Aufzugsanlagen in Österreich: Einbau, Wartung und Betriebskosten

Barrierefreiheit bei Aufzügen

Nach der ÖNORM B 1600 und den Bauvorschriften der Länder spielt Barrierefreiheit eine immer größere Rolle. Bei Neubauten ist der Einbau barrierefreier Aufzüge in der Regel verpflichtend. Auch im Bestand wird der nachträgliche Einbau oft angestrebt, etwa zur Erhöhung der Wohnqualität oder zur Anpassung an eine ältere Mieterstruktur. Derartige Umbauten können förderfähig sein.

Sicherheits- und Betriebsvorschriften

Aufzüge zählen zu den überwachungspflichtigen Anlagen. Für dich als Vermieter:in bedeutet das:

• Regelmäßige Überprüfung gemäß Aufzugsverordnung 2015 und Maschinen-Sicherheitsverordnung.

• Dokumentationspflichten: Prüfbuch, Wartungsnachweise und Prüfplakette müssen stets aktuell sein.

• Sicherheitsbeauftragte Person: In größeren Anlagen ist eine fachkundige Aufzugsbetreuung vorgeschrieben.

Eine mangelhafte Wartung oder unterlassene Prüfung kann nicht nur Strafen, sondern auch Haftungsfolgen nach sich ziehen.

Nachträgliche Installation eines Aufzugs – Kosten, Pflichten und Förderungen

Der nachträgliche Einbau eines Aufzugs ist eine der häufigsten und zugleich wertsteigerndsten Modernisierungen im Bestand. Besonders in älteren Mehrparteienhäusern ohne Lift kann ein Aufzug den Wohnwert erheblich steigern, die Vermietbarkeit verbessern und langfristig höhere Mieteinnahmen sichern. Gleichzeitig stellt er aber auch eine baulich, rechtlich und finanziell anspruchsvolle Maßnahme dar.

Wann ist ein nachträglicher Einbau sinnvoll?

Ein Aufzug kann darüber entscheiden, ob eine Altbauwohnung nur schleppend vermietet wird oder sich zu einem gefragten, barrierearmen Wohnobjekt entwickelt. Für dich als Vermieter:in ist der nachträgliche Einbau vor allem dann sinnvoll, wenn dein Gebäude mehr als drei Vollgeschosse hat, die bestehende Mieterstruktur älter oder in der Mobilität eingeschränkt ist oder ohnehin eine Modernisierung, etwa im Zuge eines Dachgeschossausbaus, ansteht. Auch wenn du den Wert der Liegenschaft langfristig sichern oder steigern möchtest, ist ein Lift oft ein entscheidender Baustein. In Städten wie Wien, Graz oder Linz zählt er inzwischen zu den Ausstattungsmerkmalen, die besonders stark nachgefragt werden und in vielen Fällen höhere Mieten sowie geringere Leerstände ermöglichen.

Bauliche und rechtliche Voraussetzungen

Der Einbau eines Aufzugs zählt rechtlich zu den baulichen Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Für dich bedeutet das: Im Wohnungseigentum (WEG) brauchst du entweder die Zustimmung aller Miteigentümer:innen oder einen Mehrheitsbeschluss, sofern der Lift der Barrierefreiheit dient oder mittlerweile als verkehrsüblich gilt und eine behördlich Genehmigung. Im klassischen Mietshaus ist stattdessen nur die Baubewilligung der Gemeinde maßgeblich, ohne sie geht es nicht. Parallel dazu spielen die baurechtlichen Vorgaben eine zentrale Rolle, denn Umstände wie Brandschutz, Statik und ausreichend dimensionierte Fluchtwege müssen von Beginn an mitgedacht werden. Häufig lässt sich die Umsetzung nur über einen außenliegenden Aufzugsschacht lösen, insbesondere bei engen Stiegenhäusern oder historischer Bausubstanz.

Kostenrahmen

Die tatsächlichen Kosten für einen Aufzugseinbau variieren stark und hängen vor allem von der Bauweise, dem verfügbaren Platz und dem Zustand des Gebäudes ab. Ein innenliegender Lift im Stiegenhaus bewegt sich meist im Bereich von rund 80.000 bis 130.000 Euro, während ein außenliegender Aufzugsschacht schnell zwischen 100.000 und 200.000 Euro liegt. Kleinere Nachrüstsysteme, etwa Plattformlifte, starten bei etwa 30.000 Euro und eignen sich vor allem dann, wenn ein vollwertiger Aufzug baulich nicht realisierbar ist. Zusätzlich musst du mit laufenden Betriebskosten rechnen, etwa für Wartung, Strom und wiederkehrende Prüfungen. In vielen Fällen können sich Mieter:innen an diesen Kosten beteiligen, sofern die Anlage als Gemeinschaftseinrichtung gilt. Bei denkmalgeschützten Objekten oder sehr engen Stiegenhäusern wird es jedoch schnell komplexer: Die Planung braucht mehr Spielraum, die Genehmigungen dauern länger und die Gesamtkosten steigen entsprechend an – ein wichtiger Faktor für deine Budget- und Risikoabschätzung.

Förderungen

Der nachträgliche Lifteinbau kann in Österreich auf verschiedenen Ebenen gefördert werden:

• Bauförderung der Länder: Jedes Bundesland bietet eigene Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für barrierefreie Umbauten.

• Landesförderungen (z. B. Wien, Steiermark, OÖ): Zuschüsse bis zu 30–40 % der anerkannten Kosten, jedoch oft gedeckelt.

• Förderungen des Bundes

• Barrierefreiheitsförderung (z. B. durch den Fonds Soziales Wien oder das Sozialministeriumservice), wenn der Lift behindertengerecht gestaltet wird.

Die Förderbedingungen setzen meist voraus, dass das Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient und der Lift allen Mieter:innen zugutekommt. Für eine genaue Einordnung solltest du dich mit deinem konkreten Bauvorhaben bei der jeweils zuständigen Landes- oder Bundesstelle informieren. 

Wirtschaftliche Überlegungen

Ob sich ein Aufzugseinbau rechnet, hängt stark von der Lage und Struktur deiner Liegenschaft ab. In gefragten, zentralen Gebieten amortisieren sich die Investitionskosten oft innerhalb weniger Jahre, weil ein Lift dort ein entscheidendes Vermietungsargument ist und höhere Erträge ermöglicht. Auch die Gebäudegröße spielt eine wesentliche Rolle, denn je mehr Wohneinheiten vorhanden sind, desto geringer fällt der Kostenanteil pro Wohnung aus. Förderungen können die Investition zusätzlich spürbar abfedern, sie verbessern die Wirtschaftlichkeit vor allem dann, wenn du ohnehin Modernisierungen planst. Langfristig betrachtet erhöht ein Aufzug fast immer den Marktwert und die Attraktivität der Immobilie, ein Faktor, der sich besonders bei späterem Verkauf oder Neuvermietung bezahlt macht.

Um die Kosten langfristig effizient zu gestalten, lohnt es sich, Wartungsverträge genau zu vergleichen. Viele Anbieter offerieren unterschiedliche Pauschalen, vom Basis- bis zum Vollwartungsvertrag. Langfristige Servicepartner zahlen sich aus: Kontinuität reduziert Ausfälle und senkt Reparaturkosten. Außerdem erleichtert die Digitalisierung des Aufzugsbuchs die Dokumentation von Wartungen, Prüfungen und Störungen, für dich und alle Beteiligten transparent und nachvollziehbar. Schließlich ist es sinnvoll, Mieter:innen frühzeitig über Wartungen oder Störungen zu informieren. Eine offene Kommunikation verhindert Missverständnisse und ggf Mietzinsminderungen, beugt Beschwerden vor und sorgt für ein reibungsloses Zusammenleben im Haus.

Tipp: Vor dem Einbau sollte immer eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt werden. In vielen Fällen kann der Lifteinbau über Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge bzw. Modernisierungsumlagen langfristig finanziert werden.

Regelmäßige Wartung und Sicherheitsprüfung 

Ein Aufzug ist eine technische Anlage mit klar definierten Sicherheitsstandards und gesetzlichen Wartungspflichten. Als Vermieter:in trägst du die Verantwortung dafür, dass der Lift jederzeit sicher betrieben wird. Regelmäßige Wartung, Prüfungen und eine sachgerechte Abrechnung der laufenden Kosten sind daher unerlässlich,  nicht nur aus Sicherheits-, sondern auch aus haftungsrechtlichen Gründen.

Die rechtlichen Vorgaben für den Betrieb von Aufzügen sind in Österreich klar geregelt. Du als Betreiber:in, meist in der Rolle der Vermieter:in oder über die Hausverwaltung, trägst die Verantwortung dafür, dass die Anlage jederzeit sicher und funktionsfähig ist.

Dazu gehört eine regelmäßige Wartung durch ein konzessioniertes Aufzugsunternehmen. Während ältere oder besonders beanspruchte Anlagen monatliche Kontrollen benötigen, reichen bei modernen Liften oft vierteljährliche Intervalle aus. Zusätzlich ist einmal jährlich eine Sicherheitsüberprüfung durch eine befugte Prüfstelle vorgeschrieben. Alle Maßnahmen müssen im Aufzugsbuch dokumentiert werden, ebenso Störungen, Reparaturen und durchgeführte Prüfungen. Der Lift selbst braucht eine eindeutige Kennzeichnung mit Aufzugsnummer und aktuellem Prüfvermerk, ein Detail, das bei Kontrollen regelmäßig überprüft wird.

Die Missachtung dieser Pflichten kann teuer werden. Verwaltungsstrafen sind ebenso möglich wie persönliche Haftung, wenn es zu einem Schaden kommt. Die Wartung umfasst sämtliche Schritte, die den sicheren Betrieb gewährleisten: die Kontrolle von Bremsen, Türen, Antrieb und Notrufsystem, die Funktionsprüfung der Sicherheitseinrichtungen, die Schmierung und Reinigung mechanischer Bauteile sowie den Austausch von Verschleißteilen. Auch der Notbetrieb und die Alarmanlage müssen regelmäßig getestet werden.

Wichtig ist, dass du ausschließlich befugte Fachunternehmen beauftragst. Ein guter Wartungsvertrag legt klar fest, welche Leistungen abgedeckt sind, wie schnell das Unternehmen bei Störungen reagieren muss und wie Ersatzteile verrechnet werden. So stellst du sicher, dass der Lift nicht nur gesetzeskonform betrieben wird, sondern auch langfristig zuverlässig läuft.

Laufende Kosten einer Liftanlage

Auch nach dem Einbau verursacht ein Lift regelmäßige Ausgaben, die du in deine Kalkulation einbeziehen solltest. Den größten Posten bildet meist der Wartungsvertrag, der, abhängig von Anlagengröße und Nutzungsintensität, zwischen etwa 500 und 2.500 Euro pro Jahr liegt, bei Vollwartungsverträgen auch teils merklich darüber. Hinzu kommen Stromkosten von rund 150 bis 1.000 Euro jährlich sowie Prüfgebühren für die vorgeschriebenen Sicherheitsüberprüfungen, die üblicherweise zwischen 150 und 300 Euro betragen. Gesetzlich verpflichtend ist außerdem ein Notrufsystem mit Fernüberwachung, das mit etwa 200 bis 500 Euro im Jahr zu Buche schlägt. Weitere variable Kosten entstehen durch Versicherung und kleinere Instandhaltungen. Diese Ausgaben zählen üblicherweise zu den laufenden Betriebskosten im Sinn des MRG und dürfen, sofern der Lift eine Gemeinschaftsanlage ist, anteilig an die Mieter:innen weiterverrechnet werden.

Umlage auf die Mieter:innen

Wenn du einen Aufzug nachträglich einbauen lässt, musst du klären, welche Kosten du selbst trägst und welche du, rechtlich zulässig, auf deine Mieter:innen überwälzen kannst. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist das nur über das Verfahren nach § 18 MRG möglich, denn der Lift gilt dort als Verbesserungsmaßnahme. Steigt durch den Lift der objektive Gebrauchswert der Wohnung, kann außerdem eine Kategorieanhebung begründet sein, etwa der Schritt von Kategorie B zu A. Im Teil- oder Nichtanwendungsbereich kannst du die Kostenverteilung vertraglich regeln, solange der Mietvertrag klar formuliert ist. Für dich bedeutet das: Der nachträgliche Einbau kann wirtschaftlich attraktiv sein, wenn du die Kostenstruktur früh klärst. Die rechtlichen Vorgaben sind klar, aber sie verlangen eine saubere Planung und eine differenzierte Betrachtung zwischen Investitionskosten, zulässiger Umlage und laufendem Betrieb. So behältst du Kontrolle über dein Risiko und sorgst gleichzeitig dafür, dass die Mieter:innen fair und korrekt eingebunden werden.

Aufzugsausfälle und Beschädigungen

Kommt es zu einem technischen Defekt oder Unfall, bist du als Betreiber:in verpflichtet, den Mangel unverzüglich beheben zu lassen. Tritt dabei ein Personen- oder Sachschaden auf, haftest du gegebenenfalls, beziehungsweise deine Haftpflichtversicherung, wenn nachweisbar Wartungspflichten vernachlässigt wurden. Die Wartungsfirma übernimmt nur dann Verantwortung, wenn der Schaden auf unsachgemäße Wartung oder unterlassene Prüfungen zurückzuführen ist. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine Haftpflichtversicherung für Aufzugsanlagen, die sowohl Personen- als auch Sachschäden abdeckt; viele Hausversicherungen enthalten diesen Schutz bereits.

Aufzug und Betriebskostenabrechnung

Der Aufzug zählt zu den klassischen Betriebskostenpositionen gemäß MRG und ist daher grundsätzlich auf die Mieter:innen umlagefähig, allerdings nur im Rahmen der tatsächlich anfallenden und gesetzlich zulässigen Aufwendungen. Für Vermieter:innen ist es wichtig, genau zu wissen, welche Kosten verrechnet werden dürfen und wo häufig Fehler passieren.

Umlagefähige Kosten

Zu den umlagefähigen Aufzugskosten gehören alle laufenden Ausgaben, die mit dem Betrieb, der Wartung und der Sicherheit des Lifts verbunden sind. Dazu zählen insbesondere:

• Betriebskosten: Stromverbrauch, Schmiermittel, kleine Ersatzteile, Notrufsysteme, Telefongebühren für den Aufzug.

• Wartungskosten: regelmäßige Wartungsverträge, Sicherheitsüberprüfungen, behördliche Kontrollen (Achtung bei Vollwartungsverträgen!).

• Reinigungskosten: Reinigung der Liftkabine und der Schachtbereiche, sofern diese regelmäßig erfolgt.

• Versicherungskosten: etwa Aufzugs- oder Haftpflichtversicherungen, soweit sie unmittelbar dem Betrieb des Lifts dienen.

Diese Kosten dürfen anteilig auf alle Mieter:innen umgelegt werden, die den Aufzug tatsächlich benützen können, also deren Wohnungen über den Lift erreichbar sind.

Lesetipp: Betriebskosten richtig abrechnen

Nicht umlagefähige Kosten

Nicht auf die Mieter:innen überwälzt werden dürfen:

• Erneuerung oder Austausch: Also Modernisierung oder Lifteinbau bzw. Tausch wesentlicher Teile der der gesamten Anlage 

• Inventionen oder Verbesserung: Einbau neuer Technik, Modernisierung des Antriebs oder Erweiterung des Liftschachts

• Vollwartungsvertrag: Hier ist die richtige Kostenteilung wichtig, der Anteil für Reparaturen bzw. Erhaltungsarbeiten muss ausgenommen werden. 

• Verwaltungskosten, die über die gesetzliche Pauschale hinausgehen

Solche Aufwendungen gelten als Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen und sind daher nicht Teil der laufenden Betriebskosten. Sie können unter Umständen über eine Verbesserungsumlage geltend gemacht werden, dies muss aber gesondert behandelt und ausführlich geprüft werden.

Tipp: Überprüfe regelmäßig, ob dein Wartungsvertrag tatsächlich nur laufende Leistungen umfasst und keine Investitionsanteile enthält.

Aufteilung der Aufzugskosten

Die Kosten für den Aufzug werden in der Regel nach dem allgemeinen Betriebskostenschlüssel verteilt, meist anhand der Nutzfläche, sofern der Mietvertrag oder eine Hausvereinbarung nichts anderes vorsieht. Wichtig dabei ist: Nur Mieter:innen, deren Wohnungen tatsächlich vom Aufzug erreicht oder beeinflusst werden, sollten an den Kosten beteiligt werden. Das heißt konkret, dass Bewohner:innen des Erdgeschosses ohne Aufzugszugang von der Umlage ausgeschlossen werden können, und in manchen Häusern wird für Wohnungen im ersten Stock eine reduzierte Beteiligung angesetzt, wenn diese den Lift nur selten nutzen. Eine klare vertragliche Regelung und transparente Kommunikation mit den Mieter:innen helfen, spätere Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.

In der Praxis treten dabei aber häufig Probleme auf, wenn z.B. Wartung und Modernisierung vermischt werden, etwa wenn der Austausch des Motors fälschlicherweise als laufende Wartung verbucht wird. Auch eine fehlende Aufteilung nach tatsächlicher Nutzung kann zu Konflikten führen, beispielsweise wenn Erdgeschosswohnungen mitzahlen, obwohl sie den Lift nicht erreichen oder Kosten für eine Liftanlage, die exklusiv von einer oder von bestimmten Parteien genutzt wird auf die gesamten Betriebskosten verteilt wird. Ebenso wichtig ist eine lückenlose Belegführung, denn Wartungsverträge und Einzelrechnungen müssen nachvollziehbar dokumentiert sein, um Unklarheiten und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.