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Recht
Was ist das WGG - Teil1 ?
Gemeinnütziger Wohnbau in Österreich einfach erklärt
WGG einfach erklärt: Erfahre, wie gemeinnützige Bauvereinigungen, Kostenmiete, Finanzierungsbeitrag und Erhaltung in Österreich geregelt sind.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
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Genossenschaften und ihre Bedeutung
„Genossenschaftswohnung“ ist ein Begriff, den in Österreich fast jeder kennt. Rechtlich steckt dahinter allerdings ein System, das wesentlich komplexer ist, als die Bezeichnung vermuten lässt.
Denn nicht jede sogenannte Genossenschaftswohnung gehört tatsächlich einer Genossenschaft. Eine gemeinnützige Bauvereinigung kann genauso als GmbH oder Aktiengesellschaft organisiert sein. Und auch die weit verbreitete Vorstellung, gemeinnützige Wohnungen seien schlicht „staatlich geförderte Wohnungen mit günstiger Miete“, greift zu kurz.
Die eigentliche Grundlage bildet das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, kurz WGG.
Es schafft einen besonderen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmen für den gemeinnützigen Wohnbau in Österreich. Gemeinnützige Bauvereinigungen dürfen Wohnungen nicht einfach nach denselben Regeln errichten, bewirtschaften und vermieten wie gewöhnliche private Immobilienunternehmen. Ihre Tätigkeit ist gesetzlich gebunden, erwirtschaftetes Eigenkapital bleibt grundsätzlich dem gemeinnützigen Wohnungswesen gewidmet und auch bei der Berechnung des laufenden Entgelts gelten besondere Vorgaben.
Für Vermieter:innen wird das WGG spätestens dann interessant, wenn eine Wohnung aus dem gemeinnützigen Wohnbau gekauft und später vermietet werden soll. Denn aus einer ehemaligen „Genossenschaftswohnung“ wird nicht in jedem Fall automatisch eine gewöhnliche Eigentumswohnung, bei der ihre Vorgeschichte keine Rolle mehr spielt.
Bevor wir uns mit solchen Sonderfällen beschäftigen, lohnt deshalb ein Blick auf das System selbst: Was bedeutet Gemeinnützigkeit eigentlich, wie funktioniert eine GBV-Wohnung und warum gelten hier andere Regeln als auf dem privaten Wohnungsmarkt?
Was ist das WGG und wann ist es relevant?
Das WGG ist ein österreichisches Bundesgesetz. Seine Grundregeln gelten daher in Wien genauso wie in Tirol, Kärnten oder Oberösterreich. Anders als das WEG beschäftigt es sich aber nicht primär mit der Frage, wie mehrere Wohnungseigentümer:innen gemeinsam ein Haus verwalten. Im Mittelpunkt steht vielmehr die Wohnungsgemeinnützigkeit. Das Gesetz regelt zunächst, welche Bauvereinigungen als gemeinnützig anerkannt werden können, welchen Aufgaben sie sich widmen müssen und innerhalb welcher wirtschaftlichen Grenzen sie tätig sein dürfen. Gleichzeitig enthält es ein eigenes System für die Überlassung, Bewirtschaftung und Erhaltung von Wohnungen und Geschäftsräumen sowie für bestimmte spätere Eigentumsübertragungen.
Für dich als Käufer:in oder Vermieter:in wird das WGG vor allem dann relevant, wenn eine Wohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet und von ihr vermietet beziehungsweise zur Nutzung überlassen wurde. Der klassische Fall ist also die Wohnung, die du unmittelbar von einer GBV mietest. Hier gelten für das laufende Entgelt, die Erhaltung und andere wesentliche Fragen besondere Regeln des WGG. Das Mietrechtsgesetz verschwindet dadurch allerdings nicht vollständig. WGG und MRG greifen teilweise ineinander, diese Abgrenzung behandeln wir später in unserem eigenen Vergleich von WEG, WGG und MRG.
Nicht jede geförderte Wohnung ist eine WGG-Wohnung
Besonders häufig werden Gemeinnützigkeit und Wohnbauförderung miteinander verwechselt. Beide Systeme überschneiden sich oft, sind aber rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Eine gemeinnützige Bauvereinigung kann für ein Wohnbauprojekt Fördermittel des jeweiligen Bundeslandes nutzen. Dann gelten neben dem WGG zusätzlich die entsprechenden Förderungsbestimmungen. Diese können beispielsweise Anforderungen an Vergabe, Einkommen, Finanzierung oder spätere Eigentumsübertragung enthalten.
Aber auch ein privater, nicht gemeinnütziger Bauträger kann geförderte Wohnungen errichten. Dadurch wird er nicht automatisch zur GBV und das WGG nicht allein wegen der Förderung zum maßgeblichen Gesetz. Für die erste Einordnung solltest du deshalb zwei Fragen getrennt stellen:
Wer hat die Wohnung errichtet und vermietet sie, eine anerkannte gemeinnützige Bauvereinigung oder ein privater Anbieter?
Wurde für das konkrete Objekt zusätzlich eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen?
Erst gemeinsam ergibt sich daraus ein vollständigeres Bild.
Wichtiger Hinweis: Das WGG gilt als Bundesgesetz österreichweit. Wohnbauförderung ist dagegen bundeslandspezifisch ausgestaltet. Bei einer geförderten GBV-Wohnung können deshalb neben dem WGG zusätzliche Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes relevant sein.
Die Vorgeschichte einer Wohnung kann entscheidend bleiben
Das WGG ist außerdem ein gutes Beispiel dafür, warum bei Immobilien nicht immer nur der aktuelle Eigentümer zählt. Eine Wohnung kann ursprünglich von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet und vermietet worden sein und später verkauft werden. Daraus folgt nicht automatisch, dass ab diesem Zeitpunkt sämtliche WGG-Regeln verschwinden.
In bestimmten Konstellationen bleibt das WGG auch nach einem Eigentümerwechsel relevant. In anderen Fällen gelten besondere Übergangs- oder Mietzinsregelungen. Entscheidend können unter anderem die Art des Verkaufs, die Person des Erwerbers, der Zeitpunkt des Erwerbs und eine frühere Förderung sein. Für Käufer:innen und Vermieter:innen bedeutet das: Bei einer ehemaligen GBV-Wohnung ist die rechtliche Vorgeschichte Teil der Immobilienprüfung. Genau deshalb widmen wir der Kaufoption, der nachträglichen Eigentumsübertragung sowie der späteren Vermietung und Weiterveräußerung einen eigenen Artikel. Für das Verständnis des WGG reicht an dieser Stelle zunächst die Erkenntnis, dass der Verkauf einer Wohnung ihre gemeinnützige Vergangenheit nicht zwangsläufig rechtlich bedeutungslos macht.
Was ist eine gemeinnützige Bauvereinigung?
Der Begriff „gemeinnützig“ wird im Alltag gerne großzügig verwendet. Beim WGG hat er dagegen eine ganz konkrete rechtliche Bedeutung. Ein Wohnbauunternehmen kann sich nicht einfach selbst zur gemeinnützigen Bauvereinigung erklären. Bauvereinigungen mit Sitz in Österreich werden von der zuständigen Landesregierung als gemeinnützig anerkannt, wenn sie die Voraussetzungen des WGG erfüllen. Mit dieser Anerkennung übernimmt die Bauvereinigung besondere Verpflichtungen.
Ihre Tätigkeit muss unmittelbar auf Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens ausgerichtet sein, die dem Gemeinwohl dienen. Ihr Vermögen ist diesen Aufgaben zu widmen und ihr Geschäftsbetrieb muss regelmäßig geprüft und überwacht werden.
Besonders wichtig ist die sogenannte Vermögensbindung: Eigenkapital, das eine GBV im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung erwirtschaftet, soll nicht beliebig aus dem Unternehmen abgezogen werden können. Es bleibt dauerhaft für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden und soll damit auch der Wohnversorgung künftiger Generationen dienen.
Gemeinnützigkeit im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes bedeutet keineswegs, dass eine Bauvereinigung keinerlei Gewinne erwirtschaften darf, diese Annahme greift schlichtweg zu kurz. Treffender ist vielmehr, dass das WGG klare Grenzen dafür setzt, wie und wofür eine gemeinnützige Bauvereinigung (GBV) wirtschaftlich tätig sein darf. Es beschränkt die private Gewinnentnahme der Eigentümer streng und stellt durch eine dauerhafte Zweckbindung sicher, dass einmal erwirtschaftetes Vermögen möglichst im gemeinnützigen Wohnungssektor verbleibt und wieder in den Bau oder die Erhaltung leistbaren Wohnraums fließt. Sprich das nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung erwirtschaftete Eigenkapital bleibt dauerhaft für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens gebunden. Genau dieses System ermöglicht es, dass erwirtschaftete Mittel wieder für Neubau, Sanierung und Wohnversorgung eingesetzt werden können.
Genossenschaft ist nicht gleich GBV
Auch sprachlich lohnt sich eine saubere Unterscheidung. Das WGG kennt gemeinnützige Bauvereinigungen grundsätzlich in drei Rechtsformen: Genossenschaft, GmbH oder Aktiengesellschaft.
Eine gemeinnützige Wohnbau-GmbH ist deshalb genauso eine GBV wie eine anerkannte gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft. Umgekehrt ist nicht jede beliebige Genossenschaft automatisch eine gemeinnützige Bauvereinigung nach dem WGG. Entscheidend ist die Anerkennung nach dem WGG, nicht allein die Rechtsform. Der alltägliche Ausdruck „Genossenschaftswohnung“ hat sich trotzdem für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen insgesamt eingebürgert. Auch wir verwenden ihn dort, wo er das Verständnis erleichtert. Wenn es rechtlich genau sein muss, sprechen wir aber von einer GBV-Wohnung beziehungsweise einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Diese Unterscheidung ist mehr als Wortklauberei. Sie erklärt beispielsweise, warum du keinen „Genossenschaftsanteil“ erwerben musst, nur weil deine Wohnung von einer gemeinnützigen GmbH vermietet wird. Mitgliedschaft in einer Genossenschaft und Miet- beziehungsweise Nutzungsverhältnis einer GBV-Wohnung sind zwei verschiedene Dinge.
Warum das System für die Miete entscheidend ist
Im Gegensatz zum freien Immobilienmarkt kann eine gemeinnützige Bauvereinigung die Miete keineswegs nach dem Prinzip der maximalen Zahlungsbereitschaft festsetzen und beispielsweise argumentieren, dass für vergleichbare Wohnungen derzeit 15 Euro pro Quadratmeter erzielt werden und daher derselbe Betrag verlangt wird. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz setzt an einer völlig anderen Logik an: Für die Überlassung einer GBV-Wohnung wird grundsätzlich ein angemessenes Entgelt vereinbart, das streng an die tatsächlichen Kosten gekoppelt ist. Dieses gesetzlich vorgegebene System deckt die maßgeblichen Aufwendungen der Bewirtschaftung sowie zulässige Kosten der Wirtschaftsführung ab und erlaubt die Bildung notwendiger Rücklagen. Genau dieses Prinzip, im Volksmund oft prägnant als Kostenmiete oder Kostendeckungsprinzip bezeichnet, bildet das Herzstück des gemeinnützigen Wohnbaus und führt direkt zu der zentralen praktischen Frage des gesamten WGG: Was bezahlst du bei einer GBV-Wohnung eigentlich und wie setzt sich dieses Entgelt zusammen?
Das Kostendeckungsprinzip ist die Grundregel, das WGG kennt aber auch besondere Entgeltregelungen. Sind etwa die Herstellungskosten einer Wohnanlage vollständig zurückgezahlt, kann an die Stelle bestimmter Finanzierungskomponenten das gesetzlich begrenzte Grundentgelt treten. Dieses beträgt 2026 grundsätzlich 2,12 Euro pro Quadratmeter und Monat. Hinzu kommen insbesondere EVB, Betriebskosten, Verwaltungskosten und Umsatzsteuer
Was kostet eine GBV-Wohnung?
Bei einer privaten Mietwohnung orientiert sich die Miethöhe, je nach Anwendungsbereich des MRG, entweder an gesetzlichen Grenzen oder weitgehend am Markt. Bei einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung funktioniert die Preisbildung anders.
Das WGG folgt grundsätzlich dem Kostendeckungsprinzip. Vereinfacht gesagt soll die GBV mit dem laufenden Entgelt jene Kosten decken können, die mit Errichtung, Finanzierung, Bewirtschaftung und Erhaltung der Wohnanlage verbunden sind. Das Entgelt darf dabei grundsätzlich weder höher noch niedriger angesetzt werden, als es dieses System vorsieht.
Deshalb kann die monatliche Belastung zweier äußerlich ähnlicher GBV-Wohnungen unterschiedlich ausfallen. Entscheidend ist nicht nur Lage und Größe der Wohnung, sondern auch, wie das Gebäude errichtet und finanziert wurde, welche Darlehen noch laufen, welche Eigenmittel eingesetzt wurden und welche Kosten aktuell für Verwaltung, Betrieb und Erhaltung anfallen. Im Alltag wird dafür häufig von einer „Kostenmiete“ gesprochen. Der gesetzliche Begriff ist allerdings das Entgelt.
Woraus setzt sich das laufende Entgelt zusammen?
Die monatliche Vorschreibung besteht nicht aus einem einzigen Mietpreis. Je nach Wohnanlage können mehrere Bestandteile zusammenkommen.
Einen großen Einfluss haben häufig die Finanzierungskosten des Gebäudes. Hat die GBV für Errichtung oder Grundstück Darlehen aufgenommen, können die entsprechenden Rückzahlungs- und Zinskosten anteilig in das Entgelt einfließen. Auch gesetzlich zulässige Kosten für eingesetzte Eigenmittel oder ein Bauzins bei einem Gebäude auf einem Baurechtsgrund können eine Rolle spielen. Hinzu kommen insbesondere Verwaltungskosten, Betriebskosten und öffentliche Abgaben, der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag sowie gegebenenfalls Umsatzsteuer. Die monatliche Vorschreibung kann sich deshalb im Laufe der Zeit verändern. Ändern sich etwa Darlehenskosten oder Betriebskosten, wirkt sich das grundsätzlich auch auf das Entgelt aus. Gerade bei neu errichteten Anlagen ist außerdem zu beachten, dass die endgültigen Herstellungskosten beim Erstbezug noch nicht immer feststehen. Die zunächst angesetzte Höhe kann daher vorläufig sein und nach der Endabrechnung des Bauvorhabens angepasst werden.
Wichtiger Hinweis: „Kostendeckend“ bedeutet nicht automatisch „immer gleich hoch“ oder „besonders billig“. Die Höhe des Entgelts hängt wesentlich von den tatsächlichen Kosten und der Finanzierung des jeweiligen Gebäudes ab. Zwei vergleichbare GBV-Wohnungen können daher unterschiedliche monatliche Belastungen haben.
Der EVB - Geld für Erhaltung und Verbesserungen
Ein eigener Bestandteil des WGG-Entgelts ist der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, kurz EVB. Mit diesem Beitrag werden notwendige Erhaltungsarbeiten und nützliche Verbesserungen an der Wohnanlage finanziert, beispielsweise Reparaturen, Sanierungsmaßnahmen oder bestimmte Verbesserungen am Gebäude.
Die Höhe hängt grundsätzlich vom Alter des Hauses ab. Seit 1. April 2026 beträgt der EVB in den ersten fünf Jahren nach dem Erstbezug höchstens 0,61 Euro pro Quadratmeter und Monat. Danach steigt die gesetzliche Obergrenze grundsätzlich jährlich um 12 % des Ausgangsbetrags, bis bei Gebäuden ab dem 30. Jahr ein Höchstbetrag von 2,41 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht wird. In bestimmten Fällen können darüber hinausgehende Erhöhungen zulässig sein etwa wenn größere notwendige Erhaltungsmaßnahmen anders nicht finanziert werden können. Dafür gelten jedoch zusätzliche gesetzliche Voraussetzungen. Die GBV muss über die eingehobenen und verwendeten EVB jährlich abrechnen. Die Abrechnung ist grundsätzlich bis 30. Juni des Folgejahres zu legen.
Der EVB sollte nicht mit der Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem WEG verwechselt werden. Beide dienen zwar wirtschaftlich der Vorsorge beziehungsweise Finanzierung von Arbeiten am Gebäude, gehören aber zu unterschiedlichen rechtlichen Systemen. Werden eingehobene EVB innerhalb von 20 Jahren nicht entsprechend verwendet, sieht das WGG grundsätzlich eine Rückzahlung vor.
Betriebskosten kommen zusätzlich hinzu
Neben dem eigentlichen Finanzierungs- und Erhaltungsanteil können auch Betriebskosten und öffentliche Abgaben verrechnet werden. Dazu zählen etwa bestimmte Kosten für Wasser, Müll, Hausreinigung oder gemeinschaftliche Einrichtungen. Welche Positionen zulässig sind, ist im WGG beziehungsweise über die dort anwendbaren mietrechtlichen Regeln gesetzlich vorgegeben. Auch hier gilt das Kostendeckungsprinzip: Eine GBV kann nicht beliebige Positionen unter der Überschrift „Betriebskosten“ auf ihre Mieter:innen überwälzen. Die Betriebskosten werden üblicherweise laufend akontiert und anschließend jährlich abgerechnet.
Lesetipp: Wie du am besten mit der Abrechnung von Betriebskosten verfahren kannst, liest du in unserem Artikel Betriebskostenabrechnung in Österreich
Der Finanzierungsbeitrag, eine hohe Einmalzahlung statt zusätzlicher laufender Finanzierung
Neben den monatlichen Kosten gibt es bei vielen GBV-Wohnungen eine zweite Besonderheit: den Finanzierungsbeitrag. Dabei handelt es sich um eine Einmalzahlung, die bei Abschluss beziehungsweise Beginn des Miet- oder Nutzungsverhältnisses verlangt werden kann. Sie dient der Mitfinanzierung der Grund- und/oder Baukosten des Projekts. Je höher der Finanzierungsbeitrag ausfällt, desto weniger dieser Kosten müssen typischerweise über die laufende Finanzierung und damit über das monatliche Entgelt getragen werden. Deshalb kann ein höherer Finanzierungsbeitrag mit einer niedrigeren laufenden Belastung verbunden sein. Wie hoch er ausfällt, hängt vom konkreten Projekt ab. Eine Rolle spielen insbesondere die Kosten des Bauvorhabens, die Größe der Wohnung sowie die jeweils anwendbaren Förderungsbestimmungen des Bundeslandes.
Finanzierungsbeitrag ist keine Kaution
Diese beiden Zahlungen werden häufig verwechselt, erfüllen aber völlig unterschiedliche Funktionen. Eine Kaution dient dazu, Ansprüche des Vermieters abzusichern beispielsweise Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung.
Der Finanzierungsbeitrag dient dagegen der Finanzierung des Wohnbauprojekts. Er wird nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich wieder zurückgezahlt, allerdings vermindert um die gesetzlich vorgesehene Abschreibung für die Nutzungsdauer. Bei Baulichkeiten, die ab 1. Juli 2000 erstmals bezogen wurden, vermindert sich der rückzahlbare Finanzierungsbeitrag grundsätzlich um 1 % pro Jahr. Für ältere Baulichkeiten gelten Übergangsregelungen. Die Rückzahlung des verbleibenden Betrags muss nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich innerhalb von acht Wochen erfolgen. Der Finanzierungsbeitrag ist außerdem nicht mit einem Genossenschaftsanteil gleichzusetzen. Ein Genossenschaftsanteil ist eine Beteiligung beziehungsweise Mitgliedschaft bei einer tatsächlich als Genossenschaft organisierten GBV. Er hat mit dem wesentlich höheren Beitrag zur Finanzierung von Grund- und Baukosten nichts zu tun.
Begriff | Zweck & Bedeutung |
|---|---|
Finanzierungsbeitrag | Beteiligung an Grund- und/oder Baukosten: Einmalzahlung der Mieter:innen bei Einzug zur Finanzierung des Projekts, der bei Auszug (abzüglich einer jährlichen Entwertung) grundsätzlich rückforderbar ist. |
Kaution | Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis: Geldsumme zur Absicherung des Vermieters für etwaige Mietrückstände oder Schäden an der Wohnung. |
Genossenschaftsanteil | Mitgliedschaft bei einer GBV in Genossenschaftsform: Geschäftsanteil, der mit der Mitgliedschaft in der Genossenschaft verbunden ist. Aus der Mitgliedschaft ergeben sich genossenschaftsrechtliche Mitwirkungsrechte. Der Genossenschaftsanteil ist rechtlich vom Finanzierungsbeitrag zu unterscheiden. |
Anmerkung: Es handelt sich um eine vereinfachte Beschreibung die keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt.
Für Bewohner:innen ist der Finanzierungsbeitrag damit wirtschaftlich durchaus relevant. Einer hohen Zahlung beim Einzug steht grundsätzlich ein späterer Rückzahlungsanspruch gegenüber, während die laufende Miete nach ihrer Bezahlung endgültig verbraucht ist. Gleichzeitig kann ein ausreichend hoher Finanzierungsbeitrag unter bestimmten Voraussetzungen auch für eine spätere gesetzliche Kaufoption Bedeutung haben. Ob daraus tatsächlich ein Anspruch auf Eigentumsübertragung entsteht, hängt allerdings von weiteren Voraussetzungen ab und lässt sich nicht allein aus der Höhe des Finanzierungsbeitrags ableiten.
Zuständigkeit bei Erhaltung und Reparaturen
Wer in einer GBV-Wohnung lebt, muss sich nicht um jede Reparatur selbst kümmern. Das WGG verpflichtet die gemeinnützige Bauvereinigung vergleichsweise umfassend dazu. Die GBV muss die Baulichkeit, die überlassenen Wohnungen und die gemeinschaftlichen Anlagen grundsätzlich im ortsüblichen Standard erhalten. Innerhalb einer vermieteten Wohnung umfasst ihre Erhaltungspflicht darüber hinaus grundsätzlich auch notwendige Reparaturen beziehungsweise gegebenenfalls Erneuerungen an der Wohnung, ihrer Ausstattung, den dafür bestimmten Einrichtungen und mitvermieteten Einrichtungsgegenständen, damit diese im vereinbarten Zustand erhalten bleiben. Bei Dach, Fassade, allgemeinen Leitungen oder gemeinschaftlichen Anlagen wie Lift und Zentralheizung ist die Zuordnung meist eindeutig. Interessanter wird es innerhalb der Wohnung.
Auch dort muss die GBV grundsätzlich jene Arbeiten durchführen, die notwendig sind, um die Wohnung, ihre Ausstattung, die dafür bestimmten Einrichtungen und mitvermietete Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand zu erhalten. Ist eine Reparatur wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, kann darunter auch die Erneuerung fallen. Das betrifft beispielsweise nicht nur ernste Gebäudeschäden wie einen Wasserrohrbruch. Auch Reparaturen an Strom-, Wasser- oder Gasleitungen sowie an einer mitvermieteten Heiztherme fallen grundsätzlich nicht einfach deshalb den Mieter:innen zu, weil sich die betreffende Einrichtung innerhalb der Wohnung befindet.
Nicht jede Kleinigkeit ist Sache der GBV
Das WGG nimmt bestimmte Arbeiten ausdrücklich von der Erhaltungspflicht der Bauvereinigung aus. Dazu zählen insbesondere der Ersatz von Beleuchtungsmitteln, Malerei und Tapeten sowie sogenannte Bagatellreparaturen. Darunter fallen kleinere Reparaturen an zugänglichen Ausstattungen, die eine durchschnittliche Person ohne besondere Fachkenntnisse und mit geringem Aufwand selbst durchführen kann, etwa der Austausch eines Brauseschlauchs, eines Duschkopfs oder einer einfachen Dichtung. Wichtig ist jedoch, dass eine solche Arbeit nicht der GBV obliegt, bedeutet nicht automatisch, dass sie in jedem Fall gesetzlich von den Mieter:innen durchgeführt werden muss.
Darunter versteht man kleine Arbeiten an zugänglichen Ausstattungen, die eine durchschnittliche Person üblicherweise selbst und ohne Fachbetrieb erledigen kann, beispielsweise den Austausch eines Brauseschlauchs, eines Duschkopfs oder einer einfachen Dichtung am Wasserhahn. Auch normale Abnützungen von Bodenbelägen, Fliesen oder anderen Innenflächen führen nicht automatisch zu einer Erneuerungspflicht der GBV. Erst wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist, kann die gesetzliche Erhaltungspflicht greifen.
Daneben trifft Mieter:innen eine Wartungs- und Sorgfaltspflicht. Einrichtungen der Wohnung müssen ordnungsgemäß behandelt und, soweit erforderlich, gewartet werden. Dazu kann beispielsweise die regelmäßige Wartung eines Warmwasserboilers, das Entlüften von Heizkörpern oder die funktionserhaltende Reinigung technischer Einrichtungen gehören.
Vereinfacht gilt, Mieter:innen treffen Wartungs- und Sorgfaltspflichten, während notwendige fachgerechte Reparaturen und Erneuerungen nach § 14a WGG weitgehend der GBV obliegen. Bei einzelnen Bagatellreparaturen kann die rechtliche Zuordnung allerdings differenzierter sein.
Wichtiger Hinweis: Eine Vertragsklausel macht aus einer gesetzlichen Erhaltungspflicht der GBV nicht automatisch eine Pflicht der Mieter:innen. Gerade bei größeren Reparaturen innerhalb der Wohnung solltest du deshalb zunächst prüfen, wer nach dem WGG tatsächlich zuständig ist, bevor du selbst einen Fachbetrieb beauftragst oder die Kosten übernimmst.
Und wenn der Schaden selbst verursacht wurde?
Auch hier sollte zwischen Erhaltungspflicht und Kostenersatz unterschieden werden. Die Bauvereinigung kann zur Durchführung einer notwendigen Erhaltungsarbeit verpflichtet sein, obwohl der Schaden von einer Mieterin oder einem Mieter verursacht wurde. Bei selbst verursachten Schäden müssen Erhaltungspflicht und Schadenersatz getrennt geprüft werden. Je nach Art des Schadens kann entweder die GBV oder die Mieterseite für die Behebung zuständig sein. Hat ein:e Mieter:in den Schaden schuldhaft verursacht, können jedenfalls Schadenersatzansprüche der GBV bestehen.
Für Bewohner:innen ist deshalb sinnvoll, größere Mängel oder Schäden rasch zu melden und der Bauvereinigung die Möglichkeit zu geben, notwendige Arbeiten selbst zu organisieren. Finanziert werden Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen unter anderem aus dem bereits beschriebenen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB). Genau darin zeigt sich die Logik des WGG besonders gut: Die laufenden Beiträge dienen nicht nur der aktuellen Bewirtschaftung, sondern sollen auch dafür sorgen, dass der gemeinnützige Wohnungsbestand langfristig erhalten werden kann.
Was das WGG besonders macht
Mit Entgelt, Finanzierungsbeitrag und Erhaltung haben wir damit die drei wichtigsten Besonderheiten einer klassischen GBV-Mietwohnung abgedeckt. Das WGG schafft keinen kostenlosen oder vollkommen risikofreien Wohnraum. Es setzt vielmehr einen gesetzlich gebundenen Rahmen: Die Preisbildung folgt grundsätzlich der Kostendeckung, ein geleisteter Finanzierungsbeitrag unterliegt eigenen Rückzahlungsregeln und die Bauvereinigung trägt weitreichende Verantwortung für die Erhaltung des Gebäudes und der Wohnungen.
Gerade deshalb unterscheidet sich eine GBV-Wohnung in wichtigen Punkten von einer gewöhnlichen privaten Mietwohnung. Eine Frage bleibt allerdings noch offen und sie sorgt in der Praxis besonders häufig für Missverständnisse.
Kannst du eine solche Wohnung später kaufen?
Die kurze Antwort lautet: unter bestimmten Voraussetzungen ja, aber längst nicht bei jeder GBV-Wohnung. Und selbst nach dem Kauf können besondere WGG-Regeln weiter eine Rolle spielen. Weil Kaufoption, Eigentumsübertragung, spätere Vermietung und Weiterverkauf rechtlich deutlich komplexer sind, behandeln wir diese Themen ausführlicher im Teil 2 zum WGG.
Was bedeutet das WGG für dich als Vermieter:in oder Käufer:in?
Auf den ersten Blick scheint das WGG vor allem Mieter:innen von GBV-Wohnungen zu betreffen. Für Vermieter:innen und Käufer:innen wird es aber spätestens dann relevant, wenn eine Wohnung ursprünglich aus dem gemeinnützigen Wohnbau stammt und später ins private Eigentum gelangt ist. Gerade bei solchen Wohnungen solltest du dich nicht allein auf den aktuellen Grundbuchstand verlassen. Dass heute eine Privatperson als Eigentümer:in eingetragen ist, sagt noch nicht zwingend, welche Regeln bei einer späteren Vermietung gelten.
Entscheidend kann vielmehr sein, wie die Wohnung aus dem Eigentum der gemeinnützigen Bauvereinigung übertragen wurde. Hat beispielsweise eine außenstehende Person beziehungsweise ein:e Investor:in eine von der GBV errichtete Wohnung direkt von der Bauvereinigung erworben, bleiben die wohnzivilrechtlichen WGG-Regeln auch bei einer späteren Vermietung weiterhin grundsätzlich relevant. Anders kann die Situation aussehen, wenn die bisherige Mieterin oder der bisherige Mieter die eigene GBV-Wohnung erworben hat. Hier spielen unter anderem Zeitpunkt und Art des Erwerbs sowie eine frühere Wohnbauförderung eine Rolle. Genau deshalb ist die oft gehörte Formel „Einmal WGG, immer WGG“ für eine allgemeine Einordnung zu grob. Sie trifft auf bestimmte Konstellationen zu, aber nicht pauschal auf jede Wohnung, die irgendwann von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde.
Die WGG-Historie gehört zur Kaufprüfung
Wenn du eine ehemalige GBV-Wohnung als Anlageobjekt kaufen möchtest, solltest du deshalb zusätzlich zur üblichen Immobilienprüfung nachvollziehen, woher die Wohnung rechtlich kommt. Interessant sind insbesondere Fragen wie: Wurde das Gebäude von einer anerkannten GBV im eigenen Namen errichtet? Von wem wurde die Wohnung erstmals aus dem GBV-Bestand gekauft? Erfolgte der Erwerb durch die damaligen Mieter:innen oder durch eine außenstehende Person? Wann fand die Eigentumsübertragung statt? Wurde das Objekt mit Mitteln der Wohnbauförderung errichtet? Diese Informationen können unmittelbar beeinflussen, welcher Mietzins später zulässig ist.
Damit unterscheidet sich die Prüfung einer ehemaligen GBV-Wohnung von jener einer gewöhnlichen Eigentumswohnung: Die Vergangenheit des Objekts kann Teil deiner heutigen Renditerechnung sein.
Wichtiger Hinweis: Möchtest du eine ehemalige „Genossenschaftswohnung“ kaufen und vermieten, solltest du den zulässigen Mietzins vor dem Kauf anhand der konkreten Erwerbs- und Förderungshistorie prüfen. Eine vermeintliche Marktmiete im Immobilieninserat sagt noch nichts darüber aus, ob du diese Miete rechtlich tatsächlich verlangen darfst.
Das bedeutet nicht, dass ehemalige GBV-Wohnungen grundsätzlich problematische Anlageobjekte wären. Im Gegenteil: Je nach Objekt, Kaufpreis und rechtlicher Situation können sie durchaus interessant sein. Entscheidend ist nur, die Besonderheiten des WGG nicht wie eine historische Fußnote zu behandeln. Wie die gesetzliche Kaufoption funktioniert, warum der Begriff „Mietkauf“ häufig irreführend ist und welche Mietzins- oder Weiterveräußerungsbindungen nach einem Erwerb bestehen können, behandeln wir deshalb ausführlich in unserem eigenen Ratgeber Teil 2 zum WGG (Kaufoption und späteren Vermietung von GBV-Wohnungen.)
Fazit
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz schafft einen eigenen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmen für den gemeinnützigen Wohnbau in Österreich.
Sein Grundgedanke unterscheidet sich deutlich vom gewöhnlichen privaten Immobilienmarkt: Gemeinnützige Bauvereinigungen unterliegen besonderen Vorgaben für ihre Tätigkeit und Vermögensverwendung, die laufende Entgeltbildung folgt grundsätzlich dem Kostendeckungsprinzip und auch für Erhaltung, Finanzierungsbeiträge und eine mögliche spätere Eigentumsübertragung gelten eigene Regeln. Für das Verständnis ist vor allem wichtig, GBV, Genossenschaft und Wohnbauförderung nicht gleichzusetzen. Eine gemeinnützige Bauvereinigung muss keine Genossenschaft sein, und eine geförderte Wohnung ist nicht automatisch eine WGG-Wohnung. Auch für Vermieter:innen endet die Bedeutung des WGG nicht zwingend mit dem Verkauf einer Wohnung durch die Bauvereinigung. Bei ehemaligen GBV-Wohnungen können Erwerbsweg, Zeitpunkt und Förderung weiterhin Auswirkungen auf die spätere Vermietung haben. Wer das WGG verstehen möchte, sollte deshalb weniger in der Kategorie „günstige Genossenschaftswohnung“ denken. Treffender ist: Das WGG ist das Regelwerk für ein eigenes System der Wohnversorgung, von der gemeinnützigen Bauvereinigung über die Finanzierung und laufende Nutzung bis hin zu bestimmten Formen der späteren Eigentumsübertragung.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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