Altbausanierung in Österreich: Kosten, Förderung & Pflichten für Vermieter

Umsetzung der Sanierung – Planung und Durchführung

Sind Finanzierung und Förderungen gesichert, folgt die praktische Umsetzung und hier entscheidet sich, ob dein Projekt wirtschaftlich aufgeht. Eine erfolgreiche Altbausanierung beginnt lange vor dem ersten Handgriff. Entscheidend sind gute Vorbereitung, realistische Kalkulation und klare Kommunikation, sonst wird aus dem Sanierungsprojekt schnell ein Kostenrisiko. Am Anfang steht immer die Bestandsaufnahme: In welchem Zustand sind Dach, Fassade, Leitungen, Fenster und Heizung? Welche Arbeiten sind zwingend notwendig, um die Gebrauchsfähigkeit zu erhalten, und wo lohnt sich eine Modernisierung, um den Wert deiner Immobilie nachhaltig zu steigern? Ein bautechnisches Gutachten oder ein Energieausweis schaffen hier objektive Entscheidungsgrundlagen. Danach folgt die schrittweise Planung, also technische und rechtliche Prüfung, Kostenschätzung, Förderanträge und, ganz wichtig, die Abstimmung der einzelnen Gewerke. Wer hier sauber strukturiert, vermeidet spätere Verzögerungen oder Kostenexplosionen.

Die Finanzierung einer Altbausanierung steht meist auf mehreren Säulen, bestehend aus Eigenmittel, Bankkredit und mögliche Förderungen von Bund, Land oder Gemeinde. Achte dabei auf Fristen und Förderbedingungen. Wähle deine Partner:innen sorgfältig aus. Erfahrene Fachfirmen mit Spezialisierung auf Altbau und Bestandssanierung sind zwar oft teurer, sparen dir aber spätere Reparaturen, Nachträge und rechtliche Auseinandersetzungen. Besonders bei denkmalgeschützten Gebäuden oder älteren Haustechnikanlagen ist fachkundiges Know-how unverzichtbar.

Läuft die Sanierung bei bestehender Vermietung, ist transparente Kommunikation das A und O. Informiere Mieter:innen frühzeitig über geplante Maßnahmen, Zeitrahmen, mögliche Beeinträchtigungen und Sicherheitsvorkehrungen. Bei unvermeidbaren Einschränkungen, etwa Lärm oder zeitweiser Nutzungsbeeinträchtigung, kann grundsätzlich eine Mietzinsminderung in Betracht kommen. Handele hier als Vermieter:in vorbeugend und biete den betroffenen Mieter:innen eine angemessene Lösung an. Wenn möglich, plane abschnittsweise, etwa Stiegenhaus für Stiegenhaus oder Wohnung für Wohnung. So bleibt der Alltag für die Bewohner:innen erträglicher, und du kannst den Baufortschritt besser steuern.

Nach Abschluss der Arbeiten solltest du alle Maßnahmen vollständig dokumentieren, mit Rechnungen, Plänen, Fotos und technischen Beschreibungen. Diese Unterlagen brauchst du nicht nur für Förderstellen und steuerliche Zwecke, sondern auch als Nachweis für etwaige Mietzinsanpassungen oder spätere Instandhaltungen. Vor der Wiedervermietung oder Übergabe empfiehlt sich eine gemeinsame Begehung. So erkennst du Restmängel oder Gewährleistungsansprüche frühzeitig und kannst sie direkt mit den ausführenden Firmen klären.

Gut geplante und professionell umgesetzte Sanierungen zahlen sich langfristig doppelt aus, du steigerst den Wohnstandard, senkst Betriebskosten durch Energieeffizienz und erhöhst zugleich die Attraktivität sowie den Wert deines Mietobjekts. Wer strukturiert plant, transparent kommuniziert und alles sauber dokumentiert, schafft eine solide Basis für nachhaltigen Erfolg statt teurer Nachbesserungen.

Rechtliche und mietrechtliche Aspekte

Sanierungen im Altbau sind für Vermieter:innen eine Gratwanderung zwischen technischer Modernisierung und rechtlichen Grenzen. Sobald dein Gebäude ganz oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, gelten klare Vorgaben, wann, wie und in welchem Umfang du bauliche Maßnahmen durchführen darfst und welche Folgen das für den Mietzins hat. 

Erhaltungsarbeiten, also Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Sicherung des bestehenden Zustands, darfst du grundsätzlich veranlassen, sie sind sogar verpflichtend (§ 3 MRG) und umfassen etwa die Reparatur defekter Leitungen, Dachsanierungen oder den Austausch beschädigter Fenster. Solche Arbeiten dienen der Gebrauchsfähigkeit des Hauses und dürfen nicht auf die Miete überwälzt werden. Verbesserungsmaßnahmen wie der Einbau einer neuen Heizungsanlage, eines Liftes oder einer Wärmedämmung gehen über die Erhaltung hinaus und müssen in der Regel angekündigt und rechtlich geprüft werden, weil sie gegebenenfalls eine Mietzinsanpassung ermöglichen. 

Ob eine Maßnahme eine Mietzinsanpassung rechtfertigt, entscheidet das Ergebnis, denn führt die Sanierung zu einer objektiven Wohnwertsteigerung, etwa durch moderne Haustechnik oder deutlich verbesserte Energieeffizienz, kann eine Höherstufung der Mietkategorie und damit ein höherer Richtwertmietzins in Frage kommen. Die Voraussetzungen dafür sind in der Richtwertverordnung geregelt, zur rechtssicheren Einstufung empfiehlt sich ein fachkundiges Gutachten. 

Sanierungen müssen den Mieter:innen rechtzeitig angekündigt werden, sprich Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer gehören in die Vorinformation, denn transparente Kommunikation reduziert Streitpotenzial und das Risiko von Mietzinsminderungen wegen Beeinträchtigungen. Mieter:innen haben während erheblicher Beeinträchtigungen das Recht auf Mietzinsminderung (ABGB), etwa bei Ausfall von Heizung oder erheblichem Baulärm. Dokumentiere deshalb Kostenvoranschläge, Rechnungen, Fotos und technische Beschreibungen lückenlos, das sichert dich gegenüber Förderstellen, Behörden und im Streitfall. 

Stehen Mieter:innen einer geplanten Maßnahme ablehnend gegenüber, können sie nicht einfach notwendige Erhaltungsarbeiten verhindern, bei Meinungsverschiedenheiten über Verbesserungen oder deren Zumutbarkeit ist der außerstreitige Rechtsweg über die örtliche Schlichtungsstelle bzw. das Bezirksgericht nach § 37 MRG vorgesehen. Ebenso können Mieter:innen Einwendungen erheben oder eine Schlichtung anrufen; in der Praxis empfiehlt sich daher, Konflikte frühzeitig sachlich zu klären. 

Bei denkmalgeschützten Objekten ist zusätzlich das Denkmalschutzgesetz (DMSG) zu beachten: Arbeiten, die Erscheinungsbild oder Substanz betreffen, sind genehmigungspflichtig und mit dem Bundesdenkmalamt abzustimmen. Wer ohne Abstimmung saniert, riskiert Sanktionen und den Verlust von Förderungen. 

Lesetipp: Genaue Informationen wie du mit einer Immobilie unter Denkmalschutz verfahren musst, kannst du in unserem Artikel Denkmalschutz nachlesen.