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Das Bauwerksbuch für Wiener Zinshäuser: Warum jetzt Handlungsbedarf besteht
Was Vermieter in Wien zum Bauwerksbuch wissen müssen: Pflichten, Fristen, Inhalte, Kosten und rechtliche Folgen einfach und verständlich erklärt.
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Der bauliche Zustand und Prüfungen
Wann hast du zuletzt die Statik deines Dachstuhls oder den baulichen Zustand der Zier- und Fassadenglieder deines Hauses fachgerecht prüfen lassen? Wenn du in Wien vermietest, ist dein Zinshaus in vielen Fällen mehr als nur eine Immobilie: Es ist Teil deines Lebenswerks, Erbe, Ergebnis jahrzehntelanger Arbeit und häufig ein zentraler Baustein deiner langfristigen Altersvorsorge.
Umso bemerkenswerter ist, dass die systematische und dokumentierte Überprüfung der Gebäudesicherheit über lange Zeit kein klar etablierter Standard war. Während Autos ganz selbstverständlich regelmäßig zum „Pickerl“ müssen, bewegte sich die Kontrolle von Bauwerken vielfach in einer Grauzone zwischen gesundem Hausverstand, praktischer Erfahrung und der Sorge vor haftungsrechtlichen Konsequenzen.
Mit der jüngsten Novelle der Wiener Bauordnung hat sich diese Situation nun nachhaltig verändert. Das Bauwerksbuch ist endgültig im Alltag von Vermieterinnen und Vermietern angekommen und rechtlich deutlich konkretisiert und mit verbindlichen Fristen versehen. Dabei handelt es sich nicht um einen weiteren Ordner für das Regal oder eine rein formale Pflichtübung, sondern um die digitale Akte deines Hauses, in der Zustand, Prüfungen und Maßnahmen nachvollziehbar dokumentiert werden. Für viele Eigentümer:innen rücken die gesetzlichen Fristen zur Erstellung und laufenden Aktualisierung bereits deutlich näher und damit auch der Handlungsbedarf. Dieser Artikel gibt dir einen Überblick über das Thema und damit verbundene relevante Grundlagen.
Was steckt wirklich hinter dem Bauwerksbuch?
Das Bauwerksbuch soll dich als Eigentümer:in bei deiner gesetzlichen Erhaltungspflicht unterstützen. Schon bisher warst du u.a. nach § 129 Abs. 5 der Bauordnung verpflichtet, dafür zu sorgen, dass dein Gebäude in gutem Zustand bleibt. Neu ist jetzt, dass dieser Zustand dokumentiert und die Überprüfung systematisiert werden muss. Hinter dem Bauwerksbuch steckt weit mehr als nur eine weitere bürokratische Hürde, es ist die digitale Akte deines Gebäudes. Während bisher technische Details, Statik-Berechnungen, Zustand und Bescheide oft nach der Fertigstellung in staubigen Archiven verschwanden, fungiert das Bauwerksbuch gemäß § 128a Wiener Bauordnung nun als zentrale, gesetzlich vorgeschriebene Dokumentation für den gesamten Lebenszyklus deines Zinshauses. Es schließt die Lücke zwischen Errichtung und laufendem Betrieb, indem es deine gesetzliche Erhaltungspflicht präzisiert und systematisiert.
Das Herzstück dieses digitalen Logbuchs ist der individuelle Inspektionsplan. Hier wird für dein Haus exakt festgelegt, welche Bauteile, von der Fassadensubstanz bis zur Tragfähigkeit des Dachstuhls, in welchen Intervallen durch qualifizierte Expert:innen geprüft werden müssen. Damit verfolgt die Stadt Wien eine klare Sicherheitsstrategie: Weg vom reaktiven Reparieren bei Gefahr im Verzug, hin zur proaktiven Schadensvermeidung. Das schützt nicht nur Passant:innen und Mieter:innen vor Unfällen, sondern kann dich als Vermieter:in bei Haftungsrisiken entlasten und unvorhersehbaren Sanierungskosten durch Spätfolgen senken, bedeutet aber auch bürokratischen Aufwand, Prüfverfahren und letztendlich teils höhere Kosten.
Ein entscheidender Punkt ist die Abgrenzung zur bekannten ÖNORM B 1300. Während diese primär die allgemeine Objektsicherheit im Alltag (wie Stolperfallen oder Beleuchtung) im Visier hat, blickt das Bauwerksbuch tief in die technische Substanz und statische Integrität. Es muss verpflichtend elektronisch geführt werden, wobei du bei der MA 37 lediglich die Erstellung und die erfolgreiche Erstprüfung registrierst. Das vollständige Buch bleibt als lückenloser Nachweis deiner Sorgfalt in deinem Besitz.
Lesetipp: Alles was du rund um die Sanierung von Altbauhäusern wissen musst, kannst du in unserem Artikel Altbausanierung in Österreich: Kosten, Förderung & Pflichten für Vermieter nachlesen.
Bist du betroffen? Die Fristen im Überblick
Die Pflicht betrifft vor allem mehrgeschoßige Gebäude, einfache Nebengebäude oder eingeschossige Bauwerke fallen regelmäßig nicht darunter. Darüber hinaus galt die Pflicht für ein Bauwerksbuch bisher primär für Neubauten oder wesentliche Umbauten. Doch die Stadt Wien hat den Kreis der Betroffenen umfangreich ausgeweitet. Wenn dein Gebäude in Wien steht, solltest du jetzt genau auf das Baujahr schauen:
Gebäude, die vor 1919 errichtet wurden: Du hast bis zum 31. Dezember 2027 Zeit, das Bauwerksbuch zu erstellen und zu registrieren. Das sind nur noch zwei Jahre und die Expert:innen sind bereits jetzt gut gebucht.
Gebäude, die zwischen 1919 und 1945 errichtet wurden: Hier läuft die Frist bis zum 31. Dezember 2030.
Ausnahmen: Wenn du nur ein Kleingartenhaus oder ein Gebäude mit weniger als 50 m² Grundfläche besitzt, kannst du aufatmen, du bist von dieser Pflicht befreit.
Wichtig: Es zählt das Jahr der Ersterrichtung. Ein späterer Dachbodenausbau ändert nichts an der Einstufung als Altbau und den damit verbundenen Fristen.
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Was muss in das Bauwerksbuch eines Gebäudes?
Ein vollständiges Bauwerksbuch ist keine lose Blattsammlung. Es muss elektronisch geführt werden und nachfolgend aufgelistete Eckpunkte enthalten.
Stammdaten und die rechtliche Basis
Das Fundament bilden alle Bescheide, die dein Haus betreffen. Das beginnt bei der ursprünglichen Baubewilligung und reicht über die Benützungsbewilligung bis hin zu Bescheiden über spätere Zu- oder Umbauten (z. B. Dachbodenausbauten oder Aufzugseinbauten). Hier geht es darum, den rechtmäßigen Bestand deines Gebäudes lückenlos nachzuweisen. Ohne diese Basisdokumente kann kein seriöser Prüfplan erstellt werden, da die genehmigte Nutzung und das Baujahr die Prüfintervalle maßgeblich beeinflussen.
Technische Beschreibungen und Bestandspläne
Du benötigst aussagekräftige Pläne sowie detaillierte Beschreibungen der tragenden Konstruktion. Wenn du, wie viele Zinshauseigentümer:innen, keine Originalpläne mehr im eigenen Archiv hast, führt der Weg unweigerlich ins Planarchiv der MA 37. Besonders wichtig sind Angaben zur Statik und zur Art der verbauten Materialien. Hier greift bei Altbauten oft der „Vertrauensgrundsatz“ gemäß ÖNORM B 4008-1. Solange keine sichtbaren Schäden (wie Setzungsrisse) vorliegen, darf man von einer ausreichenden Tragfähigkeit ausgehen. Dennoch muss die Dokumentation den aktuellen Ist-Zustand widerspiegeln, um bei späteren Sanierungen als verlässliche Quelle zu dienen.
Der individuelle Inspektionsplan
Das ist ein besonders wichtiger Bestandteil des Bauwerksbuchs. Hier wird akribisch festgelegt, welche Gebäudeteile in welchen Abständen kontrolliert werden müssen. Ein Fokus liegt auf der „Gebäudehülle“ und allen absturzsichernden Teilen: Dächer, Fassaden, Zierelemente, Balkone, Parapete und Fenster. Der Plan definiert nicht nur das „Was“ und „Wann“, sondern auch das „Wer“, also welche spezifische Fachqualifikation (z. B. Baumeister:in für die Fassade oder Ziviltechniker:in für statische Fragen) für die jeweilige Prüfung erforderlich ist. So verpasst du nie wieder ein kritisches Wartungsintervall.
Prüfbefunde und digitale Dokumentation
Jede durchgeführte Kontrolle muss in Form eines schriftlichen Befundes im Buch abgelegt werden. Dieser dokumentiert den Zustand zum Prüfzeitpunkt, enthält aussagekräftige Fotos von festgestellten Mängeln und muss von der befugten Fachkraft unterzeichnet sein. Da das Bauwerksbuch zwingend elektronisch geführt werden muss, ist eine strukturierte digitale Ablage dieser Berichte Pflicht. Dies stellt sicher, dass du bei behördlichen Nachfragen oder im Falle eines Versicherungsschadens sofort beweisen kannst, dass du deiner Sorgfaltspflicht nachgekommen bist.
Nachweise der Mängelbehebung
Das Bauwerksbuch ist erst dann ein echtes Sicherheitsinstrument, wenn auch die Lösung von Problemen dokumentiert wird. Wenn bei einer Prüfung ein Mangel, etwa eine lockere Gesimsschale oder ein rostiges Balkongeländer, gefunden wurde, musst du den Beleg über die fachgerechte Instandsetzung (z. B. durch eine Handwerkerrechnung oder einen Abnahmebericht) hinzufügen. Erst durch diesen dokumentierten „Close-the-loop“-Prozess bist du im Ernstfall rechtlich abgesichert, da du nachweisen kannst, dass erkannte Gefahren zeitnah beseitigt wurden.
Die Erstprüfung
Bevor das Bauwerksbuch registriert werden kann, steht die Erstprüfung an. Dabei schaut sich eine Fachperson dein Haus einmal ganz genau an. Aber keine Sorge, du musst nicht befürchten, dass für das Bauwerksbuch sofort Wände aufgestemmt werden.
Hier greift der sogenannte „Vertrauensgrundsatz“ nach der ÖNORM B 4008-1. Das bedeutet: Wenn das Gebäude über einen längeren Zeitraum, meist seit 25 Jahren oder länger, problemlos genutzt wurde und keine wesentlichen Risse oder groben Schäden zeigt, darf man davon ausgehen, dass die Tragfähigkeit passt. Die Prüfung konzentriert sich daher primär auf die Gebäudehülle. Es wird geschaut, ob Zierglieder locker sind, ob die Dachhaut noch dicht ist oder ob die Balkone Rost an den tragenden Teilen zeigen. Auch Fenster und Fassadenbegrünungen stehen auf der Liste.
Wer darf dir das Buch ausstellen und mit welchen Kosten musst du rechnen?
Du darfst das Bauwerksbuch nicht selbst schreiben. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass nur qualifizierte Berufsgruppen dafür befugt sind. Dazu gehören:
Ziviltechniker:innen (Architektur oder Bauingenieurwesen).
Gerichtssachverständige für das Bauwesen mit entsprechendem Fachgebiet (z.B.: Architektur, Hochbau, Statik)
Baumeister:innen (sofern sie keine Einschränkungen in ihrer Befugnis haben).
Es lohnt sich, hier Preise zu vergleichen, aber vor allem die Verfügbarkeit zu prüfen, denn für ein durchschnittliches Wiener Zinshaus solltest du für die Ersterstellung inklusive der Erstprüfung derzeit mit einem Betrag zwischen 2.000 und 6.000 Euro kalkulieren.
Der größte Preistreiber ist dabei nicht die Prüfung vor Ort, sondern der Zustand deiner Unterlagen. Wenn Pläne fehlen und erst mühsam im Archiv der MA 37 ausgehoben oder, im schlimmsten Fall, komplett neu gezeichnet werden müssen, steigt der Aufwand massiv. Auch eine stark gegliederte historische Fassade oder ein schwer zugänglicher Dachstuhl treiben die Arbeitsstunden der Expert:innen in die Höhe.
Lesetipp: Bausachverständiger in Österreich: Wann sich ein Gutachten lohnt
Sieh diese Summe jedoch als einmalige Investition in deine Rechtssicherheit. Die laufenden Folgeprüfungen in den kommenden Jahren werden deutlich günstiger, da sie auf der bereits existierenden digitalen Datenbasis aufbauen. Zudem ist die Registrierung bei der Stadt Wien selbst aktuell kostenlos, du zahlst also rein für die fachliche Expertise und die Dokumentation.
Synergien nutzen um Kosten zu senken
Viele Vermieter:innen klagen zurecht über die zusätzlichen Kosten, aber du kannst hier clever vorgehen. Wenn du ohnehin schon regelmäßige Objektsicherheitsprüfungen nach ÖNORM B 1300 durchführen lassen solltest, kannst du hier Gemeinsamkeiten nutzen. Diese sind zwar nicht identisch mit dem Bauwerksbuch, können aber als Teil des Inspektionsplans integriert werden. Eine doppelte Prüfung der gleichen Bauteile zum selben Zeitpunkt kostet nur unnötig Geld. Sprich deine Fachleute darauf an, wie man diese Prüfungen koordinieren kann, um Zeit und Kosten zu sparen.
Der Weg zur Registrierung
Sobald das Bauwerksbuch erstellt ist, muss es registriert werden. Das passiert über eine Online-Datenbank der Stadt Wien (MA 37). Du lädst dort nicht das ganze Buch hoch, in die Datenbank kommen nur Stammdaten und die Bestätigung der Ersteller:innen, dass das Buch existiert und die Erstprüfung stattgefunden hat. Das eigentliche Bauwerksbuch bleibt bei dir oder deiner Hausverwaltung und muss der Behörde nur auf Verlangen gezeigt werden.
Weiter Informationen: Umfangreichere und genaue Informationen sowie Möglichkeiten zur Registrierung finden du auf der Seite der Baupolizei Wien, MA37
Das Planarchiv- ein kritischer (Zeit)Punkt
Die Erstellung des Bauwerksbuches scheitert oft nicht am Willen, sondern an den Unterlagen. Wenn du keine vollständigen Pläne oder Bescheide mehr hast, musst du diese im Archiv der MA 37 ausheben lassen.
Wien hat rund 57.000 Gebäude, für die bis 2030 ein Bauwerksbuch erstellt werden muss. Das Planarchiv ist jetzt schon ein Nadelöhr. Die Wartezeiten auf Termine zur Planeinsicht werden massiv steigen. Buche so schnell wie möglich einen Termin für die Einsichtnahme, auch wenn du das Bauwerksbuch erst für nächstes Jahr planst. Haben ist besser als brauchen.
Wichtig: Prüfe daher zeitnah, ob und wann für dein Gebäude ein Bauwerksbuch erstellt werden muss.
Fazit
Ja, das Bauwerksbuch ist eine weitere regulatorische Anforderung in einem ohnehin schon komplexen Umfeld für Vermieter:innen. Aber es gibt auch eine positive Betrachtung: Ein gut geführtes Bauwerksbuch dient dir selbst als umfangreiche Informationsgrundlage über deine Gebäude und ist zusätzlich hilfreich im Haftungsfall. Sollte wirklich einmal etwas passieren (z.B. ein herabstürzendes Fassadenteil nach einem Sturm), ist das Bauerkbuch ein wesentliches Mittel zum Nachweis für die Erfüllung deiner Sorgfalts- und Erhaltungspflichten. Zudem sichert es den Wert deines Hauses. Ein Zinshaus mit lückenloser Dokumentation ist am Markt mehr wert und lässt sich im Zweifelsfall auch leichter finanzieren oder verkaufen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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