21.10.2025
Vermietung
Kaution in der Mietwohnung: Regeln, Höhe und Rückzahlung erklärt
Alles Wichtige zur Mietkaution in Österreich: Höhe, Bankgarantie, Rückzahlung, Anlage und Rechte für Vermieter. So sicherst du dich richtig ab.
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Warum eine Kaution sinnvoll ist
Als Vermieter:in wünscht man sich vor allem eines, ein reibungsloses Mietverhältnis. Leider läuft nicht immer alles rund, denn häufig bist du als Vermieter:in mit Mietrückstände, beschädigte Wohnungen oder nicht bezahlte Betriebskosten konfrontiert und das kann schnell teuer werden. Genau hier kommt die Kaution ins Spiel. Sie ist nicht nur eine Formalität, sondern ein praktisches Sicherheitsinstrument. Mit ihr stellst du sicher, dass finanzielle Forderungen aus dem Mietverhältnis gedeckt sind, ohne sofort rechtliche Schritte einleiten zu müssen.
Für viele Vermiete:innen ist die Kaution wie eine Art „Puffer“. Sie verschafft Zeit, um offene Rechnungen oder Schäden zu prüfen, und sorgt dafür, dass du nicht auf Kosten sitzen bleibt, wenn das Mietverhältnis endet. Gleichzeitig zeigt die Kaution auch deinen Mieter.innen, dass du als Vermieter:in professionell agierst und dir über die Absicherung Gedanken gemacht hast. Dies kann klar die Zahlungsmoral deiner Mieter:innen fördern.
Kurz gesagt sind Kautionen ein bewährtes Instrument, das Vermieter:innen Sicherheit gibt, Risiken mindert und das Mietverhältnis klarer strukturiert, ohne dass man gleich auf die harten rechtlichen Mittel zurückgreifen muss. In den folgenden Abschnitten erklären wir Schritt für Schritt, was Kautionen genau sind, wie sie funktionieren und worauf du als Vermieter:in achten solltest.
Was die Kaution bedeutet und wofür sie gedacht ist
Die Kaution, auch Mietkaution genannt, ist im Grunde eine Sicherheitsleistung, die die Mieter:innen zu Beginn eines Mietverhältnisses an dich als Vermieter:in zahlen. Ihr Zweck ist klar, denn sie schützt dich als Vermieter:in vor finanziellen Risiken, die während oder nach dem Mietverhältnis entstehen können. Dazu zählen unter anderem ausstehende Mietzahlungen, Betriebskosten oder Sachschäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
Wichtiger Hinweis: Die Kaution bleibt wirtschaftlich Eigentum der Mieter:innen.
Das bedeutet, dass sie nur unter bestimmten Bedingungen von dir verwendet werden darf. Sie ist kein „frei verfügbares Geld“, sondern ein Puffer, der erst dann angetastet werden darf, wenn konkrete Forderungen bestehen. Für dich als Vermieter:in hat die Kaution mehrere Vorteile:
Sie reduziert das Risiko von Mietausfällen
Die Kaution erleichtert die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
Damit sorgst du für Planungssicherheit.
Für deine Mieter:innen wiederum signalisiert die Kaution Seriosität.
Wer eine Kaution leistet, zeigt, dass das Mietverhältnis ernst genommen wird und bereit ist, Verantwortung zu übernehmen. Sprich, die Kaution ist ein faires Mittel, das beiden Seiten Sicherheit bietet.Dir als Vermieter:in eine finanzielle Absicherung und deinen Mieter:innen als Nachweis von Vertrauenswürdigkeit und Seriosität.
Gesetzliche Grundlagen und rechtliche Praxis in Österreich
In Österreich gibt es keine einheitliche „Kautionspflicht“, die für jede Wohnung gilt. Die Kaution wird vor allem durch die Vereinbarungen im Mietvertrag und die einschlägige Praxis geregelt. Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, gibt es einige Vorgaben, die du als Vermieter:inn beachten solltest. Zum Beispiel bei der Art der Anlage oder zu Rückzahlungen. Bei freien Mietverhältnissen außerhalb des MRG besteht mehr Vertragsfreiheit, allerdings gelten auch hier grundlegende Regeln für die sichere Verwahrung.
Besonders wichtig ist. die Kaution muss getrennt von deinem Vermögen aufbewahrt werden, in der Regel auf einem Kautionskonto oder Sparbuch. Das sorgt dafür, dass die Kaution im Fall von Insolvenz oder finanziellen Schwierigkeiten geschützt ist. Gleichzeitig haben deine Mieter:innen Anspruch auf Zinsen, die während der Mietzeit auf die Kaution anfallen. Auch wenn die Verzinsung meist moderat ist, gehört sie rechtlich dazu und sollte im Mietvertrag geregelt sein.
Praktisch bedeutet das für dich als Vermieter:innen: Es reicht nicht, die Kaution einfach auf das private Konto zu legen. Eine klare, nachvollziehbare Regelung im Mietvertrag schützt beide Seiten und gibt Rechtssicherheit, falls es später zu Streitigkeiten kommt. Außerdem zeigen Studien und Erfahrungswerte, dass ein fair und transparent gehandhabtes Kautionssystem die Zusammenarbeit zwischen dir Vermieter:in und Mieter:in erheblich erleichtert. Die gesetzlichen Grundlagen sorgen vor allem dafür, in welcher Höhe die Kaution eingehoben werden darf und dass sie sicher, getrennt und verzinst angelegt werden muss. Alles andere, wie Zahlungsmodalitäten, Ratenzahlung oder Alternativen kann flexibel im Mietvertrag vereinbart werden, solange es fair und nachvollziehbar bleibt.
Höhe, Form und Regelungen im Mietvertrag
Eine gesetzlich festgelegte Obergrenze gibt es nicht, trotzdem hat sich in der Praxis ein klarer Rahmen etabliert. Üblich sind drei bis sechs Bruttomonatsmieten als Kaution, je nach Art der Immobilie, Mietdauer und Ausstattung. Während im privaten Wohnbereich meist drei Monatsmieten verlangt werden, sind bei gewerblichen Objekten oder hochwertig ausgestatteten Wohnungen und Luxusimmobilien auch höhere Beträge üblich und rechtlich zulässig, solange sie verhältnismäßig bleiben.
Das Stichwort „Verhältnismäßigkeit“ ist dabei entscheidend. Eine übermäßig hohe Kaution kann im Streitfall als unzulässige Ablöse gewertet werden und wäre damit nicht durchsetzbar. Daher solltest du als Vermieter:inn die Höhe also nachvollziehbar begründen können, etwa durch einen höheren Ausstattungswert z.B. eine besonders hochwertige Küche, ein erhöhtes Mietausfallsrisiko oder eine befristete Vermietung, bei der rasche Rückgabe in ordentlichem Zustand besonders wichtig ist.
Damit die Kaution rechtlich und praktisch sauber geregelt ist, sollten einige Punkte im Mietvertrag unbedingt schriftlich festgehalten werden:
Kautionshöhe: Der genaue Betrag in Euro (idealerweise unter Angabe der entsprechenden Bruttomonatsmieten).
Art der Hinterlegung: Etwa Barzahlung, Überweisung auf ein Kautionskonto, Sparbuch, Bankgarantie oder Bürgschaft.
Zeitpunkt der Zahlung: Meist bei Übergabe der Wohnung, alternativ in Raten (wenn vereinbart).
Verzinsung: Hinweis auf die Anlageform und dass etwaige Zinsen dem/der Mieter:in zustehen.
Verwendung: Klare Vereinbarung, wofür die Kaution herangezogen werden darf (z. B. Mietrückstände, Schäden, Betriebskostennachzahlungen).
Eine präzise Formulierung im Vertrag schafft Transparenz und verhindert Missverständnisse. Typischerweise wird die Kaution vor oder spätestens bei Schlüsselübergabe hinterlegt. Falls Ratenzahlung vereinbart ist, sollte im Vertrag klar geregelt sein, wann die einzelnen Teilbeträge fällig werden und was passiert, wenn diese nicht rechtzeitig eingehen.
Lesetipp: Wie du einen Mietvertrag am besten aufsetzt, kannst du in unserem Artikel Mietvertrag richtig aufsetzen nachlesen.
Gerade bei hohen Kautionen kann es für Mieter:innen schwierig sein, die gesamte Summe auf einmal aufzubringen. Eine Ratenzahlung ist grundsätzlich möglich, wenn beide Seiten zustimmen. Du solltest aber drauf achten, dass die letzte Rate spätestens zum Mietbeginn vollständig bezahlt ist, um im Schadensfall abgesichert zu sein. Empfehlenswert ist es, im Vertrag festzuhalten, dass die Kaution erst als „vollständig geleistet“ gilt, wenn alle Raten eingegangen sind.
Wichtiger Hinweis: Unklare oder mündliche Vereinbarungen über die Kaution führen häufig zu Konflikten, etwa darüber, ob Zinsen abzuführen sind, wo die Kaution hinterlegt wurde oder wann sie zurückgezahlt werden muss.
Eine schriftliche, nachvollziehbare Regelung verhindert solche Unklarheiten und schützt sowohl Vermieter:in als auch Mieter:in.
Arten der Kautionshinterlegung und Alternativen
Nicht jede Kaution ist gleich. Auch wenn viele spontan an Bargeld oder eine einfache Überweisung denken, gibt es mehrere Wege, wie eine Kaution sicher hinterlegt werden kann.
Barkaution / Überweisung auf ein Kautionskonto
Die klassische Variante ist die Barkaution oder üblicher in der Praxis, die Überweisung auf ein Kautionskonto. Der vereinbarten Betrag wird entweder bei Mietbeginn oder kurz davor übergeben und du legst dann die Summe auf einem separaten Sparbuch oder Kautionskonto an.
Sparbuch des/der Mieter:in (verpfändet)
Eine ebenfalls weit verbreitete Methode ist das sogenannte Kautionssparbuch: Dabei eröffnet einer deiner Mieterinnen selbst ein Sparbuch auf den eigenen Namen und verpfändet dieses an dich als Vermieter:in. Dadurch bleibt das Geld formal Eigentum des/der Mieter:in, aber der/die Vermieter:in hat im Bedarfsfall Zugriff.
Bankgarantie oder Bankbürgschaft
Bei der Bankgarantie verpflichtet sich ein Kreditinstitut, im Fall berechtigter Forderungen den entsprechenden Betrag direkt an dich auszuzahlen. Für deine Mieter:innen ist das eine attraktive Alternative, weil keine hohe Summe auf einmal hinterlegt werden muss.
Kautionsversicherung
Zunehmend populär ist die Kautionsversicherung (auch „Mietkautionsversicherung“ genannt). Hier übernimmt eine Versicherungsgesellschaft die Haftung für eventuelle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Deine Mieter:innen zahlen dafür eine jährliche Prämie, ähnlich wie bei der Bankgarantie.
Ratenzahlung der Kaution
Wie schon erwähnt, kann eine Ratenzahlung vereinbart werden, wenn Mieter:in und Vermieter:in damit einverstanden sind. Diese Variante ist besonders bei jungen Mieter:innen oder bei hohen Kautionssummen relevant. Wichtig ist aber, dass die Kaution rechtzeitig vollständig hinterlegt ist, idealerweise spätestens zu Mietbeginn. Diese Regelung sollte besonders ausführlich im Mietvertrag festgehalten werden z.B. durch eine Rücktrittsklausel bei nicht vollständiger Bezahlung.
Welche Variante eignet sich nun für dich als Vermieterin am besten? Das hängt stark vom Mietobjekt, der Bonität der potentiellen Mieter:innen und deiner Risikobereitschaft ab.
Barkaution / Kautionskonto: Rechtssicher, einfach und transparent.
Sparbuch (verpfändet): Ebenfalls sicher, aber etwas mehr Verwaltungsaufwand.
Bankgarantie / Versicherung: Ideal bei solventen Mieter:innen, weniger Aufwand mit Geldverwaltung, aber ein gewisses Zahlungsrisiko.
Verwendung und Rückgriff auf die Kaution
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, kein frei verfügbares Guthaben. Du als Vermieter:in darfst sie daher nur dann verwenden, wenn nachweislich Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, etwa nach dessen Ende oder bei klarer Vertragsverletzung. Eine übliche Abnutzung rechtfertig keine Verwendung der Kaution.
Ein Rückgriff ist zulässig, wenn Pflichten aus dem Mietvertrag von Mieter:innen nicht erfüllt werden. Typische Fälle sind:
Offene Miet- oder Betriebskostenzahlungen
Durch Mieter:innen verursachte gröbere Schäden an der Wohnung
Nicht durchgeführte Endreinigung oder fehlende Schlüssel
Voraussetzung ist immer eine nachvollziehbare Begründung. Fotos, Übergabeprotokolle oder Rechnungen sind daher essenziell, um Abzüge zu rechtfertigen. Ohne Beweise riskierst du als Vermieter:in, dass die Einbehaltung der Kaution als unzulässig gilt. Auch gilt zu erwähnen, dass du als Vermieter:in den Zeitwert anzusetzen hast.
Während das Mietverhältnis läuft, darf die Kaution nicht automatisch für offene Mieten verwendet werden, sie bleibt als Sicherheit bestehen. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses kann sie ganz oder teilweise einbehalten werden, sofern Ansprüche tatsächlich bestehen.
Noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen sind ein häufiger Grund, einen Teil der Kaution vorerst zurückzuhalten. Das ist erlaubt, solange der einbehaltene Betrag angemessen und nachvollziehbar ist. Die gesamte Kaution pauschal zurückzuhalten wäre dagegen überzogen.
Zusammengefasst gilt daher für dich als Vermieter:in:
Nur bei belegbaren Forderungen auf die Kaution zugreifen
Abzüge schriftlich erklären und belegen
Für noch ausstehen BK-Abrechnungen nur den erforderlichen Teil einbehalten
So bleibt das Vorgehen transparent, nachvollziehbar und rechtssicher und mögliche Konflikte mit Mieter:innen lassen sich meist vermeiden.
Kaution Rückzahlung: Fristen und Ablauf
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung muss die Kaution von dir umgehend zurückgezahlt werden, dabei gilt in der Praxis eine Rückzahlung innerhalb von ein bis zwei Monaten nach Auszug als angemessen. Diese Zeit dient zur Prüfung offener Zahlungen oder möglicher Schäden.
Die Rückzahlung erfolgt, sobald feststeht, dass keine Ansprüche mehr bestehen, etwa wenn Miete, Betriebskosten und Wohnung in Ordnung sind. Bleiben Unsicherheiten, wie eine ausstehende Betriebskostenabrechnung, darf ein angemessener Teil vorerst zurückbehalten werden, der Rest der Kaution inklusive Zinsen ist aber auszuzahlen.
Üblicherweise erfolgt die Rückzahlung per Überweisung, idealerweise mit einer kurzen schriftlichen Abrechnung über etwaige Abzüge. Bei einem verpfändeten Sparbuch ist das Pfandrecht von dir als Vermieter dementsprechend freizugeben, bei einer Bankgarantie oder Kautionsversicherung genügt eine schriftliche Bestätigung, dass keine Forderungen mehr bestehen.
Wichtig ist, die Abwicklung transparent und zeitnah zu gestalten. Schäden solltest du unbedingt gut dokumentieren, Mieter:innen über etwaige Zurückbehalte informieren und alle Belege aufbewahren.
Lesetipp: Übergabeprotokoll für Wohnungen - was Vermieter wissen müssen
Fazit: Sicherheit und Fairness im Mietverhältnis
Die Kaution ist weit mehr als eine reine Formalität, sie ist ein zentrales Instrument, um Mietverhältnisse sicher und fair zu gestalten. Für dich als Vermieter:in bietet sie eine finanzielle Absicherung, falls einmal etwas schiefgeht. Sei es eine ausstehende Miete, eine offene Betriebskostenabrechnung oder ein Schaden in der Wohnung. Gleichzeitig ist sie ein Zeichen von Professionalität und Verlässlichkeit, denn wer mit klaren, transparenten Regeln arbeitet, schafft Vertrauen auf beiden Seiten.
Zusammengefasst ist es wichtig, die Kaution korrekt und nachvollziehbar zu handhaben:
Die Höhe sollte angemessen und im Vertrag eindeutig festgelegt sein.
Die Anlage muss sicher, getrennt von deinem Vermögen und verzinst erfolgen.
Ein Rückgriff ist nur bei berechtigten Forderungen zulässig.
Die Rückzahlung sollte zügig und vollständig erfolgen, sobald alle Ansprüche geklärt sind.
Mit diesen Grundsätzen kannst du als Vermieter:in rechtssicher agieren und gleichzeitig ein positives Verhältnis zu deinen Mieter:innen wahren. Eine transparente Kommunikation, saubere Dokumentation und faire Abwicklung zahlen sich am Ende doppelt aus: in Form von Vertrauen und weniger Konflikten.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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