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Recht
Was ist das WGG? Teil 2
Gemeinnütziger Wohnbau in Österreich einfach erklärt
Mietkauf bei Genossenschaftswohnungen: Erfahre, wann eine Kaufoption besteht, wie der Kaufpreis berechnet wird und welche WGG-Regeln nach dem Kauf gelten.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
Mit KI zusammenfassen
Was mit „Mietkauf“ bei einer Genossenschaftswohnung gemeint ist
Der Begriff „Mietkauf“ klingt nach einem einfachen Modell: Du mietest eine Wohnung, ein Teil deiner monatlichen Zahlungen wird auf den Kaufpreis angerechnet und nach einigen Jahren kannst du den verbleibenden Betrag bezahlen. So funktioniert die typische Kaufoption einer GBV-Wohnung aber nicht unbedingt.
Rechtlich handelt es sich in der Regel um eine Miet- oder Nutzungswohnung mit späterer Kaufmöglichkeit. Während der Mietphase bleibst du Mieter:in beziehungsweise Nutzungsberechtigte:r und bezahlst das nach dem WGG vorgesehene laufende Entgelt. Erst zu einem späteren Zeitpunkt kann es, abhängig von den Voraussetzungen des konkreten Falls, zur Übertragung der Wohnung in dein Eigentum kommen. Die bis dahin bezahlten monatlichen Entgelte sind damit keine Kaufpreisraten.
Das ist eine wichtige wirtschaftliche Unterscheidung. Wer eine Wohnung zehn Jahre lang gemietet hat, hat dadurch nicht automatisch zehn Jahre lang deren späteren Kaufpreis „abbezahlt“.
Auch der Finanzierungsbeitrag ist keine Kaufpreisrate
Verwirrend ist zusätzlich, dass bei vielen GBV-Wohnungen zu Beginn ein erheblicher Finanzierungsbeitrag bezahlt wird. Wie wir in Teil 1 erklärt haben, dient dieser grundsätzlich der Mitfinanzierung von Grund- und/oder Baukosten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses besteht nach den Regeln des WGG grundsätzlich ein Rückzahlungsanspruch auf den noch nicht abgeschriebenen Betrag.
Der Finanzierungsbeitrag kann gleichzeitig für die gesetzliche Kaufoption eine Rolle spielen. Daraus wird er aber nicht zu einer klassischen Anzahlung auf einen bereits bei Einzug feststehenden Kaufpreis. Ob überhaupt ein gesetzlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung besteht, richtet sich nach mehreren Voraussetzungen. Auch der spätere Kaufpreis folgt einem eigenen WGG-System. Deshalb sollten drei Vorgänge getrennt betrachtet werden:
Mieten bedeutet, die Wohnung gegen laufendes Entgelt zu nutzen.
Finanzieren bedeutet, über den Finanzierungsbeitrag an bestimmten Grund- und Baukosten mitzuwirken.
Kaufen bedeutet, die Wohnung später aufgrund einer gesetzlichen Kaufoption oder eines freiwilligen Verkaufs der GBV in Eigentum zu übernehmen.
Diese Vorgänge können miteinander zusammenhängen, sind rechtlich und wirtschaftlich aber nicht dasselbe.
Kaufoption bedeutet nicht automatisch Kaufanspruch
Auch die Bezeichnung „Genossenschaftswohnung mit Kaufoption“ sollte genau gelesen werden. Das WGG ermöglicht gemeinnützigen Bauvereinigungen, bereits vermietete Wohnungen später in Eigentum zu übertragen. Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen haben die bisherigen Mieter:innen darüber hinaus selbst einen Anspruch auf nachträgliche Übertragung in Wohnungseigentum.
Das bedeutet im Umkehrschluss: Nicht jede Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung muss nach einigen Jahren zwingend gekauft werden können. Eine GBV kann eine Wohnung in bestimmten Fällen freiwillig verkaufen, obwohl kein gesetzlicher Anspruch der Mieter:innen besteht. Besteht dagegen eine gesetzliche Kaufoption, kann die Bauvereinigung die Eigentumsübertragung nicht allein nach freiem Ermessen davon abhängig machen, ob sie die Wohnung gerade verkaufen möchte.
Für die praktische Prüfung ist deshalb die erste Unterscheidung entscheidend: Besteht für die konkrete Wohnung ein gesetzlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung oder handelt es sich lediglich um eine freiwillig angebotene Kaufmöglichkeit? Genau daran knüpft der nächste Schritt an. Denn für einen gesetzlichen Kaufanspruch müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein, und dabei können insbesondere Vertragsdatum, Förderung, Finanzierungsbeitrag, Größe der Wohnung und die rechtliche Situation des Grundstücks eine Rolle spielen.
Wann besteht eine gesetzliche Kaufoption?
Nicht jede Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung kann nach einigen Jahren automatisch gekauft werden. Ob Mieter:innen einen gesetzlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung haben, hängt von mehreren Voraussetzungen ab. Besonders wichtig ist dabei, wann der Miet- oder Nutzungsvertrag abgeschlossen wurde. Mit der WGG-Novelle 2019 wurde die Kaufoption deutlich erweitert, gleichzeitig gelten für ältere Verträge weiterhin teilweise andere Regeln. Für Verträge ab dem 1. August 2019 lässt sich die Lage relativ klar zusammenfassen.
Kaufoption bei Mietverträgen ab 1. August 2019
Bei neueren Verträgen kann eine gesetzliche Kaufoption insbesondere dann bestehen, wenn die Wohnung ursprünglich mit öffentlichen Mitteln errichtet wurde und mehrere weitere Voraussetzungen zusammentreffen. Dazu gehört zunächst, dass die gemeinnützige Bauvereinigung nicht lediglich über ein Baurecht verfügt. Vereinfacht gesagt muss die rechtliche Situation des Grundstücks eine spätere Eigentumsübertragung zulassen.
Außerdem darf die Baulichkeit bei Ausübung der gesetzlichen Option nicht bereits zu alt sein: Der Anspruch besteht längstens bis zum Ablauf des 30. Jahres nach dem Erstbezug des Gebäudes. Für Wohnungen gilt zusätzlich eine Mindestgröße von mehr als 40 m² Nutzfläche. Eine weitere zentrale Voraussetzung ist die Wohnbauförderung. Bei Abschluss des Miet- oder Nutzungsvertrags muss eine Förderung für das betreffende Objekt aufrecht gewesen sein.
Hinzu kommt ein ausreichend hoher einmaliger Finanzierungsbeitrag. Das WGG knüpft den gesetzlichen Anspruch an einen indexierten Mindestbetrag pro Quadratmeter Nutzfläche. Seit 1. April 2026 liegt diese Schwelle bei rund 95,17 Euro pro Quadratmeter. Bei Erstbezug kann dafür ein Beitrag zu den Grund- und/oder Baukosten maßgeblich sein. Bei einer späteren Überlassung an neue Mieter:innen kommt es dagegen grundsätzlich auf den entsprechenden Beitrag zu den Grundkosten an.
Schließlich müssen auch die persönlichen Voraussetzungen des WGG erfüllt sein. Dazu gehört insbesondere, dass die erwerbende Person österreichische:r Staatsbürger:in oder nach dem WGG gleichgestellt ist, beispielsweise als EU-Bürger:in. Erst wenn diese Bedingungen im konkreten Fall erfüllt sind, kommt ein gesetzlicher Kaufanspruch in Betracht.
Wichtiger Hinweis: Eine Formulierung wie „Miete mit Kaufoption“ im Inserat oder Mietvertrag ersetzt diese Prüfung nicht. Für einen gesetzlichen Anspruch sind die Voraussetzungen des WGG maßgeblich. Umgekehrt kann eine GBV auch freiwillig eine Kaufmöglichkeit anbieten, obwohl kein gesetzlicher Anspruch besteht. Du solltest dies ausführlich prüfen und dich fachlich beraten lassen.
Erstbezug und spätere Anmietung sind nicht dasselbe
Eine wichtige Feinheit betrifft Wohnungen, die nicht von den ersten Bewohner:innen des Gebäudes angemietet werden. Wer eine neu errichtete GBV-Wohnung als erste:r Mieter:in übernimmt, befindet sich in einer anderen Ausgangslage als jemand, der beispielsweise erst 15 oder 20 Jahre später in dieselbe Wohnung einzieht.
Bei einer späteren Anmietung bleibt insbesondere das Alter des gesamten Gebäudes seit seinem Erstbezug relevant. Die 30-Jahres-Grenze beginnt also nicht bei jedem Mieterwechsel von vorne. Das kann die praktische Kaufmöglichkeit erheblich verkürzen. Wer beispielsweise erst viele Jahre nach Fertigstellung des Hauses einzieht, kann trotz eines neuen Mietvertrags nur noch innerhalb des verbleibenden gesetzlichen Zeitraums eine Kaufoption ausüben. Gerade bei älteren GBV-Anlagen sollte deshalb nicht nur das Datum des eigenen Mietvertrags geprüft werden, sondern auch, wann das Gebäude erstmals bezogen wurde.
Was gilt für Mietverträge vor dem 1. August 2019?
Bei älteren Miet- und Nutzungsverträgen gelten nicht einfach sämtliche seit 2019 eingeführten Voraussetzungen rückwirkend. Für diese Verträge bleibt grundsätzlich das frühere System maßgeblich, ergänzt um Übergangsregelungen. Auch hier können insbesondere ein entsprechend hoher Finanzierungsbeitrag, eine aufrechte Wohnbauförderung und die Grundstückssituation entscheidend sein. Anders als bei neueren Verträgen gibt es aber beispielsweise keine allgemeine Mindestgröße von mehr als 40 m².
Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt im Zeitpunkt der Kaufoption. Bei diesen älteren Verträgen entsteht nicht bereits nach fünf Jahren dieselbe Möglichkeit wie bei den seit August 2019 abgeschlossenen Verträgen. Für Eigentümer:innen und Vermieter:innen ist diese Unterscheidung später noch aus einem anderen Grund wichtig: Das Datum des Antrags beziehungsweise des Verkaufs kann auch beeinflussen, welche Beschränkungen nach dem Kauf für eine spätere Vermietung oder Weiterveräußerung gelten.
Gesetzlicher Anspruch und freiwilliger Verkauf
Neben der gesetzlichen Kaufoption kann eine gemeinnützige Bauvereinigung eine Wohnung auch freiwillig verkaufen. Das ist beispielsweise möglich, wenn die Voraussetzungen für einen gesetzlichen Kaufanspruch nicht oder nicht mehr vorliegen. Ein solcher Verkauf liegt allerdings grundsätzlich in der Entscheidung der GBV. Für Käufer:innen macht dieser Unterschied auf den ersten Blick vielleicht wenig aus: In beiden Fällen endet der Vorgang mit einem Kaufvertrag und der Übertragung ins Eigentum.
Rechtlich kann der Erwerbsweg später aber sehr wichtig werden. Denn bestimmte WGG-Regeln über die Weitervermietung und den Weiterverkauf knüpfen gerade daran an, wie und wann die Wohnung übertragen wurde. Ein freiwilliger Verkauf und eine Eigentumsübertragung aufgrund einer gesetzlichen Kaufoption müssen deshalb nicht dieselben Rechtsfolgen haben.
Für Vermieter:innen ist der Erwerbsweg damit keine Nebensache, sondern Teil der rechtlichen Dokumentation des Anlageobjekts. Bei einer ehemaligen GBV-Wohnung solltest du zumindest vier Zeitpunkte nachvollziehen können:
Erstbezug des Gebäudes |
|---|
Abschluss des Mietvertrags |
Antrag beziehungsweise Kaufangebot |
Abschluss des Kaufvertrags |
Wann und wie kannst du die Kaufoption ausüben?
Sind die Voraussetzungen für einen gesetzlichen Kaufanspruch erfüllt, erfolgt die Eigentumsübertragung nicht automatisch. Mieter:innen müssen selbst aktiv werden und die Übertragung bei der gemeinnützigen Bauvereinigung beantragen. Bei Mietverträgen ab dem 1. August 2019 sieht das WGG dafür mehrere Zeitfenster vor. Innerhalb jedes dieser Zeiträume kann grundsätzlich einmal ein Antrag gestellt werden:
vom Beginn des 6. bis zum Ende des 10. Mietjahres
vom Beginn des 11. bis zum Ende des 15. Mietjahres
vom Beginn des 16. bis zum Ende des 20. Mietjahres
Damit bestehen grundsätzlich bis zu drei Möglichkeiten, die Eigentumsübertragung zu verlangen. Die gesetzliche Kaufoption läuft allerdings nicht unbegrenzt. Wie bereits im vorherigen Kapitel beschrieben, kann der Anspruch grundsätzlich längstens bis zum Ablauf des 30. Jahres nach dem Erstbezug des Gebäudes bestehen. Wer erst viele Jahre nach Fertigstellung in eine GBV-Wohnung einzieht, hat deshalb möglicherweise nicht mehr alle drei Antragsfenster zur Verfügung.
Bei älteren Mietverträgen gelten andere Zeitfenster
Für Mietverträge, die vor dem 1. August 2019 abgeschlossen wurden, gilt nicht dieselbe Drei-Fenster-Systematik. Nach den für diese Verträge maßgeblichen Übergangsregeln kann ein gesetzlicher Kaufanspruch grundsätzlich zwischen dem 10. und dem 15. Jahr des Mietverhältnisses bestehen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.
Zusätzlich kann unter bestimmten Voraussetzungen noch vom Ablauf des 15. bis zum Ablauf des 20. Mietjahres ein Antrag gestellt werden. Dabei spielt insbesondere eine Rolle, ob der Kaufanspruch zuvor bereits bestanden hat und ob die erforderliche Wohnbauförderung bei der späteren Antragstellung noch aufrecht ist. Eine gesetzliche Kaufoption bereits nach fünf Jahren besteht für diese älteren Mietverträge grundsätzlich nicht. Gerade bei Wohnungen, die schon länger vermietet oder inzwischen gekauft wurden, ist deshalb das ursprüngliche Datum des Mietvertrags besonders wichtig. Ohne dieses Datum lässt sich die gesetzliche Kaufoption oft nicht zuverlässig einordnen.
Vom Antrag bis zum Kaufangebot
Der eigentliche Antrag ist vergleichsweise unkompliziert. Mieter:innen müssen der GBV mitteilen, dass sie die gemietete Wohnung in ihr Eigentum übernehmen möchten. Dafür ist keine komplizierte Erklärung erforderlich. Eine schriftliche Mitteilung, beispielsweise per Brief oder E-Mail, genügt grundsätzlich.
Liegt ein gesetzlicher Anspruch vor, muss die Bauvereinigung anschließend innerhalb von drei Monaten ein schriftliches Angebot über eine Fixpreisvereinbarung legen. Eine längere Frist kann vereinbart werden, sie darf jedoch grundsätzlich sechs Monate nicht überschreiten. Für Interessent:innen beginnt damit erst der eigentliche wirtschaftliche Entscheidungsprozess: Nun steht fest, zu welchem Preis die GBV die Wohnung übertragen möchte und welche Verpflichtungen mit dem Kauf übernommen werden sollen.
Wenn die GBV kein Angebot legt
Auch ein gesetzlicher Kaufanspruch wäre wenig wert, wenn die Bauvereinigung den Antrag einfach unbeantwortet lassen könnte. Legt die GBV innerhalb der vorgesehenen Frist kein Angebot, können Mieter:innen deshalb das Gericht anrufen. Die Bauvereinigung erhält dort nochmals Gelegenheit, innerhalb eines weiteren Monats einen Fixpreis bekannt zu geben. Erfolgt auch dann kein entsprechendes Angebot, kann der Kaufpreis gerichtlich festgesetzt werden. Damit soll sichergestellt werden, dass ein gesetzlicher Anspruch auf Eigentumsübertragung nicht allein durch Untätigkeit der GBV vereitelt werden kann.
Das Kaufangebot muss aktiv angenommen werden
Auch ein von der GBV gelegtes Angebot führt noch nicht automatisch zum Eigentum. Wer die Wohnung tatsächlich kaufen möchte, muss das Angebot grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten schriftlich annehmen. Dabei geht es nicht nur um den genannten Kaufpreis. Mit der Annahme müssen auch jene Verpflichtungen übernommen werden, die nach dem WGG mit der Eigentumsübertragung verbunden sind, beispielsweise bestimmte noch bestehende Finanzierungsverpflichtungen. Für die wirtschaftliche Beurteilung reicht es deshalb nicht, nur auf eine einzelne Zahl im Kaufangebot zu schauen.
Wichtiger Hinweis: Der im Angebot genannte Fixpreis ist nicht zwingend identisch mit dem Geldbetrag, den du beim Kauf vollständig aus eigenen oder neuen Kreditmitteln aufbringen musst. Bestehende Finanzierungen, zu übernehmende Verpflichtungen und bereits geleistete Beträge können die tatsächliche Finanzierung des Erwerbs beeinflussen.
Kann der angebotene Kaufpreis überprüft werden?
Auch der von der GBV angebotene Fixpreis ist nicht völlig jeder Kontrolle entzogen. Das WGG ermöglicht eine gerichtliche Überprüfung, wenn der verlangte Preis offenkundig unangemessen ist. Das ist insbesondere dann relevant, wenn der Fixpreis unter Berücksichtigung der übernommenen Verpflichtungen über dem ortsüblichen Preis vergleichbarer frei finanzierter Wohnungen liegt. Die Hürde liegt damit bewusst höher als bei einer bloßen Meinungsverschiedenheit darüber, ob die Wohnung etwas günstiger sein sollte. Für Käufer:innen bedeutet das: Ein überraschend hoher Kaufpreis sollte zunächst anhand vergleichbarer Immobilien, der übernommenen Finanzierungen und der konkreten Berechnung nachvollzogen werden. Ein automatischer Anspruch auf einen besonders niedrigen „Genossenschaftspreis“ besteht nicht.
Was kostet die Wohnung beim Kauf?
Wer eine GBV-Wohnung mit Kaufoption bezieht, kennt den späteren Kaufpreis häufig noch nicht. Das WGG verpflichtet die gemeinnützige Bauvereinigung grundsätzlich nicht dazu, bereits beim Abschluss des Mietvertrags einen konkreten zukünftigen Kaufpreis festzulegen. Auch die während der Mietzeit bezahlten monatlichen Entgelte werden nicht einfach vom späteren Kaufpreis abgezogen. Nach mehreren Jahren Miete kann das Kaufangebot deshalb höher oder niedriger ausfallen, als ursprünglich erwartet. Für die Beurteilung des Angebots sind vor allem zwei Begriffe wichtig: Fixpreis und Barkaufpreis.
Sie beschreiben nicht zwei unterschiedliche Wohnungen oder zwei alternative Preise, sondern zwei verschiedene Perspektiven auf denselben Erwerb.
Der Fixpreis ist der eigentliche Kaufpreis
Bei der nachträglichen Übertragung einer bereits vermieteten GBV-Wohnung wird grundsätzlich ein Fixpreis vereinbart. Dieser wird nicht einfach nach der Formel „ursprüngliche Baukosten minus bisher bezahlte Miete“ berechnet. Die monatlichen Mietzahlungen sind keine Raten auf den späteren Wohnungskauf.
Das WGG enthält vielmehr eigene Vorgaben für die Preisermittlung. Bei der typischen nachträglichen Eigentumsübertragung kann der Fixpreis insbesondere vom Substanzwert der Wohnung ausgehen, wobei auch der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufangebots zu berücksichtigen ist. Das Gesetz lässt daneben eine weitere, an den Regeln für Fixpreise im gemeinnützigen Wohnbau anknüpfende Berechnungsmethode zu. Vereinfacht bedeutet das: Der spätere Kaufpreis orientiert sich weder ausschließlich an den historischen Errichtungskosten noch ausschließlich am aktuellen Marktpreis.
Die GBV hat innerhalb des gesetzlichen Systems einen gewissen Spielraum bei der Preisermittlung. Gleichzeitig darf der Fixpreis nicht beliebig festgesetzt werden. Das WGG gibt insbesondere Mindestgrenzen und Grundsätze für seine Berechnung vor. Für Mieter:innen kann das trotzdem bedeuten, dass der konkrete Kaufpreis erst mit dem späteren Angebot wirklich feststeht.
Warum der Barkaufpreis niedriger sein kann
Der Fixpreis ist nicht zwangsläufig jener Betrag, den du beim Kauf vollständig neu finanzieren oder auf das Konto der GBV überweisen musst. Bei der Ermittlung des Barkaufpreises werden insbesondere bereits geleistete Einmalbeträge und übernommene Verpflichtungen berücksichtigt. Besonders relevant sind dabei der noch anrechenbare Finanzierungsbeitrag und bestehende Darlehen, die anteilig übernommen werden.
Hast du beim Einzug beispielsweise einen Finanzierungsbeitrag geleistet, besitzt dieser zum Kaufzeitpunkt regelmäßig noch einen erheblichen Restwert. Dieser Betrag wird bei der Kaufabwicklung berücksichtigt. Gleiches gilt, wenn auf der Wohnanlage noch ein Darlehen aushaftet und du beim Kauf den auf deine Wohnung entfallenden Anteil übernimmst. Dieser Kreditanteil muss dann nicht zusätzlich als Bargeld an die GBV bezahlt werden, die entsprechende Verbindlichkeit geht aber wirtschaftlich auf dich über. Der niedrigere Barkaufpreis bedeutet deshalb nicht, dass die Wohnung tatsächlich nur diesen Betrag kostet.
Ein vereinfachtes Beispiel
Angenommen, die GBV bietet dir die Wohnung zu einem Fixpreis von 200.000 Euro an. Zum Kaufzeitpunkt bestehen:
35.000 Euro anrechenbarer Finanzierungsbeitrag
75.000 Euro übernommener Darlehensanteil
Dann könnte sich die Abwicklung deutlich vereinfacht so darstellen:
Bestandteil | Betrag |
|---|---|
Fixpreis | € 200.000 |
anrechenbarer Finanzierungsbeitrag | – 35.000 € |
übernommener Darlehensanteil | – 75.000 € |
unmittelbar zu zahlender Barkaufpreis | € 90.000 |
Die Wohnung kostet damit nicht nur 90.000 Euro. Die 35.000 Euro wurden wirtschaftlich bereits zuvor über den Finanzierungsbeitrag aufgebracht. Die verbleibenden 75.000 Euro werden als Darlehensverpflichtung übernommen und müssen anschließend weiter zurückgezahlt werden. Für die eigene Finanzierungsplanung solltest du deshalb immer den gesamten Erwerb betrachten und nicht nur den ausgewiesenen Barkaufpreis.
Wichtiger Hinweis: Ein niedriger Barkaufpreis kann auf den ersten Blick sehr attraktiv wirken. Übernommene Darlehen verschwinden dadurch aber nicht, sie sind Teil deiner wirtschaftlichen Belastung nach dem Kauf. Zusätzlich können die üblichen Kauf- und Finanzierungskosten anfallen.
Warum ein späterer Kauf mehr Eigenmittel erfordern kann
Ein zunächst überraschender Effekt ergibt sich aus der laufenden Finanzierung des Gebäudes. Während du die Wohnung mietest, zahlt die GBV bestehende Darlehen laufend zurück. Dadurch kann der noch offene Kreditanteil mit zunehmender Mietdauer sinken. Das ist grundsätzlich positiv, führt beim späteren Kauf aber dazu, dass weniger bestehendes Fremdkapital übernommen werden kann. Bleibt der Fixpreis ansonsten vergleichbar, muss dadurch ein größerer Teil unmittelbar bezahlt beziehungsweise neu finanziert werden.
Im vorherigen Beispiel wären nach einigen weiteren Jahren vielleicht nur noch 50.000 Euro Darlehen offen. Bei weiterhin 35.000 Euro anrechenbarem Finanzierungsbeitrag und einem angenommenen Fixpreis von 200.000 Euro würde der unmittelbar aufzubringende Betrag auf 115.000 Euro steigen. Eine längere Mietdauer führt deshalb nicht automatisch dazu, dass der spätere Kauf immer leichter zu finanzieren ist.
Ist ein günstiger Kaufpreis garantiert?
Nein. Die Vorstellung, eine langjährig gemietete GBV-Wohnung müsse später zwangsläufig deutlich unter ihrem Marktwert verkauft werden, lässt sich aus dem WGG nicht ableiten. Bei der Preisermittlung ist der Verkehrswert ausdrücklich zu berücksichtigen. Gleichzeitig handelt es sich aber auch nicht um einen vollkommen freien Verkauf am Immobilienmarkt: Die gemeinnützige Bauvereinigung ist an die besonderen Preisbildungsregeln des WGG gebunden.
Für Käufer:innen ist deshalb sinnvoll, ein Kaufangebot nicht nur nach dem Barkaufpreis zu beurteilen. Relevant sind insbesondere der Fixpreis, der noch vorhandene Finanzierungsbeitrag, übernommene Darlehen, die aktuelle Marktsituation und die sonstigen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag. Für zukünftige Vermieter:innen kommt noch eine weitere Ebene hinzu: Selbst ein wirtschaftlich attraktiver Kauf sagt noch nichts darüber aus, zu welchen Bedingungen die Wohnung anschließend vermietet werden darf.
Nach dem Kauf gelten welche Regeln?
Mit dem Kauf verändert sich die rechtliche Stellung grundlegend. Aus der bisherigen Mieterin oder dem bisherigen Mieter wird Eigentümer:in der Wohnung beziehungsweise eines entsprechenden Miteigentumsanteils. Damit endet das ursprüngliche Miet- oder Nutzungsverhältnis mit der gemeinnützigen Bauvereinigung. Die Wohnung wird aber nicht automatisch zu einer Immobilie, deren rechtliche Vorgeschichte ab diesem Zeitpunkt keinerlei Bedeutung mehr hat.
Wird Wohnungseigentum begründet oder übertragen, gelten für das Verhältnis der Eigentümer:innen untereinander die Regeln des WEG. Für eine spätere Vermietung ist dagegen gesondert zu prüfen, welches Mietrecht auf das neue Mietverhältnis anzuwenden ist. Und bestimmte Vorschriften des WGG können aufgrund der früheren gemeinnützigen Errichtung und der Art der Eigentumsübertragung weiterhin Rechtsfolgen auslösen.
Als Eigentümer wirst du Teil der Eigentümergemeinschaft
Ist an der Wohnung Wohnungseigentum begründet, bist du nicht nur Eigentümer:in deiner eigenen Wohnung. Du bist gleichzeitig Miteigentümer:in der gesamten Liegenschaft und damit Teil der Eigentümergemeinschaft. Damit gelten dieselben Grundmechanismen, die wir bereits in unserer WEG-Serie beschrieben haben. Du beteiligst dich an den gemeinschaftlichen Aufwendungen, an der Rücklage und an Entscheidungen über allgemeine Teile des Hauses. Für Dach, Fassade, Stiegenhaus, allgemeine Leitungen oder größere Sanierungen gelten damit grundsätzlich die Regeln des Wohnungseigentumsrechts.
Lesetipp: Wie sich das WEG gestaltet, kannst du in unseren Artikeln Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Teil 1 und Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Teil 2
Auch eine weiterhin beteiligte gemeinnützige Bauvereinigung kann in einem solchen Gebäude noch mehrere Wohnungen besitzen. Sie ist dann für diese Objekte ebenfalls Wohnungseigentümerin und nimmt mit den entsprechenden Miteigentumsanteilen an der Eigentümergemeinschaft teil.
Der Kauf beseitigt die WGG-Vorgeschichte nicht automatisch
Die entscheidende Besonderheit ehemaliger GBV-Wohnungen zeigt sich erst bei der weiteren Nutzung. Eine Wohnung kann heute ganz normal als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen sein und trotzdem bei einer späteren Vermietung besonderen gesetzlichen Regeln unterliegen. Das betrifft insbesondere Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln errichtet oder finanziert und anschließend auf einem vom WGG erfassten Weg in Eigentum übertragen wurden. Für bestimmte solche Wohnungen ordnet das WGG ausdrücklich an, dass bei einer späteren Vermietung für 15 Jahre ab Abschluss des ersten Kaufvertrags der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt. Dieser Punkt ist wichtig. Das WGG verbietet die Vermietung einer solchen Wohnung während der 15 Jahre nicht grundsätzlich. Es schränkt vielmehr die Bedingungen ein, unter denen sie vermietet werden kann.
Auch ein späterer Käufer sollte die Historie kennen
Die Bedeutung der Vorgeschichte endet nicht zwangsläufig beim ersten Eigentümer. Wird eine Wohnung innerhalb einer noch laufenden gesetzlichen Bindung weiterverkauft, sollte auch die nächste Käuferin oder der nächste Käufer nachvollziehen können, wann der erste Kaufvertrag abgeschlossen wurde und unter welchen Voraussetzungen die Wohnung ursprünglich aus dem GBV-Bestand übertragen wurde. Allein die Tatsache, dass die Wohnung inzwischen von einer Privatperson verkauft wird, beantwortet die mietrechtliche Frage daher nicht zuverlässig.
Darfst du eine ehemalige GBV-Wohnung frei vermieten?
Geförderte Wohnung nach neueren Erwerbskonstellationen
Wurde eine mit öffentlichen Mitteln errichtete oder finanzierte Wohnung auf einem vom WGG erfassten Weg in das Eigentum der bisherigen Mieter:innen übertragen, kann für 15 Jahre ab Abschluss des ersten Kaufvertrags der Vollanwendungsbereich des MRG gelten. Besonders wichtig: Die sonst beim Richtwertsystem bekannten Zuschläge können diese Obergrenze nicht erhöhen. Der Richtwert bildet in dieser besonderen WGG-Konstellation selbst die Höchstgrenze. Wird die Wohnung befristet vermietet, reduziert sich der höchstzulässige Hauptmietzins zusätzlich um 25 %. Zulässige Betriebskosten und andere gesetzlich gesondert verrechenbare Bestandteile sind davon zu unterscheiden.
Für Vermieter:innen kann diese Regel wirtschaftlich erheblich sein. Liegt die ortsübliche freie Marktmiete deutlich über dem Richtwert, darf sie während der laufenden Bindung trotzdem nicht einfach verlangt werden.
Wichtiger Hinweis: Die 15-jährige Regel ist kein Vermietungsverbot. Die Wohnung darf grundsätzlich vermietet werden. Beschränkt werden insbesondere das anwendbare Mietrechtsregime und die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses.
Was gilt nach Ablauf der 15 Jahre?
Nach Ablauf dieser besonderen WGG-Bindung ist bei einer solchen ehemaligen GBV-Wohnung grundsätzlich ein freier Mietzins möglich. Entscheidend bleibt die allgemeine mietrechtliche Einordnung des konkreten Objekts. Bei älteren Gebäuden können beispielsweise unabhängig von der früheren GBV-Eigenschaft weiterhin Mietzinsbeschränkungen des MRG bestehen.
Bei älteren Gebäuden kann dagegen weiterhin der Vollanwendungsbereich des MRG und damit eine Mietzinsbegrenzung bestehen.
Für Vermieter:innen sind mindestens drei Fälle auseinanderzuhalten:
Ausgangslage | Grundsätzliche Einordnung |
|---|---|
Geförderte Wohnung wird von bisherigen Mieter:innen in der erfassten neueren Konstellation gekauft | 15-jährige besondere MRG-/Mietzinsbindung |
Nicht geförderte Wohnung wird von bisherigen Mieter:innen gekauft | grundsätzlich keine besondere 15-jährige Bindung; allgemeines Mietrecht prüfen |
GBV verkauft direkt an außenstehende Investor:innen | WGG kann bzw. bleibt auch bei späterer Vermietung weiter maßgeblich anwendbar |
Gerade beim Ankauf einer bereits privatisierten Wohnung sollte deshalb nicht allein danach gefragt werden, ob sie „früher einmal eine Genossenschaftswohnung“ war. Entscheidend ist der konkrete Weg vom GBV-Bestand zum heutigen Eigentum.
Warum auch beim Weiterverkauf 15 Jahre wichtig sein können
Das WGG beschränkt bei bestimmten Eigentumsübertragungen nicht nur die spätere Vermietung. Es soll auch verhindern, dass geförderte Wohnungen günstig erworben und kurz danach mit einem erheblichen Spekulationsgewinn weiterverkauft werden. Bei einer nachträglich von der GBV erworbenen Wohnung steht der Bauvereinigung deshalb grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu, das im Grundbuch eingetragen wird. Bei den aktuellen Fällen läuft diese Bindung grundsätzlich 15 Jahre ab Abschluss des Kaufvertrags.
Wird die Wohnung innerhalb dieses Zeitraums weiter übertragen, kann außerdem ein Differenzbetrag an die GBV zu leisten sein. Vereinfacht geht es dabei um die Differenz zwischen dem beim ursprünglichen Erwerb bekannt gegebenen Verkehrswert und dem tatsächlich maßgeblichen damaligen Kaufpreis.
Wer eine Wohnung günstiger als zum damaligen Verkehrswert erwerben konnte, soll diesen Vorteil innerhalb der gesetzlichen Bindungsfrist damit nicht ohne Weiteres durch einen kurzfristigen Weiterverkauf privatisieren können. Auch eine unentgeltliche Übertragung kann von den gesetzlichen Regeln erfasst sein. Bei älteren Erwerbsvorgängen können aufgrund der Übergangsbestimmungen noch zehnjährige statt fünfzehnjährige Bindungen maßgeblich sein. Deshalb sollte auch hier bei Bestandswohnungen immer der konkrete Erwerbszeitpunkt beziehungsweise die damalige Rechtsgrundlage geprüft werden.
Was du vor dem Kauf prüfen solltest
Für Vermieter:innen ist eine ehemalige GBV-Wohnung nicht grundsätzlich komplizierter oder schlechter als eine andere Eigentumswohnung. Sie verlangt aber eine zusätzliche rechtliche Prüfung der Vorgeschichte.
Prüfung | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
Wer hat die Wohnung von der GBV gekauft? | bisherige Mieter:innen und externe Investor:innen können unterschiedlichen Regeln unterliegen |
Wann wurde der Antrag bzw. das Verkaufsangebot gestellt und wann gekauft? | entscheidend für alte oder neue Rechtslage und laufende Fristen |
Wurde das Gebäude öffentlich gefördert? | kann für die 15-jährige Mietzinsbindung ausschlaggebend sein |
Wann wurde der erste Kaufvertrag abgeschlossen? | davon laufen wesentliche 15-Jahres-Fristen |
Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen? | wichtig für einen späteren Weiterverkauf |
Welcher Mietzins wäre heute zulässig? | entscheidend für eine realistische Renditerechnung |
Welche allgemeine MRG-Einordnung hat das Gebäude? | bleibt auch nach Ablauf besonderer WGG-Bindungen relevant |
Fazit
Eine GBV-Wohnung kann vom Mietobjekt zur selbst genutzten Eigentumswohnung und später sogar zur Anlagewohnung werden. Rechtlich ist dieser Übergang allerdings komplexer als bei einer gewöhnlichen Eigentumswohnung. Schon die Kaufoption hängt von mehreren Voraussetzungen und Fristen ab. Der häufig verwendete Begriff „Mietkauf“ ist dabei irreführend: Die laufende Miete wird nicht einfach auf einen späteren Kaufpreis angerechnet, und auch ein Finanzierungsbeitrag ist keine klassische Kaufpreisrate. Nach dem Erwerb wird besonders die Vorgeschichte der Wohnung wichtig.
Bei bestimmten geförderten Wohnungen gilt für 15 Jahre ab dem ersten Kaufvertrag eine besondere Mietzinsbindung. Das betrifft auch Eigentümer:innen, die die Wohnung zunächst jahrelang selbst bewohnt haben und erst nach einem späteren Umzug vermieten möchten. Beim Weiterverkauf können wiederum ein grundbücherliches Vorkaufsrecht und eine Verpflichtung zur Zahlung eines Differenzbetrags eine Rolle spielen.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Darf ich meine gekaufte Genossenschaftswohnung vermieten?
Was gilt, wenn ich die Wohnung zuerst selbst bewohne und erst später vermiete?
Wie hoch darf die Miete während der 15-jährigen Bindung sein?
Kann ich eine gekaufte GBV-Wohnung sofort wieder verkaufen?
Ist nach 15 Jahren automatisch jede Miete frei vereinbar?
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