Recht
Leerstandsabgabe Österreich 2026: Kosten, Bundesländer & Ausnahmen
Leerstandsabgabe in Österreich 2026: Erfahre, welche Kosten in deinem Bundesland anfallen, welche Ausnahmen gelten und wie du als Vermieter:in richtig reagierst
Edwin Schneider
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Ein Überblick
Das Thema Leerstand ist in den letzten Jahren von einer rein wohnungspolitischen Diskussion zu einer handfesten fiskalischen Realität für Immobilienbesitzer:innen in Österreich geworden. Was früher oft als theoretisches Drohszenario abgetan wurde, wird nun durch konkrete Landesgesetze und teils empfindliche Abgaben untermauert. Für dich als Vermieter:in bedeutet das, dass das bloße „Halten“ einer Wohnung ohne Nutzung oder Vermietung zunehmend mit Kosten verbunden ist, die die Rendite deiner Immobilie direkt beeinflussen.
Die Relevanz der Leerstandsabgabe
Die politische Zielsetzung hinter der Leerstandsabgabe ist in allen Bundesländern ähnlich: Es geht um die sogenannte „Mobilisierung von Wohnraum“. Angesichts knapper Flächen und steigender Mietpreise in den Ballungszentren soll verhindert werden, dass nutzbarer Wohnraum dem Markt aus spekulativen Gründen oder schlicht aus Desinteresse entzogen wird.
Für dich als Eigentümer:in hat sich dadurch das Risikoprofil deiner Anlage verändert. Während Leerstand früher „nur“ entgangene Mieteinnahmen bedeutete, kommen nun direkte staatliche Abgaben hinzu. Diese Entwicklung zwingt dazu, das eigene Portfolio genau zu analysieren und bei Leerstand proaktiv zu entscheiden, ob eine Sanierung, eine Vermietung oder gegebenenfalls eine Veräußerung die wirtschaftlich sinnvollere Strategie ist.
Die wesentliche Neuerung 2024
Lange Zeit war die Einführung einer wirksamen Leerstandsabgabe für die Bundesländer rechtlich schwierig. Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hatte in der Vergangenheit (insbesondere beim „Salzburger Modell“ in den 1980er-Jahren) klargestellt, dass die Länder keine Abgaben einheben dürfen, die einer „Strafsteuer“ gleichkommen oder massiv in das Eigentumsrecht eingreifen, solange der Bund hierfür keine ausdrückliche Kompetenz einräumt. Dies hat sich im Jahr 2024 durch eine umfassende Verfassungsänderung grundlegend geändert.
Die Kompetenzverschiebung
Dem Bund wurde die Befugnis eingeräumt, den Ländern die Kompetenz zur Einhebung einer Leerstandsabgabe ausdrücklich zu übertragen. Damit wurde die bisherige rechtliche Unsicherheit weitgehend beseitigt
Volle Entscheidungsgewalt der Länder
Durch diese Änderung haben die Bundesländer nun die verfassungsrechtliche Rückendeckung, Abgaben in einer Höhe festzulegen, die über reine Verwaltungsgebühren hinausgehen. Das Ziel ist explizit die Lenkungswirkung, die Abgabe soll so hoch sein, dass sie eine Vermietung attraktiver macht als den Leerstand.
Rechtssicherheit für neue Gesetze
Diese Neuerung ist der Grund, warum aktuell fast alle Bundesländer ihre bestehenden Gesetze verschärfen oder völlig neue Abgabemodelle entwerfen. Für dich bedeutet das, dass du dich nicht mehr auf alte Urteile verlassen kannst, die solche Abgaben als „verfassungswidrig“ einstuften. Die Rechtslage ist heute eine völlig andere.
Die aktuelle Situation in der verschiedenen Bundesländern
Seit der Verfassungsänderung ist in der österreichischen Abgabenlandschaft Bewegung gekommen. Während einige Länder das neue „freie Beschlussrecht“ nutzen, um die Tarife drastisch zu erhöhen, halten sich andere noch zurück. Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Die Höhe der Belastung hängt massiv vom Standort deiner Immobilie ab.
Tirol
Tirol hat die Weichen besonders früh gestellt. Seit dem 1. Jänner 2026 gilt hier ein neues Berechnungsmodell auf Basis des novellierten Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetzes (TFLAG). Alle alten Gemeindeverordnungen traten per Jahreswechsel außer Kraft. Gemeinden, die weiterhin eine Abgabe einheben wollen, mussten neue, oft deutlich höhere Sätze beschließen. In sogenannten „Vorbehaltsgemeinden“ (Regionen mit besonders hohem Siedlungsdruck wie Innsbruck oder Kitzbühel) kann die Abgabe nun mehr als das Doppelte der bisherigen Sätze betragen. Für eine Wohnung können so je nach Gemeinde und Wohnungsgröße monatliche Beträge von mehreren hundert Euro anfallen.
Salzburg
Salzburg differenziert stark nach dem Alter der Immobilie. Wohnungen, die jünger als fünf Jahre sind, werden deutlich höher besteuert ("Neubau-Zuschlag“). Hier können für große Einheiten (über 220 m²) bis zu 5.000 Euro pro Jahr fällig werden. Bei älteren Wohnungen halbiert sich dieser Höchstsatz je nach Gemeinde und Wohnungsgröße in der Regel auf ca. 2.500 Euro. Die Staffelung erfolgt sehr präzise nach Quadratmetern, wobei die Gemeinden innerhalb eines gesetzlichen Rahmens den genauen Hebesatz bestimmen.
Steiermark
Die Steiermark war das erste Bundesland mit einer modernen Leerstandsabgabe. Hier gilt weiterhin die Deckelung von maximal 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Eine 100 m² große Wohnung kostet dich also maximal 1.000 Euro jährlich. Interessant für dich: In der Steiermark gab es zuletzt politische Debatten über eine Abschaffung der Abgabe aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands. Aktuell (Stand 2026) ist sie jedoch weiterhin in Kraft.
Vorarlberg
Vorarlberg hat einen pragmatischen Weg gewählt und die Leerstandsabgabe eng an das Zweitwohnsitzabgabegesetz gekoppelt. Eine Wohnung gilt als leerstehend, wenn sie an mehr als der Hälfte des Jahres (26 Wochen) über keine Hauptwohnsitzmeldung verfügt. Die Sätze sind vergleichbar mit der Steiermark, orientieren sich aber stärker an der jeweiligen Gemeindeautonomie.
Wien, Oberösterreich & Niederösterreich, Burgenland, Kärnten
Wien: Trotz der neuen Kompetenzen zögert die Stadt Wien Anfang 2026 noch mit der Einführung einer flächendeckenden, hohen Leerstandsabgabe. Es gibt zwar politische Entwürfe, die sich an 30 % einer marktüblichen Miete orientieren, eine Umsetzung für das gesamte Stadtgebiet ist jedoch noch in Verhandlung.
Oberösterreich & Niederösterreich: Diese Bundesländer lehnen eine Leerstandsabgabe aus ideologischen und wirtschaftlichen Gründen (Eigentumsschutz) bisher strikt ab. Hier zahlst du aktuell keine Abgabe auf ungenutzten Wohnraum.
Burgenland und Kärnten: Im Burgenland gibt es derzeit weder eine landesweite Leerstandsabgabe noch eine Zweitwohnsitzabgabe für Wohnraum. Leerstehende Wohnungen sind aktuell nicht mit einer solchen Abgabe belegt, was für Vermieter:innen einen klaren Unterschied zu den Abgaben z.B. in Tirol darstellt.
In Kärnten wurde zwar über eine mögliche Leerstandsabgabe diskutiert, unter anderem wegen hoher Leerstandsquoten, aber bislang wurde kein verbindliches Gesetz verabschiedet. Die politische Debatte zwischen den Parteien dauert an und ein rechtlich umgesetztes Modell existiert (Stand Anfang 2026) nicht.
Bundesland | Abgabepflicht | Max. Betrag (ca. 100 m² / Jahr) | Besonderheit |
|---|---|---|---|
Tirol | 26 Wochen Leerstand | bis zu ~2.400 € (Vorbehaltsgem.) | Massiv erhöht ab 2026 |
Salzburg | 26 Wochen Leerstand | bis zu ~2.000 € | Teurer bei Neubau (< 5 J.) |
Steiermark | 26 Wochen Leerstand | max. 1.000 € | Deckelung auf 10 € / m² |
Vorarlberg | 26 Wochen Leerstand | variabel je Gemeinde | Gekoppelt an Zweitwohnsitz |
Wien, Oberösterreich, Niederösterreich, Burgenland, Kärnten | - | - | - |
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Definition und Feststellung des Leerstands
Für dich als Vermieter:in ist es entscheidend zu wissen, ab wann eine Wohnung rechtlich als „leerstehend“ gilt, denn die Behörden greifen hierbei auf klare Datenquellen zurück. In fast allen Bundesländern (Tirol, Salzburg, Steiermark, Vorarlberg) ist die Grenze einheitlich gezogen: 26 Wochen im Kalenderjahr.
Die Rolle des Zentralen Melderegisters (ZMR)
Der primäre Anknüpfungspunkt für die Feststellung des Leerstands ist die Wohnsitzmeldung. Eine Wohnung gilt grundsätzlich dann als Leerstand, wenn dort über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten (26 Wochen) kein Hauptwohnsitz angemeldet ist. Die Gemeinden haben Zugriff auf das ZMR und können per Knopfdruck durch einen Datenabgleich feststellen, in welchen Objekten seit Monaten niemand mehr gemeldet ist.
Wichtig: Eine bloße Nebenwohnsitzmeldung schützt in vielen Bundesländern nicht mehr automatisch vor der Leerstandsabgabe, da das Ziel der Gesetze die Schaffung von dauerhaftem Wohnraum (Hauptwohnsitzen) ist.
Abgrenzung von Leerstand und Zweitwohnsitz
Hier herrscht in der Praxis oft Verwirrung, die für dich als Vermieter:in teuer werden kann, weshalb eine klare Unterscheidung der Nutzungsarten essenziell ist. Ein Zweitwohnsitz liegt vor, wenn die Wohnung zwar aktiv genutzt wird, etwa als Ferienwohnung oder beruflich bedingte Unterkunft, dort jedoch kein Hauptwohnsitz gemeldet ist. In diesem Fall fällt in der Regel die Zweitwohnsitzabgabe an. Im Gegensatz dazu greift die Leerstandsabgabe erst dann, wenn die Wohnung über den gesetzlich definierten Zeitraum tatsächlich ungenutzt leer steht. Da die Behörden bei fehlender Meldung zunächst von einem Leerstand ausgehen, liegt es an dir, die tatsächliche Nutzung als Zweitwohnsitz klar darzulegen, um die jeweils korrekte abgabenrechtliche Einstufung sicherzustellen. Achte dabei auch auf die grundsätzliche Zulässigkeit von Zweitwohnsitzen.
Achtung bei der Doppelbelastung
In den neuen Gesetzen (wie dem Tiroler TFLAG oder dem Salzburger Modell) sind die Abgaben oft miteinander verknüpft. Wer eine Zweitwohnsitzabgabe zahlt, muss meist keine Leerstandsabgabe mehr leisten und umgekehrt. Die Sätze sind jedoch oft identisch hoch. Die Behörden unterstellen bei fehlender Meldung zunächst einen Leerstand. Willst du die Wohnung als Zweitwohnsitz deklarieren, musst du dies aktiv melden und die entsprechende Abgabe entrichten.
Kontrolle durch Verbrauchsdaten?
Ein oft diskutiertes Thema ist die Überprüfung des Strom- oder Wasserverbrauchs. Während dies technisch über Smart-Meter (wie von Ista oder Techem erfasst) möglich wäre, ist die flächendeckende Nutzung dieser Daten zur Leerstandsprüfung aus Datenschutzgründen (DSGVO) in Österreich derzeit noch eine rechtliche, heikle Grauzone. Dennoch nutzen einige Gemeinden in Verfahren extrem niedrige Verbrauchswerte (z. B. unter 200 kWh pro Jahr) als Indiz, um eine Scheinmeldung (einen sogenannten „Briefkasten-Hauptwohnsitz“) zu entlarven. Wenn zwar jemand gemeldet ist, aber kein Strom verbraucht wird, entsteht unter Umständen Erklärungsbedarf.
Gesetzliche Ausnahmen für die Leerstandsabgabe
Trotz der strengen Regelungen sieht der Gesetzgeber in allen Bundesländern spezifische Befreiungsgründe vor. Das Ziel der Abgabe ist es, „spekulativen“ Leerstand zu reduzieren, nicht aber Eigentümer:innen zu belasten, die aus objektiven Gründen nicht vermieten können. Es gibt eine Vielzahl von Gründen für Ausnahmeregelungen in allen Bundesländer wie beispielsweise Vorsorgewohnungen für nahe Angehörige, Wohnsitze für Berufs- oder Ausbildungszwecke oder Land- und forstwirtschaftlich notwendige Wohnungen.
Objektive Unvermietbarkeit und Sanierung
Dies ist der häufigste Grund für eine Befreiung. Wenn eine Wohnung aufgrund ihres baulichen Zustands nicht unmittelbar bewohnbar ist, entfällt oft die Abgabepflicht.
Sanierungsphase: Während einer laufenden, nachweislich zügig durchgeführten Sanierung oder Instandsetzung ist die Wohnung von der Abgabe befreit.
Mängel: Liegen schwere Mängel vor (z. B. fehlende Sanitäreinrichtungen, Feuchtigkeitsschäden), gilt das Objekt als „objektiv unvermietbar“.
Wichtig: Du musst die Absicht zur Sanierung oder Vermietung im Zweifelsfall durch Kostenvoranschläge von Handwerkern oder Bauanzeigen belegen können. Wie du eine Sanierung richtig angehst, kannst du in unseren Artikel „Altbausanierung in Österreich: Kosten, Förderung & Pflichten für Vermieter“ nachlesen.
Eigenbedarf für dich oder deine Angehörigen
Die Freiheit über das eigene Eigentum bleibt in gewissen Grenzen gewahrt. Du kannst eine Wohnung für den absehbaren Eigenbedarf „reservieren“, ohne dass die Abgabe fällig wird. In den meisten Landesgesetzen (z. B. in Tirol und der Steiermark) ist Leerstand zulässig, wenn die Wohnung für nahe Angehörige wie Kinder, Enkel oder Eltern als künftiger Wohnraum bereitgehalten wird. Wenn du die Wohnung für den eigenen Bedarf aufgrund einer Erwerbstätigkeit oder Ausbildung (z. B. Studium der Kinder) benötigst, greift ebenso oft eine Ausnahme. Die Ausnahme gilt meist nur, wenn der Bedarf „naheliegend“ ist. Eine Wohnung zwanzig Jahre lang für ein Kleinkind „leerzuhalten“, wird von den Behörden oft nicht anerkannt. Lasse dich hierzu aber immer im Bedarfsfall fachlich beraten.
Pflege, Alter und Abwesenheit
Ein sensibler Bereich sind Leerstände, die durch persönliche Umstände der Eigentümer:innen entstehen. Wenn du oder die Eigentümer:innen in ein Senioren- oder Pflegeheim übersiedeln, bleibt die bisherige Wohnung oft für einen gewissen Zeitraum befreit, da eine Rückkehr theoretisch möglich bleibt oder die Abwicklung des Haushalts Zeit benötigt. Auch längere Spitalsaufenthalte führen nicht sofort zur Abgabepflicht.
Neubau und wirtschaftliche Verwertung
Damit der Markt nicht blockiert wird, gibt es Übergangsfristen für neue Projekte. Nach der Fertigstellung eines Neubaus gewähren die meisten Bundesländer eine Frist von ein bis zwei Jahren, in denen die Wohnungen leer stehen dürfen, um einen geordneten Verkauf oder Erstbezug zu ermöglichen. Wenn du nachweisen kannst, dass du die Wohnung seit Monaten aktiv zu marktüblichen Preisen zum Verkauf oder zur Vermietung anbietest (z. B. durch Maklerbeauftragung), kann dies als Befreiungsgrund gelten.
Besondere Nutzungen
In landwirtschaftlich geprägten Gebieten gibt es oft Ausnahmen für Dienstwohnungen (z. B. für Personal in der Tourismusbranche), die saisonbedingt leer stehen, aber für den Betrieb essenziell sind. Auch Wohnungen in Gebäuden, die überwiegend betrieblich genutzt werden, sind unter bestimmten Umständen befreit.
Meldepflichten und Verfahrensablauf
Die Leerstandsabgabe ist in fast allen betroffenen Bundesländern als Selbstbemessungsabgabe konzipiert. Das bedeutet, die Behörde erwartet, dass du von dir aus aktiv wirst, wenn dein Objekt die Kriterien für Leerstand erfüllt.
Die Selbstbemessung
Wenn eine deiner Wohnungen im vergangenen Kalenderjahr mehr als 26 Wochen leer stand und kein Ausnahmegrund vorliegt, musst du die Abgabe selbst berechnen und dem zuständigen Gemeindeamt (bzw. dem Magistrat) melden.
In Tirol wurde die Frist für die Selbstbemessung ab 2026 auf den 31. März des Folgejahres vorverlegt. In anderen Bundesländern wie der Steiermark oder Salzburg hast du oft bis zum 30. April Zeit. Zeitgleich mit der Meldung ist der errechnete Betrag in der Regel auch fällig und muss an die Gemeinde überwiesen werden.
Der behördliche Bescheid und Einspruchsmöglichkeiten
Solltest du keine Meldung abgeben, die Gemeinde aber (z. B. durch den Abgleich mit dem Zentralen Melderegister) einen Leerstand vermuten, wird sie die Abgabe mittels Bescheid festsetzen. Vorab hast du meist die Möglichkeit, im Rahmen des Parteiengehörs Stellung zu nehmen. Hier musst du deine Beweise für Ausnahmetatbestände (z. B. Inserate für Vermietungsversuche oder Sanierungsrechnungen) vorlegen.
Gegen einen Bescheid kannst du i.d.R. innerhalb von vier Wochen Beschwerde beim jeweiligen Landesverwaltungsgericht einlegen. Beachte jedoch, dass die Hürden hoch sind: Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat beispielsweise erst kürzlich entschieden, dass Inserate auf nur zwei Plattformen bei einem überhöhten Mietpreis kein ausreichendes Bemühen um Vermietung darstellen.
Sanktionen bei Missachtung
Die Nichtmeldung oder eine wissentlich falsche Erklärung ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Verletzung abgabenrechtlicher Pflichten.
Verspätungszuschlag: Bei verspäteter Einreichung kann die Gemeinde einen Zuschlag von bis zu 10 % des Abgabebetrages festsetzen.
Verwaltungsstrafen: Werden Meldungen hartnäckig verweigert oder unrichtige Angaben gemacht, drohen zusätzliche Verwaltungsstrafen, die je nach Landesgesetz mehrere tausend Euro betragen können.
Nachzahlung: Die Abgabe kann mehrere Jahre rückwirkend eingefordert werden, inklusive Verzugszinsen.
Wirtschaftliche Konsequenzen und Strategien für Vermieter:innen
Die Leerstandsabgabe ist nicht nur eine zusätzliche Ausgabe, sondern ein Faktor, der deine Nettorendite spürbar schmälern kann. Je nach Bundesland und Lage der Immobilie stehst du vor der Wahl: Die Abgabe zahlen, die Wohnung (befristet) vermieten oder durch Investitionen Fakten schaffen.
Gegenüberstellung von Abgabe und Vermietung
In Bundesländern wie Tirol (Vorbehaltsgemeinden), wo die Abgabe für eine 100 m²-Wohnung ab 2026 bis zu 2.400 Euro pro Jahr betragen kann, ist der Druck hoch.
Demgegenüber steht jedoch die Mietrechtsreform 2026. Für gewerbliche Vermieter (i.S.d. KschG) wurde die Mindestbefristung ab Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre angehoben. Kleine Vermieter dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Beachte auch, dass ab 2026 auch im freien Mietmarkt neue Deckelungen für Mietzinserhöhungen gelten. Diese Neuerungen kannst du im Detail in unserem Artikel „5. MILG - Was Vermieter:innen jetzt wissen müssen“
Kurzeitvermietung
Wenn du flexibel bleiben willst, können Kurzzeitmieten (30 Tage bis 6 Monate) eine Option sein, um je nach Landesrecht die Abgabepflicht zu vermeiden, da diese nicht unter die strengen Befristungsregeln des MRG fallen und oft höhere Renditen bei wesentlich besserer Verfügbarkeit ermöglichen. Beachte aber bei der Kurzeitvermietung gesonderte rechtliche Rahmenbedingungen die wichtig sein können, wie z.B. in Wien. Prüfe also zuvor genau, welche Vermietungsmöglichkeiten zulässig sind.
Steuerliche Behandlung
Ein wichtiger Punkt für deine Steuererklärung, die Leerstandsabgabe ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar.
Damit das Finanzamt die Abgabe (und andere Leerstandskosten wie Betriebskosten) anerkennt, musst du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen können. Dies geschieht am besten durch Dokumentation von Inseraten, Maklerbeauftragungen oder Korrespondenz mit Interessent:innen.
Steht die Wohnung jahrelang leer, ohne dass du Bemühungen zur Vermietung nachweisen kannst, stuft das Finanzamt die Tätigkeit als „Liebhaberei“ ein. In diesem Fall verlierst du die steuerliche Absetzbarkeit sämtlicher Kosten.
Fazit und Ausblick
Die Leerstandsabgabe hat sich zu einem zentralen Instrument der Wohnraummobilisierung entwickelt. Durch die verfassungsrechtliche Neuerung im Jahr 2024 wurde das Fundament gelegt, auf dem die Bundesländer nun ihre eigenen, teils sehr unterschiedlichen Regeln aufbauen. Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Die Zeiten, in denen Leerstand „nichts kostete“, sind in den meisten attraktiven Lagen vorbei.
Es ist daher essenziell, dass du dein Portfolio regelmäßig auf ungenutzte Einheiten prüfst und die landesspezifischen Meldefristen (meist im ersten Quartal des Folgejahres) im Blick behältst. Eine proaktive Strategie, sei es durch gezielte Sanierung zur Überbrückung von längeren Leerständen, die Nutzung moderner Vermietungsmodelle wie der Kurzzeitmiete oder die rechtzeitige Dokumentation von Ausnahmegründen, ist ein nützlicher Weg, um die Rendite deiner Immobilie vor unnötigen Abgabenlasten zu schützen. In den kommenden Jahren ist damit zu rechnen, dass auch bisher zögerliche Bundesländer dem Beispiel von Tirol und Salzburg folgen werden.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
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