Wasser können bei der ersten Einschätzung hilfreich sein.
Wer die Kosten für das Entlüften trägt
Wird ein einzelner Heizkörper ohne technische Besonderheit entlüftet, entstehen normalerweise keine nennenswerten Kosten. Der Entlüftungsschlüssel ist günstig und gehört in vielen Haushalten zur üblichen Ausstattung. Eine pauschale Verpflichtung der Vermieter:in, für jeden einzelnen Entlüftungsvorgang eine Fachperson zu schicken, lässt sich daraus nicht ableiten.
Wird dagegen ein Fachbetrieb beauftragt, weil ein Ventil defekt ist, Wasser austritt oder die Heizungsanlage wiederholt Probleme verursacht, geht es nicht mehr nur um eine einfache Bedienhandlung. Dann ist zu prüfen, ob eine Erhaltungs- oder Reparaturarbeit vorliegt. Liegt tatsächlich ein technischer Defekt vor, richtet sich die Kostenpflicht nach den gesetzlichen Erhaltungspflichten des jeweiligen Mietverhältnisses.
Eine Mieter:in sollte einen kostenpflichtigen Installationsauftrag daher nicht ohne vorherige Abstimmung erteilen, wenn die Ursache unklar ist. Andernfalls kann es später Streit darüber geben, wer den Auftrag beauftragt hat und ob die Kosten ersetzt werden müssen. Bei einem akuten Schaden oder Gefahr im Verzug kann eine sofortige Reaktion allerdings erforderlich sein.
Umgekehrt sollten Vermieter:innen eine gemeldete Störung nicht automatisch als Bedienfehler der Mieter:in abtun. Entscheidend ist, ob das Entlüften das Problem tatsächlich lösen kann oder ob ein Defekt an einem Teil der mitvermieteten Heizungsanlage besteht.
So sollten Vermieter:innen auf eine Meldung reagieren
Erhältst du als Vermieter:in eine Meldung über einen gluckernden oder kalten Heizkörper, solltest du zunächst einige einfache Informationen abfragen. Wichtig ist, welcher Heizkörper betroffen ist, ob andere Heizkörper funktionieren, ob Wasser austritt und ob das Problem nach dem Entlüften weiterhin besteht.
Bei einer Zentralheizung sollte zusätzlich die Hausverwaltung informiert werden, wenn mehrere Wohnungen betroffen sind. Bei einer eigenen Therme kann ein Installationsbetrieb prüfen, ob die Therme, der Heizkreislauf oder der einzelne Heizkörper die Ursache ist.
Die Kommunikation sollte schriftlich dokumentiert werden. Halte fest, wann die Störung gemeldet wurde, welche Anweisungen erteilt wurden und wann eine Fachperson beauftragt wurde. Das ist nicht nur für die Organisation hilfreich, sondern kann auch zeigen, dass du auf einen gemeldeten Mangel angemessen reagiert hast.
Lesetipp: Mieteinnahmen und laufende Kosten einer vermieteten Immobilie richtig im Blick behalten
Schluss
Heizkörper entlüften in der Mietwohnung ist nicht automatisch eine reine Vermieter:innen- oder Mieter:innenaufgabe. Entscheidend ist, ob es sich nur um einen einfachen Bedienvorgang oder um ein technisches Problem an der Heizungsanlage handelt.
Mieter:innen können einen zugänglichen Heizkörper in vielen Fällen selbst entlüften. Sie sollten dabei vorsichtig vorgehen und nur das dafür vorgesehene Ventil öffnen. Sobald Wasser austritt, das Ventil nicht mehr schließt oder der Heizkörper danach weiterhin kalt bleibt, sollte die Vermieter:in oder Hausverwaltung informiert werden.
Die Erhaltung und Reparatur der mitvermieteten Heizungsanlage bleibt grundsätzlich im Verantwortungsbereich der Vermieter:in, soweit das Mietverhältnis dem entsprechenden Anwendungsbereich des MRG unterliegt. Dazu können neben der zentralen Anlage auch Heizkörper, Rohre und Ventile gehören. Die regelmäßige Wartung bestimmter Wärmebereitungsgeräte ist davon zu unterscheiden und kann der Mieter:in obliegen.
Besonders wichtig ist die Reaktion auf wiederkehrende Probleme. Wenn ein Heizkörper laufend entlüftet werden muss, kann ein niedriger Anlagendruck, eine undichte Stelle oder ein anderer technischer Defekt dahinterstecken. In diesem Fall reicht es nicht aus, die Mieter:in immer wieder zum Entlüften aufzufordern. Die Ursache sollte durch einen Fachbetrieb geprüft werden.
Für Vermieter:innen empfiehlt es sich, Störungsmeldungen schriftlich zu dokumentieren und bei unklaren Fällen rasch eine fachkundige Prüfung zu veranlassen. Mieter:innen sollten Probleme zeitnah melden und keine Arbeiten an der Therme, an Gasleitungen oder an der zentralen Heizungsanlage selbst durchführen.
Die konkrete Rechtslage hängt vom Anwendungsbereich des MRG, von der Art der Heizung und vom Mietvertrag ab. Dieser Artikel bietet daher eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle mietrechtliche oder technische Beratung.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Muss ich als Mieter:in den Heizkörper selbst entlüften?
Wer ist für einen defekten Heizkörper zuständig?
Was muss ich tun, wenn der Heizkörper nach dem Entlüften kalt bleibt?
Wer bezahlt die Kosten für das Entlüften?
Was gilt, wenn ein Heizkörper regelmäßig entlüftet werden muss?
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