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Recht
Rauchfangkehrer in Österreich
Alles zu Kosten, Wechsel und gesetzlichen Kehrpflichten
Wie oft muss der Rauchfangkehrer kommen? Erfahre alles über Kosten, Termine und wie du den Rauchfangkehrer rechtssicher wechselst.
Veröffentlicht von
Johannes Reichl
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Einleitung
In Österreich ist der Besuch des Rauchfangkehrers weit mehr als nur ein alter Brauch für das Glück im neuen Jahr. Für dich als Vermieter:in ist er eine zentrale Person, wenn es um die Sicherheit deiner Immobilie und die Einhaltung strenger Brandschutzauflagen geht. Doch oft herrscht Unklarheit darüber, wie oft der Profi tatsächlich vor der Tür stehen muss, wer die Rechnung am Ende zahlt und ob man bei Unzufriedenheit einfach den Betrieb wechseln darf. Die Regelungen ergeben sich aus der Gewerbeordnung sowie den Kehrordnungen und weiteren landesrechtlichen Vorschriften. Deshalb können sich einzelne Fristen und Abläufe je nach Bundesland unterscheiden, folgen aber alle dem gleichen Ziel: dem Schutz von Leben und Bausubstanz. In diesem Ratgeber klären wir die wichtigsten Fragen rund um die "schwarze Zunft" und zeigen dir, worauf du bei der Verwaltung deiner Kamine und Feuerstätten wirklich achten musst, um rechtlich und finanziell auf der sicheren Seite zu stehen.
Hoheitliche Sicherheit gegen freien Wettbewerb
In Österreich ist das Rauchfangkehrergewerbe ein besonderes Konstrukt. Du musst hier zwischen zwei Welten unterscheiden: den sicherheitsrelevanten Aufgaben und den reinen Reinigungsarbeiten. Die sogenannten hoheitlichen Tätigkeiten dienen dem Brandschutz und der öffentlichen Sicherheit. Dazu gehören die Feuerpolizeiliche Beschau, die Abnahme neuer Kamine oder die Kontrolle nach einem Brand. Für sicherheitsrelevante Tätigkeiten gelten besondere gewerbe- und landesrechtliche Voraussetzungen sowie Kehrgebietsregelungen. Nur entsprechend berechtigte, öffentlich zugelassene Rauchfangkehrer (öffentlich zugelassene Rauchfangkehrer - ÖZR) dürfen diese Arbeiten durchführen. Welche Tätigkeiten konkret darunter fallen, bestimmt neben der Gewerbeordnung insbesondere das jeweilige Landesrecht. Es gibt keinen freien Markt im klassischen Sinn, da die Sicherheit im Vordergrund steht und die Gemeinde eine lückenlose Kontrolle garantieren muss.
Auf der anderen Seite steht das Kehren und Reinigen der Fänge. Dieser Bereich wurde in den letzten Jahren liberalisiert. Gewerberechtlich sind, wie zuvor erklärt, reine Reinigungs- und Wartungstätigkeiten von sicherheitsrelevanten Aufgaben zu unterscheiden. Welche Arbeiten tatsächlich frei vergeben werden können, hängt jedoch zusätzlich von den jeweiligen landesrechtlichen Kehr- und Feuerpolizeivorschriften ab. Das bedeutet, du könntest theoretisch für das reine Putzen des Kamins einen anderen Betrieb beauftragen. In der Praxis machen das jedoch die wenigsten Vermieter:innen, da der Gebiets-Rauchfangkehrer ohnehin für die Sicherheitschecks ins Haus kommen muss. Für dich als Eigentümer:in ist wichtig zu wissen: Du bist gesetzlich verpflichtet, dem zuständigen Kehrer Zutritt zu gewähren. Auch Nutzungsberechtigte, sprich Mieter:innen, müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Überprüfungen und Reinigungen ermöglichen und den erforderlichen Zutritt sicherstellen. Wenn du den Termin ignorierst, handelt es sich nicht um eine private Lappalie, sondern um eine Verletzung der Brandschutzvorschriften. Wiederholte Verhinderung vorgeschriebener Kontrollen kann verwaltungsrechtliche Folgen und behördliche Maßnahmen nach sich ziehen.
Wichtig: Die rechtliche Basis bildet in Österreich die Gewerbeordnung (§ 120 ff). Sie legt fest, dass Rauchfangkehrer nicht nur Dienstleister sind, sondern als verlängerter Arm der Behörde fungieren. Wenn der Kehrer bei seinem Besuch Mängel feststellt, die die Sicherheit gefährden, muss er dies melden. Du hast als Vermieter:in also eine aktive Mitwirkungspflicht, um den sicheren Betrieb der gesamten Anlage zu gewährleisten.
Die Kehrintervalle und wie oft der Profi wirklich kommen muss
Wie oft der Rauchfangkehrer bei dir anklopft, ist in Österreich kein Zufall, sondern in den jeweiligen Kehrordnungen der Bundesländer streng geregelt. Wie häufig ein Fang überprüft oder gereinigt werden muss, lässt sich österreichweit aber nicht einheitlich beantworten. Die Häufigkeit hängt dabei fast immer vom verwendeten Brennstoff und der Art der Feuerstätte ab. Die Logik dahinter ist simpel: Je mehr Ruß und Rückstände bei der Verbrennung entstehen, desto öfter muss gereinigt werden, um einen Kaminbrand zu verhindern.
Zur Orientierung sind im Folgenden einige Richtwerte genannt. Für die konkrete Immobilie solltest du immer die Kehrordnung bzw. die einschlägigen landesrechtlichen Vorschriften prüfen. Bei modernen Gas-Brennwertgeräten reicht meist eine einzige Überprüfung pro Jahr aus. Hier geht es primär um die Dichtheit der Abgasführung und die allgemeine Sicherheit. Bei festen Brennstoffen wie Holz oder Kohle sieht das ganz anders aus. Hier sind oft vier bis sechs Kehrungen pro Jahr vorgeschrieben, besonders wenn der Ofen die Hauptheizquelle ist. Pelletheizungen liegen meist dazwischen und erfordern oft zwei bis drei Termine jährlich.
Tipp: Wenn du eine Wohnung mit einem Kamin vermietest, der nur selten genutzt wird (zum Beispiel ein Deko-Kamin oder ein Notofen), kannst du oft eine Reduktion der Kehrtermine beantragen. Dafür kann eine Meldung oder behördliche Bewilligung erforderlich sein. In vielen Bundesländern reicht dann eine einzige Sicherheitsüberprüfung pro Jahr aus, sofern du dem Kehrer schriftlich bestätigst, dass die Anlage kaum in Betrieb ist.
Wer übernimmt die Rechnung?
Die Gebühren für den Rauchfangkehrer sind in Österreich durch staatliche Höchsttarifverordnungen der Bundesländer gedeckelt. Das bedeutet, dass der Kehrer nicht einfach Phantasiepreise aufrufen kann. Die Rechnung setzt sich meist aus einem Grundbetrag pro Gebäude (Objektgebühr) und einem Betrag pro Kehrung und Fang zusammen. Auch die Fahrtkosten sind oft in Pauschalen geregelt. Wie sich der Tarif konkret zusammensetzt, richtet sich aber nach der jeweiligen landesrechtlichen Tarifverordnung.
Für dich als Vermieter:in ist die wichtigste Nachricht: Im Vollanwendungsbereich des MRG zählen die aufgrund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführenden Rauchfangkehrungen gemäß § 21 Abs. 1 Z 2 MRG zu den Betriebskosten und können entsprechend auf die Mieterschaft verteilt werden. Nicht darunter fallen dagegen automatisch bauliche Reparaturen oder Sanierungen des Kamins.
Im Teilanwendungsbereich des MRG ist § 21 MRG grundsätzlich nicht unmittelbar anwendbar. Welche Rauchfangkehrerkosten die Mieterschaft trägt, richtet sich daher in erster Linie nach einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung. In der Praxis ist es jedoch häufig der Fall, dass der Betriebskostenkatalog des MRG vereinbart wird.
Im Nichtanwendungsbereich des MRG gilt im Wesentlichen dasselbe: Maßgeblich sind das ABGB und der Mietvertrag. Eine Überwälzung laufender Rauchfangkehrerkosten ist grundsätzlich möglich, sofern sie wirksam vereinbart wurde.
Lesetipp: Welche Kosten du korrekt auf die Betriebskosten umlegst
Wichtig: Die laufenden Kehr- und Prüfgebühren sind Betriebskosten. Wenn der Rauchfangkehrer jedoch feststellt, dass der Kamin baulich saniert werden muss oder ein neuer Aufsatz nötig ist, fallen diese Kosten unter die Erhaltungspflicht des Vermieters. Diese Rechnungen darfst du nicht in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen. Wer die Kosten endgültig trägt, hängt vom anwendbaren Mietrecht und der konkreten Maßnahme ab.
Den Rauchfangkehrer wechseln – So funktioniert der Umstieg
Vielleicht bist du mit der Pünktlichkeit unzufrieden oder die Kommunikation mit dem aktuellen Betrieb läuft schleppend. In Österreich hast du grundsätzlich das Recht, den Rauchfangkehrer zu wechseln. Da es sich jedoch um eine sicherheitsrelevante Tätigkeit handelt, ist ein Wechsel nur außerhalb der Heizperiode und spätestens vier Wochen vor dem nächsten Kehrtermin möglich. Die Heizperiode wird von den Bundesländern unterschiedlich geregelt. In Oberösterreich dauert sie beispielsweise vom 1. Oktober bis 31. Mai, weshalb ein Wechsel dort üblicherweise nur in den Sommermonaten möglich ist. Prüfe die genauen Fristen immer für dein Bundesland.
Ein Wechsel muss gut vorbereitet sein. Du musst den neuen Betrieb finden, der für dein Kehrgebiet zugelassen ist und es müssen die bundes- und landesrechtlichen Melde- und Dokumentationspflichten eingehalten werden. Nach GewO hat insbesondere der bisherige Rauchfangkehrer dem Nachfolger, der Gemeinde und dem Inhaber des Kehrobjekts einen Bericht über die letzte Kehrung und den Zustand des Kehrobjekts zu übermitteln. Zusätzlich können landesrechtliche Meldepflichten bestehen.
Wichtig: Den Wechsel darf i.d.R. nur die Eigentümerseite oder eine beauftragte Hausverwaltung veranlassen, nicht einfach selbstständig die Mieterschaft. Auch wenn deine Mieter:innen den Kamin oder die Feuerstätte nutzen, bleibt die Verantwortung für den Wechsel üblicherweise bei dir als Vermieter:in.
Fazit
Der Rauchfangkehrer ist für dich als Vermieter:in weit mehr als nur ein Dienstleister. Er ist dein wichtigster Verbündeter, wenn es darum geht, Haftungsrisiken im Brandfall zu vermeiden. Auch wenn die Kosten und Termine manchmal lästig erscheinen, sind sie eine notwendige Investition in den Werterhalt deiner Immobilie. Durch die Möglichkeit, die Kosten über die Betriebskosten abzurechnen, bleibt der finanzielle Aufwand für dich kalkulierbar. Ein professionelles Management der Kehrtermine sorgt nicht nur für Sicherheit, sondern auch für zufriedene Mieter:innen, die sich in ihrem Zuhause sicher fühlen können.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Wie oft muss der Rauchfangkehrer bei einer Ölheizung kommen?
Kann ich die Kehrung verweigern, wenn ich nicht zu Hause bin?
Was passiert, wenn der Rauchfangkehrer einen Mangel findet?
Darf der Rauchfangkehrer auch die Thermenwartung machen?
Sind die Kosten für den Rauchfangkehrer steuerlich absetzbar?
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