12.11.2025
Finanzen
Gebäude verkaufen trotz Kredit – Das musst du als Vermieter wissen
Kannst du dein Haus oder Zinshaus trotz laufendem Kredit verkaufen? Erfahre, was rechtlich gilt, welche Optionen du hast und worauf Banken achten.
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Warum der Verkauf trotz Kredit ein wichtiges Thema ist
Viele Eigentümer:innen stehen irgendwann vor der Frage, ob sie ihre Immobilie verkaufen sollen, auch wenn der Kredit dafür noch läuft. Gerade bei Zinshäusern bzw. vermieteten Gebäuden ist das keine Seltenheit. Häufig wird dabei angenommen, dass ein laufender Kredit den Verkauf unmöglich macht. Das stimmt so aber nicht.
Ob du dein Gebäude trotz bestehender Finanzierung verkaufen kannst, hängt von Faktoren wie der Kreditart, der verbleibenden Restschuld und der Zustimmung deiner Bank ab. Wichtig ist vor allem, dass du die Abläufe kennst und rechtzeitig planst, denn mit der richtigen Vorgehensweise ist der Verkauf in den meisten Fällen problemlos machbar.
Oft bietet sich sogar die Chance, den Verkauf strategisch zu nutzen, etwa, um eine neue Finanzierung zu besseren Konditionen zu erhalten oder dein Kapital in andere Projekte zu investieren. Entscheidend ist, dass du weißt, welche Rechte und Pflichten du hast und wie du mit deiner Bank am besten zusammenarbeitest.
In diesem Artikel erklären wir dir, wann du ein Gebäude trotz laufendem Kredit verkaufen kannst, welche Möglichkeiten es gibt und wie du den gesamten Prozess rechtssicher und effizient gestaltest.
Verkauf trotz Kredit – ist das überhaupt erlaubt?
Kurz gesagt: Ja, du darfst über ein Gebäude grundsätzlich auch dann einen Kaufvertrag abschließen, wenn der Kredit dafür noch läuft. Ein laufender Kredit ist kein Verkaufsverbot, allerdings darfst du die Immobilie nicht einfach „lastenfrei“ übertragen, solange ein Pfandrecht der Bank im Grundbuch eingetragen ist.
Das Pfandrecht (Hypothek) sichert der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden. Dieses Recht bleibt bestehen, bis der Kredit vollständig beglichen oder eine andere Lösung gefunden wurde. Wenn du also verkaufen möchtest, musst du mit der Bank klären, wie und wann das Pfandrecht gelöscht oder übertragen werden kann.
In den meisten Fällen bestehen drei Optionen:
Der Kredit wird vorzeitig abgelöst. Du bezahlst die Restschuld an die Bank, meist mit einem Teil des Kaufpreises.
Der Käufer übernimmt den Kredit. Die Bank muss dieser sogenannten Schuldübernahme zustimmen.
Die Bank gibt das Pfandrecht frei, sobald sie aus dem Kaufpreis vollständig bedient wurde.
Die Zustimmung der Bank ist also der entscheidende Punkt. Ohne sie kann kein lastenfreier Verkauf stattfinden, da die Immobilie im Grundbuch weiterhin mit einer Hypothek belastet wäre.
Tipp: Eine Bank lehnt einen Verkauf selten pauschal ab, sie möchte lediglich sicherstellen, dass der offene Kreditbetrag getilgt oder ordnungsgemäß übernommen wird. Je früher du den Kontakt suchst, desto flexibler kannst du verhandeln.
Wenn du einen Fixzinskredit hast, kann bei einer vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese Gebühr soll den Zinsverlust der Bank ausgleichen und kann je nach Restlaufzeit und Zinssatz einige Tausend Euro betragen.
Bei Krediten mit variablem Zinssatz ist der Ausstieg meist günstiger, weil hier keine langfristige Zinsbindung besteht. Prüfe also genau, welche Konditionen in deinem Kreditvertrag vereinbart sind, das erspart dir später Überraschungen.
Welche Optionen hast du als Eigentümer:in?
Wenn du ein Gebäude mit laufendem Kredit verkaufen möchtest, hast du in Österreich mehrere Möglichkeiten, wie du mit der bestehenden Finanzierung umgehst. Welche Variante für dich am besten ist, hängt davon ab, wie hoch die Restschuld ist, wie lange der Kredit noch läuft und welche Vereinbarung du mit deiner Bank triffst. Allgemein gilt, alle Vereinbarungen mit der Bank sollten unbedingt schriftlich erfolgen und eine fachliche Prüfung der Unterlagen durch einen Rechtsanwalt oder Notar ist wird dringend empfohlen.
Im Wesentlichen kommen drei Modelle infrage:
1. Kreditrückzahlung (Ablöse) aus dem Kaufpreis
Das ist die häufigste und einfachste Variante. Der Verkaufserlös wird verwendet, um die noch offene Kreditsumme vollständig an die Bank zu bezahlen. Sobald die Restschuld beglichen ist, erteilt die Bank die Löschungserklärung für das Pfandrecht im Grundbuch, dein Gebäude kann somit lastenfrei an den Käufer übergeben werden.
Diese Variante ist besonders sinnvoll, wenn:
du den Kredit bald auslaufen lassen möchtest,
der Verkaufspreis die Restschuld deutlich übersteigt,
du keine neue Finanzierung mit der gleichen Bank planst.
Nachteil: Bei Fixzinskrediten kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese beträgt in Österreich meist zwischen 0,5 % und 1 % der Restschuld pro verbleibendem Jahr der Zinsbindung, maximal aber meist rund 5 % der offenen Summe.
2. Schuldübernahme durch den Käufer
In manchen Fällen kann der Käufer den bestehenden Kredit übernehmen. Diese Option nennt sich Schuldübernahme und bedarf der ausdrücklichen Zustimmung der Bank. Die Bank prüft, ob der Käufer die Bonität und Sicherheiten erfüllt, um die Kreditverpflichtung weiterzuführen.
Vorteile:
keine sofortige Kreditablöse notwendig,
geringere Nebenkosten beim Verkauf,
oft schnellere Abwicklung, wenn Bank und Käufer einverstanden sind.
Nachteil: Du bleibst haftbar, solange die Bank die Schuldübernahme nicht schriftlich bestätigt. Achte darauf, dass du eine schriftliche Entlassung aus der Haftung erhältst, denn erst dann bist du rechtlich abgesichert.
3. Verkauf mit offener Belastung (Pfandrecht bleibt bestehen)
Diese Variante wird in Österreich vor allem bei familiären Übergaben, Unternehmensverkäufen oder Investorenkäufen gewählt. Dabei bleibt das Pfandrecht der Bank im Grundbuch bestehen, während das Eigentum auf den Käufer übergeht. Der Käufer übernimmt die Immobilie samt der bestehenden Finanzierung, entweder durch eine Schuldübernahme oder durch eine separate Vereinbarung mit der Bank.
Das Modell kann interessant sein, wenn:
du eine enge Beziehung zum Käufer hast (z. B. Familienverkauf oder Gesellschafterwechsel),
die Bank der Übertragung ausdrücklich zustimmt,
der Käufer die laufenden Kreditraten übernimmt oder eigene Sicherheiten hinterlegt.
Vorteile:
keine sofortige Ablöse oder Vorfälligkeitsentschädigung (also keine Gebühr für eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits, die Banken bei Fixzinsbindungen zur Abgeltung ihres Zinsverlustes verlangen)
keine neue Kreditverhandlung erforderlich,
flexiblere Gestaltung bei internen Übertragungen.
Nachteile:
Bankzustimmung zwingend erforderlich, sonst kein Eigentumsübergang,
nur für begrenzten Käuferkreis praktikabel,
erhöhter Abstimmungsaufwand zwischen Bank, Notar und Käufer,
potenziell schwerer verkäuflich für Dritte, da Objekt „belastet“ bleibt.
Tipp: Diese Variante eignet sich besonders dann, wenn der Käufer ohnehin mit derselben Bank finanziert oder du den Verkauf innerhalb der Familie planst. Für klassische Marktverkäufe ist die Ablöse meist der einfachere Weg.
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Wie läuft der Verkaufsprozess bei laufendem Kredit ab?
Wenn du ein Gebäude verkaufst, das noch mit einem Kredit belastet ist, spielt die Bank eine zentrale Rolle. Denn sie ist durch das Pfandrecht im Grundbuch abgesichert und muss jeder Veränderung zustimmen, die diese Sicherheit betrifft. Der Ablauf ist daher etwas komplexer als bei einem lastenfreien Verkauf, lässt sich mit guter Planung aber problemlos abwickeln.
1. Kreditstand und Bedingungen prüfen
Bevor du mit potenziellen Käufer:innen sprichst, solltest du den aktuellen Kreditstand, etwaige Bindungsfristen und die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Rückzahlung klären. Diese Informationen bekommst du direkt von deiner Bank.
So weißt du genau, welcher Betrag zur Löschung der Hypothek nötig ist und ob du den Verkaufspreis entsprechend kalkulieren musst.
2. Bank über Verkaufsabsicht informieren
Die Bank sollte frühzeitig über den geplanten Verkauf informiert werden. Sie prüft, ob der Kredit aus dem Kaufpreis abgedeckt werden kann oder welche Alternativen (z. B. Schuldübernahme durch den Käufer) möglich sind. Eine rechtzeitige Abstimmung spart später viel Zeit, weil die Bank ihre Zustimmung (Freigabe) erst nach Prüfung aller Unterlagen erteilt.
3. Treuhandabwicklung durch den Notar
In Österreich läuft der Verkauf über ein Treuhandkonto, das vom Notar oder Rechtsanwalt verwaltet wird. Der Käufer überweist den Kaufpreis an dieses Konto. Aus dem Treuhandkonto werden anschließend die offenen Kreditsummen an die Bank gezahlt, damit das Pfandrecht gelöscht werden kann oder die Bank bestätigt, dass sie die Belastung bestehen lässt (z. B. bei Schuldübernahme). Erst wenn diese Freigabe erfolgt ist, wird der Kaufpreis an dich ausbezahlt.
So ist gewährleistet, dass alle Beteiligten rechtlich abgesichert sind.
4. Grundbuch und Löschung des Pfandrechts
Sobald der Kredit abgelöst oder übernommen wurde, stellt die Bank eine Löschungserklärung aus. Diese wird vom Notar beim Grundbuchgericht eingereicht, um die Hypothek zu entfernen oder entsprechend anzupassen.
Erst danach erfolgt die Eigentumsumschreibung auf den Käufer.
5. Steuerliche Nachbearbeitung
Nicht vergessen: Wenn du beim Verkauf einen Gewinn erzielst, kann Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfallen. Der Notar berechnet und führt sie meist im Zuge des Verkaufes ab. Sanierungskosten oder Investitionen der letzten Jahre können den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren, halte daher Rechnungen und Nachweise bereit und lasse dich ggf. von einem Steuerberater beraten.
Tipp: Kläre vor Vertragsunterzeichnung mit der Bank, ob sie die Löschungserklärung direkt nach Zahlung oder erst nach vollständiger Bearbeitung ausstellt. Das beschleunigt die Grundbuchfreigabe deutlich.
Rechtliche Besonderheiten und Risiken für Verkäufer:innen
Der Verkauf einer Immobilie mit laufendem Kredit ist in Österreich rechtlich möglich, aber an klare Vorgaben gebunden. Der wichtigste Punkt: Solange das Pfandrecht im Grundbuch aufscheint, hat die Bank ein Mitspracherecht, da sie als Gläubigerin abgesichert ist. Ein Verkauf ohne deren Zustimmung ist daher rechtlich nicht wirksam, wenn die Belastung bestehen bleibt.
Bankzustimmung als Voraussetzung
Bei jedem Verkauf mit bestehender Hypothek ist die Zustimmung der Bank erforderlich. Sie entscheidet, ob das Pfandrecht gelöscht, übertragen oder bestehen bleibt. Ohne diese Freigabe kann der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen werden.
In der Praxis prüft die Bank:
den aktuellen Kreditstand
den Kaufpreis und die geplante Tilgung
die Bonität des Käufers (bei Schuldübernahme)
und ob ihre Sicherheiten weiterhin gewährleistet sind
Erst wenn die Bank zufrieden ist, stellt sie eine Pfandfreigabe oder Löschungsbewilligung aus. Diese Unterlage ist zwingend für den Grundbuchseintrag des Käufers.
Haftung bei Schuldübernahme
Wenn der Käufer deinen Kredit übernimmt, gilt die Schuld rechtlich erst dann als übertragen, wenn die Bank dich schriftlich aus der Haftung entlässt.
Fehlt diese Entlassung, haftest du weiterhin für die Rückzahlung, auch wenn der Käufer die Raten nicht mehr zahlt.
Viele Verkäufer:innen übersehen das und sind überrascht, wenn sie Jahre später Post von der Bank bekommen.
Wichtig: Lass dir die Haftungsentlassung schriftlich bestätigen, sonst bleibst du formell Kreditnehmer:in.
Käuferverzug oder Rücktritt
Ein weiteres Risiko besteht, wenn der Käufer die Finanzierung nicht rechtzeitig aufstellt oder vom Kaufvertrag zurücktritt. Da du die Bankfreigabe und den Kaufvertrag bereits vorbereitet hast, können hier Kosten und Verzögerungen entstehen (z. B. Notar- oder Treuhandgebühren).
Daher sollte im Kaufvertrag immer eine Rücktritts- oder Rückabwicklungsregelung stehen, falls der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wird.
Pfandrechtliche Rangordnung
Wenn du eine Immobilie verkaufst, die mit einem Pfandrecht belastet ist, wird auch die Rangordnung im Grundbuch relevant. Das Pfandrecht der Bank steht meist an erster Stelle, nach der Löschung oder Übertragung wird diese Rangordnung angepasst. Notar:innen achten darauf, dass der Käufer ein „sauberes Grundbuch“ erhält, also keine Altlasten bestehen bleiben.
Wenn auf deiner Immobilie mehrere Pfandrechte eingetragen sind, etwa neben der Hauptbank auch eine zweite Finanzierung oder ein nachrangiges Pfandrecht, ist beim Verkauf besondere Sorgfalt geboten. In solchen Fällen muss die Rangordnung im Grundbuch klar geregelt werden, da sie bestimmt, in welcher Reihenfolge Gläubiger bei einer Verwertung bedient werden.
Soll eine Hypothek gelöscht oder im Rang verschoben werden, ist dafür die ausdrückliche Zustimmung aller betroffenen Banken erforderlich. Wird die Rangfolge nicht eindeutig geregelt, kann sich der Eigentumsübergang verzögern oder an der fehlenden Freigabe scheitern. Daher sollte jede Änderung der Pfandrechte rechtzeitig mit den Banken abgestimmt und im Kaufvertrag sowie in der Treuhandabwicklung ausdrücklich festgehalten werden.
Vertragliche Absicherung
Der Kaufvertrag sollte sämtliche Zahlungen und Freigaben genau regeln:
Wie hoch ist die Restschuld?
Wer überweist welchen Betrag an die Bank?
Wann erfolgt die Löschung des Pfandrechts?
Was passiert bei Rücktritt oder Verzögerung?
Je klarer diese Punkte im Vertrag festgehalten sind, desto geringer das Risiko von Streitigkeiten oder Zahlungsverzögerungen.
Tipp: Eine juristisch geprüfte Treuhandabwicklung schützt dich doppelt, sowohl gegenüber der Bank als auch gegenüber dem Käufer. Achte darauf, dass der Notar alle Pfandrechts- und Zahlungsbedingungen schriftlich bestätigt.
Fazit – Verkauf trotz Kredit: Mit richtiger Vorbereitung kein Problem
Ein laufender Kredit ist kein Hindernis für den Verkauf deiner Immobilie, er erfordert nur etwas mehr Planung und Abstimmung. Ob du den Kredit ablöst, übertragen lässt oder das Pfandrecht bestehen bleibt, hängt von deiner individuellen Situation, der Zustimmung der Bank und der Art des Käufers ab.
Mit einer frühzeitigen Kreditstand-Abfrage, klarer Kommunikation mit der Bank und einer Treuhandabwicklung über den Notar lässt sich der Prozess sicher gestalten. Wichtig ist, dass du alle Beteiligten rechtzeitig informierst, damit keine Verzögerungen entstehen.
Wenn du den Kredit ablöst, achte auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen bei Fixzinsbindungen, diese können mehrere tausend Euro betragen. Eine Schuldübernahme durch den Käufer kann sinnvoll sein, wenn die Konditionen attraktiv sind und die Bank zustimmt. In jedem Fall sollte die Haftungsfreistellung schriftlich dokumentiert werden, um spätere Risiken auszuschließen.
Gut geplant bedeutet:
Bank und Notar früh einbinden,
Kreditstand und Pfandrecht klären,
alle Schritte im Kaufvertrag genau festhalten,
und steuerliche Aspekte (ImmoESt, Förderungen, Investitionen) von Beginn an mitbedenken.
So wird der Verkauf deines Hauses oder Zinshauses trotz laufendem Kredit rechtssicher, transparent und wirtschaftlich sinnvoll.
Wer früh plant und professionell abwickelt, kann seine Immobilie verkaufen, ohne in rechtliche oder finanzielle Stolperfallen zu geraten.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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