Vermarktung
Immobilienmarkt Österreich 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen
Wohin steuert der Immobilienmarkt 2026? Erfahre, warum der Stadtrand boomt und wie du als Vermieter optimal auf die hohe Nachfrage im freien Mietzins reagierst.
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Der Markt und seine Einordnung
Wer die letzten zwei Jahre am österreichischen Immobilienmarkt beobachtet hat, brauchte starke Nerven. Erst die Zinswende, dann die KIM-Verordnung und eine allgemeine Schockstarre bei Käufer:innen und Verkäufer:innen. Doch wenn wir heute auf das Jahr 2025 zurückblicken und die Prognosen für 2026 analysieren, wird eines klar: Der Markt hat nicht nur überlebt, er atmet wieder tief durch.
In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die wesentlichen Fakten zum heimischen Immobilienmarkt. Wir analysieren das vergangene Jahr, zeigen dir, wohin die Reise 2026 geht, und warum die aktuelle Entwicklung für dich als Vermieter:in eine ganz besondere, interessante Dynamik bereithält. Bitte beachte, dass es sich bei einigen Einschätzungen um Prognosen von Expert:innen handelt, die sich im laufe des Jahres durchaus anders entwickeln können, als absehbar.
Rückblick 2025: Das Jahr der Wende
Das Jahr 2025 lässt sich am besten als "Jahr der Bodenbildung" beschreiben. Nachdem 2023 und 2024 geprägt waren von massiven Rückgängen bei den Transaktionszahlen, hat sich 2025 ein neues Gleichgewicht eingestellt. Die Branche hat aufgehört, auf das "Wunder niedriger Zinsen" zu warten, und hat begonnen, die neue Realität zu akzeptieren.
Wichtig: Beachte, dass die KIM-Verordnung 2025 bereits ausgelaufen ist, aber durchaus noch Nachwirkungen zeigt.
Besonders spannend ist, dass entgegen vieler Unkenrufe die Preise 2025 nicht ins Bodenlose gestürzt sind. Vielmehr sahen wir eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Korrekturen in manchen Segmenten. Die Nachfrage zog bereits im zweiten Halbjahr 2025 wieder spürbar an, beflügelt durch eine stabilere Zinssituation und die Erkenntnis, dass Immobilien nach wie vor ein besonders sicherer Hafen gegen die Inflation sind. Für dich als Vermieter:in war 2025 das Jahr, in dem die Mietnachfrage in vielen Fällen besonders hoch war, da Eigentum für viele zwar wieder denkbar, aber noch nicht sofort finanzierbar war.
Die Marktprognose 2026
Laut den aktuellen Daten und Prognosen steht uns 2026 ein Jahr des moderaten Aufschwungs bevor, der Markt hat sich weitgehend konsolidiert. Die Zeiten der extremen Ausschläge nach oben oder unten wie es in den letzen Jahren der Fall war scheinen zumindest mittelfristig vorbei zu sein und wir bewegen uns wieder in Richtung einer gesunden Marktdynamik.
Erwartung für Angebot und Nachfrage
Die ersten Prognosen sind eindeutig, denn bei nahezu allen Immobilientypen steigen sowohl das Angebot als auch die Nachfrage wieder an. Wobei die Nachfrage, besonders im Bereich Vermietung, deutlich höher als die Ausweitung des Angebotes sein wird. Das "Zuwarten", das den Markt so lange blockiert hat, wird vermutlich enden bzw. sich deutlich abschwächen. Das bedeutet für den Markt mehr Liquidität und für dich als Investor:in mehr Auswahl, aber auch wieder mehr Konkurrenz beim Ankauf.
Die Preisentwicklung
Die Preise werden 2026 voraussichtlich im Rahmen der Inflationsrate oder minimal darüber hinaus ansteigen. Das ist ein wichtiges Signal, Immobilien bleiben wertbeständig. Wir sehen keine Spekulationsblase, sondern ein Wachstum, das auf realen Bedürfnissen und wirtschaftlicher Stabilität fußt.
Analyse nach Segmenten, Lage und Typ
Wie analysieren die Entwicklungen und Prognosen genauer, getrennt nach Segmenten bzw. Lage, Objekttypen, Preisklassen etc. und leiten daraus Trends und mögliche Marktbewegungen ab
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Preisklassen, eine Scherenbewegung
Ein faszinierender Aspekt für 2026 ist die unterschiedliche Dynamik in den Preissegmenten:
Das untere Preissegment: Hier steigen die Preise prozentual am stärksten. Warum? Weil die Nachfrage durch die Leistbarkeit getrieben wird. Viele Menschen, die früher im mittleren Segment gesucht haben, weichen nach unten aus.
Das obere Preissegment: Hier steigen Nachfrage und Angebot am kräftigsten an. Wer über ausreichend Eigenkapital verfügt, nutzt 2026 die Chance, hochwertige Objekte zu sichern, bevor die Preise in den kommenden Jahren (getrieben durch den Neubaumangel) wieder steiler nach oben gehen.
Das mittlere Segment: Hier herrscht die größte Stabilität mit moderaten Zuwächsen bei Angebot, Nachfrage und Preis.
Die Lage: Stadtflucht oder Urbanisierung?
Wo wollen die Österreicher:innen 2026 wohnen? Die Daten zeigen eine klare Richtung:
Stadtrand: Hier ist die Nachfragesteigerung am höchsten. Die Kombination aus besserer Lebensqualität und (noch) bezahlbaren Preisen macht den Speckgürtel zum Gewinner.
Landgemeinden: Auch hier sehen wir ein deutliches Plus. Homeoffice-Regelungen haben den Radius, in dem Mieter:innen suchen, dauerhaft vergrößert.
Zentrale Lagen: Die Nachfrage steigt zwar auch hier, aber weniger stark als am Rand. Die extrem hohen Preise in den Innenstädten wirken hier dämpfend.
Die Objekttypen: Eigentum vs. Miete
Eigentumswohnungen: Hier erwarten Experten eine durchgehende Steigerung der Nachfrage in allen Lagen. Eigentum ist wieder "in", vor allem weil die Mieten in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, dass die Annuität eines Kredits oft wieder in greifbare Nähe zur Mietzahlung rückt.
Mietwohnungen (freier Mietzins): Das ist für dich als Flatwise-Nutzer:in der wichtigste Punkt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt 2026 extrem hoch. Besonders im Bereich der Neuvermietungen mit freiem Mietzins ziehen die Preise weiter an – in zentralen Lagen am stärksten, gefolgt vom Stadtrand.
Die drohende Neubau-Lücke und ihre Ursachen
Wenn wir 2026 betrachten, müssen wir in weiterer Folge über 2027 und 2028 ins Auge fassen. Warum? Weil die Bauwirtschaft und damit die Neubauzahlen in den letzten zwei Jahren massiv eingebrochen ist. Die Zahl der Baubewilligungen und Baustarts liegt weit unter dem Bedarf. Vereinfach zusammengefasst: Es wird viel zu wenig neu gebaut. Das führt dazu, dass wir 2026 noch von einem passablen Angebot zehren können, aber spätestens ab 2027 auf einen massiven Engpass zusteuern.
Was bedeutet das für dich als Vermieter:in?
Dein Bestand wird wertvoller und Mietobjekte werden wohl noch gefragter. Wenn weniger neu gebaut wird, steigt der Druck auf den Bestand. Auf den Punkt gebracht bedeutet das für dich:
Geringeres Leerstandsrisiko.
Stabile bis steigende Mieteinnahmen.
Langfristige Wertsteigerung deiner Immobilie durch Knappheit.
Die Politik ist hier gefordert, Anreize zu setzen, aber bis diese Maßnahmen greifen (und Gebäude tatsächlich fertiggestellt sind), werden Jahre vergehen und die Lücke muss erst parallel zum neuen Bedarf gedeckt werden können. Als Eigentümer:in von Wohnraum bist du in einer starken Position.
Regionaler Vergleich der Entwicklungen
In Österreich ist Immobilienmarkt nicht gleich Immobilienmarkt. 2026 sehen wir immer stärker ausgeprägte regionale Unterschiede.
Wien & Umland: Wien bleibt der zentrale Motor. Die Nachfrage im Umland (Speckgürtel) ist ungebrochen und wird wohl weiter anziehen, sowohl im Verkauf als auch on der Vermietung. Hier ist das Risiko für Vermieter:innen am geringsten.
Graz & Linz: Diese Städte profitieren von ihrer starken industriellen Basis. Die Mietnachfrage bleibt stabil, die Preise sind im Vergleich zu Wien moderater, was die Rendite oft attraktiver macht.
Westösterreich (Tirol/Vorarlberg/Salzburg): Hier bleibt das Preisniveau traditionell hoch, das Angebot knapp. Die Nachfrage nach Mietraum ist hier durch die begrenzte Baufläche fast schon garantiert während sich die Mieten deutlich nach oben entwickeln.
Zusammenfassung der Marktzahlen für 2026
Um es kurz und knapp auf den Punkt zu bringen, hier die zentralen Erwartungen für das Jahr 2026 laut diverser Experten:
Gesamtmarkt: Moderater Aufschwung bei Angebot (+2,7 %) und Nachfrage (+4,9 %).
Preise: Ein moderater Anstieg über den gesamten Markt von ca. +2,9 %.
Mietwohnungen: Die Nachfrage nach Mietwohnungen im freien Mietzins steigt um ca. +6,1 %, während die Preise hier um ca. +3,9 % zulegen werden.
Diese Zahlen zeigen deutlich: Wir befinden uns in einer Phase der Erholung, in der die Nachfrage das Angebot bereits wieder überholt, besonders deutlich ist die bei Mietobjekten zu spüren.
Fazit
Das Jahr 2026 markiert das Ende der Unsicherheit am österreichischen Immobilienmarkt und ein gewisser Optimismus mit Weitblick ist durchaus vertretbar. Die Gewöhnungseffekte an das neue Zinsniveau und eine sich langsam bzw. leicht verbessernde Gesamtwirtschaft bringen die Zuversicht zurück.
Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Die Rahmenbedingungen sind so gut wie lange nicht mehr. Dich erwartet wahrscheinlich eine hohe Nachfrage, ein moderates Preiswachstum und bedingt durch die immer geringere Anzahl an Neubauten eine stabile Wertsicherung für die Zukunft.
Natürlich bringt ein aktiverer Markt auch mehr Verwaltungsaufwand mit sich. Mieterwechsel, Indexierungen und die Kommunikation mit Mieter:innen werden 2026 wieder an Taktung zunehmen.
Lesetipp: Wie sich die neuen Regel rund um die Indexierung gestalten, kannst du in unseren Artikel zum 5. MILG nachlesen.
Der Ausblick auf 2026 ist durchwegs positiver als die Jahre zuvor. Der Markt ist gemäßigt zurück, die Dynamik ist gesund und wer jetzt umsichtig agiert, wird von der Verknappung in den Folgejahren massiv profitieren.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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