13.11.2025
Bau
Sanierung von Heiz- und Kühlanlagen: Das sollten Vermieter wissen
Wie du Heiz- und Kühlanlagen in Mietobjekten richtig sanierst, welche Kosten realistisch sind und was rechtlich in Österreich gilt. Tipps für Vermieter:innen.
Schnellüberblick gefällig?
Du willst nur die häufigsten Fragen & Antworten sehen? Spring direkt zum FAQ am Ende des Artikels.
Der Zustand und der Typ deiner Heiz- und Kühlsysteme entscheidet darüber, wie energieeffizient ein Mietobjekt ist, wie hoch die Betriebskosten ausfallen und wie attraktiv deine Wohnung oder dein Gebäude für potenzielle Mieter:innen wirkt. Gerade in Österreich, wo viele Bestandsgebäude noch mit älteren Anlagen ausgestattet sind, steht früher oder später die Frage im Raum, ob eine Sanierung notwendig wird.
Für dich als Vermieter:in spielt dabei nicht nur der technische Zustand der Anlage eine Rolle, sondern auch rechtliche Vorgaben, die Erhaltungspflicht nach dem MRG und die steigenden Anforderungen rund um Energieeffizienz. Gleichzeitig geht es um Wirtschaftlichkeit und langfristige Planung, denn erneuerte Heiz- und Kühlsysteme können Betriebskosten deutlich senken und den Wert deiner Immobilie erhöhen.
Viele Eigentümer:innen unterschätzen, wie stark der Zustand der Haustechnik das Mietverhältnis beeinflusst. Veraltete Gasthermen oder ineffiziente Elektroheizungen führen zu hohen Kosten und Beschwerden, während modernisierte Anlagen die Wohnqualität verbessern, Energie sparen und spätere Reparaturen vermeiden. Mit einer gut geplanten Sanierung schützt du also sowohl deinen Geldbeutel als auch die Zufriedenheit deiner Mieter:innen.
In diesem Artikel erklären wir dir, welche Systeme in österreichischen Mietobjekten typisch sind, wann eine Sanierung wirklich notwendig wird, welche Kosten realistisch sind und welche rechtlichen Vorgaben du als Vermieter:in unbedingt kennen solltest.
Warum die Sanierung von Heiz- und Kühlanlagen sinnvoll ist
Eine gut funktionierende Heiz- oder Kühlanlage ist ein essenzieller Bestandteil eines Mietobjekts. Sie beeinflusst Komfort, Energieverbrauch und Betriebskosten und hat damit direkten Einfluss auf die Zufriedenheit deiner Mieter:innen. Gleichzeitig gehören Heizung und Kühlung zu den größten Kostenblöcken in der Bewirtschaftung eines Gebäudes. Wenn Systeme veraltet sind oder nicht mehr effizient arbeiten, zahlst du als Vermieter:in meist doppelt, durch höhere Betriebskosten und durch ein steigendes Risiko für Reparaturen oder Ausfälle.
Moderne Anlagen sind deutlich sparsamer und stabiler im Betrieb. Vor allem bei Gebäuden, die mit älteren Gasthermen, Elektroheizungen oder ineffizienten Klimageräten ausgestattet sind, kann eine Erneuerung sowohl ökologisch als auch wirtschaftlich Sinn ergeben. Eine Sanierung bringt außerdem mehr Planungssicherheit. Du reduzierst das Risiko, dass mitten im Winter eine Therme ausfällt oder teure Reparaturen notwendig werden.
Viele Vermieter:innen unterschätzen auch, dass neue Systeme den Marktwert und die Vermietbarkeit deutlich verbessern. Ob Wärmepumpe, Hybridlösung oder moderne Fernwärmeanbindung, wer hier investiert, steigert die Attraktivität des Objekts und kann langfristig stabilere Mieteinnahmen erzielen. Gleichzeitig erhöht eine effiziente Anlage die Chance, kostendeckend zu wirtschaften, da niedrigere Energiekosten häufig zu weniger Beschwerden und einem zufriedenen Mietverhältnis führen.
Tipp: Wenn du bei bestehenden Mietverhältnissen sanierst, kündige die Maßnahmen früh genug an und informiere über mögliche Einschränkungen. Das schafft Vertrauen und verringert das Risiko für Streitigkeiten oder Mietzinsminderungen.
Welche Heiz- und Kühlsysteme in österreichischen Mietobjekten typisch sind
Bevor du eine Sanierung planst, solltest du wissen, welche Heiz- und Kühlsysteme in Österreich besonders häufig vorkommen und wo typischerweise Probleme entstehen. Viele ältere Mietobjekte haben Anlagen, die technisch überholt sind und deutlich mehr Energie verbrauchen, als heute notwendig wäre. Ein Überblick hilft dir einzuschätzen, ob ein Austausch sinnvoll oder sogar dringend erforderlich ist.
Gasthermen (Einzelheizung)
Gasthermen sind in vielen Altbauten weit verbreitet. Sie versorgen einzelne Wohnungen mit Heizung und Warmwasser. Obwohl sie jahrelang als Standard galten, sind ältere Geräte meist ineffizient und störanfällig.
Typische Probleme:
hoher Gasverbrauch
häufige Wartungs- und Reparaturkosten
abnehmende Lebensdauer
steigende Anforderungen an Emissionsgrenzen
Ein Austausch ist oft wirtschaftlich sinnvoll, besonders wenn das Gerät älter als 15–20 Jahre ist.
Fernwärme
Fernwärme ist in vielen Städten verbreitet, vor allem in Wien, Graz und Linz. Sie gilt als zuverlässiges und wartungsarmes System, da die zentrale Erzeugung außerhalb des Gebäudes liegt.
Typische Vorteile:
geringe Störanfälligkeit
einfache Wartung
vergleichsweise konstante Betriebskosten
Eine Sanierung ist hier meist nur bei internen Leitungen oder alten Übergabestationen notwendig.
Öl- und Festbrennstoffheizungen
Diese Systeme finden sich häufig in älteren Ein- oder Mehrfamilienhäusern. Sie gelten mittlerweile als veraltet und sind durch steigende Preise sowie strengere Umweltvorgaben wirtschaftlich kaum mehr sinnvoll.
Sanierungsbedarf entsteht meistens:
wegen hoher jährlicher Wartungskosten
wegen schwer kalkulierbarer Brennstoffpreise
aufgrund gesetzlicher Vorgaben (z. B. Ausstieg aus Öl- und Kohleheizungen)
Wärmepumpen
Wärmepumpen sind heute eine der beliebtesten Modernisierungslösungen. Sie arbeiten effizient und senken Energiekosten langfristig.
In Mietobjekten kommen vor allem folgende Modelle vor:
Luft-Wasser-Wärmepumpe
Erd-Wärmepumpe (Sole)
Wasser-Wasser-Wärmepumpe
Ob der Einsatz sinnvoll ist, hängt stark von der Gebäudesubstanz und der Dämmung ab.
Klimageräte & Kühlsysteme
Bei Kühlung setzen viele Mietobjekte auf Splitgeräte oder mobile Klimageräte. Moderne Systeme sind wesentlich energieeffizienter und leiser.
Ein Sanierungsbedarf entsteht vor allem:
bei alten, lauten Geräten
wenn hohe Betriebskosten auftreten
wenn Geräte nicht mehr energieeffizient sind
Wichtig: Bei Bestandsobjekten im Vollanwendungsbereich des MRG gelten für den Austausch von Heizungsanlagen klare rechtliche Vorgaben. Modernisierungen können je nach Art der Verbesserung teilweise auf den Mietzins umgelegt werden. Mehr dazu im späteren Abschnitt zu den rechtlichen Rahmenbedingungen.
Wann ist eine Sanierung wirklich notwendig?
Nicht jede Heizung oder Klimaanlage muss sofort ausgetauscht werden. Für dich als Vermieter:in wird eine Sanierung dann relevant, wenn die bestehende Anlage wirtschaftlich, technisch oder rechtlich nicht mehr sinnvoll ist. Viele Eigentümer:innen warten zu lange, dabei entstehen oft genau dadurch höhere Kosten. Mit einem einfachen Praxischeck kannst du besser einschätzen, ob eine Sanierung notwendig oder sogar verpflichtend ist.
Typische Anzeichen für Sanierungsbedarf
Der häufigste Grund ist das Alter der Anlage. Heizsysteme verlieren mit der Zeit an Effizienz, brauchen mehr Wartung und arbeiten unstabil. Bei Gasthermen gilt ein Richtwert von 15 bis 20 Jahren, bei Ölheizungen meist 20 bis 25 Jahre. Bei Fernwärme betrifft der Sanierungsbedarf oft nur die Übergabestation oder alte Leitungen im Haus.
Weitere Warnsignale:
stark steigende Betriebskosten
häufige Störungen oder Reparaturen
Ersatzteile, die nicht mehr erhältlich sind
ineffiziente Warmwasserbereitung
hohe Lärmbelastung (besonders bei Kühlgeräten)
Tipp: Führe jährlich eine kurze Zustandsprüfung durch und lasse dir von deiner Wartungsfirma einen technischen Befund geben. So erkennst du Probleme früh und kannst kostspielige Ausfälle vermeiden.
Sanierungspflichten aus rechtlicher Sicht
Als Vermieter:in bist du in der Regel dazu verpflichtet, die Heizungsanlage in brauchbarem Zustand zu halten. Das umfasst:
Funktionsfähigkeit
Sicherheit
Wirtschaftlichkeit im angemessenen Rahmen
Fällt die Anlage aus oder erfüllt sie wesentliche Anforderungen nicht mehr, musst du umgehend handeln. Mieter:innen könnten sonst Anspruch auf Mietzinsminderung geltend machen.
Bei Ölheizungen und alten Gasgeräten spielen außerdem gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz eine wachsende Rolle. Österreich fördert aktiv den Umstieg auf nachhaltige Systeme, weshalb alte Anlagen zunehmend unwirtschaftlich werden.
Wirtschaftliche Gründe für eine Sanierung
Eine gut geplante Modernisierung kann die laufenden Kosten deutlich senken. Besonders bei Altanlagen profitierst du von:
reduziertem Energieverbrauch
geringeren Wartungskosten
stabileren Mieteinnahmen durch besseren Wohnkomfort
Besonders in Zeiten steigender Mieten achten Mieter:innen zunehmend auf Energieeffizienz und damit verbunden niedrigeren Betriebs- und Heizkosten. Außerdem erhöht eine moderne Anlage nicht nur die Vermietbarkeit, sondern auch den Wert deines Objekts.
Wann du lieber nicht sanieren solltest
Es gibt Fälle, in denen eine Sanierung keinen echten Vorteil bringt:
Gebäude mit sehr schlechter Dämmung, wo zuerst die Gebäudehülle saniert werden sollte
geplante Verkäufe innerhalb kurzer Zeit
Mietobjekte mit sehr geringer Nutzfläche, bei denen sich große Investitionen nicht amortisieren
Daher ist es wichtig, Erneuerung einer Heizungsanlage immer im Zusammenhang mit dem baulichen Zustandes des ganzen Gebäudes zu betrachten. Eine ehrliche Wirtschaftlichkeitsrechnung ist so immer Teil der Planung.
BALD FÜR VERMIETER:INNEN In 🇦🇹
Die smarte Lösung für private Vermieter:innen in Österreich.
Teste Flatwise vor allen anderen – die neue Plattform für digitale Immobilienverwaltung in Österreich. Verwalte Objekte, Mieter:innen und Finanzen zentral, einfach und rechtssicher.
1 Jahr Flatwise kostenlos
Früher Zugang zu neuen Funktionen
Persönliches Onboarding
Direkter Draht zum Gründerteam
Welche Sanierungsvarianten es gibt und wie sie funktionieren
Wenn eine Modernisierung notwendig wird, stehen dir als Vermieter:in mehrere Wege offen. Nicht jede Lösung ist für jedes Gebäude geeignet und viele Systeme funktionieren nur dann wirklich effizient, wenn die baulichen Voraussetzungen passen. Hier findest du die wichtigsten Varianten im Überblick, damit du klar einschätzen kannst, welche Sanierung in deinem Objekt sinnvoll ist.
1. Austausch der bestehenden Heizungsanlage
Der klassische Austausch ist oft die einfachste Lösung, besonders wenn du bereits ein Zentral- oder Etagenheizsystem hast. Je nach Gebäudetyp und Energiebedarf eignen sich unterschiedliche Varianten:
Gastherme tauschen
Viele Altbauwohnungen in Österreich haben noch Gasthermen. Ein Tausch gegen ein modernes Brennwertgerät verbessert die Effizienz deutlich und reduziert langfristig Kosten. Langfristig wird der Gas-Ausstieg allerdings immer relevanter, daher solltest du prüfen, ob du auf ein alternatives System umsteigen kannst.
Ölheizung ersetzen
Ölkessel sind kostenintensiv und werden politisch kaum mehr gefördert. Der Umstieg auf ein zukunftsfähiges System lohnt sich wirtschaftlich und reduziert das Risiko steigender Betriebskosten.
Fernwärme erneuern
Hier geht es meist nicht um die Wärmequelle selbst, sondern um Übergabestationen, Hydraulik und hauseigene Leitungen. Eine moderne Regelungstechnik kann den Energieverbrauch deutlich senken.
Tipp: Lass prüfen, ob dein Haus an das Fernwärmenetz anschließbar ist. Viele Gemeinden fördern den Anschluss und für dich bedeutet das stabile Kosten und wenig Eigenaufwand.
2. Umstieg auf erneuerbare Energien
Österreich fördert die Umstellung auf klimafreundliche Systeme stark. Besonders sinnvoll ist diese Variante bei umfassenden Altbausanierungen, wenn mehrere Gewerke voneinander profitieren.
Wärmepumpe (Luft oder Erdreich)
Wärmepumpen funktionieren ideal in gut sanierten oder gedämmten Gebäuden. Sie senken den Energieverbrauch massiv und werden großzügig gefördert. Bei unsanierten Altbauten kann jedoch der Energiebedarf zu hoch sein.
Pelletheizung
Eine gute Lösung für größere Altbauten oder Mehrfamilienhäuser, wenn ausreichend Lagerraum vorhanden ist. Pelletpreise sind vergleichsweise stabil und CO₂-neutral.
Hybridlösungen
Kombinationen aus Wärmepumpe und Gas oder Solarthermie und Fernwärme können sinnvoll sein, wenn die baulichen Voraussetzungen nicht perfekt sind.
3. Sanierung der Kühlanlagen
Klimageräte sind in österreichischen Mietwohnungen keine Selbstverständlichkeit, werden aber immer relevanter. Besonders bei Dachgeschosswohnungen steigt die Nachfrage stark.
Mögliche Maßnahmen:
Austausch alter Splitgeräte
Umstieg auf energieeffiziente Inverter-Systeme
zentrale Kühlverteilsysteme bei Sanierungen größerer Gebäude
Auch hier gilt, dass moderne Geräte deutlich weniger Energie verbrauchen und eine bessere Temperaturregelung ermöglichen.
4. Teilsanierung statt Komplettumstieg
Eine vollständige Erneuerung ist nicht immer notwendig. Oft lässt sich durch gezielte Maßnahmen viel gewinnen:
Hydraulischer Abgleich
Pumpentausch
neue Thermostatventile
Optimierung der Regelungstechnik
Austausch einzelner Leitungsabschnitte
Damit kannst du häufig 10–20 Prozent Energie sparen, ohne gleich eine große Investition zu tätigen.
Wichtig: Teilsanierungen eignen sich ideal für unsanierte Altbauten, in denen eine Wärmepumpe ohne Dämmung nicht sinnvoll wäre.
Was eine Sanierung kostet – realistische Richtwerte für Vermieter:innen in Österreich
Die Kosten für die Sanierung von Heiz- und Kühlanlagen hängen stark davon ab, welche Technik du einsetzt, wie alt dein Gebäude ist und ob begleitende Maßnahmen wie Dämmung oder Leitungsarbeiten notwendig werden. Als Vermieter:in profitierst du langfristig zwar von niedrigeren Betriebskosten und einer besseren Vermietbarkeit, dennoch solltest du die finanziellen Rahmenbedingungen realistisch einschätzen.
Bei klassischen Heizungssanierungen bewegen sich die Kosten in vielen Altbauten zwischen 8.000 und 25.000 Euro pro Wohneinheit, vor allem wenn bestehende Gasgeräte ersetzt werden. Für moderne Anlagen wie Pelletheizungen, Fernwärmeübergabestationen oder Luftwärmepumpen liegen typische Investitionen häufig zwischen 120 und 250 Euro pro Quadratmeter. Entscheidend ist dabei, ob weitere Gewerke betroffen sind, zum Beispiel Leitungsstränge, Abgasführungen oder elektrische Anpassungen.
Teurer wird es, wenn du von fossilen Systemen auf erneuerbare Heiztechnik umsteigst. Wärmepumpen sind zwar effizient, erfordern aber oft zusätzliche Maßnahmen wie Dämmung, neue Radiatoren oder eine verbesserte Gebäudedichtheit. Dadurch steigen die Gesamtkosten schnell auf 15.000 bis 40.000 Euro pro Wohnung , je nach Aufwand. Dafür profitierst du von reduzierten Energiekosten und meist sehr hohen Förderungen.
Auch Kühlanlagen verursachen unterschiedlich hohe Kosten. Der Tausch einzelner Geräte ist relativ günstig und bewegt sich oft im unteren vierstelligen Bereich. Zentrale Kühlsysteme für Dachgeschoss- oder Großobjekte sind deutlich teurer, dafür aber energieeffizienter und leiser.
Tipp: Plane stets einen Budgetpuffer ein. Bei Altbauten treten während der Sanierung häufig unerwartete Themen zutage, etwa alte Installationen, Feuchtigkeitsschäden oder unzureichende elektrische Anschlüsse. Ein Puffer von etwa 10 bis 20 Prozent ist realistisch.
Maßnahme / Anlagentyp | Typische Kosten (pro Wohneinheit bzw. m²) | Hinweise |
|---|---|---|
Tausch Gastherme → Luft-Wärmepumpe (Split/Monoblock) | 18.000 – 35.000 € | Zusätzliche Maßnahmen oft nötig: Elektrik, Außenaufstellung, Heizkörpertausch. Hohe Bundesförderungen möglich. |
Umstieg auf Fernwärme (Haus → Übergabestation) | 120 – 250 €/m² | Abhängig von Netzanschluss, Leitungen und Gebäudestruktur. Vergleichsweise geringe Wartungskosten. |
Pelletheizung (Zentralanlage) | 15.000 – 40.000 € | Lagerraum notwendig. Gut geeignet für Mehrparteienhäuser. |
Zentrale Luftwärmepumpe für Mehrparteienhaus | 250 – 400 €/m² | Effizient, aber technisch anspruchsvoll. Laufende Kosten sehr gering. |
Tausch alter Radiatoren / Heizflächen | 2.000 – 6.000 € pro Einheit | Besonders wichtig bei Umstieg auf Wärmepumpe (niedrige Vorlauftemperatur). |
Sanierung / Erneuerung Kühlgeräte (Split/Kompakt) | 1.500 – 5.000 € pro Gerät | Abhängig von Energieklasse, Bauweise und Außenmontage. |
Zentrale Kälteanlage für Dachgeschoßausbau | 200 – 350 €/m² | Effizient, langlebig, oft Teil größerer thermischer Sanierungen. |
Hydraulischer Abgleich (ganze Liegenschaft) | 10 – 30 € pro m² | Niedrige Investition, hohe Energieeinsparung. Häufig förderbar. |
Welche Förderungen es in Österreich gibt und wie du sie bekommst
Die Sanierung von Heiz- und Kühlanlagen wird in Österreich stark gefördert. Für Vermieter:innen ist das ein Vorteil, denn hohe Investitionen lassen sich deutlich abfedern. Wichtig ist, dass du zwischen Bundesförderungen und Landesförderungen unterscheidest. Die Bundesförderungen gelten einheitlich österreichweit, während die Förderungen der Bundesländer eigene Regeln, Fristen und Fördersätze haben.
Viele Eigentümer:innen machen den Fehler, erst kurz vor dem Bauprojekt nach Förderungen zu suchen. Dabei lohnt es sich, die Förderlandschaft früh zu kennen, weil du manche Maßnahmen nur bekommst, wenn bestimmte technische oder zeitliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Bundesförderungen: Was du wissen musst
Die wichtigsten Bundesförderungen für Heizungs- und Kühlanlagen laufen meist über den Klima- und Energiefonds oder über spezielle Austauschprogramme für fossile Systeme. Für Vermieter:innen relevant sind vor allem folgende Bereiche:
Thermische Sanierung (wenn die Heizungssanierung Teil eines Gesamtprojekts ist)
Sanierungsbonus für erneuerbare Energien
Diese Programme tragen häufig einen erheblichen Teil der Kosten. Die Fördersätze hängen vom Gebäudetyp, der Größe, dem Energiebedarf und den geplanten Maßnahmen ab. Oft werden auch zusätzliche Schritte gefördert, etwa der hydraulische Abgleich oder der Austausch alter Heizkörper.
Tipp: Förderanträge müssen meist vor Baubeginn gestellt werden. Achte darauf, dass Angebote, Energieausweise oder technische Nachweise vollständig sind, sonst verzögert sich die Auszahlung oder der Antrag wird abgelehnt.
Landesförderungen: Große Unterschiede zwischen den Bundesländern
Neben den Bundesmitteln gibt es in jedem Bundesland eigene Förderprogramme. Diese betreffen häufig:
den Einbau von Wärmepumpen
den Anschluss an Fernwärme
Energieeffizienzmaßnahmen im Zuge einer Haussanierung
Diese Förderungen unterscheiden sich stark bei den Voraussetzungen, geförderten Technologien, Fördersummen oder der Förderhöhe (Fixbetrag oder prozentuell)
Für Vermieter:innen ist wichtig, dass die Landesförderungen meist auf die Bundesförderungen aufgestockt werden können, was die Gesamtförderung sehr attraktiv macht. Du kannst dadurch Investitionen deutlich reduzieren, solange du die Reihenfolge der Antragstellung einhältst.
Wichtig: Informiere dich frühzeitig bei deinem Bundesland, welche Programme aktuell laufen. Viele Landesförderungen werden jährlich neu aufgelegt und sind kontingentiert.
Wie du Förderungen als Vermieter:in richtig beantragst
Viele Förderstellen erwarten eine genaue Dokumentation. Das bedeutet:
Kostenvoranschläge einholen
Technische Unterlagen sammeln (z. B. Energieausweis, Heizlastberechnung)
Förderanträge rechtzeitig einreichen
Fachgerechte Ausführung dokumentieren
Rechnungen & Zahlungsbelege vollständig hochladen
Wenn du das sauber erledigst, ist die Förderung in vielen Fällen eine reine Formsache.
Wie eine Sanierung in der Praxis abläuft
Viele Vermieter:innen fragen sich, wie umfangreich eine Sanierung von Heiz- oder Kühlanlagen tatsächlich ist. Der Ablauf ist oft weniger kompliziert, als man denkt. Entscheidend ist, dass du strukturiert vorgehst und frühzeitig die richtigen Informationen einholst. Eine gute Vorbereitung spart Zeit, Nerven und unnötige Kosten.
Zu Beginn steht immer die Analyse deiner aktuellen Anlage. Fachbetriebe prüfen, ob sie ineffizient läuft, veraltet ist oder sogar gegen aktuelle Normen verstößt. Danach folgt die Planung einer passenden Lösung, die sowohl zum Gebäude als auch zur Nutzungssituation passt. Gerade im Altbau ist es wichtig, dass die neue Anlage technisch sinnvoll integriert werden kann, damit sie effizient arbeitet und Fördervoraussetzungen erfüllt.
Sobald du weißt, welches System geeignet ist, holst du Angebote ein und klärst die Fördermöglichkeiten. Viele Vermieter:innen lassen sich Angebote erstellen, ohne gleichzeitig die Förderlandschaft zu beachten. Das führt häufig dazu, dass einzelne Maßnahmen nachträglich angepasst werden müssen, weil sie sonst nicht förderfähig sind. Es lohnt sich daher, beides parallel zu prüfen.
Nach der Förderfreigabe beginnt die tatsächliche Umsetzung. Fachbetriebe demontieren alte Anlagen, installieren die neue Heizung oder Kühlung und nehmen sie anschließend in Betrieb. Je nach System dauert das wenige Tage oder mehrere Wochen. Am Ende folgen Dokumentation, Rechnungseinreichung und die Überprüfung durch die Förderstelle. Viele Förderprogramme verlangen technische Nachweise wie einen hydraulischen Abgleich oder eine Energiekennzahl.
Tipp: Plane die Arbeiten möglichst in den Übergangszeiten im Frühjahr oder Herbst. Dadurch vermeidest du Ausfälle während der Heizperiode und bekommst oft schnellere Termine bei den Fachbetrieben.
Häufige Fehler, die Vermieter:innen vermeiden sollten
Die Sanierung von Heiz- und Kühlanlagen ist komplex und kostet viel Geld. Gerade deshalb passieren in der Praxis immer wieder Fehler, die später zu höheren Kosten, ineffizienten Systemen oder sogar rechtlichen Problemen führen. Wenn du weißt, worauf du achten musst, verhinderst du teure Nacharbeiten und kannst dein Projekt sauber und wirtschaftlich umsetzen.
1. Fehlende Bestandsanalyse
Viele Vermieter:innen starten direkt mit Angeboten, ohne vorab den technischen Ist-Zustand prüfen zu lassen.
Ohne klare Analyse riskierst du eine falsche Systemwahl oder unnötig hohe Kosten.
Worauf du achten solltest:
Lass vorab Heizung, Kühlung, Leitungen und Dämmstandard professionell begutachten. Ein Energieausweis kann hier zusätzlich helfen.
2. Zu kleine oder zu große Dimensionierung
Eine Anlage, die nicht richtig ausgelegt ist, verursacht hohe Betriebskosten und liefert schlechte Ergebnisse.
Das betrifft besonders Wärmepumpen und Klimasysteme.
Worauf du achten solltest:
Achte darauf, dass das System auf Wohnfläche, Heizlast und Gebäudehülle abgestimmt ist. Keine Entscheidung ohne solide Berechnung.
3. Förderungen zu spät beantragen
Viele Förderungen müssen vor Baubeginn eingereicht werden. Das wissen viele Vermieter:innen nicht und verlieren dadurch mehrere Tausend Euro.
Worauf du achten solltest:
Informiere dich rechtzeitig über Bundesförderungen wie Sanierungsbonus oder thermische Sanierung.
Landesförderungen variieren stark nach Bundesland.
Tipp: Reiche Förderungen immer ein, bevor du eine Firma beauftragst. Selbst ein unterschriebener Kostenvoranschlag kann Förderansprüche zunichtemachen.
4. Planung ohne Blick aufs Mietrecht
Durch Sanierungen können sich mietrechtliche Folgen ergeben, besonders im Vollanwendungsbereich des MRG.
Viele Vermieter:innen glauben, sie können die Kosten später automatisch auf die Miete aufschlagen, was oft nicht erlaubt ist.
Tipp: Unterscheide klar zwischen Erhaltungsarbeiten und Verbesserungen. Nur Verbesserungen können unter bestimmten Bedingungen zu einer Mietzinsanpassung führen.
5. Keine Rücksicht auf bestehende Mieter:innen
Baustellen erzeugen Lärm, Schmutz und Einschränkungen. Wenn du Mieter:innen nicht früh genug informierst, steigt das Risiko von Konflikten oder teils erheblicher Mietzinsminderungen.
Tipp: Kommuniziere Zeitplan und Belastungen offen. Plane Abschnitte und sichere Ersatzlösungen, wenn Heizung oder Warmwasser zeitweise ausfallen.
6. Fehlende Dokumentation
Nach der Fertigstellung fehlen oft Fotos, Rechnungen oder technische Unterlagen.
Das erschwert spätere Förderabrechnungen, Gewährleistungsansprüche oder Vermietungsprozesse.
Tipp: Bewahre alle Unterlagen zentral auf und dokumentiere jeden Schritt. Das schafft Transparenz und schützt dich rechtlich.
Rechtliche Grundlagen für Vermieter:innen
Umlagefähigkeit – was du nicht weiterverrechnen darfst
Im Bereich der Heiz- und Kühltechnik ist der rechtliche Rahmen klar:
Erhaltungsarbeiten sind nicht umlagefähig, Verbesserungen nur eingeschränkt.
Nicht umlagefähig sind etwa:
Austausch einer defekten Gastherme
Sanierung alter Leitungen
Reparaturen an bestehenden Kühl- oder Heizsystemen
Modernisierungen, die keinen unmittelbaren Nutzen für Mieter:innen bringen
Umlagefähig können unter bestimmten Voraussetzungen Verbesserungsmaßnahmen sein, die den Wohnwert objektiv erhöhen. Dazu zählen etwa energiesparende Heizsysteme oder der Einbau einer Zentralheizung. In diesen Fällen muss eine Kategorieanhebung bzw. Mietzinsanpassung rechtlich sauber geprüft werden.
Wichtig: Jede Umlage auf Mieter:innen erfordert eine eindeutige Rechtsgrundlage. Hole im Zweifel immer fachkundige Beratung ein.
Lesetipp: Wie du die Betriebskosten korrekt abrechnest, erfährst du in unserem Artikel „Betriebskostenabrechnung“.
Fazit
Die Sanierung oder Modernisierung von Heiz- und Kühlsystemen ist ein komplexes Thema. Neben technischen Entscheidungen spielen rechtliche Vorgaben eine große Rolle. Wenn du deine Erhaltungspflichten ernst nimmst, Fördermöglichkeiten prüfst und mit deinen Mieter:innen transparent kommunizierst, reduzierst du Konflikte und schaffst langfristige Stabilität.
Eine gut geplante und rechtssichere Sanierung steigert den Wohnwert, senkt laufende Kosten und erhöht die Attraktivität deiner Immobilie. Wer hier strukturiert vorgeht, profitiert mehrfach – wirtschaftlich, rechtlich und im Verhältnis zu den Mieter:innen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Du möchtest keine Artikel mehr verpassen?
Melde dich jetzt bei unserem Newsletter an.
Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte wende dich bei rechtlichen Fragen oder individuellen Anliegen an eine qualifizierte Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus der Nutzung der Informationen entstehen, ist, soweit zulässig, ausgeschlossen. Weitere Hinweise und der vollständige Haftungsausschluss sind im Impressum einsehbar.
