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Recht
Mietvertragsgebühr in Österreich
Wann sie noch anfällt
Mietvertragsgebühr in Österreich: Für welche Mietverträge die Gebühr noch anfällt, wie hoch sie ist und wer sie ans Finanzamt melden und zahlen muss.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
Mit KI zusammenfassen
Einleitung
Für Wohnungsmietverträge gibt es in Österreich seit Jahren keine Mietvertragsgebühr mehr. Trotzdem ist die sogenannte Bestandvertragsgebühr keineswegs vollständig verschwunden. Wer etwa ein Geschäftslokal, ein Büro, eine Lagerfläche oder eine separat vermietete Garage vermietet, kann weiterhin mit der Gebühr nach dem Gebührengesetz konfrontiert sein.
Für Vermieter ist das vor allem deshalb relevant, weil die Gebühr nicht automatisch vom Finanzamt vorgeschrieben wird. Bei gebührenpflichtigen Bestandverträgen muss grundsätzlich der Bestandgeber selbst prüfen, ob eine Gebühr anfällt, sie berechnen, melden und an das Finanzamt abführen. Gleichzeitig hängt die Gebührenpflicht von mehreren Details ab: Was wird vermietet? Gibt es eine schriftliche oder elektronische Vertragsurkunde? Wie lange läuft der Vertrag? Und welche Zahlungen gehören zur Bemessungsgrundlage?
Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Miet- und Pachtverträge heute noch von der Bestandvertragsgebühr betroffen sind, wie sie berechnet wird und worauf du als Vermieter:in beim Vertragsabschluss achten solltest. Bitte beachte, dass es sich um einen Ratgeber zur Einordnung handelt. Für eine rechtlich sichere Einordnung, wende dich an Fachpersonen deines Vertrauens.
Die Mietvertragsgebühr und deren Höhe
Der umgangssprachliche Begriff „Mietvertragsgebühr“ bezeichnet eine Rechtsgeschäftsgebühr nach dem österreichischen Gebührengesetz 1957. Rechtlich geht es genauer um die Gebühr für sogenannte Bestandverträge nach § 33 TP 5 GebG.
Erfasst werden nicht nur klassische Mietverträge. Die Bestimmung umfasst Bestandverträge nach den §§ 1090 ff. ABGB sowie andere Verträge, durch die jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache für eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis erhält. Dazu gehören insbesondere Miet- und Pachtverträge und, abhängig von ihrer konkreten Ausgestaltung, weitere Nutzungsverträge.
Die Gebühr beträgt grundsätzlich 1 Prozent des Wertes des Bestandvertrages. Eine wichtige Ausnahme bilden Jagdpachtverträge, für die ein Gebührensatz von 2 Prozent vorgesehen ist. Für die gewöhnliche Vermietung von Immobilien ist jedoch regelmäßig der 1-Prozent-Satz maßgeblich. Entscheidend ist allerdings: Nicht jeder zivilrechtlich wirksame Mietvertrag löst automatisch eine Rechtsgeschäftsgebühr aus.
Ohne Urkunde grundsätzlich keine Gebühr
Das Gebührengesetz knüpft die Rechtsgeschäftsgebühr grundsätzlich an die Errichtung einer Urkunde. Ein Miet- oder Pachtverhältnis kann daher zivilrechtlich durchaus wirksam bestehen, ohne dass deshalb zwingend eine Bestandvertragsgebühr entsteht. Für die Praxis bedeutet das beispielsweise, dass ein rein mündlich abgeschlossener Mietvertrag grundsätzlich anders zu beurteilen ist als ein von den Vertragsparteien unterzeichneter schriftlicher Vertrag.
Der Begriff der Urkunde darf dabei allerdings nicht zu eng verstanden werden. Es muss nicht zwingend ein klassischer Papiervertrag mit handschriftlichen Unterschriften vorliegen. Auch elektronische Dokumente können gebührenrechtlich eine Urkunde darstellen. Elektronische Signaturen gelten dabei als Unterschrift im Sinn des Gebührengesetzes, ein Ausdruck des elektronischen Dokuments ist für das Entstehen der Gebührenschuld nicht erforderlich.
Auch eine schriftliche Annahme eines zuvor gestellten Vertragsangebotes kann bereits zur maßgeblichen Beurkundung führen. Für Vermieter:innen ist deshalb nicht nur der eigentliche Mietvertrag relevant, sondern die gesamte Form, in der der Vertragsabschluss dokumentiert wird.
Lesetipp: E-Signatur bei Mietverträgen in Österreich
Wichtiger Hinweis: „Kein unterschriebener Papiervertrag“ bedeutet nicht automatisch „keine Mietvertragsgebühr“. Gerade bei digitalen Vertragsabschlüssen muss geprüft werden, ob durch Angebot, Annahme, elektronische Signatur oder andere Dokumente bereits eine gebührenrechtlich relevante Urkunde entstanden ist.
Seit 2017 keine Mietvertragsgebühr mehr für Wohnräume
Die wichtigste Ausnahme betrifft heute die Wohnraummiete. Seit 11. November 2017 sind Verträge über die Miete von Wohnräumen von der Bestandvertragsgebühr befreit. Damit wurde die früher auch bei gewöhnlichen Wohnungsmietverträgen anfallende Mietvertragsgebühr abgeschafft. Wer heute beispielsweise eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu Wohnzwecken vermietet, muss daher nicht allein aufgrund des schriftlichen Mietvertrages eine Bestandvertragsgebühr entrichten. „Verträge über die Miete von Wohnräumen“ sind ausdrücklich von der Gebührenpflicht ausgenommen.
Die Befreiung hängt dabei nicht davon ab, ob das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Die gebührenrechtliche Frage ist von der mietrechtlichen Einordnung nach dem MRG zu unterscheiden. Auch ein Wohnungsmietvertrag außerhalb des MRG kann grundsätzlich unter die Befreiung fallen, sofern tatsächlich Wohnraum vermietet wird.
Lesetipp: Wie du einen Mietvertrag aufsetzen kannst, erfährst du in unserem Ratgeber Mietvertrag richtig aufsetzen – So vermeidest du Probleme
In der Praxis liegt die Schwierigkeit daher weniger bei einer gewöhnlichen Wohnung als bei Objekten, die aus mehreren Nutzungsbereichen bestehen oder nicht eindeutig Wohnzwecken dienen. Dazu zählen beispielsweise Wohnungen mit Garagen oder Stellplätzen, gemischt genutzte Objekte oder separat vermietete Nebenflächen.
Gerade hier kommt es darauf an, was Gegenstand des jeweiligen Vertrages ist und welchem Zweck das Bestandobjekt nach seiner sachlichen Bestimmung dient. Die Wohnraumbefreiung darf deshalb nicht pauschal auf jeden Vertrag übertragen werden, den eine Privatperson für private Zwecke abschließt.
Was nun konkret als Wohnraum gilt
Dass Mietverträge über Wohnräume von der Gebühr befreit sind, klingt zunächst eindeutig. In der Praxis stellt sich aber schnell die Frage, wo der Wohnraum beginnt und endet. Das ist vor allem dann relevant, wenn neben der eigentlichen Wohnung weitere Flächen wie Keller, Stellplätze oder ein Garten mitvermietet werden oder ein Objekt gleichzeitig privaten und betrieblichen Zwecken dient.
Für die Gebührenbefreiung gelten als Wohnräume Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Gemeint sind Räume, die dazu bestimmt sind, privates Leben in abgeschlossenen Räumen und insbesondere auch eine Nächtigung zu ermöglichen. Die Befreiung beschränkt sich aber nicht auf das Wohnzimmer, Schlafzimmer oder die Küche. Auch Flächen, die typischerweise einer Wohnung zugeordnet sind, können dazugehören.
Wohnung und Einfamilienhaus
Der typische Wohnungsmietvertrag ist der eindeutigste Fall. Wird eine Wohnung zur privaten Wohnnutzung vermietet, fällt seit November 2017 keine Bestandvertragsgebühr mehr an. Dasselbe gilt grundsätzlich für ein gemietetes Haus, das überwiegend Wohnzwecken dient. Für die Gebührenbefreiung kommt es dabei nicht darauf an, ob die Immobilie nach dem Mietrechtsgesetz dem Voll-, Teil- oder gar keinem Anwendungsbereich des MRG unterliegt. Die Gebührenbefreiung folgt eigenen Regeln des Gebührengesetzes.
Keller und Dachboden
Keller- und Dachbodenräume werden häufig gemeinsam mit einer Wohnung überlassen. Solche mitvermieteten Nebenräume sind grundsätzlich ebenfalls von der Wohnraumbefreiung umfasst. Das ist sachgerecht: Ein Kellerabteil wird zwar nicht selbst zum Wohnen genutzt, gehört aber typischerweise zur Nutzung einer Wohnung. Wird es gemeinsam mit dieser vermietet, muss der Vertrag deshalb nicht künstlich in einen gebührenfreien Wohnteil und einen gebührenpflichtigen Kellerteil zerlegt werden.
Anders kann die Situation aussehen, wenn beispielsweise ein Keller oder Lagerraum eigenständig und ohne dazugehörige Wohnung vermietet wird. Dann fehlt gerade die Einbindung in einen Wohnraummietvertrag. Auf solche selbstständigen Verträge kommen wir im nächsten Kapitel zurück.
Parkplatz und Garage
Bei Stellplätzen und Garagen ist die Abgrenzung besonders wichtig. Wird ein Parkplatz oder Garagenplatz gemeinsam mit der Wohnung im selben Mietvertrag vermietet und dominiert keine andere Nutzung, zählt er nach der Verwaltungspraxis grundsätzlich zur Wohnraummiete. Der gesamte Vertrag kann damit von der Gebühr befreit sein. USP und WKO nennen den gemeinsam mit dem Wohnraum in Bestand gegebenen Abstellplatz ausdrücklich als Beispiel.
Davon zu unterscheiden ist die separate Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes. Wird ausschließlich ein Garagenplatz angemietet und besteht kein gemeinsamer Wohnraummietvertrag, greift die Befreiung für Wohnräume grundsätzlich nicht. Ein solcher Vertrag kann daher weiterhin der Bestandvertragsgebühr unterliegen.
Das gilt auch dann, wenn die Garage von einer Privatperson ausschließlich dazu verwendet wird, ihr privates Auto abzustellen. Entscheidend ist nicht allein die persönliche Verwendung durch den Mieter oder die Mieterin, sondern was Gegenstand des konkreten Bestandvertrages ist.
Wichtiger Hinweis: Ein Stellplatz ist nicht automatisch gebührenfrei, nur weil er zu privaten Zwecken genutzt wird. Entscheidend ist insbesondere, ob er gemeinsam mit Wohnraum im selben Vertrag vermietet wird oder Gegenstand eines eigenständigen Bestandvertrages ist.
Garten und andere Nebenflächen
Ähnlich wird ein Hausgarten, der gemeinsam mit einer Wohnung oder einem Wohnhaus vermietet wird, grundsätzlich der Wohnnutzung zugerechnet. Auch hier nennt das USP den gemeinsam mit Wohnraum überlassenen Garten ausdrücklich als Teil der möglichen Wohnraumbefreiung. Entscheidend bleibt der Zusammenhang mit dem Wohnraum. Je weiter sich die Nutzung davon entfernt und je stärker ein eigenständiger wirtschaftlicher Zweck in den Vordergrund tritt, desto weniger selbstverständlich ist die Befreiung.
Was passiert bei gemischter Nutzung?
Komplizierter wird es bei Objekten, die sowohl zum Wohnen als auch für andere Zwecke verwendet werden, etwa eine Wohnung mit integriertem Büro oder ein Gebäude, in dem gleichzeitig gewohnt und ein Betrieb geführt wird.
Es kommt darauf an, ob die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt. Üblicherweise stellt man dabei auf das Flächenausmaß ab: Eine überwiegende Wohnnutzung liegt vor, wenn die zu Wohnzwecken genutzte Fläche jene übersteigt, die anderen Zwecken dient. Bei eindeutig gemischten oder ungewöhnlichen Gestaltungen sollte die Gebührenfrage deshalb nicht allein anhand der Bezeichnung des Vertrages beantwortet werden. Ein als „Wohnungsmietvertrag“ bezeichnetes Dokument ist nicht automatisch gebührenfrei, wenn tatsächlich überwiegend Geschäfts- oder andere Nichtwohnflächen überlassen werden.
Für welche Miet- und Bestandverträge die Gebühr noch anfällt
Die Abschaffung der Mietvertragsgebühr im Jahr 2017 war also keine Abschaffung der Bestandvertragsgebühr insgesamt. Sie betrifft im Kern die Miete von Wohnräumen. Andere Bestandverträge können weiterhin gebührenpflichtig sein. Das betrifft vor allem die gewerbliche und sonstige Vermietung außerhalb des Wohnbereichs. Das Unternehmensserviceportal nennt neben Mietverträgen ausdrücklich auch Pacht-, Leasing- und sonstige Verträge, mit denen der Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache gegen Entgelt auf Zeit überlassen wird. Voraussetzung bleibt grundsätzlich, dass eine entsprechende Vertragsurkunde vorliegt.
Typische Fälle sind etwa Geschäftslokale, Büro- und Ordinationsflächen, Lager- und Produktionsräume. Wer beispielsweise ein Geschäftslokal an ein Unternehmen vermietet und darüber einen schriftlichen Mietvertrag abschließt, muss daher grundsätzlich weiterhin prüfen, ob die Bestandvertragsgebühr anfällt.
Dasselbe gilt für separat vermietete Garagen oder Stellplätze. Sie profitieren nicht allein deshalb von der Wohnraumbefreiung, weil sie von einer Privatperson genutzt werden. Erst wenn sie Teil desselben Vertrages über Wohnraum sind und dieser Zusammenhang tatsächlich besteht, können sie von der Befreiung mitumfasst sein.
Auch eigenständig vermietete Lager-, Keller- oder sonstige Nebenräume können gebührenpflichtig sein. Die Befreiung für einen Keller im Wohnungsmietvertrag darf daher nicht mit einer generellen Gebührenfreiheit von Kellerräumen verwechselt werden. Eine weitere wichtige Gruppe bilden Pachtverträge. Anders als Mietverträge über Wohnraum sind Pachtverträge von der Wohnraumbefreiung ausdrücklich nicht erfasst. Das kann etwa bei der Verpachtung eines Gastronomiebetriebes, einer landwirtschaftlichen Fläche oder eines sonstigen Unternehmens relevant sein.
Daneben kennt das Gebührengesetz Sonderfälle und weitere Befreiungen. So sind Bestandverträge gebührenfrei, wenn der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt. Für gewöhnliche längerfristige Immobilienmietverträge hat diese geringe Grenze allerdings kaum praktische Bedeutung.
Nicht jeder Vertrag, der umgangssprachlich einer Vermietung ähnelt, lässt sich zudem ohne Weiteres als gewöhnlicher Bestandvertrag behandeln. Beispielsweise ist ein Garagierungsvertrag mit Verwahrungspflichten ein mögliches atypisches oder gemischtes Rechtsgeschäft. Gerade wenn neben der bloßen Gebrauchsüberlassung wesentliche weitere Leistungen vereinbart werden, kann deshalb eine gesonderte gebührenrechtliche Prüfung erforderlich sein.
Die Höhe der Mietvertragsgebühr für verschiedene Verträge
Ist ein Bestandvertrag gebührenpflichtig, beträgt die Gebühr grundsätzlich 1 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die zentrale Frage lautet daher nicht nur, wie hoch die monatliche Miete ist, sondern welcher Wert des Vertrages nach dem Gebührengesetz anzusetzen ist. Dieser Wert hängt insbesondere von zwei Faktoren ab: dem vereinbarten Entgelt und der gebührenrechtlich maßgeblichen Vertragsdauer.
Unbefristete Verträge
Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag werden die wiederkehrenden Leistungen grundsätzlich mit dem dreifachen Jahreswert angesetzt.
Vereinfacht lautet die Rechnung damit: Jährliche wiederkehrende Leistungen × 3 × 1 %
Beträgt das gesamte monatlich zu berücksichtigende Entgelt beispielsweise 1.500 Euro, ergibt das einen Jahreswert von 18.000 Euro. Dieser wird mit drei multipliziert. Die Bemessungsgrundlage beträgt damit 54.000 Euro und die Gebühr 540 Euro.
Befristete Verträge
Bei einem Vertrag auf bestimmte Zeit wird grundsätzlich die tatsächlich vereinbarte Dauer berücksichtigt. Die wiederkehrenden Leistungen werden daher mit der Anzahl der maßgeblichen Jahre multipliziert.
Die Berechnung lautet vereinfacht: Jährliche wiederkehrende Leistungen × Vertragsdauer × 1 %
Allerdings wird für die Gebührenberechnung höchstens eine bestimmte Dauer von 18 Jahren angesetzt. Ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von beispielsweise 25 Jahren wird daher nicht mit dem 25-fachen, sondern grundsätzlich höchstens mit dem 18-fachen Jahreswert berechnet.
Bei einer fünfjährigen Geschäftsraummiete mit einem monatlich maßgeblichen Entgelt von 1.500 Euro ergibt sich ein Jahreswert von 18.000 Euro. Über fünf Jahre beträgt die Bemessungsgrundlage 90.000 Euro und die Gebühr damit 900 Euro.
Auf den ersten Blick ist die Unterscheidung zwischen befristetem und unbefristetem Vertrag damit einfach. Schwieriger wird es jedoch, sobald Kündigungsverzichte, Verlängerungsklauseln oder Optionen hinzukommen. Ein formal unbefristeter Vertrag kann gebührenrechtlich teilweise als Vertrag auf bestimmte Dauer behandelt werden. Diesen Sonderfällen widmen wir uns später noch gesondert und diese müssen außerdem immer fachlich im Einzelfall geprüft werden.
Was zur Bemessungsgrundlage gehört
Ein häufiger Fehler besteht darin, die 1-Prozent-Gebühr ausschließlich vom Hauptmietzins zu berechnen. Das ist zu kurz gegriffen. Zur Bemessungsgrundlage gehören grundsätzlich alle Leistungen, die der Bestandnehmer erbringen muss, um den Gebrauch der Bestandsache zu erhalten. Das können sowohl wiederkehrende als auch einmalige Leistungen sein.
Zu den wiederkehrenden Leistungen zählen neben dem eigentlichen Miet- oder Pachtzins insbesondere vereinbarte Betriebskosten, Kosten für Wasser, Heizung oder Warmwasser sowie andere laufende Verpflichtungen, die aufgrund des Vertrages vom Bestandnehmer getragen werden müssen. Dass einzelne Beträge beispielsweise direkt über eine Hausverwaltung abgerechnet werden, ändert daran nicht zwangsläufig etwas.
Auch die Umsatzsteuer gehört zur Bemessungsgrundlage, wenn sie zusätzlich zum Nettoentgelt geschuldet wird. Für die Berechnung einer gebührenpflichtigen Geschäftsraummiete ist daher regelmäßig nicht einfach die Nettomiete heranzuziehen.
Daneben können einmalige Zahlungen den Vertragswert erhöhen, etwa Investitionsablösen und Baukostenbeiträge. Darüber hinaus könne auch vertraglich übernommene Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen, soweit diese Leistungen Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung sind, relevant sein. Gerade bei umfangreicheren Gewerbemietverträgen kann die Bemessungsgrundlage deshalb deutlich über dem Betrag liegen, den man durch eine bloße Multiplikation der Nettomiete erwarten würde.
Wichtiger Hinweis: Für die Mietvertragsgebühr zählt nicht automatisch nur der als „Hauptmietzins“ bezeichnete Betrag. Betriebskosten, Umsatzsteuer und bestimmte weitere vertraglich übernommene Leistungen können ebenfalls in die Bemessungsgrundlage einfließen.
Praxisbeispiele zur Berechnung
Wie hoch die Mietvertragsgebühr tatsächlich ausfällt, hängt vor allem vom gesamten gebührenrechtlich relevanten Entgelt und von der Vertragsdauer ab. Die folgenden Beispiele zeigen typische Konstellationen. Zur besseren Nachvollziehbarkeit wird jeweils bereits mit jenem monatlichen Betrag gerechnet, der für die Gebührenbemessung maßgeblich ist – also beispielsweise inklusive vereinbarter Betriebskosten und Umsatzsteuer.
Beispiel 1: Unbefristetes Geschäftslokal
Ein Geschäftslokal wird auf unbestimmte Zeit vermietet. Das für die Gebührenberechnung relevante monatliche Entgelt beträgt insgesamt 1.500 Euro.
Daraus ergibt sich zunächst ein Jahreswert von: 1.500 Euro × 12 = 18.000 Euro
Bei einem unbefristeten Vertrag ist grundsätzlich der dreifache Jahreswert anzusetzen:
18.000 Euro × 3 = 54.000 Euro
Die Gebühr beträgt 1 Prozent: 54.000 Euro × 1 % = 540 Euro
Für den Mietvertrag fällt damit eine Bestandvertragsgebühr von 540 Euro an.
Beispiel 2: Geschäftslokal auf fünf Jahre befristet
Dasselbe Geschäftslokal wird nun nicht unbefristet, sondern für fünf Jahre vermietet. Das monatlich relevante Entgelt beträgt wiederum 1.500 Euro.
Der Jahreswert liegt bei: 1.500 Euro × 12 = 18.000 Euro
Bei fünf Jahren Vertragsdauer ergibt sich: 18.000 Euro × 5 = 90.000 Euro
Davon beträgt die Gebühr 1 Prozent: 90.000 Euro × 1 % = 900 Euro
Die Bestandvertragsgebühr beträgt somit 900 Euro. Bei befristeten Verträgen wirkt sich die vereinbarte Dauer daher unmittelbar auf die Höhe der Gebühr aus.
Beispiel 3: Separat vermietete Garage
Auch bei kleineren Bestandobjekten können die Regeln zur Anwendung kommen. Eine Garage wird beispielsweise unabhängig von einer Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet. Das monatliche Entgelt beträgt insgesamt 100 Euro.
Der Jahreswert beträgt: 100 Euro × 12 = 1.200 Euro
Bei unbestimmter Dauer werden drei Jahreswerte angesetzt: 1.200 Euro × 3 = 3.600 Euro
Die Gebühr beträgt daher: 3.600 Euro × 1 % = 36 Euro
Für den eigenständigen Garagenmietvertrag ergibt sich somit eine Gebühr von 36 Euro.
Das Beispiel zeigt zugleich, warum Mieter:innen bei separat angemieteten Garagen in der Praxis häufig gar nicht bewusst wahrnehmen, dass eine Bestandvertragsgebühr anfällt: Die gesetzliche Selbstberechnung und Abfuhr erfolgt grundsätzlich durch den Bestandgeber. Ob dieser die wirtschaftlichen Kosten anschließend aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung von seinen Mieter:innen ersetzt erhält, ist davon zu unterscheiden.
Bei umfangreicheren Gewerbemietverträgen können die Berechnungen deutlich komplexer werden. Einmalige Leistungen, Kündigungsverzichte, Verlängerungsoptionen oder unterschiedliche Vertragsperioden können den maßgeblichen Vertragswert verändern. Für solche Verträge sollte die Gebühr deshalb nicht ausschließlich anhand der monatlichen Nettomiete überschlagsmäßig ermittelt werden.
Wer muss die Gebühr berechnen, melden und bezahlen?
Bei gebührenpflichtigen Bestandverträgen wird die Gebühr im Regelfall nicht zuerst vom Finanzamt berechnet und anschließend mit Bescheid vorgeschrieben. Das Gebührengesetz verpflichtet vielmehr grundsätzlich den Bestandgeber, also beispielsweise dich als Vermieter:in oder Verpächter:in, zur Selbstberechnung.
Der Bestandgeber muss daher prüfen, ob der Vertrag gebührenpflichtig ist, die richtige Bemessungsgrundlage bestimmen, die Gebühr berechnen und sie innerhalb der gesetzlichen Frist an das Finanzamt Österreich abführen. § 33 TP 5 GebG ordnet diese Selbstberechnung ausdrücklich dem Bestandgeber zu.
Wann muss die Gebühr abgeführt werden?
Die Selbstberechnung und Entrichtung muss grundsätzlich bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld erfolgen. Die Gebührenschuld entsteht bei einem gewöhnlichen schriftlichen Bestandvertrag grundsätzlich mit der maßgeblichen Beurkundung beziehungsweise Vertragsunterzeichnung, der Tag der Vertragsunterzeichnung gilt als Regelfall.
Ein Beispiel:
Der Mietvertrag wird am 12. Juni unterzeichnet. Die Gebühr muss grundsätzlich spätestens am 15. August selbst berechnet, angemeldet und entrichtet werden. Genau dieses Fristbeispiel führt auch das Unternehmensserviceportal an.
Für Vermieter:innen ist dabei wichtig, nicht von einer zweimonatigen Frist ab dem konkreten Unterzeichnungstag auszugehen. Maßgeblich ist der 15. des zweitfolgenden Monats.
Anmeldung und Zahlung über FinanzOnline
Die Abwicklung kann über FinanzOnline erfolgen. Nach den aktuellen Informationen ist die selbst berechnete Gebühr beim Finanzamt Österreich, Dienststelle Sonderzuständigkeiten, einzuzahlen. Bei Zahlung über FinanzOnline erfolgt die entsprechende Verrechnungsweisung elektronisch.
Wird die Zahlung nicht über FinanzOnline durchgeführt, ist die Gebühr grundsätzlich mit dem Formular Geb 1 - Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren für Bestandverträge anzumelden und an das Finanzamt abzuführen. Die zugehörigen Erläuterungen finden sich im Formular Geb 1a. Der eigentliche Miet- oder Pachtvertrag muss bei ordnungsgemäßer Selbstberechnung grundsätzlich nicht an das Finanzamt übermittelt werden.
Selbstberechnungsvermerk auf dem Vertrag
Nach erfolgter Selbstberechnung ist auf den Vertragsurkunden ein entsprechender Vermerk anzubringen. Dieser muss insbesondere den Gebührenbetrag, das Datum der Selbstberechnung und die Unterschrift des Bestandgebers enthalten.
Werden mehrere Gleichschriften des Vertrages ausgefertigt, muss der Vermerk auf sämtlichen Ausfertigungen angebracht werden. Das verhindert insbesondere, dass eine weitere Ausfertigung gebührenrechtlich wie eine zusätzliche Urkunde behandelt wird. Bei elektronischen Vertragsurkunden wird der Selbstberechnungsvermerk entsprechend elektronisch dokumentiert, der gemeinsam mit dieser elektronisch abgelegt wird.
Wichtiger Hinweis: Bei gebührenpflichtigen Bestandverträgen reicht es nicht aus, die Gebühr lediglich im Vertrag zu erwähnen oder dem Mieter weiterzuverrechnen. Der Vermieter bleibt grundsätzlich für die gesetzlich vorgesehene Selbstberechnung, Anmeldung und Abfuhr verantwortlich.
Kann die Mietvertragsgebühr dem Mieter verrechnet werden?
Hier muss zwischen der gebührenrechtlichen Verantwortung gegenüber dem Finanzamt und der wirtschaftlichen Kostentragung zwischen den Vertragsparteien unterschieden werden.
Bei einem von beiden Seiten unterzeichneten Bestandvertrag können nach § 28 GebG grundsätzlich beide Vertragsteile Gebührenschuldner sein. Sind mehrere Personen zur Entrichtung verpflichtet, kann eine gesamtschuldnerische Haftung bestehen. Der Verwaltungsgerichtshof hat diese Rechtslage für Bestandverträge ausdrücklich bestätigt.
Davon unabhängig verpflichtet § 33 TP 5 GebG bei den gewöhnlichen hier behandelten Bestandverträgen grundsätzlich den Bestandgeber zur Selbstberechnung und Entrichtung. Diese Verpflichtung verschwindet auch dann nicht, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter die Gebühr wirtschaftlich trägt.
Bei einem gebührenpflichtigen Gewerbe-, Garagen- oder sonstigen Bestandvertrag kann daher beispielsweise vereinbart werden, dass der Mieter dem Vermieter die von diesem abgeführte Gebühr ersetzt. Der Vermieter darf sich aber nicht darauf verlassen, dass der Mieter die Gebühr stattdessen selbst an das Finanzamt überweist. Die öffentlich-rechtliche Selbstberechnungspflicht bleibt grundsätzlich beim Bestandgeber.
Das erklärt zugleich eine in der Praxis auf den ersten Blick ungewöhnliche Situation: Wer mehrere separat angemietete Garagen besitzt oder nutzt, kann durchaus nie selbst eine sichtbare Mietvertragsgebühr bezahlt haben, obwohl die jeweiligen Verträge gebührenpflichtig waren. Möglich ist etwa, dass die Vermieter die Gebühr selbst berechnet, an das Finanzamt abgeführt und wirtschaftlich nicht weiterverrechnet haben.
Lesetipp: Wie du bei der Befristung von Mietverträgen verfahren kannst, ließt du in unseren Ratgeber Befristeter Mietvertrag in Österreich
Nur in besonderen Fällen kann die Selbstberechnung durch andere Personen erfolgen. So können etwa Rechtsanwält, Notar, Wirtschaftstreuhänder sowie bestimmte Immobilienmakler und Immobilienverwalter als Bevollmächtigte die Selbstberechnung übernehmen. Für Bestandnehmer, zu deren Geschäftstätigkeit laufend der Abschluss von Bestandverträgen gehört, kann außerdem unter bestimmten Voraussetzungen eine Bewilligung zur eigenen Selbstberechnung vorgesehen sein.
Was passiert, wenn die Gebühr nicht ordnungsgemäß gemeldet wird?
Die Selbstberechnung sollte nicht als bloße Formalität betrachtet werden. Wird eine bestehende Selbstberechnungs- oder Anzeigepflicht verletzt, kann das Finanzamt die Gebühr nachträglich festsetzen. Bei verspäteter Gebührenanzeige oder einer Verletzung der Selbstberechnungsverpflichtung kann außerdem eine Gebührenerhöhung festgesetzt werden.
Bei Unsicherheiten über die Gebührenpflicht – insbesondere bei ungewöhnlichen Vertragsgestaltungen, gemischten Verträgen oder umfangreichen Gewerbemietverträgen – ist es daher sinnvoll, die konkrete Gestaltung vor oder unmittelbar nach Vertragsabschluss steuerlich beziehungsweise rechtlich prüfen zu lassen.
Handhabung von Verlängerung, Kündigungsverzicht und Optionen
Bei einfachen Verträgen lässt sich die Mietvertragsgebühr meist rasch berechnen. Schwieriger wird es, wenn der Vertrag zwar als unbefristet bezeichnet wird, die Parteien aber für einige Jahre auf eine Kündigung verzichten oder wenn bereits bei Vertragsabschluss eine Verlängerungsoption vereinbart wird.
Für die Gebührenberechnung kommt es nämlich nicht nur auf die Überschrift „befristet“ oder „unbefristet“ an. Entscheidend ist, wie lange die Vertragsparteien tatsächlich an den Vertrag gebunden sind.
Kündigungsverzicht kann die Vertragsdauer verändern
Ein Vertrag gilt gebührenrechtlich grundsätzlich als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn zumindest eine Vertragspartei ihn jederzeit – unter Einhaltung einer vereinbarten Kündigungsfrist – beenden kann.
Sind dagegen beide Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum gebunden, etwa weil beide für fünf Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten, liegt für diesen Zeitraum eine bestimmte Vertragsdauer vor.
Bei einem anschließend unbefristet weiterlaufenden Vertrag werden deshalb grundsätzlich beide Komponenten berücksichtigt: zunächst die bestimmte Bindungsdauer und zusätzlich die für die unbestimmte Dauer vorgesehenen drei Jahreswerte.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Geschäftsraummietvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Beide Parteien verzichten jedoch für die ersten fünf Jahre auf die ordentliche Kündigung.
Gebührenrechtlich besteht damit zunächst eine fünfjährige bestimmte Dauer und anschließend eine unbestimmte Dauer, die grundsätzlich mit weiteren drei Jahren bewertet wird. Für die wiederkehrenden Leistungen können damit insgesamt acht Jahreswerte maßgeblich sein.
Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn nur eine Partei auf ihr Kündigungsrecht verzichtet, während die andere den Vertrag weiterhin jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Fristen kündigen kann. Dann kann gebührenrechtlich weiterhin ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliegen. Die genaue Gestaltung der Kündigungsrechte ist deshalb entscheidend.
Verlängerungsoptionen zählen grundsätzlich von Anfang an
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Verlängerungsoptionen. Hat beispielsweise der Mieter bereits im ursprünglichen Vertrag das Recht, den Bestandvertrag durch eine einseitige Erklärung um weitere fünf Jahre zu verlängern, wird dieser mögliche Verlängerungszeitraum grundsätzlich bereits bei der ursprünglichen Gebührenberechnung berücksichtigt.
Das gilt unabhängig davon, ob die Option später tatsächlich ausgeübt wird. Entscheidend ist, dass das einseitige Verlängerungsrecht bereits Bestandteil des abgeschlossenen Vertrages ist. Auch automatische Verlängerungsklauseln können Auswirkungen auf die Berechnung haben. Wird etwa vereinbart, dass sich ein befristeter Vertrag um eine weitere bestimmte Zeit verlängert, sofern er nicht rechtzeitig beendet wird, kann auch dieser weitere Zeitraum gebührenrechtlich zu berücksichtigen sein. Das USP stellt dafür je nach konkreter Vertragsgestaltung unterschiedliche Berechnungsfälle dar.
Spätere Vertragsverlängerungen können erneut Gebühren auslösen
Nicht jede Verlängerung steht bereits bei Abschluss des ursprünglichen Vertrages fest. Vereinbaren die Parteien erst später durch einen Nachtrag, dass ein bestehender Vertrag länger dauern soll, kann auch dieser Nachtrag gebührenpflichtig werden.
§ 21 Gebührengesetz sieht ausdrücklich vor, dass ein Zusatz oder Nachtrag, durch den die Geltungsdauer eines bereits beurkundeten Rechtsgeschäfts verlängert wird, im Umfang dieser Verlängerung wie ein selbstständiges Rechtsgeschäft gebührenpflichtig ist.
Wichtiger Hinweis: Ein „unbefristeter Vertrag“ führt nicht automatisch immer zum Ansatz von lediglich drei Jahreswerten. Kündigungsverzichte, Verlängerungsoptionen und automatische Verlängerungsklauseln können die gebührenrechtlich maßgebliche Vertragsdauer deutlich erhöhen. Bei langfristigen Gewerbemiet- und Pachtverträgen sollte die konkrete Vertragsgestaltung deshalb vor der Berechnung geprüft werden.
Für gewöhnliche Wohnungsmietverträge hat diese Frage hinsichtlich der Bestandvertragsgebühr heute keine Bedeutung mehr, weil Verträge über die Miete von Wohnräumen grundsätzlich befreit sind. Relevant ist sie vor allem bei Geschäftsraummieten, Pachtverträgen und anderen weiterhin gebührenpflichtigen Bestandverhältnissen.
Nicht verwechseln: Mietvertragsgebühr und Vertragserrichtungskosten
Die Begriffe Mietvertragsgebühr und Mietvertragserrichtungskosten werden im Alltag häufig miteinander vermischt. Rechtlich handelt es sich jedoch um zwei völlig unterschiedliche Dinge.
Die in diesem Artikel behandelte Mietvertrags- beziehungsweise Bestandvertragsgebühr ist eine gesetzliche Rechtsgeschäftsgebühr. Sie fließt an den Staat und richtet sich nach dem Gebührengesetz.
Vertragserrichtungskosten sind dagegen ein Entgelt, das beispielsweise du als Vermieter:in, eine Hausverwaltung oder eine mit der Vertragserstellung beauftragte Person für den Aufwand der Vertragserrichtung verlangt. Sie sind keine Steuer und keine Gebühr des Finanzamtes.
Gerade bei Wohnungsmietverträgen ist diese Unterscheidung wichtig: Dass seit 2017 keine staatliche Mietvertragsgebühr mehr anfällt, bedeutet nicht, dass damit automatisch jede denkbare Zahlung rund um die Vertragserstellung zulässig wäre.
Vertragserrichtungskosten im Vollanwendungsbereich des MRG
Für Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, dürfen Vermieter:innen oder Hausverwaltungen für die gewöhnliche Erstellung des Mietvertrages grundsätzlich kein zusätzliches Bearbeitungs- oder Vertragserrichtungshonorar von Mieter:innen verlangen.
Der Oberste Gerichtshof begründet dies damit, dass die Vertragserrichtung zur gewöhnlichen Verwaltung gehört und der dafür anfallende Verwaltungsaufwand bereits über die gesetzlich vorgesehenen Verwaltungskosten abgegolten wird. Zusätzlich vom Mieter verlangte Vertragserrichtungskosten können daher eine nach § 27 MRG verbotene Leistung darstellen und zurückgefordert werden.
Entsprechendes gilt im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes: Auch dort sind die gewöhnlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vertragserrichtung grundsätzlich durch die vorgesehenen Verwaltungskosten abgedeckt.
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs ist genauer zu unterscheiden
Das Verbot darf allerdings nicht undifferenziert auf sämtliche Mietverhältnisse in Österreich übertragen werden. Die zitierte mietrechtliche Rechtsprechung betrifft insbesondere den Vollanwendungsbereich des MRG beziehungsweise das WGG.
Bei Mietverhältnissen außerhalb dieses Schutzbereiches, etwa bestimmten Teilanwendungs- oder Vollausnahmen sowie insbesondere bei Gewerbeverträgen, muss die Zulässigkeit einer vertraglichen Kostenvereinbarung gesondert beurteilt werden. Neben dem konkreten Mietrechtsregime können dabei auch allgemeines Zivilrecht und bei Verbraucherverträgen das Konsumentenschutzrecht eine Rolle spielen.
Ebenso ist zu unterscheiden, ob Mieter:in selbst eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit einer individuellen Beratung oder Vertragserstellung beauftragt. Eine solche eigenständig beauftragte Rechtsdienstleistung ist etwas anderes als ein vom Vermieter verlangtes pauschales „Bearbeitungshonorar“ für dessen eigenen Vertragsaufwand. Auch die staatlichen Verbraucherinformationen weisen ausdrücklich auf diese Unterscheidung hin.
Wichtiger Hinweis: Die Abschaffung der Mietvertragsgebühr für Wohnräume ist keine Rechtsgrundlage für ein privates „Vertragserrichtungshonorar“. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG beziehungsweise im WGG kann ein zusätzlich von der Hausverwaltung verlangtes Entgelt für die gewöhnliche Vertragserrichtung unzulässig und rückforderbar sein.
Fazit
Wer heute eine gewöhnliche Wohnung in Österreich vermietet, kommt mit der früher üblichen Mietvertragsgebühr meist nicht mehr in Berührung. Seit November 2017 sind Verträge über die Miete von Wohnräumen von der Bestandvertragsgebühr befreit. Die Rechtsgeschäftsgebühr selbst besteht aber weiterhin.
Vor allem bei Geschäftsräumen, Büros, Lagern, separat vermieteten Garagen und Stellplätzen, Pachtverträgen und anderen Bestandverhältnissen außerhalb der Wohnraummiete kann nach wie vor eine Gebühr anfallen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass über das Rechtsgeschäft eine gebührenrechtlich relevante Urkunde errichtet wurde.
Die Berechnung folgt dabei nicht einfach dem monatlichen Nettomietzins. Maßgeblich sind der gesamte gebührenrechtlich relevante Vertragswert, die Vertragsdauer und gegebenenfalls weitere Leistungen. Bei unbefristeten Verträgen werden grundsätzlich drei Jahreswerte angesetzt, bei befristeten Verträgen die vereinbarte Dauer bis zur gesetzlichen Höchstgrenze. Kündigungsverzichte und Verlängerungsoptionen können die Berechnung zusätzlich verändern.
Für Vermieter:innen besonders wichtig: Die Gebühr muss grundsätzlich selbst berechnet, fristgerecht gemeldet und an das Finanzamt Österreich abgeführt werden. Dass sie wirtschaftlich aufgrund einer Vereinbarung vom Mieter getragen wird, ändert an dieser öffentlich-rechtlichen Verpflichtung grundsätzlich nichts.
Bei einfachen Garagen- oder Geschäftsraummietverträgen lässt sich die Gebühr meist noch problemlos nachvollziehen. Bei langfristigen Gewerbe- und Pachtverträgen mit Kündigungsverzichten, Optionen, Einmalzahlungen oder mehreren Vertragsphasen kann die Berechnung dagegen schnell komplex werden. In solchen Fällen empfiehlt es sich, die konkrete Vertragsgestaltung und Berechnung fachlich prüfen zu lassen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Muss ich für einen normalen Wohnungsmietvertrag noch Mietvertragsgebühr bezahlen?
Ist ein separat vermieteter Parkplatz oder eine Garage gebührenpflichtig?
Wie hoch ist die Mietvertragsgebühr bei einem unbefristeten Vertrag?
Muss der Mieter die Mietvertragsgebühr bezahlen?
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Die Inhalte dieses Artikels dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte wende dich bei rechtlichen Fragen oder individuellen Anliegen an eine qualifizierte Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernommen werden. Eine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus der Nutzung der Informationen entstehen, ist, soweit zulässig, ausgeschlossen. Weitere Hinweise und der vollständige Haftungsausschluss sind im Impressum einsehbar.
Redaktioneller Hinweis: Bei der Erstellung dieses Artikels wurden KI-gestützte Werkzeuge unterstützend eingesetzt. Dies umfasst gegebenenfalls auch die Erstellung, Bearbeitung oder Anpassung von Bildmaterial. KI-generierte Darstellungen können dabei auch fiktive Motive enthalten. Die abschließende redaktionelle Bearbeitung und Veröffentlichung erfolgten durch Flatwise.
