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Vermietung
Airbnb vermieten in Österreich
Was Vermieter wissen müssen
Airbnb vermieten in Österreich ist möglich, aber reguliert. Erfahre, was in Wien, im Wohnungseigentum und bei Mietwohnungen gilt.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
Mit KI zusammenfassen
Einleitung
Eine Wohnung über Airbnb oder eine vergleichbare Plattform kurzfristig an Gäste zu vermieten, klingt zunächst nach einer einfachen Möglichkeit, zusätzliche Einnahmen zu erzielen. In Österreich ist die rechtliche Situation aber deutlich komplexer. Ob eine Ferienwohnung vermietet werden darf, hängt nicht nur von der Plattform oder vom Eigentum an der Wohnung ab.
Zu prüfen sind mehrere voneinander unabhängige Bereiche. Dazu gehören die Bauordnung und Raumordnung des jeweiligen Bundeslandes, das Wohnungseigentumsrecht, der eigene Mietvertrag und mögliche gewerberechtliche Vorgaben. Zusätzlich können Ortstaxe, Umsatzsteuer und Einkommensteuer eine Rolle spielen.
Besonders streng sind die Regeln in Wien. Dort gilt seit 1. Juli 2024 grundsätzlich eine 90-Tage-Grenze für die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen. Eine darüber hinausgehende Vermietung ist nicht einfach automatisch erlaubt, sondern kann eine Ausnahmebewilligung und weitere Zustimmungen erfordern. In bestimmten Wohnzonen und im Gemeindebau gelten noch strengere Vorgaben.
Das bedeutet aber nicht, dass Airbnb in Österreich oder Wien generell verboten ist. Nicht die Plattform selbst ist untersagt. Reguliert wird vielmehr die touristische Nutzung von Wohnraum. Eine klassische Vermietung für längere Zeit, eine zulässige vorübergehende Weitergabe oder das sogenannte Home-Sharing können daher anders zu beurteilen sein als die dauerhafte Vermietung einer eigenen Wohnung an wechselnde Gäste.
Für dich als Vermieter:in ist deshalb eine Prüfung vor dem ersten Inserat entscheidend. Eigentümer:innen müssen andere Fragen klären als Hauptmieter:innen, die ihre Mietwohnung kurzfristig weitergeben möchten. Auch bei einer Eigentumswohnung reicht es nicht immer aus, nur die Zustimmung der Hausverwaltung einzuholen. Und bei einer Mietwohnung kann ein Verstoß gegen den Hauptmietvertrag weitreichende Folgen haben.
In diesem Ratgeber erfährst du, wann du in Österreich eine Wohnung über Airbnb oder eine andere Plattform vermieten darfst, welche besonderen Regeln in Wien gelten und worauf du bei Eigentumswohnungen und Mietwohnungen achten musst. Außerdem geht es um Gewerbe, Steuern und Abgaben und um die Folgen einer unerlaubten touristischen Kurzzeitvermietung.
Lesetipp: Vermieten an Expats und Business-Nomaden in Österreich
Ist Airbnb in Österreich erlaubt
Airbnb ist in Österreich nicht generell verboten. Erlaubt oder unzulässig ist nicht die Nutzung einer bestimmten Plattform, sondern die konkrete Form der Vermietung. Entscheidend ist, ob eine Wohnung nur vorübergehend an Gäste überlassen wird, ob sie dauerhaft als Ferienwohnung dient und welche Regeln am Standort gelten.
Für Vermieter:innen bedeutet das, dass ein Inserat auf Airbnb oder Booking.com allein noch nichts über die rechtliche Zulässigkeit aussagt. Vor dem Start müssen mehrere Ebenen getrennt geprüft werden. Dazu gehören vor allem die Bauordnung und Raumordnung des Bundeslandes, eine mögliche Zustimmung der Wohnungseigentümer:innen, der eigene Mietvertrag bei einer gemieteten Wohnung und die Frage, ob die Vermietung bereits gewerblich betrieben wird.
Eine Ferienwohnung kann baurechtlich anders beurteilt werden als eine Wohnung, die dauerhaft an eine Mieter:in vermietet wird. Die regelmäßige Vermietung an wechselnde Gäste kann eine touristische Nutzung darstellen. Ob diese Nutzung zulässig ist, hängt von der Widmung, den landesrechtlichen Vorschriften und den konkreten Umständen ab.
Welche Regeln für deine Wohnung gelten
Die Kurzzeitvermietung ist in Österreich nicht bundeseinheitlich geregelt. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften im Bau- und Raumordnungsrecht. Deshalb kann eine Vermietung in Salzburg, Graz oder Wien nach unterschiedlichen Regeln zu beurteilen sein.
Zusätzlich kommt es darauf an, ob du Eigentümer:in oder Hauptmieter:in der Wohnung bist. Als Eigentümer:in musst du insbesondere die Widmung und mögliche Einschränkungen durch das Wohnungseigentum prüfen. Als Hauptmieter:in brauchst du außerdem die Zustimmung der Vermieter:in oder musst zumindest klären, ob die geplante Weitergabe nach dem Mietvertrag und dem MRG zulässig ist.
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Grundfälle. Sie ersetzt keine Prüfung der Vorschriften am konkreten Standort, macht aber die rechtlichen Unterschiede deutlich:
Situation | Erste rechtliche Einschätzung |
|---|---|
Eine Wohnung wird gelegentlich während einer persönlichen Abwesenheit vermietet | Kann zulässig sein, zusätzliche landesrechtliche und steuerliche Vorgaben bleiben möglich |
Wohnung wird regelmäßig an wechselnde Tourist:innen vermietet | Baurechtliche, raumordnungsrechtliche und gegebenenfalls gewerberechtliche Prüfung erforderlich |
Mietwohnung wird ohne Zustimmung der Vermieter:in über Airbnb angeboten | Hohes Risiko eines Verstoßes gegen den Hauptmietvertrag |
Eigentumswohnung wird touristisch genutzt | Wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung und Widmung prüfen |
Wohnung im Wiener Gemeindebau wird touristisch vermietet | Touristisches Kurzzeitvermieten ist i.d.R. grundsätzlich nicht erlaubt |
Wohnung in einer Wiener Wohnzone wird regelmäßig touristisch genutzt | Für eine regelmäßige gewerbliche Kurzzeitbeherbergung gelten besonders strenge Beschränkungen |
Wohnung in Wien wird höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr vorübergehend touristisch vermietet | Unter den gesetzlichen Voraussetzungen i.d.R. möglich |
Die Wiener 90-Tage-Regel
Wien ist das wichtigste Beispiel für eine besonders strenge Regulierung. Seit 1. Juli 2024 gelten für die touristische Kurzzeitvermietung von Wohnungen im gesamten Wiener Stadtgebiet strengere Regeln. Ohne besondere Ausnahmebewilligung ist nach § 119 Abs. 2a BO Wien eine vorübergehende Kurzzeitvermietung von höchstens 90 Tagen pro Kalenderjahr zulässig, wenn dafür Ortstaxe zu entrichten ist und der Wohnsitz in dieser Wohnung nicht dauerhaft aufgegeben wird. Die Stadt Wien bezeichnet diesen Fall auch als Home-Sharing.
Wer eine Wohnung länger als 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermieten möchte, braucht grundsätzlich eine befristete Ausnahmebewilligung der Baupolizei. Für eine Kurzzeitvermietung von mehr als 90 Tagen kann außerhalb bestimmter besonders geschützter Gebiete eine auf höchstens fünf Jahre befristete Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO Wien beantragt werden. Dafür müssen allerdings mehrere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein. Insbesondere darf sich die Wohnung für dieses Verfahren nicht in einer Wohnzone befinden. Bei Wohnungseigentum ist außerdem die erforderliche Zustimmung der Grund(mit)eigentümer:innen zu beachten.
Die 90 Tage müssen nicht zwingend an einem Stück genutzt werden. Entscheidend ist die Summe der touristischen Vermietungstage innerhalb eines Kalenderjahres. Ein Wechsel der Gäste setzt die Zählung daher nicht zurück. Auch mehrere kürzere Aufenthalte können zusammen die erlaubte Grenze erreichen.
Wichtig: Die 90-Tage-Regel bedeutet nicht, dass jede Wohnung in Wien automatisch 90 Tage über Airbnb vermietet werden darf. Zusätzlich können die Widmung, das Wohnungseigentum, der Mietvertrag, der Gemeindebau und weitere Vorgaben entgegenstehen.
Was Home-Sharing bedeutet
Als Home-Sharing bezeichnet die Stadt Wien die vorübergehende Kurzzeitvermietung des eigenen Wohnraums, ohne dass der Wohnsitz in der Wohnung dauerhaft aufgegeben wird. Typisch ist etwa, dass die eigene Wohnung während eines Urlaubs oder eines vorübergehenden Aufenthalts an einem anderen Ort kurzfristig an Gäste vermietet wird.
Nach § 119 Abs. 2a BO Wien ist diese Form der Kurzzeitvermietung grundsätzlich bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr möglich, sofern auch die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die 90-Tage-Grenze ist daher gerade Teil der Home-Sharing-Regel und keine davon unabhängige Ausnahme.
Wird eine Wohnung hingegen dauerhaft für wechselnde Gäste bereitgehalten oder der eigene Wohnsitz aufgegeben, liegt dieses privilegierte Home-Sharing nicht mehr vor. Dann sind die weitergehenden baurechtlichen Anforderungen zu prüfen.
Wann Airbnb in Wien verboten oder eingeschränkt ist
Die häufige Aussage „Airbnb ist in Wien verboten“ ist zu pauschal. Richtig ist, dass die touristische Nutzung von Wohnraum stark eingeschränkt ist. In einer Wiener Wohnzone nach § 7a der Bauordnung ist die regelmäßige touristische Kurzzeitvermietung grundsätzlich nicht zulässig. Eine bloße Berufung auf die 90-Tage-Grenze reicht dort daher nicht aus. Ob eine andere zulässige Nutzungsänderung oder Ausnahme nach § 7a BO Wien möglich ist, muss gesondert geprüft werden.
Für eine dauerhafte touristische Nutzung müsste die Wohnung in solchen Fällen grundsätzlich in eine zulässige Beherbergungsstätte umgewidmet werden. Das ist kein einfacher Schritt und kann baurechtliche, eigentumsrechtliche und organisatorische Folgen haben.
Im Wiener Gemeindebau ist die touristische Kurzzeitvermietung generell verboten. Auch eine Wohnung, die außerhalb einer Wohnzone liegt, darf nicht ohne weitere Prüfung dauerhaft an wechselnde Gäste vermietet werden. Die Stadt Wien kontrolliert die Einhaltung der Vorgaben durch die zuständigen Stellen der Baupolizei.
Lesetipp: Immobilienmarkt Wien 2026 und was Vermieter:innen aktuell beachten sollten
Was in den anderen Bundesländern gilt
Außerhalb Wiens gibt es keine österreichweit einheitliche 90-Tage-Regel. Die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung richtet sich nach dem jeweiligen Landesrecht und nach der Widmung der Wohnung. Je nach Bundesland können Bauordnung, Raumordnungsgesetz, örtlicher Flächenwidmungsplan und tourismusrechtliche Vorschriften unterschiedliche Anforderungen stellen.
Eine Wohnung, die baurechtlich als Wohnraum gewidmet ist, darf daher nicht automatisch dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden. Die regelmäßige Vermietung an wechselnde Gäste kann als touristische Nutzung oder als Beherbergung eingestuft werden. Ob dafür eine Umwidmung, eine Anzeige, eine Bewilligung oder eine Gewerbeanmeldung erforderlich ist, hängt vom konkreten Standort und vom Umfang der Vermietung ab.
Auch Gemeinden können zusätzliche Vorgaben haben. Das betrifft zum Beispiel Nächtigungsabgaben, Meldepflichten und örtliche Einschränkungen für touristische Unterkünfte. Vor dem Start solltest du deshalb bei der Gemeinde und der zuständigen Landesbehörde klären, ob die geplante Nutzung mit der Widmung der Wohnung vereinbar ist.
Tipp: Verlass dich nicht auf Erfahrungsberichte aus einem anderen Bundesland. Dass eine Kurzzeitvermietung in einer Gemeinde zulässig ist, bedeutet nicht automatisch, dass dieselbe Vermietung in einer anderen Gemeinde erlaubt ist.
Eigentumswohnung und Zustimmung der Miteigentümer:innen
Bei einer Eigentumswohnung musst du neben dem Bau- und Raumordnungsrecht auch das Wohnungseigentumsgesetz berücksichtigen. Die Widmung einer Wohnung als Wohnraum bedeutet nicht automatisch, dass sie ohne weitere Prüfung regelmäßig an Tourist:innen vermietet werden darf.
Die kurzfristige Vermietung an ständig wechselnde Gäste kann eine Änderung der bisherigen Nutzung darstellen. Aus einer Wohnung, die dem dauernden Wohnbedarf dient, kann dadurch faktisch eine Beherbergungseinheit werden. Nach § 16 WEG ist eine solche Widmungsänderung zu beurteilen. In vielen Fällen ist dafür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer:innen erforderlich.
Die Zustimmung der Hausverwaltung allein reicht nicht immer aus. Die Hausverwaltung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten, aber sie kann keine Zustimmung ersetzen, die nach dem WEG von den übrigen Wohnungseigentümer:innen benötigt wird. Entscheidend sind der Wohnungseigentumsvertrag, die bestehende Widmung, die Hausordnung und die konkrete Art der Vermietung.
Auch die Intensität der Nutzung spielt eine Rolle. Eine gelegentliche Vermietung während der eigenen Abwesenheit kann anders beurteilt werden als ein dauerhaft auf Airbnb beworbenes Apartment mit häufigem Gästewechsel. Zusätzlich können Lärm, erhöhter Zutritt zum Haus, häufige Schlüsselübergaben und eine stärkere Abnutzung der Allgemeinflächen für die rechtliche Beurteilung relevant sein.
Wichtig: Baurechtliche Zulässigkeit und Zustimmung im Wohnungseigentum sind zwei getrennte Fragen. Selbst wenn die Gemeinde die Kurzzeitvermietung erlaubt, kann zusätzlich die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer:innen erforderlich sein.
Bevor du eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung inserierst, solltest du deshalb die Widmung und die bisherigen Vereinbarungen schriftlich prüfen lassen. Eine nachträgliche Auseinandersetzung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht nur die weitere Vermietung verhindern. Sie kann auch zu Unterlassungsansprüchen und zusätzlichen Kosten führen.
Mietwohnung über Airbnb
Hauptmieter:innen dürfen eine Mietwohnung nicht einfach wie eine eigene Ferienwohnung behandeln. Wenn du eine Wohnung über Airbnb oder eine andere Plattform an wechselnde Gäste weitergibst, liegt rechtlich regelmäßig eine Form der Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung vor.
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG kann sich die Vermieter:in auf ein vertragliches Untermietverbot grundsätzlich nur berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Weitergabe vorliegt. Bei touristischer Kurzzeitvermietung ist die Situation jedoch besonders heikel. Die Wohnung wird häufig vollständig oder nahezu vollständig an wechselnde Personen weitergegeben. Zusätzlich kann der verlangte Betrag deutlich über dem zulässigen Untermietzins liegen.
Die Vermieter:in sollte deshalb nicht nur prüfen, ob eine Untermieter:in namentlich bekannt ist. Bei Airbnb wechseln die Nutzer:innen laufend. Das kann dazu führen, dass die Wohnung tatsächlich einem unbestimmten Personenkreis überlassen wird. Eine allgemeine Zustimmung zur Untervermietung ist nicht automatisch eine Zustimmung zur regelmäßigen touristischen Vermietung.
Nach § 30 Abs. 2 Z 4 MRG kann die gänzliche Weitergabe einer Wohnung einen Kündigungsgrund bilden, wenn die Hauptmieter:in die Wohnung offenbar nicht mehr benötigt. Das kann bei einem Airbnb-Modell relevant werden, wenn die Hauptmieter:in dauerhaft anderswo wohnt und die Mietwohnung nur noch für wechselnde Gäste verwendet.
Auch wenn die Hauptmieter:in selbst in der Wohnung wohnt, ist die touristische Nutzung nicht automatisch erlaubt. Der Mietvertrag kann eine gewerbliche Nutzung, die Aufnahme wechselnder Gäste oder die Weitergabe an Dritte einschränken. Zusätzlich können Hausordnung, Bauordnung und gewerberechtliche Vorgaben verletzt werden.
Was Vermieter:innen gegen unerlaubte Kurzzeitvermietung tun können
Wenn du als Vermieter:in vermutest, dass deine Mietwohnung unerlaubt über Airbnb angeboten wird, solltest du zunächst Beweise sichern. Dazu können Screenshots des Inserats, die Adresse, Fotos der Wohnung und der angegebene Name der Gastgeber:in gehören. Auch wiederholte Beschwerden von Nachbar:innen oder häufige Schlüsselübergaben können wichtige Hinweise liefern.
Danach solltest du die Hauptmieter:in schriftlich zur Stellungnahme auffordern. In diesem Schreiben kann geklärt werden, ob tatsächlich eine touristische Weitergabe erfolgt, seit wann sie besteht und auf welcher Grundlage die Hauptmieter:in davon ausgeht, dass sie erlaubt ist.
Eine eigenmächtige Entfernung von Gästen oder ein Betreten der Wohnung ohne Zustimmung ist nicht zulässig. Auch Vermieter:innen müssen die Grenzen des Mietrechts und des Hausrechts beachten. Wenn sich der Verdacht bestätigt, hängt das weitere Vorgehen vom Mietvertrag, vom Anwendungsbereich des MRG und von der konkreten Nutzung ab.
Je nach Situation können eine Abmahnung, eine Unterlassungsaufforderung oder ein gerichtliches Vorgehen in Betracht kommen. Liegt ein Kündigungsgrund vor, muss die Kündigung formgerecht erfolgen. Bei einer vollständigen Weitergabe wegen offenbar fehlenden eigenen Bedarfs ist die tatsächliche Nutzung der Wohnung besonders sorgfältig zu dokumentieren.
Bei einem Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften kann außerdem eine Meldung an die zuständige Baubehörde sinnvoll sein. Das mietrechtliche Vorgehen und das behördliche Verfahren sind voneinander getrennt. Eine Anzeige bei der Behörde ersetzt daher keine mietrechtliche Kündigung oder Unterlassungsklage.
Lesetipp: Leerstandsabgabe in Österreich und aktuelle Regelungen der Bundesländer
Wann die Vermietung gewerblich wird
Nicht jede kurzfristige Vermietung über Airbnb ist automatisch ein Gewerbebetrieb. Entscheidend sind der Umfang, die Regelmäßigkeit und die Art der angebotenen Leistungen. Eine gelegentliche Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung ist anders zu beurteilen als der laufende Betrieb mehrerer Ferienwohnungen.
Eine einfache Raumvermietung kann unter bestimmten Voraussetzungen als häusliche Nebenbeschäftigung gelten. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn du in deinem eigenen Haushalt nur in begrenztem Umfang Wohnraum überlässt und keine hotelartigen Leistungen anbietest. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von der konkreten Organisation und vom jeweiligen Landesrecht ab.
Anders kann die Situation aussehen, wenn du mehrere Wohnungen regelmäßig an wechselnde Gäste vermietest, eine eigene Buchungsorganisation betreibst oder zusätzliche Leistungen anbietest. Dazu können etwa regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück, Wäscheservice, tägliche Betreuung oder ein organisierter Check-in gehören. Dann kann die Vermietung als gewerbliche Beherbergung einzustufen sein.
Die Abgrenzung lässt sich nicht allein anhand der Plattform oder der Anzahl der Buchungen treffen. Auch ein einzelnes Apartment kann gewerblich betrieben werden, wenn die Vermietung planmäßig und mit einer entsprechenden Infrastruktur erfolgt. Umgekehrt führt eine gelegentliche Vermietung nicht automatisch zu einer Gewerbeanmeldung.
Vor dem Start solltest du deshalb klären, ob deine Tätigkeit noch als private Vermietung oder als häusliche Nebenbeschäftigung gilt. Wenn ein Gewerbe erforderlich ist, kommen neben der Gewerbeanmeldung weitere Pflichten hinzu. Dazu gehören je nach Betriebsart etwa die Einhaltung gewerberechtlicher Vorgaben, die Meldung von Gästen und die Führung bestimmter Aufzeichnungen.
Wichtig: Die Frage, ob du ein Gewerbe anmelden musst, ist von der baurechtlichen Zulässigkeit getrennt. Auch wenn die Gemeinde die touristische Nutzung erlaubt, kann zusätzlich eine Gewerbeanmeldung notwendig sein. Umgekehrt ersetzt eine Gewerbeanmeldung keine erforderliche Bewilligung nach der Bauordnung.
Welche Abgaben bei Airbnb anfallen können
Bei einer kurzfristigen Vermietung können mehrere Abgaben nebeneinander entstehen. Sie verfolgen unterschiedliche Zwecke und dürfen deshalb nicht miteinander verwechselt werden.
Abgabe oder Steuer | Worum es geht | Was du prüfen musst |
|---|---|---|
Ortstaxe oder Nächtigungsabgabe | Abgabe für entgeltliche Übernachtungen, deren Höhe vom Bundesland oder der Gemeinde abhängt | Ob du die Abgabe einheben, melden und abführen musst |
Umsatzsteuer | Steuer auf die Beherbergungsleistung oder andere steuerpflichtige Umsätze | Ob deine Leistung umsatzsteuerpflichtig ist und welcher Steuersatz gilt |
Einkommensteuer | Steuer auf den persönlichen Gewinn oder die Einkünfte aus der Vermietung | Wie die Einnahmen steuerlich einzuordnen sind und welche Ausgaben abgezogen werden können |
Ortstaxe und Nächtigungsabgabe
Wer Gäste gegen Entgelt beherbergt, kann zur Einhebung und Abfuhr einer Ortstaxe, Tourismusabgabe oder Nächtigungsabgabe verpflichtet sein. Die Bezeichnung und die genaue Höhe unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde.
In Wien ist die Ortstaxe beispielsweise bei entgeltlicher Beherbergung zu berücksichtigen. Zusätzlich können Meldepflichten und Meldungen zu den Nächtigungszahlen bestehen. Bei einer Vermietung über eine Plattform solltest du daher nicht davon ausgehen, dass die Plattform automatisch alle lokalen Pflichten für dich erledigt.
In anderen Bundesländern gelten eigene Regelungen. Manche Gemeinden verlangen eine Anmeldung der Unterkunft, eine laufende Meldung der Nächtigungen oder eine Abrechnung in bestimmten Intervallen. Die Abgabe kann entweder im Preis enthalten sein oder gesondert ausgewiesen werden. Entscheidend ist, dass sie korrekt berechnet und fristgerecht abgeführt wird.
Umsatzsteuer bei kurzfristiger Beherbergung
Die umsatzsteuerliche Behandlung hängt davon ab, welche Leistung du tatsächlich erbringst. Eine kurzfristige Beherbergung kann dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 Prozent unterliegen. Das betrifft nicht jede beliebige Vermietung, sondern Leistungen, die steuerlich als Beherbergung einzuordnen sind.
Eine klassische langfristige Wohnraumvermietung ist davon zu unterscheiden. Auch Zusatzleistungen können die steuerliche Beurteilung beeinflussen. Wenn du beispielsweise Frühstück, regelmäßige Reinigung oder weitere Leistungen anbietest, spricht das eher für eine Beherbergungsleistung als für eine reine Vermietung.
Zusätzlich musst du prüfen, ob die Kleinunternehmerregelung angewendet werden kann. Überschreiten deine steuerpflichtigen Umsätze die maßgebliche Umsatzgrenze, kann Umsatzsteuer abzuführen sein. Die Kleinunternehmerregelung betrifft außerdem nicht automatisch alle anderen Pflichten. Auch ohne Umsatzsteuerpflicht können Ortstaxe, Einkommensteuer und Meldepflichten bestehen.
Einkommensteuer bei Airbnb Einnahmen
Die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung müssen in der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Je nach Umfang und Organisation können sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder als gewerbliche Einkünfte gelten.
Bei der Ermittlung des steuerlich relevanten Ergebnisses können bestimmte Aufwendungen berücksichtigt werden. Dazu können unter anderem anteilige Betriebskosten, Reinigungskosten, Plattformgebühren, Instandhaltung oder eine sachgerechte Aufteilung von Finanzierungskosten gehören. Bei einer nur teilweise vermieteten Wohnung darf nicht automatisch jeder Aufwand vollständig abgezogen werden.
Wenn du die eigene Wohnung nur während einzelner Abwesenheiten vermietest, ist die private und vermietete Nutzung besonders sorgfältig aufzuteilen. Bei einer möblierten Wohnung können außerdem Fragen zur Absetzung der Einrichtung entstehen.
Führe deshalb von Beginn an eine nachvollziehbare Aufstellung. Halte Einnahmen, Plattformgebühren, Reinigung, Wäsche, Reparaturen und sonstige Kosten getrennt fest. Bewahre Buchungsbestätigungen und Zahlungsnachweise auf. Das erleichtert die Steuererklärung und hilft dir, die tatsächliche Auslastung der Wohnung nachzuweisen.
Tipp: Rechne nicht nur mit dem Betrag, der dir die Plattform überweist. Prüfe den Preis inklusive allfälliger Abgaben, Plattformgebühren, Reinigungskosten, Umsatzsteuer und Einkommensteuer. Erst danach erkennst du, welcher Betrag tatsächlich als Einnahme verbleibt.
Neue Registrierungspflichten auf EU Ebene
Seit 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 über Datenerhebung und Datenaustausch bei kurzfristigen Vermietungen. Sie schafft einheitlichere Regeln für Registrierungsverfahren und für die Übermittlung von Aktivitätsdaten durch Online-Plattformen an Behörden.
Die Verordnung führt allerdings nicht automatisch in ganz Österreich für jede Ferienwohnung eine neue Registrierungspflicht ein. Ob eine konkrete Unterkunft registriert werden muss, hängt insbesondere davon ab, welche Registrierungsverfahren national, regional oder lokal vorgesehen sind. Besteht ein solches Verfahren, enthält die EU-Verordnung Vorgaben für Registrierung, Registrierungsnummern und den Datenaustausch mit Plattformen.
Für Vermieter:innen bedeutet das vor allem, dass lokale Registrierungs- und Meldepflichten künftig stärker mit den Daten der Online-Plattformen verknüpft werden können und stärker zwischen Plattformen und Behörden ausgetauscht werden. Eine korrekte Registrierung und Dokumentation wird damit noch wichtiger.
Lesetipp: Mieteinnahmen in Österreich versteuern und wichtige Grundlagen für private Vermieter:innen
Schluss
Airbnb und Kurzzeitvermietung sind in Österreich möglich, aber nicht automatisch erlaubt. Entscheidend ist nicht, ob du Airbnb oder eine andere Plattform verwendest. Maßgeblich ist, wie die Wohnung genutzt wird, wie häufig Gäste wechseln und welche Vorschriften am Standort gelten.
Als Eigentümer:in musst du zuerst die Bauordnung und Raumordnung prüfen. In Wien gilt seit 1. Juli 2024 grundsätzlich die 90-Tage-Grenze für die touristische Kurzzeitvermietung. Eine längere Vermietung braucht in der Regel eine befristete Ausnahmebewilligung. In einer Wiener Wohnzone und im Gemeindebau gelten zusätzliche Einschränkungen. In den anderen Bundesländern gibt es keine einheitliche Regel. Dort musst du die Vorgaben des jeweiligen Landes und der Gemeinde prüfen.
Bei einer Eigentumswohnung kommt eine zweite Ebene hinzu. Die touristische Nutzung kann eine Widmungsänderung darstellen und die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer:innen erfordern. Eine baurechtliche Erlaubnis ersetzt diese Zustimmung nicht. Umgekehrt reicht die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aus, wenn die Bauordnung die geplante Nutzung untersagt.
Hauptmieter:innen sollten eine Mietwohnung nicht ohne Zustimmung der Vermieter:in über Airbnb anbieten. Eine regelmäßige Weitergabe an wechselnde Gäste kann gegen den Hauptmietvertrag verstoßen. Wird die Wohnung vollständig weitergegeben und von der Hauptmieter:in offenbar nicht mehr benötigt, kann nach dem MRG ein Kündigungsgrund vorliegen.
Zusätzlich müssen Gewerbe, Ortstaxe, Umsatzsteuer und Einkommensteuer geprüft werden. Eine gelegentliche Vermietung eines Zimmers ist anders zu beurteilen als der laufende Betrieb mehrerer Ferienwohnungen mit hotelartigen Leistungen. Auch die steuerliche Behandlung hängt vom Umfang und von der konkreten Organisation ab.
Bevor du ein Inserat veröffentlichst, solltest du deshalb die Nutzung, die Widmung, den Mietvertrag oder Wohnungseigentumsvertrag, die örtlichen Abgaben und die steuerliche Einordnung prüfen. Eine schriftliche Dokumentation der einzelnen Prüfschritte kann später wichtig werden.
Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung zum österreichischen Recht und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei Unsicherheit zur Widmung, zur Zustimmung der Wohnungseigentümer:innen, zu einer Ausnahmebewilligung oder zur gewerblichen Tätigkeit solltest du die konkrete Situation fachkundig prüfen lassen.
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Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
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