Vermieten an Expats & Business-Nomaden: Der Guide für Rendite in Österreich

Wenn du als Vermieter:in in Österreich nach Wegen suchst, deine Rendite zu optimieren, ohne dich in riskante Spekulationen zu stürzen, dann ist die Zielgruppe der Expats und Business-Nomaden dein „Hidden Champion“. In Städten wie Wien, Graz oder Linz wächst der Bedarf an hochwertigem, zeitlich befristetem Wohnraum stetig. Diese Mieter:innen kommen meist für internationale Konzerne, Forschungseinrichtungen oder als hochspezialisierte Selbstständige nach Österreich. Sie suchen keine leere Wohnung, sondern ein „Zuhause auf Zeit“, das sofort bezugsfertig ist.

Für dich bedeutet das: Du kannst durch die Möblierung und zusätzliche Services deutlich höhere Mietzinse erzielen als bei einer klassischen Standardvermietung. Doch Vorsicht, wer an Expats vermietet, muss die Fallstricke des österreichischen Mietrechts (MRG) und die steuerlichen Besonderheiten genau kennen. In diesem Guide zeigen wir dir, wie du diese Rendite erwirtschaftest, ohne ins Schleudern zu geraten. Bevor du jedoch deine Wohnung für internationale Gäste fit machst, solltest du prüfen, ob dein Inserat überhaupt die richtigen Signale sendet.

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Wer sind Expats und Business-Nomaden?

Bevor du deine Wohnung für internationale Gäste fit machst, musst du verstehen, wen du eigentlich ansprichst. In Österreich, besonders in Städten wie Wien mit seinen zahlreichen internationalen Organisationen (UNO, IAEO) oder in Industriezentren wie Linz und Graz, wächst diese Mietergruppe stetig.

Was unterscheidet Expats von klassischen Mieter:innen?

Expats (kurz für Expatriates) sind Fach- oder Führungskräfte, die von ihrem Unternehmen für einen befristeten Zeitraum (meist ein bis drei Jahre) nach Österreich entsandt werden. Sie verfügen oft über ein überdurchschnittliches Einkommen, und nicht selten übernimmt der Arbeitgeber die Mietkosten oder zahlt einen großzügigen Wohnkostenzuschuss.

Business-Nomaden hingegen sind oft hochspezialisierte Selbstständige oder IT-Expert:innen, die ortsunabhängig arbeiten und für einige Monate in einer Stadt bleiben, um Projekte vor Ort zu betreuen oder die Lebensqualität in Österreich zu genießen. Da diese Mieter:innen oft nur für begrenzte Zeit in Österreich sind, ist ihre Bonität meist hervorragend. Oft fungiert sogar das entsendende Unternehmen als Vertragspartner oder Bürge, was dein Mietausfallrisiko nahezu auf null senkt.

Wichtiger Hinweis: Beide Gruppen haben eines gemeinsam, sie suchen keine leere Wohnung, in der sie erst mühsam eine Küche einbauen oder Möbel kaufen müssen. Sie suchen ein „Ready-to-move-in“-Paket. Für dich als Vermieter:in bedeutet das, du vermietest nicht nur eine Wohnung, sondern Zeitersparnis und Komfort.

Rechtlicher Rahmen in Österreich: Kurzzeitmiete & MRG

Wenn du in Österreich an Expats oder Business-Nomaden vermietest, bewegst du dich oft im Bereich der befristeten Vermietung. Doch Vorsicht: „Kurzzeitmiete“ ist in Österreich kein Freibrief, um das Mietrechtsgesetz (MRG) zu umgehen. Du musst genau unterscheiden, ob du eine klassische Wohnungsmiete oder eine gewerbliche Beherbergung anbietest.

Die Abgrenzung: Miete vs. Beherbergung

In Österreich gilt eine Vermietung dann als Beherbergung (ähnlich wie ein Hotel oder Apartmenthaus), wenn du neben dem Wohnraum auch „beherbergungstypische Dienstleistungen“ anbietest. Dazu zählen zum Beispiel die regelmäßige Reinigung der Wohnung während des Aufenthalts, das Bereitstellen von frischer Bettwäsche oder ein Frühstücksservice. In diesem Fall unterliegst du der Gewerbeordnung und musst entsprechende Abgaben (z. B. Ortstaxe) leisten.

Vermietest du hingegen nur die möblierte Wohnung ohne diese Zusatzservices, handelt es sich um eine Raummiete. Hier greift in den meisten Fällen das MRG, meist entweder voll oder teil.

In Wien und anderen Ballungszentren musst du zudem die vorherrschende Rechtslage (Bauordnung) prüfen. Die kurzfristige Vermietung zu Beherbergungszwecken in Wohnzonen wurde 2024/2025 stark eingeschränkt. Stelle sicher, dass deine Expat-Vermietung rechtlich als Raummiete (mit Wohnsitzbegründung) und nicht als illegales Gewerbe eingestuft wird.

Befristungsregeln: Die 3-Jahres oder 5-Jahres Grenze

Wohnungsmietverträge müssen auf mindestens drei oder fünf Jahre befristet sein. Seit 2026 müssen Vermieter:innen, die als Unternehmer:innen (KSchG) gelten, Verträge auf mindestens fünf Jahre befristet abschließen. Für private Vermieter:innen bleibt es bei einer Befristung von mindestens drei Jahren. Wer diese Fristen unterschreitet, riskiert einen ungewollten unbefristeten Mietvertrag. Für Expats, die kürzer bleiben wollen, ist die einvernehmliche Auflösung oder das Mieter-Kündigungsrecht nach einem Jahr der sicherste Weg.

Wichtiger Hinweis: Es gibt eine Ausnahme für „Zweitwohnungen zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung“ sowie für die vorübergehende Nutzung durch berufsbedingte Aufenthalte (z. B. Business-Nomaden für wenige Monate). Hier kann das MRG unter bestimmten Voraussetzungen komplett ausgeschlossen werden. Lass dich hierzu im Zweifel rechtlich beraten, um die „Unbefristet-Falle“ zu vermeiden.

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