05.11.2025
Vermietung
Schädlingsbekämpfung in Österreich: Wer zahlt Kammerjäger und wann?
Wer zahlt Kammerjäger in der Mietwohnung? Überblick zu Kosten, Pflichten und Verantwortung für Vermieter in Österreich. Praxisnah erklärt.
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Warum Schädlingsbekämpfung ein wichtiges Thema ist
Ob Spinnen im Keller, Ameisen in der Küche oder sogar Ratten im Innenhof, Schädlingsbefall kann in Mietobjekten schneller ein Problem werden, als dir lieb ist. Für Vermieter:innen bedeutet das oft nicht nur Ärger, sondern auch Kosten und rechtliche Verpflichtungen. Schädlinge sind nicht einfach nur „lästig“, sie können Gesundheit, Bausubstanz und den Wert deiner Immobilie beeinträchtigen.
Sobald Mieter:innen Ungeziefer bemerken, erwarten sie schnelle Lösungen. Du möchtest wiederum sicherstellen, dass die Kosten richtig zugeordnet werden und du rechtlich abgesichert bist. Wichtig ist vor allem zu unterscheiden, ob der Befall ein Gebäudethema ist oder durch das Verhalten der Mieter:innen entsteht.
In diesem Artikel erfährst du, wer in Österreich wann für die Ungezieferbekämpfung zahlen muss, wie du Kosten richtig abrechnest und welche Pflichten im Mietrechtsgesetz verankert sind. Du bekommst außerdem Tipps, wie du Konflikte vermeidest und was du tun kannst, um Schädlingsbefall vorzubeugen.
Am Ende sollst du genau wissen, wann ein Kammerjäger wirklich deine Aufgabe ist und wann deine Mieter:innen die Kosten tragen müssen. Interessant? Dann bleib dabei.
Wer muss in Österreich den Kammerjäger bezahlen? Vermieter oder Mieter?
Bei Schädlingsbefall stellt sich immer die gleiche Frage: Wer übernimmt die Kosten für den Kammerjäger. In Österreich hängt das klar davon ab, wo die Ursache liegt und wer den Befall zu verantworten hat. Grundsätzlich gilt im Mietrechtsgesetz, dass Vermieter:innen für einen ordentlichen und gesundheitlich unbedenklichen Zustand des Mietobjekts sorgen müssen. Wenn also das Gebäude selbst betroffen ist oder Schädlinge von außen in das Objekt eindringen, liegt die Verantwortung bei dir.
Typische Fälle dafür sind Schädlinge in Kellern, auf Dachböden oder in Allgemeinbereichen wie dem Stiegenhaus oder dem Müllraum. Auch wenn eine bauliche Ursache vorliegt, zum Beispiel undichte Leitungen oder Risse in Fassaden, musst du als Vermieter:in die Schädlingsbekämpfung beauftragen und bezahlen.
Anders sieht es aus, wenn die Ursache klar in der Wohnung selbst liegt und auf unsachgemäße Lagerung von Lebensmitteln, mangelnde Hygiene oder nicht entfernten Müll zurückzuführen ist. Dann können die Kosten an die Mieter:innen weitergegeben werden. Kommt es zu Streit, gilt in der Praxis oft: Wenn nicht eindeutig ist, wer schuld ist, trägt zunächst der Vermieter die Verantwortung, bis das Gegenteil nachgewiesen ist.
Tipp: Vereinbare im Mietvertrag, dass Ungezieferbefall sofort gemeldet werden muss. Je früher du davon erfährst, desto leichter lässt sich die Ursache feststellen und zusätzliche Schäden verhindern.
Saubere Dokumentation hilft dir in jedem Fall, Diskussionen zu vermeiden. Regelmäßige Kontrollen der Allgemeinflächen und nachvollziehbare Kommunikation machen die Kostenklärung deutlich einfacher. Wenn du hier gut vorbereitet bist, kannst du rechtssicher handeln und unnötige Konflikte vermeiden.
Was das MRG zur Schädlingsbekämpfung sagt
Das Mietrechtsgesetz (MRG) schafft die rechtliche Basis dafür, wer bei Schädlingsbefall handeln und zahlen muss. Es verpflichtet Vermieter:innen dazu, das Mietobjekt in einem Zustand zu erhalten, der eine ordnungsgemäße Nutzung ohne Gesundheitsgefährdung ermöglicht. Dazu gehört auch, dass das Gebäude frei von Schädlingen bleibt oder ein Befall rasch behoben wird.
Wenn Schädlinge also die Wohnqualität oder die Sicherheit beeinträchtigen, musst du aktiv werden. Das betrifft vor allem Fälle, in denen sich der Befall auf mehrere Wohnungen ausbreiten könnte oder bauliche Ursachen vorliegen. Kommt es zu einer Pflichtverletzung deinerseits, könnten Mieter:innen im Extremfall sogar Mietzinsminderungen geltend machen.
Mieter:innen müssen ihrerseits die Wohnung ordentlich nutzen und Schäden vermeiden. Sie sind verpflichtet, dich bei Ungezieferbefall unverzüglich zu informieren. Wird der Befall zu spät gemeldet und verschlimmert sich dadurch die Situation, kann das zu einer Kostenbeteiligung oder vollständigen Kostenübernahme der Mieter:innen führen.
Wichtig: Das MRG unterscheidet nicht zwischen „kleinen“ oder „harmlosen“ Schädlingen. Auch Ameisen oder Silberfische können einen Mangel darstellen, wenn sie gehäuft auftreten und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen.
Die rechtliche Praxis zeigt: Eine klare Zuordnung ist nicht immer einfach, weshalb Transparenz, Dokumentation und schnelle Reaktion entscheidend bleiben. Denn je länger du wartest, desto komplizierter wird es, Ursache und Verantwortung zu bestimmen.
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Wer zahlt bei welchen Schädlingen? Praxisbeispiele für Vermieter:innen in Österreich
Die wichtigste Frage im Ernstfall lautet immer: Wer übernimmt die Kosten? In Österreich gilt grundsätzlich eine einfache Regel:
Befall durch bauliche Ursachen oder die Liegenschaft selbst → Kostenpflicht der Vermieter:innen
Befall durch unsachgemäße Nutzung oder Hygieneprobleme in der Wohnung → Kostenpflicht der Mieter:innen
In der Praxis ist diese Grenze aber nicht immer eindeutig. Daher hier die häufigsten Fälle und wie sie rechtlich eingeordnet werden:
Ratten im Innen- oder Außenbereich
Ratten entstehen selten durch ein Fehlverhalten der Mieter:innen. Sie kommen meist über Müllplätze, undichte Kanäle oder Gebäudeschäden.
→ Kosten trägt in der Regel der/die Vermieter:in
→ Muss schnell gehandelt werden, da Gesundheitsrisiko und Meldepflicht besteht
Mäuse in Keller oder Wohnung
Auch hier liegt die Ursache oft am Gebäude.
→ Kosten überwiegend Vermieter:in, außer klarer Verursachung durch Mieter:innen (z.B. offene Lebensmittel überall in der Wohnung)
Tipp: Dokumentiere die ersten Funde (Fotos, Ort, Zeitpunkt). Das erleichtert die Ursachenklärung später enorm.
Wespen- oder Hornissennester
Sobald ein Nest eine Gefahr für Bewohner:innen darstellt, besteht Handlungsbedarf. Bedenke hierbei allerdings immer ggf. den Naturschutz
→ In der Regel Vermieter:in, besonders bei Nestern in Dach, Fassade oder Rollladenkästen
Schaben (Kakerlaken)
Bei Schaben handelt es sich fast immer um einen Gebäudebefall. Die Ausbreitung erfolgt schnell über Leitungen oder Schächte.
→ In der Regel zahlt der/die Vermieter:in
→ Sofortiger professioneller Einsatz notwendig
Wichtig: Bei Schaben keine halben Lösungen wie Sprays. Immer Fachunternehmen engagieren.
Ameisen
Kosten abhängig vom Auslöser
→ Bei Befall mehrerer Einheiten fast immer Vermieter:in
→ Bei starkem Mieterverschulden Mieter:in
Silberfische
Kommt häufig in Altbauten vor, meist harmlos. Bei massenhaftem Auftreten sind Silberfische ein Hinweis auf Feuchtigkeit oder Bauschäden.
→ Meist Vermieter:in, wenn bauliche Ursache
→ Sonst einfache Präventionsmaßnahmen dem/der Mieter:in zumutbar
Bettwanzen
Sehr unangenehm, aber fast immer aus der Mietwohnung durch Reisen oder gebrauchte Möbel eingeschleppt.
→ Kosten fast immer Mieter:in
Es sei denn, mehrere Wohnungen sind betroffen und die Quelle ist unklar. Dann muss im Zweifel die Vermieterseite einschreiten und die Ursache im Haus klären.
Tauben
Tauben auf Fassaden oder Balkonen können ein großes Hygieneproblem werden.
→ Maßnahmen an der Fassade und Außenflächen: Vermieter:in
Kosten richtig zuordnen und abrechnen
Damit du im Ernstfall nicht auf den Kosten sitzen bleibst, ist es wichtig, die Ursache des Befalls klar zu dokumentieren und die Abrechnung rechtssicher aufzusetzen. Im Mietrechtsgesetz ist geregelt, welche Ausgaben zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen und welche Mieter:innen direkt tragen müssen.
Wenn der Befall auf die Beschaffenheit oder den Zustand der Liegenschaft zurückzuführen ist, zählt die Schädlingsbekämpfung zu den laufenden Bewirtschaftungskosten. Diese dürfen grundsätzlich in der Betriebskostenabrechnung weiterverrechnet werden.
Tipp: Nur Maßnahmen, die der Erhaltung eines ordnungsgemäßen Zustands dienen, dürfen als Betriebskosten angesetzt werden. Bauliche Sanierungen oder dauerhafte Schutzsysteme zählen nicht dazu.
Liegt die Ursache bei den Mieter:innen, etwa durch falsche Lagerung von Lebensmitteln oder mangelnde Hygiene, müssen sie die Kosten direkt übernehmen. In der Praxis ist dabei eine klare Kommunikation und gute Dokumentation entscheidend.
Was du auf jeden Fall schriftlich festhalten solltest:
• erste Sichtung (Datum, Ort, Fotos)
• Hinweise auf mögliche Ursachen
• Rücksprache mit Mieter:innen (z. B. schriftliche Meldung)
• Beauftragung der Ungezieferbekämpfung
• Maßnahmen und Ergebnisse des Einsatzes
Nachweise und Rechnungen solltest du mindestens sieben Jahre (nach BAO) aufbewahren, da Einsprüche oder Nachfragen auch später auftreten können.
Was gehört zu den umlagefähigen Kosten der Ungezieferbekämpfung?
Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
wiederkehrende Maßnahmen (z.B.Taubenabwehrkontrollen) | bauliche Investitionen |
erste notwendige Einsätze bei akutem Gebäudebefall | Sanierungen als Folge langjähriger Versäumnisse |
Schädlingsmonitoring (z. B. Köderkontrollen bei Mäusen) | Kosten, die ausschließlich durch das Verhalten einzelner Mieter:innen entstehen |
Bei einem Mehrparteienhaus wird der umlagefähige Aufwand auf alle Mieter:innen verteilt, die die betroffenen Anlagen nutzen dürfen.
Wichtig: Die Abrechnung muss klar nachvollziehbar sein und keine Sammelpositionen enthalten. Wenn die Kosten nicht eindeutig zugeordnet sind, kann es zu Rückforderungen kommen.
Pflichten und Rechte von Vermieter und Mieter
Damit es im Schädlingsfall nicht zu unnötigen Streitigkeiten kommt, lohnt sich ein Blick auf die Verantwortlichkeiten beider Seiten. Auch wenn das Mietrechtsgesetz vieles klar vorgibt, ist die Praxis oft weniger eindeutig. Die gute Nachricht: Mit ein paar Regeln kannst du Konflikte meist vermeiden.
Die Pflichten von Vermieter:innen
Du bist dafür verantwortlich, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen, gesundheitlich unbedenklichen Zustand zu halten. Das gilt auch dann, wenn zunächst nur eine einzelne Wohnung betroffen ist, der Befall sich aber ausbreiten kann. Deshalb musst du bei Meldung eines Schädlingsbefalls rasch reagieren.
Zu deinen wesentlichen Pflichten gehören:
• Schädlingsbefall prüfen und dokumentieren
• nötige Maßnahmen beauftragen
• Gesundheitsgefährdungen beseitigen
• Kosten richtig zuordnen
• Mieter:innen über geplante Maßnahmen informieren
Eine verzögerte Reaktion kann rechtliche Konsequenzen haben. Denn wenn die Wohnung nicht mehr voll nutzbar ist, können Mieter:innen Mietzinsminderung fordern.
Wichtig: Je früher du handelst, desto einfacher ist die Ursache zu klären und die Kosten korrekt zu verteilen.
Die Pflichten von Mieter:innen
Auch Mieter:innen tragen Verantwortung. Sie müssen die Wohnung sorgfältig nutzen und dich unverzüglich informieren, sobald sie Schädlinge entdecken. Je früher du Bescheid weißt, desto besser kannst du reagieren.
Mieter:innen müssen unter anderem:
• Meldepflicht bei Ungezieferbefall einhalten
• Zugang zum Mietobjekt für Kontrollen und Einsätze ermöglichen
• eigene Verursachung vermeiden (z. B. Hygiene)
Tun sie das nicht und verschlimmert sich die Lage, kann eine Kostenbeteiligung oder Übernahme der gesamten Kosten gerechtfertigt sein.
Wie du Schädlingsbefall vorbeugst
Je weniger Schädlinge überhaupt auftreten, desto besser für dich und deine Mieter:innen. Prävention spart Kosten, verhindert Streit und schützt die Bausubstanz. Viele Maßnahmen sind einfach umzusetzen und können im Mietvertrag oder in der Hausordnung klar geregelt werden.
Ein guter Ausgangspunkt ist, problematische Bereiche im Gebäude im Blick zu behalten. Dazu gehören vor allem Müllräume, Keller, Schächte, Innenhöfe und Lagerräume. Hier finden Schädlinge häufig ideale Bedingungen, um sich auszubreiten. Regelmäßige Kontrollen helfen dabei, Warnsignale früh zu erkennen. Dazu zählen Kotspuren, Nageschäden oder ungewöhnliche Gerüche.
Auch die Kommunikation mit deinen Mieter:innen spielt eine entscheidende Rolle. Du kannst sie aktiv darauf hinweisen, Müll richtig zu entsorgen, keine Lebensmittel offen stehen zu lassen und Auffälligkeiten sofort zu melden. Wenn ein Befall rechtzeitig erkannt wird, bleibt der Aufwand meist gering.
Tipp: Eine klare Melde- und Reaktionsregelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung sorgt dafür, dass bei Schädlingsbefall keine wertvolle Zeit verloren geht.
Neben der Bewusstseinsbildung helfen auch technische Maßnahmen, etwa dichte Müllbehälter, Fliegengitter oder regelmäßige Reinigungsintervalle für Allgemeinflächen. Bei größeren Gebäuden kann sich ein professionelles Monitoring-System lohnen, das Köderstationen oder Fallen systematisch überwacht.
Sollten doch einmal Schädlinge auftreten, ist eine rasch dokumentierte Erstreaktion entscheidend. Wenn du früh handelst, bleibt der Ursprung besser nachweisbar und die Bekämpfung günstiger. Das erleichtert dir später auch die korrekte Kostenverteilung.
Fazit
Schädlingsbefall ist in Mietobjekten nie angenehm, aber mit dem richtigen Vorgehen bleibt er beherrschbar. Als Vermieter:in bist du dafür verantwortlich, das Gebäude in einem Zustand zu erhalten, der eine sichere und gesunde Nutzung ermöglicht. Sobald also ein Befall gemeldet wird, ist eine schnelle und gut dokumentierte Reaktion entscheidend. So verhinderst du nicht nur eine Ausbreitung, sondern auch spätere Streitigkeiten über die Kosten.
Wenn die Ursache klar im Gebäude liegt, darfst du die Aufwendungen für die Schädlingsbekämpfung in der Betriebskostenabrechnung weiterverrechnen. Wird Ungeziefer dagegen durch das Verhalten von Mieter:innen angelockt, kann die Kostenverantwortung bei ihnen liegen. Eine faire und nachvollziehbare Kommunikation sowie saubere Belege sorgen hier für Klarheit.
Mit vorbeugenden Maßnahmen und einer guten Abstimmung zwischen dir und deinen Mieter:innen kannst du viele Probleme schon im Vorfeld vermeiden. Wer strukturiert vorgeht, schützt die Immobilie, spart Kosten und sorgt für ein dauerhaft gutes Mietverhältnis.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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