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Grenzverhandlung in Österreich
Ablauf, Kosten & Grenzstreit
Grenzverhandlung in Österreich. Erfahre alles zu Ablauf, Kosten, Grenzkataster, Zustimmung und was bei einem Grenzstreit zu beachten ist.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
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Was ist eine Grenzverhandlung?
Ein Zaun, eine Mauer oder ein Grenzstein in der Natur wirken auf den ersten Blick eindeutig, stimmen aber nicht zwingend mit der rechtlichen Grundstücksgrenze im Kataster überein. Historische Katasterdarstellungen weisen oft Genauigkeitsunterschiede zu modernen Messgeräten auf oder Zäune wurden einst versetzt errichtet. Sobald gebaut, verkauft oder ein Grundstück geteilt werden soll, wird aus dieser Abweichung schnell eine rechtlich relevante Frage. Genau hier setzt die Grenzverhandlung an: Ihr Zweck ist es nicht, bloß eine Kartenlinie blind in die Natur zu übertragen, sondern den maßgeblichen Grenzverlauf unter Einbeziehung vorhandener Vermessungsunterlagen, Grenzzeichen und der Erklärungen aller Beteiligten festzulegen.
Nach dem österreichischen Vermessungsgesetz sind zur Festlegung von Grundstücksgrenzen an Ort und Stelle Grenzverhandlungen durchzuführen, zu denen alle betroffenen Eigentümer:innen zu laden sind. Auf Basis vorhandener Behelfe, wie dem Grundsteuerkataster, früheren Vermessungsplänen oder weiteren Urkunden, wird der Grenzverlauf vor Ort besprochen, einvernehmlich gekennzeichnet und anschließend technisch präzise vermessen.
Das Ergebnis hat weitreichende Folgen. Die Unterschrift unter das Vermessungsprotokoll ist keine bloße Anwesenheitsbestätigung, sondern eine verbindliche Zustimmung. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Grenze strittig und es kann letztlich eine gerichtliche Klärung notwendig werden. Für Eigentümer:innen ist es deshalb entscheidend, schon vor dem Termin zu verstehen, welcher Katasterstatus vorliegt, welche Dokumente herangezogen werden und welche Rechtswirkung die eigene Zustimmung entfaltet. Dieser Ratgeber erklärt, wann es in Österreich zur Grenzverhandlung kommt, wie sie abläuft und was du tun kannst, wenn du mit dem vorgeschlagenen Grenzverlauf nicht einverstanden bist.
Grenzverhandlung beim Vermessungsamt und beim Vermessungsbefugten
Der Begriff „Grenzverhandlung“ begegnet Eigentümer:innen in unterschiedlichen Situationen. Einerseits kennt das Vermessungsgesetz ein behördliches Grenzverhandlungsverfahren. Dieses wird vom Vermessungsamt durchgeführt und ist insbesondere relevant, wenn eine Grenze im dafür vorgesehenen Verfahren verbindlich festgestellt werden muss.
Andererseits werden Grenzverhandlungen in der Praxis häufig von befugten Vermessungsfachleuten, insbesondere Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, im Zusammenhang mit einer Grenzvermessung oder Grundstücksteilung durchgeführt. Auch hier wird der Grenzverlauf nicht bloß vermessen. Betrifft ein Vermessungsplan Grenzen, die noch nicht im Grenzkataster enthalten sind, muss grundsätzlich ein beurkundetes Protokoll über die Festlegung des Grenzverlaufs erstellt werden. Darin werden auch die Zustimmungserklärungen der betroffenen und angrenzenden Eigentümer:innen dokumentiert.
Können erforderliche Zustimmungen im Zuge einer beantragten Umwandlung in den Grenzkataster nicht erreicht werden, ist damit aber nicht automatisch entschieden, welche Seite recht hat. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann anschließend das Vermessungsamt ein Ermittlungsverfahren führen und erforderlichenfalls eine Grenzverhandlung nach den Regeln des Vermessungsgesetzes durchführen. Für Eigentümer:innen ist diese Unterscheidung wichtig: Nicht jeder Termin mit einem Geometer ist bereits ein behördliches Streitverfahren. Die dort abgegebene Zustimmung zum Grenzverlauf kann trotzdem rechtlich erheblich sein.
Grenzkataster oder Grundsteuerkataster bilden den entscheidenden Ausgangspunkt
Bevor über eine Grundstücksgrenze gesprochen wird, sollte zunächst geklärt werden, in welchem Kataster das Grundstück geführt wird. Österreich unterscheidet zwischen Grenzkataster und Grundsteuerkataster. Diese Unterscheidung sagt nicht lediglich etwas über die technische Qualität einer Karte aus. Sie hat unmittelbare rechtliche Folgen.
Grenzkataster, die Grenze ist rechtsverbindlich festgelegt
Bei einem Grundstück im Grenzkataster sind die Grundstücksgrenzen rechtsverbindlich nachgewiesen. Die Grenzpunkte sind vermessungstechnisch dokumentiert und können anhand der vorhandenen Unterlagen wieder in die Natur übertragen werden. Geht beispielsweise ein Grenzstein bei Bauarbeiten verloren, muss deshalb nicht mit dem Nachbarn neu ausgehandelt werden, wo die Grenze verläuft, die bestehende Grenze kann wiederhergestellt werden.
Der Grenzkataster bringt darüber hinaus besonderen Rechtsschutz: Grenzstreitigkeiten über den dort verbindlich festgelegten Grenzverlauf sollen vermieden werden, auch die Ersitzung einzelner Grundstücksteile ist bei solchen Grenzen ausgeschlossen. Ein falsch stehender Zaun verändert die Katastergrenze daher nicht einfach dadurch, dass er viele Jahre unverändert bestehen bleibt.
Grundsteuerkataster, die Katasterlinie allein entscheidet nicht
Bei einem Grundstück im Grundsteuerkataster ist die Situation anders. Die Katastralmappe dient dort grundsätzlich der Darstellung der Lage des Grundstücks. Die darin eingezeichnete Grenzlinie besitzt aber nicht dieselbe rechtsverbindliche Wirkung wie eine Grenze im Grenzkataster. Das bedeutet nicht, dass die dargestellte Grenze zwangsläufig falsch oder ungenau ist. Auch Grundstücke im Grundsteuerkataster können bereits aufgrund späterer Vermessungen sehr gut dokumentiert sein. Bei anderen Grundstücken beruhen Grenzverläufe dagegen noch auf erheblich älteren Unterlagen und teilweise auf ursprünglich grafischen Katasterdarstellungen. Gerade bei Grundstücken im Grundsteuerkataster können deshalb ältere Vermessungsurkunden, vorhandene Grenzzeichen und frühere Festlegungen eine wichtige Rolle spielen.
Wichtiger Hinweis: Eine Linie in der digitalen Katastralmappe ist nicht automatisch ein zentimetergenauer und rechtsverbindlicher Nachweis des Grenzverlaufs. Vor einer Grenzverhandlung sollte deshalb zuerst geklärt werden, ob die betreffende Grenze bereits im Grenzkataster enthalten ist und welche Vermessungsunterlagen dazu vorhanden sind.
Warum diese Unterscheidung für die Grenzverhandlung so wichtig ist
Bei einer bereits im Grenzkataster enthaltenen Grenze ist grundsätzlich keine neuerliche Zustimmung der Nachbar:innen zum bestehenden Grenzverlauf erforderlich. Wird ein Grenzzeichen unkenntlich oder geht verloren, steht regelmäßig die Wiederherstellung der bereits verbindlich festgelegten Grenze im Vordergrund. Bei einer Grenze im Grundsteuerkataster kann dagegen gerade die einvernehmliche Festlegung und anschließende präzise Vermessung des Grenzverlaufs notwendig sein.
Lesetipp: Wie du einen Grundbuchauszug leichter verstehen kannst, erfährst du in unserem Ratgeber Grundbuch verstehen.
Kommt es dabei zu einer Einigung und werden die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann dies letztlich auch zur Umwandlung des Grundstücks in den Grenzkataster führen. Die Grenzverhandlung ist damit nicht bloß ein Termin zur Klärung eines aktuellen Zaunverlaufs. Sie kann ein entscheidender Schritt sein, um aus einer bislang nicht mit Grenzkatasterwirkung gesicherten Grenze eine dauerhaft rechtsverbindlich dokumentierte Grundstücksgrenze zu machen.
Wann kommt es zu einer Grenzverhandlung?
Eine Grenzverhandlung findet nicht bei jedem Grundstückskauf, Bauvorhaben oder Eigentümerwechsel automatisch statt. Sie wird vor allem dann relevant, wenn ein Grenzverlauf für eine Katastervermessung festgestellt beziehungsweise abgesichert werden muss und die betreffende Grenze noch nicht mit der Rechtswirkung des Grenzkatasters feststeht. In der Praxis gibt es dafür mehrere typische Anlässe.
Umwandlung in den Grenzkataster
Ein klassischer Fall ist die Umwandlung eines Grundstücks vom Grundsteuerkataster in den Grenzkataster. Dafür müssen die Grundstücksgrenzen entsprechend den gesetzlichen Anforderungen vermessen und dokumentiert werden. Wird ein Vermessungsbefugter mit der Umwandlung beauftragt, werden die betroffenen Grenzen mit den Eigentümer:innen behandelt, gekennzeichnet und vermessen. Die erforderlichen Zustimmungserklärungen werden dokumentiert und der Vermessungsplan anschließend beim Vermessungsamt eingereicht.
Erst nach Prüfung und Durchführung des entsprechenden Verfahrens erhält die Grenze die besondere Rechtswirkung des Grenzkatasters. Können bei der Vermessung nicht alle notwendigen Zustimmungserklärungen erreicht werden, kann das Verfahren unter den gesetzlichen Voraussetzungen beim Vermessungsamt fortgesetzt werden.
Grundstücksteilung oder Änderung von Grundstücksgrenzen
Auch eine Grundstücksteilung ist ein häufiger Anlass für eine Katastervermessung. Soll beispielsweise von einem großen Grundstück ein Bauplatz abgetrennt werden, müssen die neu entstehenden Grundstücksteile vermessen und in einem Teilungsplan dargestellt werden. Dabei können neben den neu geschaffenen Grenzen auch bereits bestehende Grenzen zu Nachbargrundstücken relevant werden.
Lesetipp: Wie eine Grundstücksteilung vonstatten geht, kannst du in unserem Artikel Grundstück teilen in Österreich nachlesen.
Sind diese noch nicht im Grenzkataster enthalten und werden sie von der Vermessung erfasst, kann auch hier die Zustimmung der angrenzenden Eigentümer:innen zum Grenzverlauf notwendig sein. Eine Grundstücksteilung ist deshalb nicht bloß eine rechnerische Aufteilung einer bestehenden Quadratmeterzahl. Sie kann auch eine genaue Auseinandersetzung mit den bestehenden Grundstücksgrenzen voraussetzen.
Bauvorhaben nahe der Grundstücksgrenze
Ein geplantes Bauvorhaben löst für sich allein noch keine Grenzverhandlung nach dem Vermessungsgesetz aus. In der Praxis ist es aber ein häufiger Anlass, die Grundstücksgrenze genauer überprüfen zu lassen.
Soll beispielsweise ein Gebäude, eine Garage, eine Stützmauer oder eine andere bauliche Anlage nahe an der Grenze errichtet werden, können wenige Zentimeter entscheidend sein. Weichen Zaun, Naturbestand und Katasterdarstellung voneinander ab oder ist die Grenze nicht ausreichend abgesichert, kann vor der Planung beziehungsweise Bauausführung eine Grenzvermessung sinnvoll oder für das konkrete Vorhaben erforderlich werden.
Dasselbe gilt, wenn im Zuge der Bauarbeiten Grenzzeichen gefährdet sind oder der tatsächliche Grenzverlauf für einzuhaltende Abstände geklärt werden muss. Dabei sollte jedoch sauber unterschieden werden: Die baurechtliche Frage, welcher Abstand einzuhalten ist, und die vermessungsrechtliche Frage, wo die Grundstücksgrenze verläuft, sind zwei verschiedene Themen.
Unkenntlich gewordene Grenze
Grenzzeichen können im Laufe der Zeit verschwinden. Ein Grenzstein wird bei Erdarbeiten entfernt, eine alte Mauer abgetragen oder ein bisher als Orientierung verwendeter Zaun erneuert. Dadurch verschwindet nicht automatisch die rechtliche Grenze, ihre Lage ist in der Natur aber möglicherweise nicht mehr erkennbar. Liegt eine bereits verbindlich gesicherte Grenze im Grenzkataster vor, steht regelmäßig deren Wiederherstellung im Vordergrund.
Bei einer unkenntlich gewordenen, aber nicht strittigen Grenze des Grundsteuerkatasters kann dagegen unter bestimmten Voraussetzungen eine Grenzermittlung durchgeführt werden. Das BEV sieht dafür insbesondere vor, dass sämtliche beteiligten Eigentümer:innen gemeinsam vorgehen und erklären, dass über den Grenzverlauf kein Streit besteht. Stellt sich während eines solchen Verfahrens heraus, dass die Grenze doch strittig ist, kann sie nicht einfach im Rahmen einer unstrittigen Grenzermittlung verbindlich festgelegt werden.
Ein bestehender Grenzstreit
Schließlich kann gerade eine konkrete Meinungsverschiedenheit Anlass dafür sein, sich erstmals intensiv mit einer Grenze zu beschäftigen. Ein Eigentümer orientiert sich beispielsweise am alten Zaun, die andere Seite an einer Vermessungsurkunde. Oder die Katasterdarstellung scheint von der jahrzehntelangen Nutzung abzuweichen.
Eine Grenzverhandlung kann vorhandene Unterlagen und die Standpunkte der Beteiligten sichtbar machen und im besten Fall zu einer Einigung führen. Sie ersetzt aber keine gerichtliche Entscheidung über einen tatsächlich ungelösten Eigentumsstreit. Kann kein gemeinsamer Grenzverlauf festgelegt werden, sieht das Vermessungsgesetz für das behördliche Verfahren einen eigenen weiteren Weg vor. Darauf gehen wir später noch genauer ein.
Wer ist an einer Grenzverhandlung beteiligt?
Im Mittelpunkt stehen die Eigentümer:innen der von der betreffenden Grenze berührten Grundstücke. Für die behördliche Grenzverhandlung verlangt das Vermessungsgesetz ausdrücklich, dass sämtliche beteiligten Eigentümer:innen geladen werden.
Bei einer gemeinsamen Grenze zwischen zwei Grundstücken betrifft das typischerweise die Eigentümer:innen auf beiden Seiten. Treffen mehrere Grundstücke in einem Grenzpunkt zusammen oder werden mehrere Grenzabschnitte gleichzeitig behandelt, kann der Kreis der Beteiligten entsprechend größer sein. Besteht Miteigentum, muss außerdem berücksichtigt werden, dass mehrere Personen Eigentümer:innen desselben Grundstücks sein können.
Vermessungsbefugte und Vermessungsamt
Wer die vermessungstechnischen Arbeiten durchführen darf, ist gesetzlich geregelt. Katastervermessungen dürfen nicht von beliebigen Personen durchgeführt werden. Dazu befugt sind insbesondere Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen, die Vermessungsbehörden sowie bestimmte weitere gesetzlich genannte Behörden und Dienststellen.
In der Praxis wird bei privaten Vorhaben häufig ein Ingenieurkonsulent für Vermessungswesen beauftragt. Das Vermessungsamt kommt insbesondere bei behördlichen Verfahren ins Spiel, beispielsweise bei einer Grenzvermessung durch die Behörde oder wenn im Zuge einer beantragten Umwandlung in den Grenzkataster die notwendigen Zustimmungen nicht vollständig erreicht wurden und das gesetzliche Verfahren fortgesetzt wird.
Musst du persönlich teilnehmen?
Eine Einladung zur Grenzverhandlung sollte jedenfalls ernst genommen werden. Eigentümer:innen können sich grundsätzlich vertreten lassen. Entscheidend ist dann aber, dass die vertretende Person tatsächlich befugt ist, die notwendigen Erklärungen zum Grenzverlauf abzugeben. Gerade wenn eine Zustimmung unterschrieben werden soll, sollte die Vertretungsbefugnis eindeutig sein.
Wer selbst nicht teilnehmen kann, sollte deshalb frühzeitig mit dem Vermessungsbüro beziehungsweise der Behörde klären, welche Vollmacht benötigt wird.
Ein Termin sollte jedenfalls nicht deshalb ignoriert werden, weil man davon ausgeht, dass ohne die eigene Anwesenheit „ohnehin nichts passieren kann“. Welche Folgen ein Nichterscheinen haben kann, hängt vom jeweiligen Verfahren ab.
Ablauf einer üblichen Grenzverhandlung
Der konkrete Ablauf hängt davon ab, ob die Vermessung durch einen Vermessungsbefugten oder im Rahmen eines behördlichen Verfahrens durchgeführt wird. Die grundlegenden Schritte ähneln sich jedoch.
1. Einladung und Vorbereitung
Zunächst werden die betroffenen Eigentümer:innen über den Termin informiert beziehungsweise geladen. Bereits vor der Verhandlung werden vorhandene Kataster- und Vermessungsunterlagen erhoben. Dazu können beispielsweise frühere Vermessungspläne, Handrisse, Koordinaten oder sonstige Urkunden gehören. Auch für Eigentümer:innen lohnt sich eine Vorbereitung.
Vorhandene Kaufverträge, ältere Lage- oder Teilungspläne und sonstige Unterlagen zur Grenze können hilfreich sein. Ebenso sinnvoll ist es, sich bereits vor dem Termin anzusehen, welche Grenzzeichen in der Natur vorhanden sind und ob Zaun, Mauer oder sonstige Einfriedung tatsächlich als Grundstücksgrenze dokumentiert sind.
2. Begehung vor Ort
Die eigentliche Grenzverhandlung findet grundsätzlich an Ort und Stelle statt. Damit können Katasterunterlagen und Vermessungspläne unmittelbar mit der Situation in der Natur verglichen werden. Vorhandene Grenzzeichen, Mauern, Zäune oder andere erkennbare Strukturen können dabei berücksichtigt werden. Sie sind jedoch nicht automatisch der rechtliche Beweis für den Grenzverlauf.
3. Vorhalt der vorhandenen Unterlagen
Im behördlichen Verfahren sieht das Vermessungsgesetz ausdrücklich vor, dass den erschienenen Eigentümer:innen die vorhandenen Behelfe vorgehalten werden. Dazu zählt das Gesetz insbesondere den Grundsteuerkataster, Pläne und andere vorhandene Unterlagen. Die Beteiligten sollen damit nachvollziehen können, auf welcher Grundlage ein bestimmter Grenzverlauf angenommen wird.
Gerade bei älteren Grundstücken kann sich zeigen, dass mehrere Unterlagen aus unterschiedlichen Zeitpunkten vorhanden sind. Aufgabe der Vermessung ist dann nicht, kommentarlos eine alte Katasterlinie in die Natur zu übertragen, sondern die vorhandenen Grundlagen fachgerecht zusammenzuführen.
4. Festlegung und Kennzeichnung der Grenze
Besteht Einigkeit über den Grenzverlauf, wird dieser festgelegt und in der Natur entsprechend gekennzeichnet. Dafür können etwa Grenzsteine oder andere geeignete Grenzzeichen verwendet werden. Die Kennzeichnung macht die festgelegte Grenze vor Ort erkennbar. Sie ist von der anschließenden technischen Vermessung zu unterscheiden: Der Grenzpunkt wird nicht dadurch rechtlich richtig, dass lediglich ein Stein gesetzt wird. Grundlage ist die zuvor erfolgte Festlegung beziehungsweise die bereits bestehende rechtsverbindliche Grenze.
5. Vermessung und Dokumentation
Nach der Festlegung werden die entsprechenden Grenzpunkte vermessen. Bei einer Katastervermessung durch einen Vermessungsbefugten wird anschließend ein Plan erstellt. Für noch nicht im Grenzkataster enthaltene Grenzen muss das gesetzlich vorgesehene Protokoll den festgelegten Grenzverlauf und die notwendigen Zustimmungserklärungen dokumentieren.
Im behördlichen Verfahren wird ebenfalls eine Niederschrift erstellt. Darin ist der festgelegte Grenzverlauf zu beschreiben. Kommt keine Einigung zustande, werden stattdessen die jeweils von den Beteiligten behaupteten Grenzverläufe festgehalten.
Wichtiger Hinweis: Eine Grenzverhandlung besteht nicht nur aus dem Vermessen einiger Punkte. Unterlagen, Erklärungen der Eigentümer:innen, Festlegung der Grenze, Kennzeichnung, Vermessung und Dokumentation sind unterschiedliche Schritte und gerade die Zustimmung zum Grenzverlauf kann erhebliche rechtliche Bedeutung haben.
Wie eine Grenzverhandlung den Grenzverlauf dauerhaft festlegt
Die Unterschrift unter eine Grenzverhandlung oder Zustimmungserklärung ist keine bloße Anwesenheitsbestätigung. Wird ein Grenzverlauf einvernehmlich festgelegt und von den beteiligten Eigentümer:innen unterschrieben, dokumentiert die Unterschrift grundsätzlich die Zustimmung zu genau diesem Grenzverlauf.
Der Verwaltungsgerichtshof behandelt eine solche Einigung als zivilrechtliche Vereinbarung über die gemeinsame Grenze. Die übereinstimmenden Willenserklärungen der beteiligten Eigentümer:innen werden durch ihre Unterschriften in der Niederschrift beziehungsweise Zustimmungserklärung dokumentiert. Das hat erhebliche praktische Bedeutung.
Wer unterschreibt, bestätigt nicht lediglich, dass ein bestimmter Grenzpunkt gezeigt oder vermessen wurde. Die Zustimmung kann vielmehr die Grundlage dafür schaffen, dass der festgelegte Grenzverlauf anschließend katasterrechtlich übernommen und ein Grundstück in den Grenzkataster umgewandelt wird. Eine bereits abgegebene Zustimmung lässt sich deshalb grundsätzlich nicht einfach später einseitig zurückziehen, nur weil man den Grenzverlauf nachträglich anders beurteilt.
Auch ein behaupteter Irrtum macht die Zustimmung nicht automatisch unwirksam. Soll eine solche Vereinbarung wegen Irrtums oder eines anderen zivilrechtlichen Mangels angefochten werden, muss das grundsätzlich vor den ordentlichen Gerichten geklärt werden.
Das bedeutet nicht, dass bei jeder Grenzverhandlung vorsorglich widersprochen werden sollte. Eine klare und nachvollziehbare Einigung schafft gerade jene Rechtssicherheit, die mit einer Grenzvermessung erreicht werden soll. Die Unterschrift sollte aber auch nicht allein deshalb geleistet werden, weil der Grenzverlauf von einem Vermessungsbüro vorgeschlagen wurde. Vermessungsbefugte liefern die fachlichen Grundlagen und führen die Vermessung durch, sie entscheiden aber nicht einseitig über einen ungelösten privatrechtlichen Grenzstreit.
Was passiert, wenn du mit dem Grenzverlauf nicht einverstanden bist?
Wer den vorgeschlagenen Grenzverlauf nicht nachvollziehen kann oder einen anderen Verlauf für richtig hält, muss nicht einfach zustimmen. Welche Folgen die fehlende Zustimmung hat, hängt allerdings davon ab, in welchem Verfahren man sich befindet.
Bei einer Vermessung durch einen Vermessungsbefugten
Kann bei einem Vermessungsplan für eine noch nicht im Grenzkataster enthaltene Grenze die erforderliche Zustimmung eines Eigentümers nicht eingeholt werden, muss das im Protokoll dokumentiert werden. Die fehlende Unterschrift wird also nicht einfach durch die Auffassung des Vermessungsbüros ersetzt.
Soll das Grundstück in den Grenzkataster umgewandelt werden, kann das Verfahren anschließend beim Vermessungsamt fortgesetzt werden. Können auch dort die fehlenden Zustimmungserklärungen nicht erreicht werden, kann mit Zustimmung des Antragstellers eine behördliche Grenzverhandlung durchgeführt werden.
Bei der behördlichen Grenzverhandlung
Können sich die erschienenen Eigentümer:innen auch dort nicht auf einen Grenzverlauf einigen, entscheidet das Vermessungsamt einen echten Eigentumsstreit nicht selbst. Stattdessen bestimmt das Vermessungsgesetz, welche Partei zur gerichtlichen Klärung aufgefordert wird. Grundsätzlich trifft diese Aufforderung jene Eigentümerin oder jenen Eigentümer, die oder der behauptet, dass die Grenze nicht dem Grenzverlauf entspricht, der sich aus den vorhandenen Unterlagen ergibt.
Lässt sich auf dieser Grundlage nicht eindeutig bestimmen, wer das gerichtliche Verfahren einleiten muss, ist jene Partei aufzufordern, deren behaupteter Grenzverlauf nach den in der Grenzverhandlung hervorgekommenen Umständen den geringeren Grad der Wahrscheinlichkeit aufweist. Die Behörde entscheidet damit nicht endgültig, welcher Grenzverlauf richtig ist. Sie legt zunächst fest, wer den Streit vor Gericht bringen muss.
Für die Einleitung des entsprechenden gerichtlichen Verfahrens gilt grundsätzlich eine Frist von sechs Wochen. Wird diese Frist versäumt oder ein bereits eingeleitetes gerichtliches Verfahren nicht ordnungsgemäß weitergeführt, sieht das Vermessungsgesetz eine erhebliche Folge vor: Die betreffende Person gilt grundsätzlich als dem von den übrigen Eigentümer angegebenen Grenzverlauf zustimmend.
Wichtiger Hinweis: Wer in einer behördlichen Grenzverhandlung ausdrücklich widerspricht und anschließend zur gerichtlichen Klärung aufgefordert wird, sollte die Sechs-Wochen-Frist unbedingt ernst nehmen. Untätigkeit kann dazu führen, dass das Gesetz die Zustimmung zum anderen Grenzverlauf fingiert.
Konsequenzen beim Versäumen einer Grenzverhandlung
Auch hier ist Vorsicht mit pauschalen Aussagen geboten. Bei einer privaten Vermessung bedeutet das bloße Nichterscheinen zunächst nicht automatisch, dass du dem vorgeschlagenen Grenzverlauf zugestimmt hast. Kann deine erforderliche Zustimmung nicht eingeholt werden, ist genau dieser Umstand im Protokoll festzuhalten. Auch § 25 VermG knüpft die eigentliche Festlegung des Grenzverlaufs ausdrücklich an die erschienenen beteiligten Eigentümer.
Daraus sollte aber nicht der Schluss gezogen werden, dass eine Ladung problemlos ignoriert werden kann. Je nach Verfahren kann die Angelegenheit ohne deine Mitwirkung weitergeführt werden, und du verzichtest darauf, deine Unterlagen und deinen eigenen Grenzstandpunkt unmittelbar in die Verhandlung einzubringen.
Wer verhindert ist, sollte daher rechtzeitig klären, ob eine Vertretung möglich ist oder ob ein anderer Termin vorgesehen werden kann. Eine Einladung zur Grenzverhandlung einfach unbeachtet zu lassen, ist regelmäßig die schlechteste Variante, gerade dann, wenn der Grenzverlauf nicht eindeutig erscheint.
Ab wann das Gericht entscheidet
Nicht jede Meinungsverschiedenheit lässt sich bei einer Grenzverhandlung lösen. Bleibt ein Grenzverlauf strittig, kann eine gerichtliche Klärung erforderlich werden. Dabei ist allerdings zu unterscheiden, was genau zwischen den Nachbar strittig ist. Sind Grenzen unkenntlich geworden oder ist ihr Verlauf unklar, kann jede Nachbar nach den §§ 850 ff. ABGB eine gerichtliche Grenzerneuerung oder Grenzberichtigung beantragen. Zuständig ist grundsätzlich das Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Grundstück liegt. Dieses Verfahren wird außerstreitig geführt.
Kann der bisherige Grenzverlauf nicht eindeutig festgestellt werden, orientiert sich das Gericht zunächst am letzten ruhigen Besitzstand. Lässt sich auch dieser nicht feststellen, kann die streitige Fläche nach billigem Ermessen verteilt werden.Anders kann die Situation aussehen, wenn eine Partei nicht bloß eine unklare Grenze berichtigen lassen möchte, sondern behauptet, dass eine ganz bestimmte Grenze die richtige Eigentumsgrenze ist. Dann kann statt des außerstreitigen Grenzberichtigungsverfahrens ein Zivilprozess erforderlich sein. Die Abgrenzung hängt damit stark davon ab, was tatsächlich behauptet und begehrt wird.
Wirst du nach einer behördlichen Grenzverhandlung gemäß Vermessungsgesetz zur gerichtlichen Klärung aufgefordert, solltest du daher nicht nur die bereits erwähnte Sechs-Wochen-Frist beachten, sondern im Zweifel auch klären lassen, welches gerichtliche Verfahren für den konkreten Streit erforderlich ist.
Für bereits im Grenzkataster rechtsverbindlich festgelegte Grenzen gelten die gerichtlichen Regeln des ABGB hingegen nicht. Gerade darin liegt einer der wesentlichen Vorteile des Grenzkatasters.
Kosten einer gewöhnlichen Grenzverhandlung
Einen einheitlichen Preis für eine Grenzverhandlung gibt es nicht. Wird ein privates Vermessungsbüro beauftragt, hängen die Kosten unter anderem von der Anzahl und Länge der zu behandelnden Grenzen, den vorhandenen Unterlagen, dem Vermessungsaufwand, der Zahl der Beteiligten und der erforderlichen Planerstellung ab.
Zum Honorar des Vermessungsbefugten können Gebühren für das Verfahren beim Vermessungsamt hinzukommen. Das BEV veröffentlicht dafür eigene Gebühren nach der Vermessungsgebührenverordnung. Auch hier unterscheiden sich die Kosten danach, ob beispielsweise eine Umwandlung in den Grenzkataster beantragt, eine Grenzermittlung durchgeführt oder nach fehlenden Zustimmungserklärungen ein behördliches Verfahren fortgesetzt wird. Wer eine Vermessung beauftragt, sollte deshalb vorab klären, welche Leistungen im Angebot enthalten sind und welche zusätzlichen behördlichen Gebühren entstehen können.
Kommt es zu einer gerichtlichen Grenzerneuerung oder Grenzberichtigung nach §§ 850 ff. ABGB, enthält das Gesetz wiederum eigene Kostenregeln. Grundsätzlich sind die Kosten des Verfahrens von den Nachbar nach dem Maß ihrer Grenzlinien zu tragen. Davon gibt es Ausnahmen, etwa wenn sich herausstellt, dass das Verfahren gar nicht notwendig war oder eine Partei den Streit durch eine Störung des ruhigen Besitzes verursacht hat. Die Kostenfrage lässt sich deshalb ebenso wenig pauschal beantworten wie die Frage nach dem richtigen Verfahren.
Fazit
Eine Grenzverhandlung ist weit mehr als ein Termin, bei dem ein Vermessungsingenieur einige Grenzpunkte misst. Entscheidend ist zunächst, welchen rechtlichen Status die betreffende Grenze bereits besitzt. Bei Grundstücken im Grenzkataster ist der Grenzverlauf rechtsverbindlich gesichert und kann grundsätzlich wiederhergestellt werden. Im Grundsteuerkataster besitzt die Darstellung in der Katastralmappe diese Wirkung dagegen nicht automatisch.
Gerade dort können Grenzverhandlungen eine wichtige Rolle spielen. Vorhandene Unterlagen werden mit der Situation in der Natur abgeglichen, Eigentümer werden einbezogen und ein gemeinsamer Grenzverlauf kann festgelegt, gekennzeichnet und vermessen werden. Eine solche Einigung schafft langfristig Rechtssicherheit, insbesondere, wenn das Grundstück anschließend in den Grenzkataster umgewandelt wird. Wer eine Grenzverhandlung unterschreibt, stimmt also dem dokumentierten Grenzverlauf zu. Kommt keine Einigung zustande, darf ein Vermessungsbefugter einen echten Grenzstreit nicht einfach selbst entscheiden. Je nach Verfahren führt der weitere Weg über das Vermessungsamt und gegebenenfalls zum zuständigen Gericht.
Für Eigentümer:innen gilt deshalb eine einfache Grundregel: Katasterstatus prüfen, vorhandene Unterlagen ansehen, den vorgeschlagenen Grenzverlauf nachvollziehen und erst dann zustimmen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Muss ich einer Grenzverhandlung zustimmen?
Ist der bestehende Zaun automatisch die Grundstücksgrenze?
Kann ich nach einer Grenzverhandlung meine Zustimmung wieder zurückziehen?
Was passiert, wenn die Grenze bereits im Grenzkataster liegt?
Kann ich eine strittige Grenze selbst im Kataster überprüfen?
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