22.08.2025
Vermietung
Immobilien mit Denkmalschutz: So gelingt Vermietung & Sanierung
Was gilt für Vermieter bei denkmalgeschützten Immobilien? Hier findest du alle Infos zu Rechten, Pflichten, Förderungen und steuerlichen Vorteilen.
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Was du bei denkmalgeschützten Immobilien in Österreich beachten musst
Denkmalgeschützte Immobilien haben etwas Besonderes: Sie erzählen Geschichten, tragen Geschichte in sich und vermitteln eine Aura, die kein Neubau jemals kopieren kann. Als Vermieter:in ist das spannend – denn du hast nicht nur ein Wohnobjekt, sondern ein Stück Kulturerbe. Gleichzeitig bringt der Denkmalschutz aber klare Regeln, Einschränkungen und Verpflichtungen mit sich, die du kennen solltest, bevor du dich auf dieses Abenteuer einlässt. In diesem Artikel schauen wir uns gemeinsam an, welche rechtlichen Grundlagen gelten, welche Pflichten auf dich warten, wo Chancen und Risiken liegen und wie du Förderungen optimal nutzt. Am Ende wirst du wissen, ob und wie Denkmalschutz zu deinem Immobilienportfolio passt.
Rechtlicher Rahmen des Denkmalschutz in Österreich
In Österreich ist der Denkmalschutz im Denkmalschutzgesetz (DMSG) geregelt, das bereits 1923 eingeführt wurde und seitdem kontinuierlich angepasst wird. Ziel ist es, Gebäude, Ensembles oder auch einzelne Objekte von geschichtlicher, künstlerischer oder kultureller Bedeutung zu bewahren. Dabei geht es nicht nur um berühmte Kirchen oder Schlösser, denn auch ganz normale Wohnhäuser können unter Denkmalschutz stehen, wenn sie architektonisch oder historisch wertvoll sind.
Eine Unterschutzstellung kann auf drei Wegen erfolgen: automatisch kraft Gesetz, durch Verordnung oder mittels Bescheid des Bundesdenkmalamts. Sobald ein Gebäude geschützt ist, gilt der Schutz dauerhaft, auch wenn der Eigentümer wechselt. Wichtig zu wissen ist, dass ein neuer Eigentümer oder eine Eigentümerin das Bundesdenkmalamt aktiv informieren muss. Der Schutz ist also nicht verhandelbar und bleibt stets am Objekt haften. Das ist eine wichtige Information für dich als Vermieter:in solltest du ein Solches Gebäude zur Vermietung erwerben wollen.
Viele meinen, dass mit Denkmalschutz automatisch eine Pflicht zur öffentlichen Zugänglichkeit verbunden sei. Das stimmt nicht. Du musst dein Objekt nicht für Besucher öffnen. Der Kern liegt vielmehr darin, das Gebäude zu erhalten und nicht ohne Genehmigung zu verändern.
Welche Pflichten und Rechte hast du bei denkmalgeschützten Immobilien?
Wenn du eine denkmalgeschützte Immobilie besitzt oder kaufst, übernimmst du Verantwortung. Grundsätzlich bist du verpflichtet, das Gebäude im rahmend er Erhaltungspflicht in dem gebotenen Zustand zu erhalten. Das umfasst die Substanz, aber auch das äußere Erscheinungsbild.
Darüberhinaus unterliegst du der Anzeigepflicht, d.d. jede geplante Reparatur oder Instandhaltungsmaßnahme muss dem Bundesdenkmalamt angezeigt werden. Durch die Bewilligungspflicht sind alle baulichen Veränderungen bewilligungspflichtig, das betrifft selbst kleinere Umbauten. Und diese Genehmigungspflicht ist streng. Du darfst weder die Fassade verändern noch Fenster austauschen oder gar den Dachstuhl neu gestalten, ohne vorherige Freigabe. Selbst bei Innenräumen können Eingriffe untersagt sein, wenn sie für die historische Bedeutung wesentlich sind. Davon betroffen sein können Stuckaturen oder besondere Elemente des Innenraums wie historische Türen. Machst du trotzdem etwas auf eigene Faust, drohen saftige Strafen und im schlimmsten Fall die Verpflichtung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
In der Praxis bedeutet das für dich als Vermieter:in, dass du dich mit Behörden abstimmen und oft komplexere Anträge vorbereiten musst, das braucht manchmal Geduld. Wer hier denkt, einfach loslegen zu können wie bei einem „normalen“ Altbau, wird schnell ausgebremst. Gleichzeitig bietet dir diese Abstimmung aber auch eine gewisse Sicherheit, denn du bekommst Klarheit, was erlaubt ist und was nicht, bevor hohe Kosten entstehen. Entdeckst du während Renovierungsarbeiten weitere historische oder schützenswerte Elemente, bist du durch die Meldepflicht ebenso verpflichtet, diese Zufallsfunde zu melden. Diese Vorschriften sorgen dafür, dass der historische Wert des Gebäudes dauerhaft geschützt bleibt.
Wichtig: Bevor du Reparaturen oder Umbauten planst und durchführst, prüfe immer, ob eine Bewilligung des Bundesdenkmalamts nötig ist. Jede bauliche Maßnahme ohne Genehmigung kann teuer werden
Neben den zahlreichen Pflichten, die mit einer denkmalgeschützten Immobilie verbunden sind, hast du als Eigentümer:in aber auch wichtige Rechte, die du kennen solltest.
So bleibt dir das Hausrecht uneingeschränkt erhalten. Das bedeutet, du entscheidest, wer das Gebäude betreten darf und wem der Zutritt verwehrt wird. Auch das Bundesdenkmalamt kann dein Objekt nicht einfach ohne deine Zustimmung betreten, es braucht dafür entweder deine Einwilligung oder eine entsprechende rechtliche Grundlage.
Darüber hinaus kannst du dein denkmalgeschütztes Objekt grundsätzlich jederzeit verkaufen. Der Denkmalschutz geht dabei automatisch auf den neuen Eigentümer über, wodurch dieser dieselben Erhaltungspflichten übernimmt. Dein Verkaufsrecht wird dadurch aber nicht eingeschränkt. Der Käufer ist aber vor Abschluss des Kaufvertrags über alle mit dem Denkmalschutz verbundenen Pflichten zu informieren.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Förderungsmaßnahmen. Auch wenn du keinen Rechtsanspruch auf Zuschüsse hast, werden Sanierungen von denkmalgeschützten Gebäuden häufig durch finanzielle Hilfen unterstützt. Gerade größere Instandhaltungsarbeiten lassen sich so oft deutlich besser stemmen. Voraussetzung ist allerdings, dass du die Förderungen rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten beantragst.
Rechte der Eigentümer:innen | Pflichten der Eigentümer:innen |
|---|---|
Zutrittsrecht | Anzeigepflicht |
Verkaufsrecht | Bewilligungspflicht |
Förderungen | Veräußerungsanzeige |
Selbstbestimmte Nutzung innerhalb der Auflagen des Denkmalschutzes | Meldepflicht bei Zufallsfunden |
Chancen und Nutzen - Warum Denkmalschutz spannend sein kann
Jetzt fragst du dich vielleicht, warum du dir zur Vermietung diesen ganzen Aufwand antun solltest? Die Antwort liegt im besonderen Wert solcher Immobilien.
Denkmalgeschützte Objekte strahlen Individualität aus. Mieter:innen, die den Charakter zu schätzen wissen, sind oft bereit, mehr zu zahlen, weil sie nicht nur eine Wohnung, sondern ein Stück Geschichte bekommen. Für dich als Vermieter:in bedeutet das die Chance, ein hochwertiges Segment anzusprechen, das weniger preissensibel und meist verlässlicher ist.
Außerdem gibt es ein dichtes Netz an Förderungen, die dich bei Erhalt und Sanierung unterstützen. Das Bundesdenkmalamt und die Länder vergeben Zuschüsse für Restaurierungen, Erhaltungsmaßnahmen oder Untersuchungen. Ab 2024 stehen dafür jährlich mehrere Millionen Euro zur Verfügung, Tendenz steigend. Dazu kommen steuerliche Vorteile, denn Sanierungskosten an Denkmalimmobilien können in vielen Fällen schneller abgeschrieben werden, was deine Steuerlast reduziert.
Und nicht zuletzt hast du etwas, das in Zeiten von Standard-Neubauten immer seltener wird: Ein Alleinstellungsmerkmal. Wer ein denkmalgeschütztes Stadthaus oder einen Altbau mit originaler Substanz im Portfolio hat, hebt sich am Markt deutlich ab.
Risiken und Stolpersteine denkmalgeschützter Gebäude
Natürlich ist nicht alles an denkmalgeschützten Liegenschaft immer vorteilhaft. Solche Immobilien haben auch klare Nachteile, die du als renditenbewusste:r Vermieter:in realistisch einschätzen solltest.
Sanierungen sind oft teurer als gedacht. Sobald man in alte Bausubstanz eingreift, kommen Überraschungen, wie morsches Holz, versteckte Feuchtigkeitsschäden, instabile Mauern etc. Weil du gleichzeitig nur eingeschränkt modernisieren darfst, steigen die Kosten schnell, während manche Maßnahmen schlicht nicht umsetzbar sind. Vor allem energetische Verbesserungen wie Dämmung oder neue Fenster sind oft stark reglementiert oder durch aufwendige Einzelanfertigungen besonders kostenintensiv.
Dazu kommt die Bürokratie. Jeder Antrag dauert, jedes Gutachten kostet Zeit und auch Geld. Du bist besonders abhängig vom Tempo der Behörden, was gerade bei umfassenden Projekten Nerven kosten kann. Und auch die Vermietbarkeit ist nicht garantiert, denn manche Interessent:innen sind vom Charme begeistert, andere empfinden die Einschränkungen (z. B. fehlende moderne Fenster oder fehlender Aufzug) als Nachteil. Längerer Leerstand ist also ein Risiko, das du einkalkulieren solltest.
Ein weiteres Problem ist die Wahl der Baupartner. Bei denkmalgeschützten Immobilien brauchst du Fachleute, die Erfahrung mit Restaurierung haben. Fehler oder Pfusch können gravierende Folgen haben, nicht nur für die Bausubstanz, sondern auch für deine Invention und Rendite.
Förderungen und finanzielle Vorteile richtig nutzen
Förderungen sind in Österreich tatsächlich recht umfangreich. Wichtig ist, dass du sie frühzeitig beantragst und deine Sanierung strukturiert und in Abstimmung mit den zuständigen Behörden planst.
Das Bundesdenkmalamt vergibt Zuschüsse aus dem Denkmalfonds. Voraussetzung ist in der Regel ein genehmigter Maßnahmen- und Kostenplan. Die Förderungen können einen spürbaren Teil der Aufwendungen abdecken, vor allem wenn es um Substanzerhalt oder Restaurierungen geht. Zusätzlich gibt es Landesförderungen, die oft mit dem Bundesprogramm kombiniert werden können.
Ein besonders spannendes Instrument ist der Sanierungsscheck, den es auch für denkmalgeschützte Gebäude gibt. Während bei normalen Immobilien Förderungen für thermische Sanierungen bei rund 30 Prozent der Kosten gedeckelt sind, können Denkmäler oft noch mehr erhalten. Teilweise gibt es fixe Zuschüsse von bis zu 7.000 Euro pro Objekt.
Auch steuerlich lohnt es sich. Bestimmte Sanierungskosten lassen sich über mehrere Jahre absetzen, in manchen Fällen sogar mit höheren Abschreibungssätzen als üblich. Das macht Investitionen kalkulierbarer und schont deine Liquidität.
Wichtig: Nur mit korrekter Anmeldung und Nachweisen beim Bundesdenkmalamt kannst du die finanziellen Erleichterungen durch Förderungen und AfA voll ausschöpfen.
AfA bei denkmalgeschützten Immobilien
Ein wesentlicher finanzieller Vorteil von Denkmalimmobilien liegt in der AfA – Absetzung für Abnutzung. Grundsätzlich kannst du als Vermieter:in die Anschaffungs- und Sanierungskosten über die Jahre steuerlich geltend machen. Bei denkmalgeschützten Objekten ist das besonders interessant, denn viele Sanierungsmaßnahmen, die der Erhaltung dienen, dürfen beschleunigt abgeschrieben werden. Statt die Kosten über Jahrzehnte zu verteilen, kannst du bestimmte Ausgaben deutlich schneller steuerlich absetzen und damit deine jährliche Steuerlast reduzieren. Die Anschaffungskosten für das Gebäude lassen sich über die Jahre abschreiben, wobei für Gebäude, die vor 1915 errichtet wurden, ein jährlicher AfA-Satz von 2 % gilt, also über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei Gebäuden nach 1915 gelten die allgemeinen Abschreibungssätze von 1,5 % pro Jahr. Dabei ist zu beachten, dass nur der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten abgeschrieben werden kann; der Grund und Boden muss herausgerechnet werden. Dieser Grundanteil liegt in der Regel bei 40 %, kann je nach Lage und Art der Immobilie aber auch zwischen 20 % und 40 % variieren. Besonders attraktiv wird die AfA bei Sanierungskosten, die im Rahmen des Denkmalschutzes anfallen. Aufwendungen, die der Erhaltung des historischen Gebäudes dienen, können über 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden. Voraussetzung hierfür ist eine Bestätigung des Bundesdenkmalamts, dass die Maßnahmen tatsächlich dem Erhalt des Denkmals dienen. Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Je sorgfältiger du Bauplanung, Genehmigungen und Dokumentation mit steuerlicher Beratung koordinierst, desto mehr steuerliche Vorteile kannst du aus deiner denkmalgeschützten Immobilie ziehen.
Lesetipp: Mieteinnahmen versteuern in Österreich
Photovoltaikanlagen bei denkmalgeschützten Immobilien
Die Installation von Photovoltaikanlagen auf denkmalgeschützten Gebäuden ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und die Zustimmung des Bundesdenkmalamts.
Besonders wichtig ist, dass die PV-Anlage harmonisch in das bestehende Erscheinungsbild integriert wird. Dabei spielen Faktoren wie die Wahl der Modulgröße, Anordnung, Ausrichtung, Montageart und Materialeigenschaften eine entscheidende Rolle. Ziel ist es, die gewachsene Erscheinung und künstlerische Wirkung des Denkmals möglichst wenig zu beeinträchtigen.
In der Praxis bedeutet dies, dass PV-Anlagen vorzugsweise auf nicht einsehbaren Dachflächen oder Nebengebäuden installiert werden sollten. Zudem können spezielle Lösungen wie Indach-Module oder farblich angepasste Solarmodule helfen, die optische Integration zu erleichtern.
Es ist für dich als Vermieter:in ratsam, frühzeitig Kontakt mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde aufzunehmen, um das Vorhaben abzustimmen und mögliche Umplanungen zu vermeiden.
Worauf du als Vermieter:in im Alltag achten solltest
Im täglichen Umgang mit einer denkmalgeschützten Immobilie zählt vor allem eines, Transparenz und klare Kommunikation. Schon im Mietvertrag solltest du den Denkmalschutz ausdrücklich erwähnen. Damit stellst du sicher, dass Mieter:innen Bescheid wissen, was geht und was nicht, etwa wenn sie selbst Umbauten oder Modernisierungen planen.
Auch bei der Auswahl deiner Mieter:innen ist Fingerspitzengefühl gefragt. Am besten suchst du bewusst Personen, die den Charakter und Charme der Immobilie schätzen. Wer nur eine funktionale Wohnung sucht, wird möglicherweise enttäuscht sein, wenn die Fenster nicht auf dem neuesten Stand sind oder wenn ein modernes Energiekonzept nicht umsetzbar ist.
Im laufenden Betrieb musst du dich zudem an die Vorgaben halten. Selbst kleinere Arbeiten solltest du im Zweifel mit der Denkmalbehörde abstimmen.
Ein guter Tipp ist außerdem, dir ein Netzwerk von Fachleuten aufzubauen. Architekt:innen, Restaurator:innen und Handwerker:innen mit Erfahrung im Denkmalschutz sind Gold wert. Sie wissen, welche Materialien und Methoden akzeptiert werden, und können dir helfen, Anträge präziser und schneller vorzubereiten.
Fazit
Eine denkmalgeschützte Immobilie zu besitzen und zu vermieten ist definitiv kein Selbstläufer. Es braucht Planung, Geduld, ein starkes Nervenkostüm und die Bereitschaft, sich intensiv mit Behörden und Fachleuten auseinanderzusetzen. Gleichzeitig ist es aber auch eine Chance, ein Stück Kulturerbe zu erhalten, das dich von der Masse abhebt und langfristig Wertstabilität verspricht. Außerdem ermöglichen oft niedrigere Kaufpreise durchaus vielversprechende Renditen im Vergleich zu anderen Gebäuden.
Wenn du Förderungen geschickt einsetzt, deine Finanzierung realistisch planst und die richtigen Mieter:innen findest, kann eine Denkmalimmobilie zu einem echten Highlight in deinem Portfolio werden. Sie erfordert mehr Einsatz, gibt dir dafür aber auch etwas zurück, was keine Neubauwohnung bieten kann: Einzigartigkeit, Charme und das gute Gefühl, Teil der Geschichte zu sein.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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