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Barrierefreiheit in Wohngebäuden – Pflichten für Vermieter erklärt
Wann ist Barrierefreiheit verpflichtend? Erfahre, was wo sich hier Neubau und Bestand in Österreich unterscheiden und worauf Vermieter achten müssen.
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Die Einordnung der Barrierefreiheit in Wohngebäuden
Barrierefreiheit wird in der Immobilienbranche oft fälschlicherweise als reines "Sonderthema" für Menschen mit körperlichen Einschränkungen wahrgenommen. In der Realität ist sie jedoch ein entscheidendes Qualitätsmerkmal für die langfristige Vermietbarkeit. Angesichts einer alternden Gesellschaft und des Wunsches nach mehr Wohnkomfort (man denke an Familien mit Kinderwagen oder den barrierefreien Zugang zum Balkon) ist die vorausschauende Planung barrierefreier Maßnahmen eine Investition in die Wertbeständigkeit deiner Immobilien.
Dieser Artikel geht auf die rechtliche Lage ein, erläutert, wann Handlungsbedarf besteht, und zeigt auf, welche baulichen Standards in der Praxis relevant sind damit du als Vermieter:in gut gerüstet bist für die Zukunft. Für eine genaue, bundeslandspezifische Einordnung, lasse dich fachlich beraten und die genaue Situation vor Ort in deiner Immobilie prüfen.
Wann ist Barrierefreiheit verpflichtend?
Die wohl wichtigste Frage für dich als Vermieter:in lautet: Muss mein Gebäude barrierefrei sein? Die Antwort unterscheidet sich grundlegend zwischen Neubau und Bestand.
Der Neubau als Regelfall
In Österreich ist Barrierefreiheit im Neubau durch die jeweiligen Landesbauordnungen und die OIB-Richtlinie 4 (Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit) streng geregelt. Grundsätzlich gilt: Neu errichtete Wohngebäude mit mehreren Wohnungen müssen so geplant werden, dass sie für Menschen mit Behinderungen zugänglich und die Wohnungen "anpassbar" sind.
Die exakten Grenzwerte hängen vom Bundesland ab, meist greift die Pflicht ab drei bis fünf Wohneinheiten. In Wien etwa müssen bei Neubauten alle Wohnungen barrierefrei anpassbar sein, sofern sie über einen Aufzug erreichbar sind.
Barrierefreiheit im Bestand
Für bestehende Gebäude gibt es in Österreich keine allgemeine Nachrüstpflicht. Das bedeutet, du musst einen Altbau nicht allein deshalb umbauen, weil sich die gesetzlichen Standards geändert haben.
Handlungsbedarf entsteht im Bestand jedoch in zwei Fällen:
Wesentliche Änderungen: Wenn du einen größeren Umbau, eine Aufstockung oder eine Nutzungsänderung planst, verlangt die Baubehörde in der Regel, dass die betroffenen Bereiche (oder sogar das gesamte Gebäude) auf den aktuellen Stand der Barrierefreiheit gebracht werden.
Mietrechtliche Ansprüche: Mieter:innen haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, Barrieren auf eigene Kosten zu beseitigen (siehe Punkt 4).
Lesetipp: Das Bauwerksbuch für Wiener Zinshäuser: Warum jetzt Handlungsbedarf besteht
Die OIB-Richtlinie 4
Die OIB-Richtlinie 4 dient als technisches Fundament. Sie definiert, was baulich notwendig ist, um die "barrierefreie Gestaltung von Bauwerken" zu gewährleisten. Sie gibt beispielsweise vor, wie steil eine Rampe sein darf oder welche Mindestbreite Gänge aufweisen müssen.
Die genauen Regelung der OIB-Richtlinie 4 kannst du hier nachlesen.
Definitionen: Barrierefrei, Anpassbar oder Rollstuhlgerecht
In der Praxis werden diese Begriffe oft vermischt. Für die rechtssichere Planung nach ÖNORM B 1600 ist die Unterscheidung jedoch essenziell:
Barrierefrei: Das Gebäude und die Wohnung sind ohne fremde Hilfe für Menschen mit Behinderungen zugänglich und nutzbar.
Anpassbar: Die Wohnung ist im Neuzustand vielleicht noch nicht voll barrierefrei (z. B. steht eine Badewanne statt einer bodenebenen Dusche), aber sie ist so konstruiert, dass sie mit geringem Aufwand (z. B. ohne Eingriff in die Statik oder die Leitungsführung) barrierefrei umgestaltet werden kann.
Rollstuhlgerecht: Dies ist die höchste Stufe. Hier müssen größere Bewegungsradien (Wendekreise) und spezielle Unterfahrbarkeiten (z. B. in der Küche) vorhanden sein.
Für die meisten Vermieter:innen ist das Konzept des anpassbaren Wohnbaus am wirtschaftlichsten, da es Flexibilität bietet, ohne von Anfang an Maximalinvestitionen zu fordern. Lasse dich hierzu am besten fachlich beraten, damit du eine verlässliche Einschätzung der tatsächlichen Situation vor Ort bekommst.
Die bauliche Umsetzung in Wohngebäuden
Wenn du barrierefrei baust oder sanierst, solltest du dich an den Standardmaßen orientieren, um rechtssicher zu agieren. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte für den Wohnbau erklärt.
Lesetipp: Wie du Bauprojekte mit einem Bauträger regelst, dazu gibt dir unser Artikel "Bauträgervertrag in Österreich: Das musst du als Vermieter wissen" einen Einblick.
Der Zugang zum Gebäude
Barrierefreiheit beginnt am Gehsteig.
Stufenloser Zugang: Der Hauseingang sollte schwellenlos erreichbar sein. Wenn Stufen vorhanden sind, ist eine Rampe nötig.
Rampen: Diese dürfen eine maximale Steigung von 6 % aufweisen. Ist die Rampe länger als 10 Meter, muss ein Zwischenpodest zur Erholung eingeplant werden.
Türen: Hauseingangstüren und Wohnungstüren sollten eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 80 cm (besser 90 cm) haben.
Horizontale und vertikale Erschließung
Innerhalb des Gebäudes müssen die Wege für alle nutzbar sein.
Aufzüge: Im Neubau ist ein Aufzug ab einer gewissen Stockwerksanzahl (meist ab dem 2. oder 3. Obergeschoss) Pflicht. Die Kabine muss groß genug sein, um einen Rollstuhl samt Begleitperson aufzunehmen (Standardmaß oft 110 x 140 cm).
Gänge: Eine Mindestbreite von 120 cm ist für die allgemeine Erschließung notwendig, um das Wenden mit Hilfsmitteln zu ermöglichen.
Wichtiger Hinweis: Bevor du größere Maßnahmen setzt, ziehe eine Fachkraft für barrierefreies Bauen hinzu. Eine Rampe, die nur 1 % zu steil ist, gilt rechtlich als nicht barrierefrei und kann im schlimmsten Fall zu Haftungsfragen führen.
Die barrierefreie Wohnung
In der Wohnung selbst sind vor allem zwei Bereiche entscheidend für die langfristige Nutzbarkeit: das Badezimmer und der Zugang zu Balkonen oder Terrassen.
Im Badezimmer ist die bodenebene Dusche mittlerweile der Standard für modernes Wohnen. Sie bietet nicht nur Komfort, sondern verhindert Stolperfallen. Wichtig ist hierbei die vorausschauende statische Vorsorge in den Wänden: Durch entsprechende Verstärkungen können Stütz- und Haltegriffe später jederzeit ohne großen Aufwand nachgerüstet werden. Um die volle Nutzbarkeit, auch mit Gehhilfen oder einem Rollstuhl, zu garantieren, sollte ein freier Wendekreis von 150 cm Durchmesser eingeplant werden.
Balkone und Terrassen stellen oft eine technische Herausforderung dar. Barrierefreie Austritte erfordern spezielle Rinnenkonstruktionen oder Drainagesysteme direkt vor der Türschwelle. Nur so kann ein schwellenloser Übergang (maximal 2 cm Höhe) realisiert werden, der gleichzeitig verhindert, dass Regenwasser oder Schmelzschnee in die Wohnung eindringt. Ein stufenloser Zugang zum Außenbereich steigert die Lebensqualität massiv und ist ein starkes Argument bei jeder Neuvermietung.
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Mietrecht (MRG): Wenn Mieter:innen umbauen wollen
In Österreich regelt § 9 des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Veränderung des Mietgegenstandes. Für Vermieter:innen ist hier besonders der Bereich der "behindertengerechten Ausgestaltung" wichtig.
Die Duldungspflicht
Gemäß § 9 MRG haben Mieter:innen mit Behinderung (oder deren Haushaltsangehörige) einen besonderen Anspruch auf barrierefreie Anpassungen der Wohnung. Du darfst die Zustimmung zu Maßnahmen wie einem Badumbau oder Treppenlift nicht grundsätzlich verweigern, sofern diese dem Stand der Technik entsprechen und fachgerecht ausgeführt werden. Wesentlich ist, dass die Kosten vollständig vom Mieter bzw. von der Mieterin getragen werden. Zudem darf der Umbau weder die Gebäudesubstanz dauerhaft beeinträchtigen noch wichtige Interessen des Vermieters (z. B. Sicherheit oder das äußere Erscheinungsbild) verletzen. Sind diese Kriterien erfüllt, gilt die Zustimmung als erteilt oder kann gerichtlich ersetzt werden.Die Rückbauverpflichtung
Grundsätzlich kannst du bei solchen Umbauten verlangen, dass der/die Mieter:in bei Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Aber Vorsicht: Bei sogenannten "privilegierten Änderungen" (dazu gehört oft die behindertengerechte Gestaltung) ist eine Rückbauverpflichtung manchmal rechtlich schwer durchsetzbar, wenn die Änderung eine wesentliche Verbesserung für die Wohnung darstellt, die über die Mietdauer hinaus Bestand hat. Hier empfiehlt sich eine klare schriftliche Vereinbarung vor Beginn der Maßnahmen.
Kosten, Wirtschaftlichkeit und Förderungen
Die finanzielle Bewertung der Barrierefreiheit ist für Vermieter:innen ein zentraler Aspekt. Während die Mehrkosten im Neubau mit etwa 1 % bis 3 % der Baukosten meist moderat ausfallen, können Maßnahmen im Bestand, wie der nachträgliche Lifteinbau oder Rampenkonstruktionen, deutlich höhere Investitionen erfordern. Dennoch rechtfertigen die wirtschaftlichen Vorteile diesen Aufwand.
Geringere Fluktuation
Ein wesentlicher Faktor ist die Stabilität deiner Mietverhältnisse. Barrierefreier Wohnraum ist in Österreich ein knappes Gut, weshalb Mieter:innen, die eine solche Wohnung gefunden haben, diese meist über sehr lange Zeiträume beibehalten. Insbesondere ältere Menschen oder Personen mit beginnenden Mobilitätseinschränkungen ziehen deutlich seltener aus, da ein Wohnungswechsel für sie mit hohem Aufwand verbunden wäre. Für dich als Vermieter:in reduziert das nicht nur das Leerstandsrisiko, sondern spart auch die Kosten für häufige Mietersuchen, Inserate und die bei Mieterwechseln oft nötigen Schönheitsreparaturen.
Höherer Wiederverkaufswert
Darüber hinaus ist Barrierefreiheit ein entscheidender Faktor für die langfristige Wertsteigerung deiner Immobilie. Angesichts der demografischen Entwicklung in Österreich steigt die Nachfrage nach Wohnraum, der ohne Hindernisse nutzbar ist, kontinuierlich an. Immobilien, die diese Anforderungen bereits erfüllen, gelten als zukunftssicher und erzielen am Markt durchaus höhere Preise als vergleichbare, nicht barrierefreie Objekte. Bei einem späteren Verkauf profitierst du also direkt von der getätigten Investition, da die Käuferzielgruppe deutlich breiter ist.
Förderungen in Österreich
Ein weiter Einflussfaktor ist das durchaus gut aufgestellte Förderwesen. Du kannst für diverse Maßnahmen, je nach Bundesland, auf eine Breite an Förderungen zugreifen. Sei dies im Zuge von Neuerrichtungen oder von auch umfangreicheren Sanierungen. Eine Möglichkeiten sind daher:
Wohnbauförderung: Die Bundesländer bieten oft attraktive Darlehen oder Zuschüsse für barrierefreie Sanierungen an (z. B. in Wien über die "Thewosan"-Förderung oder Einzelbaumaßnahmen).
Sozialministeriumservice: Hier gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Zuschüsse für die barrierefreie Adaptierung von Wohnraum, wenn eine konkrete Behinderung vorliegt.
Steuer: Umbaukosten können je nach Einzelfall als Instandsetzungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden, was die effektive Belastung senkt.
Vorausschauend planen statt teuer nachrüsten
Für dich als Vermieter:in in Österreich stellt das Thema Barrierefreiheit weit mehr als eine bloße Erfüllung gesetzlicher Vorgaben dar, es ist eine strategische Entscheidung zur langfristigen Wertsicherung deines Portfolios. Während im Neubau die rechtlichen Rahmenbedingungen durch die Bauordnungen der Bundesländer und die OIB-Richtlinien bereits klare Standards setzen, eröffnet dir der Gebäudebestand wertvolle Spielräume für proaktive Optimierungen.
Indem du gezielte, oft sogar kleinteilige Maßnahmen bereits bei planmäßigen Sanierungen berücksichtigst, etwa durch den konsequenten Abbau von Türschwellen oder die Vorbereitung von Sanitärräumen für spätere Anpassungen, sicherst du dir einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Du erweiterst damit die Zielgruppe potenzieller Mieter:innen massiv um Senioren und Familien und steigerst gleichzeitig die Attraktivität und die durchschnittliche Mietdauer in deinem Objekt. Barrierefreiheit wird so zum Garanten für stabile Renditen und eine nachhaltige Vermietbarkeit.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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